Vermietung von WG-Zimmern: Wer ist für die Energiekosten verantwortlich?

Der Sachverhalt

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermietete in mehreren Wohnungen einzelne Zimmer mit separaten Mietverträgen an verschiedene Personen. Die Mietverträge hatten unterschiedliche Laufzeiten, und den Mietern wurde das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt. Die Wohnungen – nicht aber die einzelnen Zimmer – verfügten jeweils über nur einen Gas- und Stromzähler und wurden von einem Energieversorger beliefert.

Als der Energieversorger die Zahlung der zwischen Februar 2014 und Mai 2019 aufgelaufenen Entgelte forderte, kam es zum Streit: Sind die Verträge mit der Eigentümerin der Wohnungen oder mit den einzelnen Mietern zustande gekommen?

Die rechtliche Auseinandersetzung

Das Amtsgericht wies die Klage des Energieversorgers zunächst ab. Auf die Berufung hin entschied das Landgericht jedoch zugunsten des Versorgers und gab der Klage statt. Dagegen legte die Beklagte als Gesellschafterin der GbR Revision ein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in seinem Beschluss vom 11.02.2025 klar: Bei der Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene Zähler ist grundsätzlich der Eigentümer der Wohnung der Vertragspartner des Energieversorgers.

Die Entscheidung im Detail

Der BGH hat für solche Konstellationen folgende wichtige Grundsätze aufgestellt:

1. Die in der Bereitstellung von Energie liegende Realofferte (tatsächliches Angebot) des Versorgungsunternehmens richtet sich bei der separaten Vermietung einzelner Zimmer mit gemeinsamem Zähler an den Eigentümer der Wohnung.
2. Der Verbrauch kann bei nur einem Zähler für die gesamte Wohnung nicht für die einzelnen Zimmer separat erfasst werden. Deshalb kann das Versorgungsunternehmen nur mit dem Eigentümer einen Vertrag schließen.
3. Wenn die Mieter Strom und Gas entnehmen, nehmen sie damit das Angebot des Energieversorgers konkludent (durch schlüssiges Verhalten) im Namen des Eigentümers an. Die Vertretungsmacht der Mieter ergibt sich dabei aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht.
4. Die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss bestimmt, wer Adressat der Realofferte ist. Bei fehlender separater Verbrauchserfassung ist das der Eigentümer.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Eigentümer und Vermieter

Wenn Sie einzelne Zimmer einer Wohnung vermieten und die Wohnung nur über einen gemeinsamen Strom- und Gaszähler verfügt, sind Sie als Eigentümer der Vertragspartner des Energieversorgers. Dies bedeutet:

• Sie sind für die Bezahlung der Energiekosten verantwortlich.
• Sie haften für alle entstandenen Forderungen des Energieversorgers.
• Sie müssen die Kosten dann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Um dieses Risiko zu vermeiden, könnten Sie:

• Separate Zähler für jedes Zimmer installieren lassen
• Die komplette Wohnung an eine Person vermieten, die dann Untermietverträge abschließt
• In den Mietverträgen klare Regelungen zur Kostenumlage festlegen

Für Mieter von WG-Zimmern

Als Mieter eines einzelnen Zimmers in einer WG mit nur einem gemeinsamen Zähler:

• Sind Sie nicht direkter Vertragspartner des Energieversorgers
• Zahlen Sie Ihren Anteil an den Energiekosten über die Nebenkostenabrechnung an den Vermieter
• Können Sie nicht separat mit dem Energieversorger abrechnen

Hintergrund der Entscheidung

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass aus objektiver Sicht eines Mieters die Realofferte des Energieversorgers nicht an ihn, sondern an den Eigentümer gerichtet ist. Denn einem Mieter ist klar, dass das Versorgungsunternehmen nicht den Verbrauch für das einzelne Zimmer, sondern nur für die gesamte Wohnung ermitteln kann.

Das Vertragsangebot richtet sich auch nicht an die Gesamtheit aller Mieter, da diese keine Rechtsbeziehungen zueinander haben und keinen Einfluss auf die Nutzung durch andere Mieter haben.

Die Entscheidung des BGH sorgt für Klarheit in einer häufig vorkommenden Konstellation und schützt zugleich die Interessen der einzelnen Mieter, die nicht für den Energieverbrauch anderer WG-Bewohner haften müssen.

Quelle: BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZR 300/23

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