Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 25. Mai 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

Mietpreisbremse: Wann gilt sie nicht bei nachträglichen Mietänderungen?

Teaser: Die Mietpreisbremse soll vor überhöhten Mieten schützen, doch gilt sie auch für alle Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis? Das Landgericht Berlin hat nun eine wichtige Entscheidung getroffen, die für viele Mieter und Vermieter von Bedeutung sein könnte. Besonders interessant ist die Frage, wie mit einer vom Vormieter gezahlten Miete umzugehen ist, wenn diese nachträglich geändert wurde.
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Beitragstext: Der Sachverhalt: Streit um die "Vormiete" Im verhandelten Fall ging es um einen zentralen Streitpunkt: Darf ein Vermieter sich auf eine mit dem Vormieter vereinbarte höhere Miete berufen, wenn diese erst im Laufe des Mietverhältnisses – etwa durch einen Vergleich – zustande gekommen ist? Die Klägerin hatte argumentiert, dass bei der sogenannten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB eine Einschränkung gemacht werden müsse. Ihrer Meinung nach sollten nur solche nachträglichen Mieterhöhungen als wirksame Vormiete gelten, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen vereinbart wurden. Die rechtliche Kernfrage Die entscheidende Rechtsfrage lautete: Welche Art von nachträglicher Mietänderung kann als "Vormiete" im Sinne des Gesetzes angesehen werden? Nach § 556e Abs. 1 BGB darf ein Vermieter eine Miete verlangen, die der Vormieter zuletzt schuldete (sogenannte "Vormiete"), auch wenn diese über der nach der Mietpreisbremse eigentlich zulässigen Höhe liegt. Dies soll den Bestandsschutz für bereits bestehende Mietverhältnisse sichern. Der entscheidende Gesetzestext (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB): "Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden." Die Klägerin vertrat die Ansicht, dass diese Regelung einschränkend ausgelegt werden müsse. Sie argumentierte, der Gesetzgeber habe nur solche nachträglichen Mietvereinbarungen schützen wollen, die "nach entsprechenden Modernisierungen wirksam vereinbart wurden." Die Entscheidung des Gerichts Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 64 S 50/24) wies die Berufung der Klägerin zurück und entschied: Als wirksame "Vormiete" kommt jede nach Abschluss des Vor-Mietvertrags durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete in Frage. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass: Eine Mietvereinbarung im laufenden Mietverhältnis nicht an den Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zu messen ist Auch ein Vergleich zwischen Vermieter und Vormieter über die Miethöhe geeignet ist, eine nach der Mietpreisbremse teilunwirksame Mietabsprache zu "heilen" Der Gesetzgeber im Wortlaut des Gesetzes keinerlei Andeutung für eine Beschränkung auf modernisierungsbedingte Mietänderungen gemacht hat Besonders deutlich wird dies in der Begründung des Gerichts: "Diese von der Klägerin vorgeschlagene Auslegung des § 556e Abs. 1 BGB scheitert daran, dass der Gesetzgeber nach Beginn des Vormietverhältnisses getroffene Absprachen eindeutig als relevant vorausgesetzt hat, sich andererseits für die vorgeschlagene Beschränkung im Wortlaut des Gesetzes nicht einmal eine Andeutung findet." Das Gericht hob zudem hervor, dass eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB gar keine Vereinbarung der Parteien voraussetzt, während beispielsweise eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB nur durch vertragsändernde Vereinbarung erfolgen kann. Was bedeutet das Urteil für Sie? Für Mieter: Wenn Ihr Vermieter eine höhere Miete verlangt und sich dabei auf die "Vormiete" beruft, kann es sich auch um eine nachträglich vereinbarte Miete des Vormieters handeln Die Mietpreisbremse greift nicht bei Vereinbarungen, die im laufenden Mietverhältnis getroffen wurden Ein Vergleich zwischen Vormieter und Vermieter über die Miethöhe kann als neue Vormiete dienen, auch wenn die ursprüngliche Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat Für Vermieter: Auch nachträglich vereinbarte höhere Mieten mit dem Vormieter können als maßgebliche "Vormiete" für neue Mietverträge dienen Ein Vergleich mit dem Vormieter kann eine ursprünglich teilunwirksame Mietvereinbarung "heilen" Die Absprachen zur Miethöhe, die während eines Mietverhältnisses getroffen werden, unterliegen nicht den Regelungen der Mietpreisbremse Wichtig zu beachten: Die Entscheidung steht im Einklang mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2022 (VIII ZR 300/21). Dies zeigt, dass es sich um eine gefestigte Rechtsprechung handelt. Die Mietpreisbremse zielt darauf ab, überhöhte Mieten bei Neuverträgen zu verhindern. Innerhalb bestehender Mietverhältnisse gelten jedoch andere Regeln für Mieterhöhungen, wie etwa die Kappungsgrenzen oder die ortsübliche Vergleichsmiete. Dieses Urteil verdeutlicht, dass die Mietpreisbremse in ihrer aktuellen Form gewisse Spielräume lässt, die von Vermietern genutzt werden können. Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei Berufung des Vermieters auf eine "Vormiete" genau prüfen sollten, wie diese zustande gekommen ist. Fazit Das Landgericht Berlin hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass nachträgliche Mietänderungen während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht den Regelungen der Mietpreisbremse unterliegen und als "Vormiete" im Sinne des Gesetzes gelten können. Dies gilt auch für Vergleiche zwischen Vermieter und Vormieter zur Beilegung von Streitigkeiten über die Miethöhe. Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie komplex das Mietrecht ist und dass es für Mieter wie Vermieter wichtig ist, die gesetzlichen Regelungen und die aktuelle Rechtsprechung zu kennen. Quelle: Landgericht Berlin, Beschluss vom 28.05.2024, Aktenzeichen: 64 S 50/24

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Sachverhalt: Streit um die "Vormiete"

Im verhandelten Fall ging es um einen zentralen Streitpunkt: Darf ein Vermieter sich auf eine mit dem Vormieter vereinbarte höhere Miete berufen, wenn diese erst im Laufe des Mietverhältnisses – etwa durch einen Vergleich – zustande gekommen ist?

Die Klägerin hatte argumentiert, dass bei der sogenannten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB eine Einschränkung gemacht werden müsse. Ihrer Meinung nach sollten nur solche nachträglichen Mieterhöhungen als wirksame Vormiete gelten, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen vereinbart wurden.

Die rechtliche Kernfrage

Die entscheidende Rechtsfrage lautete: Welche Art von nachträglicher Mietänderung kann als "Vormiete" im Sinne des Gesetzes angesehen werden?

Nach § 556e Abs. 1 BGB darf ein Vermieter eine Miete verlangen, die der Vormieter zuletzt schuldete (sogenannte "Vormiete"), auch wenn diese über der nach der Mietpreisbremse eigentlich zulässigen Höhe liegt. Dies soll den Bestandsschutz für bereits bestehende Mietverhältnisse sichern.

Der entscheidende Gesetzestext (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB):

"Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden."

Die Klägerin vertrat die Ansicht, dass diese Regelung einschränkend ausgelegt werden müsse. Sie argumentierte, der Gesetzgeber habe nur solche nachträglichen Mietvereinbarungen schützen wollen, die "nach entsprechenden Modernisierungen wirksam vereinbart wurden."

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 64 S 50/24) wies die Berufung der Klägerin zurück und entschied:

Als wirksame "Vormiete" kommt jede nach Abschluss des Vor-Mietvertrags durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete in Frage.

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass:

Eine Mietvereinbarung im laufenden Mietverhältnis nicht an den Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zu messen ist
Auch ein Vergleich zwischen Vermieter und Vormieter über die Miethöhe geeignet ist, eine nach der Mietpreisbremse teilunwirksame Mietabsprache zu "heilen"
Der Gesetzgeber im Wortlaut des Gesetzes keinerlei Andeutung für eine Beschränkung auf modernisierungsbedingte Mietänderungen gemacht hat

Besonders deutlich wird dies in der Begründung des Gerichts:

"Diese von der Klägerin vorgeschlagene Auslegung des § 556e Abs. 1 BGB scheitert daran, dass der Gesetzgeber nach Beginn des Vormietverhältnisses getroffene Absprachen eindeutig als relevant vorausgesetzt hat, sich andererseits für die vorgeschlagene Beschränkung im Wortlaut des Gesetzes nicht einmal eine Andeutung findet."

Das Gericht hob zudem hervor, dass eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB gar keine Vereinbarung der Parteien voraussetzt, während beispielsweise eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB nur durch vertragsändernde Vereinbarung erfolgen kann.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter:

Wenn Ihr Vermieter eine höhere Miete verlangt und sich dabei auf die "Vormiete" beruft, kann es sich auch um eine nachträglich vereinbarte Miete des Vormieters handeln
Die Mietpreisbremse greift nicht bei Vereinbarungen, die im laufenden Mietverhältnis getroffen wurden
Ein Vergleich zwischen Vormieter und Vermieter über die Miethöhe kann als neue Vormiete dienen, auch wenn die ursprüngliche Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat

Für Vermieter:

Auch nachträglich vereinbarte höhere Mieten mit dem Vormieter können als maßgebliche "Vormiete" für neue Mietverträge dienen
Ein Vergleich mit dem Vormieter kann eine ursprünglich teilunwirksame Mietvereinbarung "heilen"
Die Absprachen zur Miethöhe, die während eines Mietverhältnisses getroffen werden, unterliegen nicht den Regelungen der Mietpreisbremse

Wichtig zu beachten:

Die Entscheidung steht im Einklang mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2022 (VIII ZR 300/21). Dies zeigt, dass es sich um eine gefestigte Rechtsprechung handelt.

Die Mietpreisbremse zielt darauf ab, überhöhte Mieten bei Neuverträgen zu verhindern. Innerhalb bestehender Mietverhältnisse gelten jedoch andere Regeln für Mieterhöhungen, wie etwa die Kappungsgrenzen oder die ortsübliche Vergleichsmiete.

Dieses Urteil verdeutlicht, dass die Mietpreisbremse in ihrer aktuellen Form gewisse Spielräume lässt, die von Vermietern genutzt werden können. Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei Berufung des Vermieters auf eine "Vormiete" genau prüfen sollten, wie diese zustande gekommen ist.

Fazit

Das Landgericht Berlin hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass nachträgliche Mietänderungen während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht den Regelungen der Mietpreisbremse unterliegen und als "Vormiete" im Sinne des Gesetzes gelten können. Dies gilt auch für Vergleiche zwischen Vermieter und Vormieter zur Beilegung von Streitigkeiten über die Miethöhe.

Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie komplex das Mietrecht ist und dass es für Mieter wie Vermieter wichtig ist, die gesetzlichen Regelungen und die aktuelle Rechtsprechung zu kennen.

Quelle: Landgericht Berlin, Beschluss vom 28.05.2024, Aktenzeichen: 64 S 50/24

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Vermietung von WG-Zimmern: Wer ist für die Energiekosten verantwortlich?

Teaser: Bei der Vermietung einzelner Zimmer in einer Wohngemeinschaft stellt sich oft die Frage, wer eigentlich für die Strom- und Gaskosten aufkommen muss. In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung getroffen, die für Vermieter von WG-Zimmern von großer Bedeutung ist.
Bildquelle: Symbolbild: KI-generiertes Bild
Beitragstext: Der Sachverhalt Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermietete in mehreren Wohnungen einzelne Zimmer mit separaten Mietverträgen an verschiedene Personen. Die Mietverträge hatten unterschiedliche Laufzeiten, und den Mietern wurde das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt. Die Wohnungen – nicht aber die einzelnen Zimmer – verfügten jeweils über nur einen Gas- und Stromzähler und wurden von einem Energieversorger beliefert. Als der Energieversorger die Zahlung der zwischen Februar 2014 und Mai 2019 aufgelaufenen Entgelte forderte, kam es zum Streit: Sind die Verträge mit der Eigentümerin der Wohnungen oder mit den einzelnen Mietern zustande gekommen? Die rechtliche Auseinandersetzung Das Amtsgericht wies die Klage des Energieversorgers zunächst ab. Auf die Berufung hin entschied das Landgericht jedoch zugunsten des Versorgers und gab der Klage statt. Dagegen legte die Beklagte als Gesellschafterin der GbR Revision ein. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in seinem Beschluss vom 11.02.2025 klar: Bei der Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene Zähler ist grundsätzlich der Eigentümer der Wohnung der Vertragspartner des Energieversorgers. Die Entscheidung im Detail Der BGH hat für solche Konstellationen folgende wichtige Grundsätze aufgestellt: Die in der Bereitstellung von Energie liegende Realofferte (tatsächliches Angebot) des Versorgungsunternehmens richtet sich bei der separaten Vermietung einzelner Zimmer mit gemeinsamem Zähler an den Eigentümer der Wohnung. Der Verbrauch kann bei nur einem Zähler für die gesamte Wohnung nicht für die einzelnen Zimmer separat erfasst werden. Deshalb kann das Versorgungsunternehmen nur mit dem Eigentümer einen Vertrag schließen. Wenn die Mieter Strom und Gas entnehmen, nehmen sie damit das Angebot des Energieversorgers konkludent (durch schlüssiges Verhalten) im Namen des Eigentümers an. Die Vertretungsmacht der Mieter ergibt sich dabei aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht. Die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss bestimmt, wer Adressat der Realofferte ist. Bei fehlender separater Verbrauchserfassung ist das der Eigentümer. Was bedeutet das Urteil für Sie? Für Eigentümer und Vermieter Wenn Sie einzelne Zimmer einer Wohnung vermieten und die Wohnung nur über einen gemeinsamen Strom- und Gaszähler verfügt, sind Sie als Eigentümer der Vertragspartner des Energieversorgers. Dies bedeutet: Sie sind für die Bezahlung der Energiekosten verantwortlich. Sie haften für alle entstandenen Forderungen des Energieversorgers. Sie müssen die Kosten dann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Um dieses Risiko zu vermeiden, könnten Sie: Separate Zähler für jedes Zimmer installieren lassen Die komplette Wohnung an eine Person vermieten, die dann Untermietverträge abschließt In den Mietverträgen klare Regelungen zur Kostenumlage festlegen Für Mieter von WG-Zimmern Als Mieter eines einzelnen Zimmers in einer WG mit nur einem gemeinsamen Zähler: Sind Sie nicht direkter Vertragspartner des Energieversorgers Zahlen Sie Ihren Anteil an den Energiekosten über die Nebenkostenabrechnung an den Vermieter Können Sie nicht separat mit dem Energieversorger abrechnen Hintergrund der Entscheidung Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass aus objektiver Sicht eines Mieters die Realofferte des Energieversorgers nicht an ihn, sondern an den Eigentümer gerichtet ist. Denn einem Mieter ist klar, dass das Versorgungsunternehmen nicht den Verbrauch für das einzelne Zimmer, sondern nur für die gesamte Wohnung ermitteln kann. Das Vertragsangebot richtet sich auch nicht an die Gesamtheit aller Mieter, da diese keine Rechtsbeziehungen zueinander haben und keinen Einfluss auf die Nutzung durch andere Mieter haben. Die Entscheidung des BGH sorgt für Klarheit in einer häufig vorkommenden Konstellation und schützt zugleich die Interessen der einzelnen Mieter, die nicht für den Energieverbrauch anderer WG-Bewohner haften müssen. Quelle: BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZR 300/23

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Sachverhalt

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermietete in mehreren Wohnungen einzelne Zimmer mit separaten Mietverträgen an verschiedene Personen. Die Mietverträge hatten unterschiedliche Laufzeiten, und den Mietern wurde das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt. Die Wohnungen – nicht aber die einzelnen Zimmer – verfügten jeweils über nur einen Gas- und Stromzähler und wurden von einem Energieversorger beliefert.

Als der Energieversorger die Zahlung der zwischen Februar 2014 und Mai 2019 aufgelaufenen Entgelte forderte, kam es zum Streit: Sind die Verträge mit der Eigentümerin der Wohnungen oder mit den einzelnen Mietern zustande gekommen?

Die rechtliche Auseinandersetzung

Das Amtsgericht wies die Klage des Energieversorgers zunächst ab. Auf die Berufung hin entschied das Landgericht jedoch zugunsten des Versorgers und gab der Klage statt. Dagegen legte die Beklagte als Gesellschafterin der GbR Revision ein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in seinem Beschluss vom 11.02.2025 klar: Bei der Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene Zähler ist grundsätzlich der Eigentümer der Wohnung der Vertragspartner des Energieversorgers.

Die Entscheidung im Detail

Der BGH hat für solche Konstellationen folgende wichtige Grundsätze aufgestellt:

Die in der Bereitstellung von Energie liegende Realofferte (tatsächliches Angebot) des Versorgungsunternehmens richtet sich bei der separaten Vermietung einzelner Zimmer mit gemeinsamem Zähler an den Eigentümer der Wohnung.
Der Verbrauch kann bei nur einem Zähler für die gesamte Wohnung nicht für die einzelnen Zimmer separat erfasst werden. Deshalb kann das Versorgungsunternehmen nur mit dem Eigentümer einen Vertrag schließen.
Wenn die Mieter Strom und Gas entnehmen, nehmen sie damit das Angebot des Energieversorgers konkludent (durch schlüssiges Verhalten) im Namen des Eigentümers an. Die Vertretungsmacht der Mieter ergibt sich dabei aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht.
Die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss bestimmt, wer Adressat der Realofferte ist. Bei fehlender separater Verbrauchserfassung ist das der Eigentümer.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Eigentümer und Vermieter

Wenn Sie einzelne Zimmer einer Wohnung vermieten und die Wohnung nur über einen gemeinsamen Strom- und Gaszähler verfügt, sind Sie als Eigentümer der Vertragspartner des Energieversorgers. Dies bedeutet:

Sie sind für die Bezahlung der Energiekosten verantwortlich.
Sie haften für alle entstandenen Forderungen des Energieversorgers.
Sie müssen die Kosten dann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Um dieses Risiko zu vermeiden, könnten Sie:

Separate Zähler für jedes Zimmer installieren lassen
Die komplette Wohnung an eine Person vermieten, die dann Untermietverträge abschließt
In den Mietverträgen klare Regelungen zur Kostenumlage festlegen

Für Mieter von WG-Zimmern

Als Mieter eines einzelnen Zimmers in einer WG mit nur einem gemeinsamen Zähler:

Sind Sie nicht direkter Vertragspartner des Energieversorgers
Zahlen Sie Ihren Anteil an den Energiekosten über die Nebenkostenabrechnung an den Vermieter
Können Sie nicht separat mit dem Energieversorger abrechnen

Hintergrund der Entscheidung

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass aus objektiver Sicht eines Mieters die Realofferte des Energieversorgers nicht an ihn, sondern an den Eigentümer gerichtet ist. Denn einem Mieter ist klar, dass das Versorgungsunternehmen nicht den Verbrauch für das einzelne Zimmer, sondern nur für die gesamte Wohnung ermitteln kann.

Das Vertragsangebot richtet sich auch nicht an die Gesamtheit aller Mieter, da diese keine Rechtsbeziehungen zueinander haben und keinen Einfluss auf die Nutzung durch andere Mieter haben.

Die Entscheidung des BGH sorgt für Klarheit in einer häufig vorkommenden Konstellation und schützt zugleich die Interessen der einzelnen Mieter, die nicht für den Energieverbrauch anderer WG-Bewohner haften müssen.

Quelle: BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZR 300/23