Kleinreparaturen im Mietrecht

Was genau sind Kleinreparaturen?

Unter Kleinreparaturen versteht man das Beheben kleinerer Schäden an Gegenständen in der Mietwohnung, die Sie als Mieter täglich nutzen und direkt in die Hand nehmen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert den Begriff allerdings nicht. Die Rechtsprechung greift stattdessen auf § 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zurück. Diese Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum, wird aber allgemein als Maßstab herangezogen.

Welche Gegenstände betrifft das?

Erfasst sind danach kleine Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, an Heiz- und Kocheinrichtungen, an Fenster- und Türverschlüssen sowie an Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Konkret bedeutet das: Ein kaputter Wasserhahn, ein defekter Lichtschalter, eine lockere Steckdose, ein abgebrochener Türgriff, ein klemmender Fenstergriff, ein gerissener Rollladengurt oder ein undichter Duschkopf — das alles fällt in den Bereich der Kleinreparaturen.

Der entscheidende Grundsatz: häufiger Zugriff

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein klares Kriterium formuliert: Nur Gegenstände, die Ihrem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen, kommen für Kleinreparaturen in Frage. Der Gedanke dahinter leuchtet ein. Sie sollen nur für Verschleiß aufkommen, den Sie durch schonenden Umgang selbst beeinflussen können. Reparaturen an Leitungen in der Wand, an der Bausubstanz, an Rohren oder an der inneren Technik einer Gastherme fallen daher niemals unter die Kleinreparaturklausel. Das bleibt immer Sache des Vermieters.

Ohne Klausel im Mietvertrag — keine Pflicht für den Mieter

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich. So steht es in § 535 BGB. Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Die Kosten für Kleinreparaturen können nur dann auf Sie als Mieter abgewälzt werden, wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam, tragen Sie als Mieter keinerlei Kosten für Reparaturen — egal wie klein der Schaden sein mag.

Was muss eine wirksame Kleinreparaturklausel enthalten?

Die Rechtsprechung stellt strenge Anforderungen an die Formulierung. Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein, damit die Klausel greift.

Erstens muss die Klausel den sachlichen Anwendungsbereich auf Gegenstände beschränken, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Eine Formulierung, die pauschal „sämtliche Schäden in der Wohnung" erfasst, ist unwirksam.

Zweitens muss ein Höchstbetrag für die einzelne Reparatur festgelegt sein. Nach der aktuellen Rechtsprechung und neuerer Kommentarliteratur gelten Beträge zwischen 100 und 150 Euro pro Einzelreparatur als angemessen. Viele Gerichte orientieren sich dabei an einer Grenze von 100 bis 120 Euro. Das bedeutet: Wenn die Reparatur diesen Betrag auch nur um einen Euro übersteigt, müssen Sie als Mieter gar nichts zahlen — der Vermieter trägt dann die gesamten Kosten. Es gilt das Alles-oder-nichts-Prinzip: Eine anteilige Beteiligung an größeren Reparaturen ist unzulässig.

Drittens braucht die Klausel eine jährliche Gesamtobergrenze. Diese liegt üblicherweise bei 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete oder bei einem festen Betrag von etwa 200 bis 250 Euro pro Jahr. Damit wird sichergestellt, dass Sie als Mieter nicht durch eine Vielzahl von Kleinreparaturen finanziell überfordert werden.

Wann ist die Kleinreparaturklausel unwirksam?

Hier lauern die meisten Fallstricke — vor allem für Vermieter. Fehlt auch nur eine der drei genannten Voraussetzungen, kippt die gesamte Klausel. Und das bedeutet: Der Vermieter trägt sämtliche Reparaturkosten allein.

Unwirksam ist die Klausel insbesondere dann, wenn sie keine Höchstgrenze für die Einzelreparatur oder die jährliche Gesamtbelastung nennt. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die Sie als Mieter verpflichten, die Reparatur selbst durchzuführen oder einen Handwerker zu beauftragen. Die Instandhaltungspflicht bleibt beim Vermieter — er muss den Handwerker rufen und zunächst die Rechnung bezahlen. Erst danach darf er die Kosten im Rahmen der Klausel von Ihnen zurückfordern.

Vorsicht bei zu detaillierten Klauseln

Auch kein Wunder angesichts der zahlreichen Fallstricke: Manche Vermieter versuchen, die Klausel möglichst detailliert zu formulieren, um auf der sicheren Seite zu sein. Das kann aber genau das Gegenteil bewirken. Wird in der Aufzählung auch nur ein Gegenstand genannt, den ein Gericht nicht als Kleinreparatur anerkennt, fällt die gesamte Klausel. Rechnen Sie damit, dass eine zu ausführliche Beschreibung mehr schadet als nützt.

Als Faustregel gilt: Je kürzer und allgemeiner die Klausel — orientiert an der Formulierung der Zweiten Berechnungsverordnung —, desto geringer das Risiko der Unwirksamkeit.

Was darf auf keinen Fall als Kleinreparatur gelten?

Bestimmte Reparaturen bleiben immer beim Vermieter, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Dazu gehören Arbeiten an Strom-, Gas- und Wasserleitungen in der Wand, an Rohren unter Putz, an der Verglasung von Fenstern, an Rollladenkästen und deren Außenmechanik, an der Elektronik komplexer Geräte wie Durchlauferhitzer oder Gasthermen sowie an Fußböden und Türblättern. Auch Reparaturen an Gemeinschaftseinrichtungen wie der Haustür oder an Lichtschaltern im Treppenhaus sind keine Kleinreparaturen. Ein anschauliches Beispiel: Ein undichtes Rohr in der Wand ist keine Kleinreparatur — auch wenn es nur wenige Euro kostet, das Loch zu flicken. Denn das Rohr liegt nicht in Ihrer Hand, sondern im Mauerwerk.

Kleinreparaturen und Wartungskosten — ein häufiges Missverständnis

In der Praxis werden Kleinreparaturen und Wartungskosten oft verwechselt. Die Abgrenzung ist aber wichtig: Die jährliche Wartung einer Gastherme oder die regelmäßige Inspektion der Heizungsanlage sind keine Kleinreparaturen. Wartungskosten können als Betriebskosten über die Nebenkostenabrechnung auf Sie umgelegt werden — vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht das vor. Kleinreparaturen hingegen dürfen niemals als Betriebskosten abgerechnet werden. Wenn Ihr Vermieter die Wartung der Gastherme und die Reparatur eines defekten Thermostats in einen Topf wirft, lohnt sich ein genauer Blick auf die Rechnung.

Was passiert bei einer gescheiterten Reparatur?

Manchmal gelingt eine Reparatur beim ersten Versuch nicht. Das Risiko eines fehlgeschlagenen Reparaturversuchs liegt beim Vermieter. Wurde ein kaputter Wasserhahn repariert, der Hahn tropft aber weiterhin, müssen Sie die Kosten des erfolglosen Versuchs nicht tragen — selbst wenn der Betrag unter der vereinbarten Höchstgrenze liegt. Der Vermieter schuldet Ihnen eine funktionsfähige Mietsache, und das Reparaturrisiko gehört zu seiner Instandhaltungspflicht.

So gehen Sie als Mieter richtig vor

Haben Sie keine Hemmungen, bei einer Reparaturforderung erst einmal einen Blick in Ihren Mietvertrag zu werfen. Prüfen Sie, ob überhaupt eine Kleinreparaturklausel vereinbart ist und ob diese die drei Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt. In vielen Altverträgen finden sich veraltete oder unwirksame Klauseln — etwa mit fehlenden Höchstbeträgen oder mit Beträgen in D-Mark wie „50 DM" oder „100 DM". Solche Klauseln sind nicht automatisch unwirksam, aber die Beträge sind häufig so niedrig, dass sie in der Praxis kaum noch Bedeutung haben. Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass der Vermieter eine solche Klausel nicht einseitig an aktuelle Beträge anpassen darf.

Wichtig ist außerdem: Beauftragen Sie als Mieter niemals eigenmächtig einen Handwerker, es sei denn, es handelt sich um einen dringenden Notfall wie einen Wasserrohrbruch. Melden Sie den Schaden stattdessen Ihrem Vermieter und fordern Sie ihn zur Beseitigung auf. Denn die Pflicht zur Reparatur liegt beim Vermieter — Sie tragen lediglich die Kosten im Rahmen einer wirksamen Klausel.

Was tun, wenn Sie schon gezahlt haben?

Haben Sie die Kosten einer Kleinreparatur bereits übernommen und stellen später fest, dass die Klausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam ist, können Sie das Geld zurückfordern. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie zum Zeitpunkt der Zahlung nichts von der Unwirksamkeit wussten. Beachten Sie dabei die Verjährungsfrist: Ihr Rückforderungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie Kenntnis von der Unwirksamkeit erlangt haben. Warten Sie also nicht zu lange. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein.

Wer muss den Schaden beweisen?

Eine wichtige Schutzregel für Sie als Mieter: Die Beweislast für die Ursache des Schadens liegt beim Vermieter. Will Ihr Vermieter behaupten, Sie hätten den Schaden durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht, muss er das belegen. Diese Regelung ergibt sich aus den allgemeinen Grundsätzen der Darlegungs- und Beweislast im Mietrecht. Sie müssen sich also nicht vorsorglich rechtfertigen, wenn etwas kaputtgeht.

Kleinreparaturen sind keine Nebenkosten

Noch ein Punkt, den viele Vermieter übersehen: Die Kosten für Kleinreparaturen dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Sie sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter muss Ihnen stattdessen eine gesonderte Rechnung stellen. Achten Sie darauf: Wenn Ihr Vermieter Kleinreparaturkosten in der Nebenkostenabrechnung aufführt, können Sie diese Position beanstanden und die Erstattung des zu viel gezahlten Betrags verlangen.

Als Vermieter die Klausel richtig gestalten

Als Vermieter sitzen Sie am längeren Hebel, wenn Ihre Kleinreparaturklausel sauber formuliert ist. Achten Sie darauf, dass alle drei Voraussetzungen lückenlos erfüllt sind. Verwenden Sie die allgemeine Formulierung der Zweiten Berechnungsverordnung und verzichten Sie auf zu detaillierte Aufzählungen. Setzen Sie angemessene Höchstgrenzen, die vor Gericht Bestand haben. Und bedenken Sie: Eine unwirksame Klausel dürfen Sie nicht einseitig ändern. Eine Anpassung erfordert immer die Zustimmung des Mieters.

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