Vermieter stehen manchmal vor der Herausforderung, dass sie berechtigte Gründe haben, ein Mietverhältnis zu beenden, und dennoch auf Hindernisse stoßen. Während die meisten Kündigungen klare gesetzliche Voraussetzungen erfordern, wie zum Beispiel Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverstöße, gibt es auch die weniger bekannte Option der erleichterten Kündigung.

Diese spezielle Form der Kündigung, geregelt durch § 573a BGB, bietet Vermietern die Möglichkeit, unter bestimmten Umständen auch ohne einen klassischen Kündigungsgrund das Mietverhältnis zu beenden. In diesem Beitrag geben wir einen Überblick darüber, was die erleichterte Kündigung genau ist, in welchen Situationen sie Anwendung findet und welche rechtlichen Besonderheiten dabei zu beachten sind. Der folgende Artikel dient als Leitfaden sowohl für Vermieter, die ihre Rechte verstehen wollen, als auch für Mieter, die über ihre Möglichkeiten informiert sein möchten, sich gegen eine solche Kündigung zur Wehr zu setzen.

In bestimmten Fällen ermöglicht das deutsche Mietrecht eine sogenannte "erleichterte Kündigung", die es dem Vermieter gestattet, ein Mietverhältnis zu beenden, ohne dass die üblichen schwerwiegenden Kündigungsgründe vorliegen müssen. Diese spezielle Regelung ist in § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten und bietet eine wichtige Ausnahme von den allgemeinen Kündigungsvorschriften.

Die erleichterte Kündigung dient primär dazu, die Interessen der Vermieter zu schützen, die in derselben Immobilie wie ihre Mieter wohnen. Dies betrifft vor allem kleine Wohnanlagen, wie beispielsweise ein Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. Die Nähe und das direkte Zusammenleben können zu Konflikten führen, die das Gesetz durch diese Sonderregelung zu entschärfen sucht.

Die Anwendung der erleichterten Kündigung ist an spezifische Voraussetzungen gebunden:

Gebäude mit maximal zwei Wohnungen: Das Gebäude darf aus nicht mehr als zwei Wohneinheiten bestehen. Dies umfasst typischerweise ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus. Unschädlich ist, wenn sich in dem Haus zusätzlich zu den zwei Wohneinheiten noch weitere gewerblich genutzte Einheiten befinden.

Wohnsitz des Vermieters: Der Vermieter muss selbst in einer der Wohnungen des Gebäudes wohnhaft sein. Die Regelung gilt unabhängig davon, ob der Vermieter Eigentümer der Immobilie ist oder nicht. Diese Voraussetzungen sollen sicherstellen, dass die erleichterte Kündigung nur in Fällen angewandt wird, in denen die räumliche Nähe zwischen Vermieter und Mieter tatsächlich besteht und potenziell zu Spannungen führen könnte.

Ein entscheidender Unterschied zur „normalen“ Kündigung ist, dass der Vermieter bei einer erleichterten Kündigung nicht nachweisen muss, dass tatsächlich ein schwerwiegender Grund, wie z.B. eine Störung des Hausfriedens, vorliegt. Es reicht die bloße Tatsache, dass die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Allerdings ist zu beachten, dass die gesetzliche Kündigungsfrist sich um drei Monate verlängert, um dem Mieter eine angemessene Übergangszeit zu gewähren.

Eine der grundlegenden Voraussetzungen für die Anwendung der erleichterten Kündigung ist, dass der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt, in dem sich auch die Mietwohnung befindet. Diese Regelung zielt darauf ab, die persönliche Nähe zwischen Vermieter und Mieter zu berücksichtigen, die besondere Konfliktpotenziale birgt. Die Besonderheit besteht darin, dass die Kündigung keinen tatsächlichen Konflikt mit dem Mieter voraussetzt. Die Gefahr eines Konflikts reicht aus. Eines Nachweises bedarf es nicht.

Eigene Nutzung: Der Vermieter muss eine der Wohnungen im Gebäude selbst bewohnen. Diese Regel gilt auch dann, wenn der Vermieter erst nach Mietbeginn einzieht oder durch Erwerb der Immobilie in einen bestehenden Mietvertrag eintritt.

Zweitwohnsitz: Auch wenn der Vermieter die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzt, sondern beispielsweise als Zweitwohnsitz, kann die Regelung greifen.

Wohneinheiten im Gebäude: Im Gebäude dürfen maximal zwei Wohneinheiten vorhanden sein. Die Regelung gilt nicht, wenn der Vermieter in einer separaten Einheit auf demselben Grundstück, aber in einem anderen Gebäude wohnt.

Zusätzlich zu den Wohnsituationen gibt es weitere Details, die die Anwendung der erleichterten Kündigung beeinflussen:

Nicht-Eigentümer: Selbst wenn der Vermieter nicht der Eigentümer der Immobilie ist, kann er die erleichterte Kündigung aussprechen, solange er die Wohnung im selben Gebäude bewohnt.

Teilbesitz: Wenn von mehreren Vermietern nur einer in dem Gebäude wohnt, bleibt die Möglichkeit der erleichterten Kündigung bestehen.

• Wenn der Vermieter erst nach der Begründung des Mietverhältnisses mit dem Mieter in eine Wohnung des Gebäudes zieht;
• Wenn der Vermieter durch Erwerb der Immobilie in den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter eintritt;
• Wenn die vom Vermieter bewohnte Wohnung nicht der Hauptwohnsitz des Vermieters ist und diese nicht dauerhaft nutzt (z.B. als Zweitwohnsitz);
• Wenn der Vermieter nicht der Eigentümer der Wohnimmobilie ist;
• Wenn von mehreren Vermietern nur einer selbst in dem Gebäude wohnt;
• Wenn sich in dem Gebäude neben den Wohneinheiten noch weitere Gewerbeeinheiten befinden.

Eine erleichterte Kündigung, obwohl sie unter bestimmten Bedingungen weniger strenge Anforderungen an den Kündigungsgrund stellt, muss dennoch formellen und rechtlichen Anforderungen entsprechen, um gültig zu sein. Dieses Kapitel bietet eine Übersicht über den Prozess und die formalen Kriterien, die dabei zu beachten sind.

Wie bei jeder Kündigung im Mietrecht muss auch die erleichterte Kündigung schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Die Kündigung muss vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein.

Explizite Berufung auf § 573a BGB: In der Kündigungserklärung muss der Vermieter bei ausdrücklicher Angabe des jeweils einschlägigen Absatzes des § 573a BGB (Abs. 1 oder Abs. 2) angeben, dass er sich auf die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB beruft.

Darlegung der Voraussetzungen: Es muss in der Kündigung klar dargestellt werden, dass die spezifischen Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung erfüllt sind, zum Beispiel dass der Vermieter eine der Wohnungen im selben Gebäude bewohnt.

Die erleichterte Kündigung verlängert die regulären gesetzlichen Kündigungsfristen um drei Monate. Dies gibt dem Mieter mehr Zeit, um eine neue Wohnmöglichkeit zu finden. Die Kündigungsfristen gestalten sich wie folgt:

Mietdauer unter 5 Jahre: 3 Monate plus 3 Monate Verlängerung = 6 Monate Gesamtfrist,

Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate plus 3 Monate Verlängerung = 9 Monate Gesamtfrist,

Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate plus 3 Monate Verlängerung = 12 Monate Gesamtfrist,

Mietdauer über 10 Jahre: 12 Monate plus 3 Monate Verlängerung = 15 Monate Gesamtfrist (gilt nur für Mietverträge, die vor Herbst 2001 geschlossen wurden).

Dauerhaftigkeit der Wohnsituation: Der Vermieter muss zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist immer noch in der Wohnung im selben Gebäude wohnen. Zieht der Vermieter vorher aus, veräußert er die Immobilie oder ändert er den Nutzungszweck, verliert er das Recht auf erleichterte Kündigung.

Obwohl die erleichterte Kündigung den Vermietern eine vereinfachte Möglichkeit bietet, ein Mietverhältnis zu beenden, haben Mieter weiterhin das Recht, sich gegen eine solche Kündigung zur Wehr zu setzen. Dieses Kapitel behandelt die rechtlichen Mittel und Strategien, die Mieter nutzen können, um ihre Rechte zu schützen.

Mieter haben das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist nach Erhalt der Kündigung Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und begründet werden.

Besondere Härte: Ein häufiger Grund für einen Widerspruch ist die Geltendmachung einer besonderen Härte. Dies bedeutet, dass die Kündigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Beispiele hierfür könnten sein:

• Schwerwiegende Gesundheitsprobleme oder körperliche Gebrechen oder Krankheiten, die die Nähe der Wohnung zu notwendigen Pflegeeinrichtungen erfordern,
• Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum (Damit sich der Mieter aber auf diesen Härtegrund berufen kann, muss er darlegen können, dass er sich rechtzeitig und nachhaltig erfolglos um Ersatzwohnraum bemüht hat.),
• Soziale Einbettung in das Wohnumfeld, insbesondere bei Familien mit schulpflichtigen Kindern
• aber auch nur vorrübergehende Gründe, wie Schwangerschaften,
• umzugsbedingte Suizidgefahr.

Mieter sollten die Kündigungserklärung sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass alle formellen Anforderungen erfüllt wurden. Dazu gehört, dass die Kündigung:

• schriftlich erfolgt ist,
• eine klare und verständliche Begründung enthält,
• die spezifischen Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung darlegt.

Fehler in der Kündigungserklärung können zu ihrer Unwirksamkeit führen.

Tipp: Lassen Sie deshalb die Kündigungserklärung von Ihrem Rechtsanwalt für Mietrecht überprüfen, um die beste Strategie für eine Verteidigung gegen die Kündigung oder dessen rechtswirksam Ausspruch zu entwickeln. 

In manchen Fällen kann es im Interesse beider Parteien sein, eine Einigung zu erzielen, die eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeidet. Mieter können möglicherweise Verhandlungen anstreben,

• um eine Verlängerung der Kündigungsfrist zu erreichen
• Unterstützung bei der Suche nach einem neuen Wohnraum zu erhalten
• eine finanzielle Entschädigung für den Umzug auszuhandeln

Wenn keine Einigung erzielt wird und der Mieter den Widerspruch eingelegt hat, kann die Angelegenheit vor Gericht gehen. In diesem Fall wird das Gericht prüfen, ob die Kündigung rechtmäßig ist und ob die geltend gemachten Härtefälle eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Um die erleichterte Kündigung reibungslos und rechtssicher durchzuführen, sollten Vermieter folgende Tipps beachten:

Dokumentation: Halten Sie alle relevanten Unterlagen bereit, die beweisen, dass die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung erfüllt sind. Dazu gehören Eigentumsnachweise, Mietverträge und ggf. Beweise für das Bewohnen der Immobilie.

Klare Kommunikation: Informieren Sie den Mieter frühzeitig über Ihre Absicht, eine erleichterte Kündigung auszusprechen, und erläutern Sie die Gründe und gesetzlichen Bestimmungen klar und verständlich.

Rechtsberatung: Ziehen Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt hinzu, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt gehandhabt werden.

Mieter, die mit einer erleichterten Kündigung konfrontiert sind, können folgende Schritte unternehmen, um ihre Situation zu verbessern:

Informieren und verstehen: Machen Sie sich mit den gesetzlichen Bestimmungen vertraut, die die erleichterte Kündigung regeln, und verstehen Sie Ihre Rechte und Pflichten.

Dokumentation und Nachweise: Sammeln Sie Nachweise, die belegen könnten, dass die Kündigung ungültig ist oder dass eine besondere Härte vorliegt, die gegen die Kündigung spricht.

Suche nach Unterstützung: Suchen Sie Unterstützung bei einem Anwalt für Mietrecht.

Es ist oft im besten Interesse beider Parteien, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Offene Gespräche und der Versuch, ein gegenseitiges Verständnis zu entwickeln, können helfen, langwierige und kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Alternative Lösungen: Erwägen Sie alternative Lösungen wie z.B. eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages, möglicherweise mit einer Abfindung oder Hilfe bei der Wohnungssuche, um den Übergang für den Mieter zu erleichtern. Unsere Kanzlei für Mietrecht in Essen steht Ihnen zur Seite, um Sie durch diesen Prozess zu führen und sicherzustellen, dass Ihre Rechte und Interessen optimal vertreten werden.

Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB stellt eine besondere Regelung im deutschen Mietrecht dar, die es Vermietern unter spezifischen Voraussetzungen erlaubt, ein Mietverhältnis ohne die Notwendigkeit eines herkömmlichen Kündigungsgrundes zu beenden. Diese Regelung dient dazu, die besonderen Herausforderungen zu adressieren, die entstehen können, wenn Vermieter und Mieter im selben Gebäude wohnen.

Für Vermieter und Mieter ist es gleichermaßen wichtig, die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen und sich bei Bedarf fachkundig beraten zu lassen. Ein offener Dialog und der Versuch, eine einvernehmliche Lösung zu finden, können oft helfen, langfristige Konflikte und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Für detaillierte Fragen oder eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Anwälte unserer Kanzlei für Mietrecht in Essen zur Verfügung. Wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihr spezifisches Anliegen zu entwickeln.

Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrages ist ein Thema, das sowohl für Mieter als auch für Vermieter von großer Bedeutung ist. In diesem Artikel erläutern wir ausführlich die rechtlichen Rahmenbedingungen, unter denen eine Kündigung stattfinden kann, und bieten praktische Tipps, um sowohl Mieter als auch Vermieter über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die darauf abzielt, das bestehende Dauerschuldverhältnis zu beenden. Für Mieter und Vermieter gelten dabei unterschiedliche Regelungen:

Während der Mieter den Grund für seinen Wunsch nach einer Beendigung des Mietverhältnisses in der Kündigung nicht darzulegen braucht, muss der Vermieter in der Regel ein berechtigte Interessen nachweisen können, um ein Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden.

Das Mietrecht in Deutschland schützt Mieter davor, aus ihrer Hauptwohnung ohne triftigen Grund vertrieben zu werden. Auf der anderen Seite dürfen die Eigentumsrechte des Vermieters nicht durch das Mietverhältnis untergraben werden, wodurch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mieter- und Vermieterschutz entsteht. Dieser Spagat fordert die Parteien des Mietverhältnisses und den Gesetzgeber immer wieder heraus, einen vernünftigen Ausgleich der sich gegenüberstehenden Interessen zu finden.

Tipp: Bei Zweifeln an der Wirksamkeit der Kündigung, sollten Sie sich rechtlichen Rat an Ihre Seite holen. Leidet die Kündigung an bestimmten Mängeln, dann entfaltet diese keine rechtliche Wirkung. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, auf die Kündigungserklärung gar nicht zu reagieren, anstatt den Vermieter auf die Fehler in der Kündigung hinzuweisen. Der Vermieter könnte nämlich reagieren, indem er einfach eine neue -fehlerfreie- Kündigung ausspricht. Umgekehrt sollten Sie als Vermieter sicher gehen, dass die Kündigungserklärung keine Mängel enthält. Müssen Sie nämlich aufgrund der mängelbedingten Unwirksamkeit eine neue Kündigung aussprechen, beginnt auch die Kündigungsfrist erst mit dem Zugang der neuen, wirksamen Kündigung.

Lassen Sie deshalb die Kündigungserklärung von Ihrem Rechtsanwalt für Mietrecht überprüfen, um die beste Strategie für eine Verteidigung gegen die Kündigung oder dessen rechtswirksam Ausspruch zu entwickeln. 

Das Mietrecht unterscheidet zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung:

• Ordentliche Kündigung: Muss fristgerecht erfolgen und es müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

• Außerordentliche Kündigung: Kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ohne Einhaltung einer Frist ausgesprochen werden und führt zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Tipp: Welche Art der Kündigung sich im konkreten Fall zur bestmöglichen Interessenwahrung eignet, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Es ist grundsätzlich auch möglich, beide Kündigungen in einer Erklärung in ein sog. Eventualverhältnis zu setzen. Es ist also zulässig, die außerordentliche Kündigung und hilfsweise gleichzeitig die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären. Dies bietet sich an, wenn Zweifel am Vorliegen der Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung bestehen, sie sich jedoch sicher sind, dass die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung vorliegen. Sie sollten schon vor dem Ausspruch einer Kündigung stehts die Voraussetzungen für eine Kündigung durch einen Anwalt für Mietrecht überprüfen lassen, um sicher zu gehen, dass sie sich für die richtige Art der Kündigung entscheiden.

Wer ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen will, muss dies mit einer schriftlichen Erklärung tun. Aus der Erklärung muss zunächst klar erkennbar hervorgehen, dass die erklärende Mietpartei das Mietverhältnis einseitig und dauerhaft beenden möchte. Es muss zwar nicht zwingend das Wort „Kündigung“ enthalten sein, jedoch ist dies aus Gründen der Klarheit anzuraten. Entscheidend ist nämlich nicht, wie der Mieter die Erklärung verstanden hat, sondern im Zweifel, wie ein objektiver, verständiger Erklärungsempfänger diese verstehen durfte.

Schriftlich bedeutet, dass die Kündigungserklärung von dem Erklärenden eigenhändig unterschrieben werden muss. Eine Kündigung per E-Mail, per Fax-Nachricht, per SMS oder gar per WhatsApp ist formunwirksam.

Zulässig ist eine Kündigung jedoch, die mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist. Eine qualifizierte elektronische Signatur ist ein setzt ein qualifiziertes elektronischen Zertifikat samt entsprechendem Signaturschlüssel voraus. Mittels dieses Zertifikats kann die Identität der Person durch einen korrespondierenden öffentlichen Signaturprüfschlüssel überprüft werden. Durch die Verwendung dieser Signatur wird die Schriftform ersetzt. 

Dies kommt in der Praxis bei Privatparteien eher selten vor. Allerdings verfügen die meisten Anwälte über elektronische qualifizierte Signaturen. Diese sind deshalb in der Lage Kündigungen mittels elektronischer Form auszusprechen. 

Tipp: Wenn Sie eine Kündigungserklärung erhalten haben, die die Schriftform nicht einhält, entfaltet diese keine rechtliche Wirkung. Sie sind also als Mieter nicht verpflichtet, der Räumungsaufforderung des Vermieters nachzukommen. Es kann deshalb sinnvoll sein, den Vermieter über diesen Umstand im ungewissen zu lassen. Solange er die Kündigung für wirksam hält, wird dieser den Mangel der Kündigung nicht durch Ausspruch einer neuen Kündigung heilen. Lassen Sie sich also am besten von Ihrem Anwalt für Mietrecht beraten, um die beste Strategie im Umgang mit dem Vermieter zu entwickeln.

Befindet sich auf der Seite des Erklärenden eine Personenmehrheit, stehen also beispielsweise auf Vermieterseite mehr als eine Person im Mietvertrag (Ehepaar, Erbengemeinschaft, Grundstücksgemeinschaft), muss die Kündigung auch von allen unterschrieben werden. Fehlt eine Unterschrift oder ist diese nicht eigenhändig, sondern lediglich „maschinenschriftlich“, ist die Kündigung unwirksam. Ebenso, wenn lediglich eine Kopie der unterschriebenen Kündigung zugestellt wird. 

Gleichzeitig muss die Kündigung auch an alle Personen der anderen Partei gerichtet werden. Stehen zum Beispiel mehr als eine Person als Mieter im Mietvertrag, muss die Kündigung sich auch an alle Mieter richten. Richtet sich diese sich nur an einen Mieter, ist die Kündigung unwirksam. Dies ist grundsätzlich auch dann einzuhalten, wenn ein Mieter bereits vorzeitig aus der Wohnung ausgezogen ist. In diesem Fall muss die Kündigung im Regelfall auch an den ausgezogenen Mieter zugestellt werden. Kommt es zu einem Mieter- oder Vermieterwechsel, zum Beispiel durch Veräußerung des Mietobjekts oder durch Erbschaft, ist dies bei Absender und Empfänger der Kündigung entsprechend zu berücksichtigen.

Tipp: Häufig entstehen Probleme die Wohnanschrift des Mieters, der vorzeitig ausgezogen ist, zu ermitteln. Vermieter stehen dann vor dem Problem, dass sie dem ausgezogenen Mieter die Kündigung nicht zustellen und das Mietverhältnis deshalb nicht kündigen können. Im Mietvertrag kann jedoch eine sog. „Vertretungsklausel“ enthalten sein. Eine solche sieht vor, dass bei einer Personenmehrheit jede Person, für die jeweils andere mit einer Empfangsvollmacht ausgestattet wird. Dies hat zur Folge, dass die Kündigung auch wirksam an den Mieter zugestellt werden kann, der noch in der Wohnung wohnt. Eine solche Empfangsvollmacht kann jedoch jederzeit widerrufen werden. Es ist daher zu empfehlen die Kündigungserklärung von Ihrer Kanzlei für Mietrecht in Essen überprüfen oder von dieser formulieren zu lassen. So können Sie die Rechtslage am besten einschätzen.

Vor allem auf Vermieterseite kommt es häufig vor, dass dieser sich für die Abgabe der Kündigungserklärung vertreten lässt. Zum Beispiel durch eine Hausverwaltung, eine Vermietervereinigung wie „Haus & Grund“ oder einen Rechtsanwalt. Dies ist grundsätzlich zulässig. Allerdings muss auch in diesem Fall die Schriftform gewahrt werden. Dann muss der Vertreter die Kündigung eigenhändig unterschreiben und kenntlich machen, dass er die Kündigung nicht „im eigenen Namen“ sondern im Namen des Vermieters abgibt.

Tipp: Wird die Kündigung durch einen Vertreter abgegeben und ist der Kündigung kein Original der Vertretungsvollmacht beigefügt, kann der Erklärungsempfänger die Kündigung mit Verweis auf die fehlende Vollmacht zurückweisen. Dies muss er allerdings „unverzüglich“ tun. Unverzüglich bedeutet, dass er dies in aller Regel binnen weniger Tage nach dem Zugang der Kündigung tun muss. Weist der Empfänger die Kündigung aus diesem Grund zurück, wird sie unwirksam. Es ist deshalb ratsam, die verschiedenen Möglichkeiten, sich gegen eine Kündigung zu wehren, von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen zu lassen.

Eine Kündigung ist in aller Regel bedingungsfeindlich. Das bedeutet, dass eine Kündigung nicht unter einem bestimmten Vorbehalt, also dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses abhängig gemacht werden kann. Beispiel: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis unter der Bedingung, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet“.

Ausnahmsweise sind aber Bedingungen zulässig, wenn der Eintritt der Bedingung ausschließlich vom Willen des Kündigungsempfängers abhängt. Beispiel: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis, wenn der Zahlungsrückstand nicht binnen einer Frist von 14 Tagen ausgeglichen wird.“

Mit Ausnahme der ordentlichen Kündigung des Mieters, ist die Kündigung zu begründen. Fehlt eine tragfähige Begründung in der Kündigungserklärung führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass die andere Vertragspartei die Erfolgsaussichten einer Verteidigung gegen die Kündigung abschätzen können soll. Auf der anderen Seite soll sich auch der Kündigende mit der Rechtslage auseinandersetzen müssen und sich mit der Zulässigkeit von Kündigungsgründen befassen.

Tipp: Sog. nachgeschobene Kündigungsgründe finden grundsätzlich keine Berücksichtigung. Dies bedeutet, dass eine begründungsschwache unwirksame Kündigung nicht im Nachhinein mit weiteren Ausführungen zum Kündigungsgrund „retten“ kann. Es ist daher dringen zu empfehlen, ihren Rechtsanwalt für Mietrecht in Essen frühzeitig zu kontaktieren und diesen mit der Formulierung der Kündigungserklärung zu beauftragen. Damit können Sie sicher gehen, dass Ihre Kündigung nicht an formellen Mängeln leidet. 

Die außerordentliche Kündigung kann ohne Einhaltung einer gesetzlichen Frist erfolgen. Damit ist das Vertragsverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet und es besteht schon bei Zugang der Kündigungserklärung eine Räumungspflicht des Mieters.

Der Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung ist wegen dieser weitreichenden Auswirkungen nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Es bedarf hierfür stets des Vorliegens eines wichtigen Grundes.

Jede Mietpartei kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn dem Kündigenden bei Einbeziehung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der wichtige Grund muss also so gravierend sein, dass es nicht einmal zumutbar ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung abzuwarten.

Wann ein wichtiger Grund vorliegt, der zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung berechtigt, ist nicht abschließend geregelt. Grundsätzlich ist dafür aber ein ganz erheblicher Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten erforderlich.

Beispiele für einen wichtigen Grund:

• Dem Mieter wird die Wohnung nicht rechtzeitig zum Gebrauch übergeben oder dem Mieter wird der Gebrauch der Mietwohnung vom Vermieter wieder entzogen.
• Der Mieter verletzt seine Pflichten zum sorgsamen Umgang mit der Mietwohnung und gefährdet den Bestand der Mietwohnung, zum Beispiel wenn der Mieter keine Vorkehrungen zur Vermeidung von Frostschäden im Winter trifft, oder bei übermäßiger Tierhaltung
• Die unbefugte Überlassung der Mietwohnung an Dritte.
• Mietrückstand
• Nichtzahlung der Mietkaution in Höhe von zwei Monatsmieten
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens
• Verstoß gegen ein zurecht abgemahntes Verhalten
• Vorsätzliche Begehung von Straftaten zum Nachteil der anderen Mietpartei (z.B. Beleidigung, Bedrohung, Körperverletzung, Sachbeschädigung)
• Erhebliche Mängel an der Mietwohnung, die die Nutzung zu Wohnzwecken dauerhaft aufheben.

Tipp: Liegt der wichtige Grund in einem Mietrückstand hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung nachträglich unwirksam werden zu lassen, wenn dieser spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung einer auf dieser Kündigung basierenden Räumungsklage des Vermieters, den Zahlungsrückstand ausgleicht. Obwohl also die Räumungsklage ursprünglich begründet war, wird diese durch vollständigen Zahlungsausgleich unbegründet. Dies ist aber nur dann möglich, wenn nicht in den letzten zwei Jahren vor dem Ausspruch der Kündigung bereits schon einmal eine Kündigung durch Zahlungsausgleich unwirksam geworden ist. Kurz gesagt: Der Trick klappt also nur alle zwei Jahre. Es ist deshalb stets sinnvoll die Möglichkeiten, sich gegen eine Kündigung zu wehren, von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen zu lassen, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. 

Tipp: Häufig herrscht bei Mietern und Vermietern der Irrglaube, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug erst dann ausgesprochen werden kann, wenn der Zahlungsrückstand eine Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Dies trifft nicht uneingeschränkt zu. Der Vermieter ist bereits bei einem Rückstand in Höhe einer Monatsmiete zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Rückstand dadurch zustande kommt, dass der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monate nur einen Teil der Miete zahlt und die Summe eine Monatsmiete ergibt. Lassen Sie sich deshalb frühzeitig zu den Kündigungsmöglichkeiten von Ihrer Kanzlei für Mietrecht in Essen beraten.

Die ordentliche Kündigung unterscheidet sich von der außerordentlichen Kündigung im Grundsatz dadurch, dass die Beendigung des Mietverhältnisses den Ablauf einer gesetzlich geregelten oder aber einer wirksam vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist voraussetzt. Der Zugang einer wirksam erklärten ordentlichen Kündigung beendet das Mietverhältnis also nicht sofort, sondern erst zu dem Zeitpunkt, an welchem die Kündigungsfrist verstrichen ist.

Die inhaltlichen Voraussetzungen der ordentlichen Kündigungen sind davon abhängig, welche Mietvertragspartei die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung setzt die ordentliche Kündigung nicht zwingend die Verletzung von vertraglichen Pflichten einer Mietvertragspartei voraus.

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist von „drei Monaten“ ohne Angaben von Gründen kündigen. Auch wenn dies so häufig zu lesen ist, ist dies strenggenommen nicht ganz richtig. 

Präziser ausgedrückt, kann der Mieter das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Dies bedeutet, dass der bereits begonnene, laufende Monat in die Kündigungsfrist eingerechnet wird, wenn die Kündigung dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugeht. Die drei Werktage des Monats werden deshalb auch als „Karenztage“ bezeichnet. Stellt der Mieter die Kündigung also am dritten Werktag eines Monats zu, endet das also mit einer Kündigungsfrist von unter drei Monaten. 

Ist der dritte Werktag des Monats zum Zeitpunkt der Zustellung bereits verstrichen, wird der laufende Monat nicht in die Kündigungsfrist eingerechnet. Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis länger als drei Monate fortbesteht. 

Beispiele:

• Der Mieter stellt die Kündigung am Mittwoch, den 03.02. (dritter Werktag) eines Jahres zu. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des 30.04. (übernächster Monat)
• Der Mieter stellt die Kündigung am Donnerstag, den 04.02. (vierter Werktag) eines Jahres zu. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des 31.05

Tipp: Nach der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung wird bei der Berechnung der Karenztage auch der Samstag als Werktag angesehen. Dies gilt allerdings nicht, wenn der dritte Werktag auf einen Samstag fällt. Dann wiederum ist der darauffolgende Werktag der letzte Tag der Karenztage. Um sicherzugehen, dass Sie die Kündigungsfrist richtig berechnen, sollten Sie Ihren Anwalt für Mietrecht in Essen zu Rate ziehen.

Will ein Vermieter, den auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag kündigen, muss er grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen. Dieses die freie Kündbarkeit einschränkende Erfordernis ist Ausdruck des sozialen Wohnraummietrechts. Es soll den vertragstreuen Mieter, der den Wohnraum zu seinem räumlichen und sozialen Lebensmittelpunkt gemacht hat, vor willkürlichen Kündigungen des Vermieters schützen.

Tipp: Ausnahmsweise braucht der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen. Dies ist der Fall, wenn sich der Vermieter auf die sog. „erleichterte Kündigung“ berufen kann. Diese kann der Vermieter aussprechen, wenn er selbst in dem Haus wohnt, in welchem sich die Mietwohnung befindet und neben der Mietwohnung keine weitere Wohneinheit in dem Haus existiert.

Ob der Grund, welcher der Vermieter zum Gegenstand seiner Kündigung macht, von einem berechtigten Interesse getragen wird, ist letzten Endes immer eine einzelfallbezogene Entscheidung des Gerichts in einem auf der Kündigung basierenden Räumungsprozess. Aufgrund der Vielfältigkeit der möglichen Lebenssachverhalte, ist also eine allgemeine Definition des berechtigten Interesses nicht möglich. Im Ergebnis muss sich unter der Bewertung und Gewichtung aller maßgeblichen Sachverhaltsaspekte das Zurückerlangungsinteresse des Vermieters, höher zu wiegen als das Interesse des Mieters an der Fortdauer der Gebrauchsüberlassung. In keinem Fall besteht ein berechtigtes Interesse, wenn der Vermieter ausschließlich den Zweck verfolgt, einen höheren Mietzins zu erzielen. 

Das Gesetz formuliert jedoch verschiedene Fallkonstellationen, in denen von einem Überwiegen der Vermieterbelange auszugehen ist. Man spricht insoweit von sog. Regelbeispielen.

Hierunter fallen: 

• Der Eigenbedarf
• Die schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung von mietvertraglichen Pflichten
• Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks 

Auf Eigenbedarf der Vermieter sich dann berufen, wenn die Wohnräume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Schuldhafte Pflichtverletzungen liegen vor, wenn der Mieter zum Beispiel wiederholt seinen Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis nicht vollständig oder unpünktlich nachkommt, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nachkommt, wenn der Mieter die Wohnung zweckwidrig -etwa gewerblich- nutzt oder wenn er dem Vermieter unberechtigter Weise den Zutritt zu Wohnung verwehrt. 

Tipp: Sollte der Kündigungsgrund in ausbleibenden Zahlungen des Mieters bestehen, steht Ihnen als Vermieter ein sog. Vermieterpfandrecht zu. Sie können also an allen im Eigentum des Mieters stehenden Gegenständen, die dieser in die Mietwohnung verbracht hat, ein Verwertungsrecht begründen. Dem Mieter ist dann verboten die Sachen aus der Mietwohnung zu entfernen. Sie können diese dann öffentlich versteigern lassen und mit dem Erlös den Zahlungsrückstand ausgleichen. Es ist deshalb sinnvoll sich von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen über die Möglichkeiten im Umgang mit säumigen Mietern beraten zu lassen.

Die Absicht einer angemessenen wirtschaftliche Verwertung kann einen Kündigungsgrunddarstellen, wenn der Vermieter ein konkretes Verwertungsinteresse hat, dessen Erfüllung am bestehenden Mietverhältnis scheitert. Der Fortbestand des Mietverhältnisses muss darüber hinaus eine Gefahr für erhebliche Vermögensnachteile des Vermieters bedeuten. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn es sich um eine erheblich sanierungsbedürftiges Gebäude handelt und die erforderlichen Umbau/Sanierungsmaßnahmen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zulassen. Wenn beispielsweise die Sanierung des Gebäudes im Vergleich zu einem Abriss und Neubau vollkommen unwirtschaftlich ist.

Tipp: Sowohl bei Verkaufs- wie auch bei Renovierungsabsichten ist den Hinderungsnachweis für die angemessene wirtschaftlichen Nutzung nur schwer zu erbringen und muss sogfältig begründet werden. Daher ist angeraten, Ihren Rechtsanwalt für Mietrecht in Essen zu konsultieren.

Für den Vermieter gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse. Innerhalb der ersten fünf Jahre gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Tipp: Um zu bestimmen, ob bereits eine verlängerte Kündigungsfrist nach fünf bzw. acht Jahren gilt, ist der Zeitpunkt der Überlassung des Wohnraums, also der Tag, an welchem dem Mieter die Wohnung übergeben worden ist, entscheidend. Auf das Datum, an welchem der Mietvertrag unterschrieben worden ist, kommt es nicht an. Um bei der Berechnung der Kündigungsfrist keinen Fehler zu machen, fragen Sie am besten Ihre Kanzlei für Mietrecht in Essen

Grundsätzlich können im Mietvertrag auch vom Gesetz abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass diese den Mieter nicht schlechter stellen, als er bei Geltung der gesetzlichen Kündigungsfristen stünde. Unzulässig sind demnach Verlängerungen der Kündigungsfristen des Mieters oder Verkürzungen der Kündigungsfristen des Vermieters. 

Ein Sonderfall stellt den Erwerb vermieteten Wohnraums in einem Zwangsversteigerungsverfahren dar. In diesem Fall steht dem Ersteher ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. 

Eine weitere Ausnahme gilt für besondere Mietverhältnisse, z. B. wenn der Wohnraum nicht zur dauerhaften Überlassung vermietet wurde. Typische Fälle einer Kurzzeitvermietung sind Ferienwohnungen, Kuraufenthalte, Messeaufenthalte oder Montagetätigkeiten. Hier gelten die vertraglich vereinbarten Fristen.

Genügt die Kündigung allen vorgenannten Anforderungen, wird diese wirksam, sobald sie dem Mieter zugestellt worden ist. Der Vermieter muss aber die Tatsache, dass der Mieter die Kündigung wirklich erhalten hat, beweisen und auch zu welchem Zeitpunkt dies geschehen ist.

Es ist für den Vermieter also ratsam, sich bereits vor dem Ausspruch der Kündigung darüber Gedanken zu machen, wie er im Ernstfall die Zustellung der Kündigung gerichtsfest beweisen kann.

Er kann zum Beispiel die Kündigung selbst übergeben und sich den Erhalt der Eigenbedarfskündigung auf einer Empfangserklärung durch den Mieter unterschreiben lassen. Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet, den Erhalt der Kündigung schriftlich zu bestätigen. Tut der Mieter das nicht und kommt es später zu einem Gerichtsverfahren, dann kann der Vermieter nicht als Zeuge für die Übergabe der Kündigung aussagen, weil er selbst Partei des Gerichtsprozesses ist.

Der Vermieter könnte stattdessen die Kündigungserklärung von einem Boten überbringen lassen oder von diesem die Kündigung in den Briefkasten des Mieters werfen lassen. Der Bote kann dann später als Zeuge den Zugang der Kündigung bestätigen. Bote kann jede beliebige Person sein, die nicht als Vermieter im Mietvertrag aufgeführt ist. Auch der Ehepartner, Verwandte oder Freunde.

Tipp: Der Bote sollte sich zudem vergewissern, welches Schreiben er genau zustellt. Der Vermieter sollte also die Kündigungserklärung vom Boten selbst in den Briefumschlag legen lassen. Der Bote sollte zudem eine Botenerklärung unterschreiben, in der Tag und Uhrzeit der Zustellung aufgeführt und der Inhalt des Briefumschlags bezeichnet werden. Das kann dem Boten ersparen, später als Zeuge vor Gericht aussagen zu müssen, da die Botenerklärung als Beweis in der Regel ausreicht. Der beste Weg ist allerdings, unsere Kanzlei für Mietrecht in Essen mit der Kündigung zu beauftragen. In diesem Fall können Sie sicher sein, dass die Kündigung rechtssicher erfolgt.

Falls kein geeigneter Bote zur Verfügung steht, ist eine andere Möglichkeit, das Kündigungsschreiben durch einen Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen. So hat der Vermieter auch einen Nachweis, dass die Kündigung dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt wurde. Der Gerichtsvollzieher fertigt nämlich vor der Zustellung eine beglaubigte Abschrift des zugestellten Dokuments, sowie eine Zustellungsurkunde an.

Die rechtlichen Fragen und Herausforderungen im Zusammenhang mit der Kündigung von Wohnraummietverträgen sind komplex und erfordern sorgfältige Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen. Unsere Kanzlei für Mietrecht in Essen steht Ihnen zur Seite, um Sie durch diesen Prozess zu führen und sicherzustellen, dass Ihre Rechte und Interessen optimal vertreten werden.

Für detaillierte Fragen oder eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Experten unserer Kanzlei für Mietrecht in Essen zur Verfügung. Wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihr spezifisches Anliegen zu entwickeln.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter kann viele Gründe haben, doch einer der häufigsten und zugleich komplexesten ist die Eigenbedarfskündigung. Im Gegensatz zum Mieter, der den Grund für seine Kündigung nicht darzulegen braucht, kann der Vermieter ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis über Wohnungen nur dann durch Kündigung beenden, wenn er dies mit einem berechtigten Interesse begründen kann. Ein solches berechtigtes Interesse kann in einem sog. Eigenbedarf bestehen. Ein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mieträume für sich, Familienangehörige oder andere zu seinem Haushalt gehörende Personen benötigt.

Wir beleuchten die rechtlichen Grundlagen, die hinter einer solchen Kündigung stehen, insbesondere die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen, die das deutsche Mietrecht hierfür bereithält. 

Wenn ein Vermieter eine Wohnung oder ein Haus, das er zu Wohnzwecken vermietet hat, für sich selbst, seine Familienmitglieder oder andere zu seinem Haushalt gehörige Personen nutzen möchte, dann hat er das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Der Vermieter muss tatsächlich ein berechtigtes und aktuelles Interesse an der Nutzung der Wohnung nachweisen. Er muss also auch die Absicht haben, die Wohnung alsbald zu nutzen. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht zulässig.

Er muss also vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume darlegen können. Dies kann der Fall sein, wenn er selbst oder beispielsweise seine Familienangehörigen in die Wohnung ziehen möchten, weil sie in der Nähe arbeiten, studieren oder aus anderen persönlichen Gründen. War der Eigenbedarf allerdings schon bei Abschluss des Mietvertrages absehbar und vermietet dieser die Wohnung trotzdem auf unbestimmte Zeit, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Tipp: Die Kündigung wegen Eigenbedarfs kann im Mietvertrag zugunsten des Mieters vertraglich ausgeschlossen oder auf besondere Umstände beschränkt werden. Es ist dabei unbedingt die Schriftform einzuhalten, wenn der Verzicht länger als ein Jahr dauern soll. Es ist deshalb zu empfehlen, den Mietvertrag von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen zu lassen.

Es bestehen hohe Anforderungen an eine korrekte und ordnungsgemäße Begründung der Kündigung. Deshalb ist es ratsam, unseren Rechtsanwalt für Mietrecht in Essen zur Begründung von Eigenbedarfskündigungen zu Rate zu ziehen, da es für einen Laien nicht einfach ist, die Begründung formal und inhaltlich gerichtsfest zu formulieren.

Typische Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind:

• Ein volljähriges Kind des Vermieters möchte aus der elterlichen Wohnung ausziehen und einen eigenen Hausstand gründen;
• Die derzeitige Wohnung wird dem Vermieter zu klein, weil er Nachwuchs erwartet oder mit seiner Lebenspartnerin oder Ehefrau einen gemeinsamen Hausstand begründen möchte;
• Der Vermieter hat die Wohnung gekauft, um sie selbst zu bewohnen;
• Das Vermieter(ehe)paar möchte sich trennen und braucht eine zusätzliche Wohnung;
• Die gekündigte Wohnung ermöglicht dem Vermieter nach einem Arbeitsplatzwechsel oder seinen Kindern nach einem Schulwechsel erheblich kürzere Wege zur Arbeit bzw. Schule;
• Der Vermieter möchte in eine kleinere Wohnung ziehen, weil der Platzbedarf durch den Auszug von in der Wohnung lebenden Verwandten sich verringert.
• Weil der Vermieter pflegebedürftige Verwandte in seinen Haushalt aufnehmen will und daher eine größere Wohnung benötigt oder der Vermieter pflegebedürftig wird und er Angehörige für seine Pflege in den Haushalt aufnehmen möchte.
• Wenn für den pflegebedürftigen Vermieter die Wohnung erheblich besser geeignet ist, weil sie zum Beispiel im Erdgeschoss gelegen ist und der Vermieter aus gesundheitlichen Gründen keine Treppen mehr steigen kann.

Tipp: Befinden sich nur zwei Wohneinheiten in dem Gebäude, in welchem sich die Mietwohnung befindet und wird eine davon vom Vermieter bewohnt, dann kann der Vermieter das Mietverhältnis im Wege der „vereinfachten Kündigung“ beenden. Er muss also kein berechtigtes Interesse oder Eigenbedarf zur Begründung der Kündigung darlegen. In diesem Fall verlängert sich allerdings die Kündigungsfrist um weitere drei Monate. Es ist deshalb zu empfehlen die verschiedenen Möglichkeiten einer Kündigung von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen oder die Kündigungserklärung rechtssicher von diesem formulieren zu lassen. 

Bei Eigenbedarfskündigungen, die der Vermieter mit dem notwendigen Bedarf für Dritte begründet, müssen die Person, zu dessen Gunsten der Bedarf geltend gemacht wird, genau bezeichnet werden. Nicht für jede Person, zu der der Vermieter ein soziales Verhältnis pflegt, kann der Vermieter auch Eigenbedarf begründen.

Zu den Bedarfspersonen zählen:

• Der Vermieter selbst: Wenn der Vermieter die Wohnung für seinen eigenen Gebrauch benötigt – beispielsweise, weil er näher an seinem Arbeitsplatz wohnen oder zurück in seine Heimatstadt ziehen möchte –, kann er sich auf Eigenbedarf berufen.
• Familienangehörige: In einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.07.2024 hat dieser den Begriff der Familie strenger ausgelegt, als es die Rechtsprechung bisher getan hat. Konnte zuvor noch eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten von entfernteren Verwandten, wie beispielsweise für Cousins ausgesprochen werden, sofern eine besondere Nähebeziehung dargelegt wurde, hat der Bundesgerichtshof, den sog. „privilegierten Personenkreis“ auf diejenigen Familienmitglieder eingeschränkt, denen das Gesetz auch ein Zeugnisverweigerungsrecht zugesteht. Hierunter fallen demnach:

• Verlobte des Vermieters
• Ehegatten und Ex-Ehegatten des Vermieters
• eingetragener Lebenspartner des Vermieters
• Personen die mit dem Vermieter in gerader Linie verwandt sind (Eltern, Großeltern, Kinder einschließlich Stief- und Adoptivkinder, Enkelkinder, Urenkel usw.)
• Personen die mit dem Vermieter bis zum dritten Grad der Seitenlinie verwandt sind (Geschwister, Halbgeschwister, Neffen und Nichten, Onkel und Tanten)
• Mit der der Vermieter bis zum zweiten Grad der Seitenlinie verschwägert ist. (Geschwister des Ehegatten und deren Ehegatten, nicht aber sog. Schwippschwager)

• Haushaltsangehörige: Neben den direkten Verwandten können auch Personen, die mit dem Vermieter in einer engen sozialen Gemeinschaft leben, als Grund für eine Eigenbedarfskündigung dienen. Dazu gehören beispielsweise Lebenspartner, Pflegekinder oder langjährige Haushaltshilfen. Wichtig ist, dass eine dauerhafte Haushaltsgemeinschaft bestanden hat, eine enge soziale Bindung zum Vermieter besteht und der Vermieter dies auch nachweisen kann.

Kapitalgesellschaften wie zum Beispiel eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft (AG), können keine Kündigung wegen Eigenbedarfs vornehmen. Bei Personengesellschaften hingegen, wie einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Erbengemeinschaft, ist es möglich, eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf zu erklären.

Ein Vermieter darf nicht nur vorgeben, die Wohnung für sich selbst oder eine andere Bedarfsperson nutzen zu wollen, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden.

Folgende Gründe rechtfertigen keine Kündigung wegen Eigenbedarf:

• Der Vermieter möchte sich vom Mietvertrag lösen, um die Wohnung zu einem höheren Preis an eine andere Person zu vermieten;
• Wenn der Vermieter die Absicht hat, die Wohnung zu verkaufen;
• Der Mieter ist dem Vermieter lästig, weil er ständig die Beseitigung von Mängeln fordert oder seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert;
• Der Vermieter möchte die Wohnung an eine Person vermieten, die nicht zu den zuvor genannten Bedarfsperson zählt.

Eine auf solchen Gründen basierende Kündigung ist unwirksam und damit wirkungslos. Das Mietverhältnis bleibt demnach bestehen.

Tipp: Handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus und wird das Grundstück nach Abschluss des Mietvertrages in Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt, besteht das Risiko, dass der Vermieter die Wohnungen einzeln verkauft und der neue Wohnungseigentümer Eigenbedarf anmeldet. In diesen Fällen steht dem Mieter jedoch ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zu. Er kann also anstelle des Käufers, den Kaufvertrag „übernehmen“ und die Wohnung selbst kaufen. Es ist deshalb zu empfehlen Ihre Möglichkeiten von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen zu lassen. 

Sollte sich herausstellen, dass der Vermieter einen Eigenbedarf nur vortäuscht und der Mieter daraufhin die Wohnung verlässt, macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Dieser Schadensersatz könnte beispielsweise hinsichtlich der vom Mieter aufgewandten Umzugskosten bestehen. Muss der Mieter für seine neue Wohnung eine höhere Miete zahlen, kann der Vermieter auch verpflichtet werden, die Differenz zu zahlen. Behauptet der Vermieter den Eigenbedarf wahrheitswidrig in einem Gerichtsprozess kann sich dieser sogar wegen Prozessbetruges strafbar machen.

Tipp: Sind die Kündigungen wegen Eigenbedarf nicht ausreichend begründet oder ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, entfaltet die Kündigung keine Wirkung. Dann ist der Mieter nicht gezwungen darauf zu reagieren. Es ist deshalb zu empfehlen die Kündigung von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen oder diese rechtssicher von diesem formulieren zu lassen.

Es kann vorkommen, dass der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht und zu diesem Zeitpunkt auch tatsächlich ein Eigenbedarf besteht, der Grund des Eigenbedarfs aber während der Kündigungsfrist wieder entfällt. Dies kann der Fall sein, weil der Angehörige zu dessen Gunsten der den Eigenbedarf geltend gemacht hat, während der Kündigungsfrist verstirbt oder der Angehörige sich umentschieden hat und die Wohnung plötzlich doch nicht mehr beziehen möchte.

Fällt der Eigenbedarf nachträglich weg, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Entscheidend ist hierbei der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist. Fällt der Eigenbedarf nach dem Ablauf der Kündigungsfrist weg, besteht eine solche Pflicht nicht mehr. Der Mieter kann also nicht einfach die Räumung der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist schuldhaft hinauszögern, in der Hoffnung, dass der Eigenbedarf später wegfällt.

Wenn ein Vermieter mehrere Wohnungen in seinem Bestand hat und eine davon wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss er erklären, warum er sich gerade für diese Wohnung entschieden hat. Falls die betreffende Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, kann der Vermieter selbst entscheiden, welchem Mieter er kündigt. Er muss also keine Sozialauswahl treffen oder sich für den Mieter entscheiden, der zuletzt zugezogen ist.

Zusätzlich ist der Vermieter in manchen Fällen verpflichtet, dem gekündigten Mieter eine alternative Wohnung im selben Haus anzubieten. Das gilt, wenn eine solche Wohnung im gleichen Haus liegt, bis zum Ende der Kündigungsfrist verfügbar wird und eine vergleichbare Größe und Zimmerzahl wie die gekündigte Wohnung hat. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter die Bedingungen für die Ersatzwohnung mitteilen. Wenn der Vermieter es versäumt, ein solches Angebot zu machen, könnte der Mieter Schadensersatz für entstandene Mehrkosten, wie zum Beispiel Umzugskosten fordern. Allerdings bleibt die Kündigung selbst in diesem Fall gültig.

Wenn ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen will, muss er das schriftlich tun. Schriftlich bedeutet, dass der Vermieter die Kündigungserklärung eigenhändig unterschreiben muss. Eine Kündigung per E-Mail, per Fax oder gar per WhatsApp ist formunwirksam. Wichtig ist zudem, dass die Kündigung auch tatsächlich an den Mieter gerichtet ist und nicht etwa an einen Mitbewohner oder Untermieter, der nicht im Mietvertrag als Mieter aufgeführt ist.

Sind auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen beteiligt, wie zum Beispiel Ehepaare oder eine Eigentümergemeinschaft, ist es wichtig, dass die Kündigung stets von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet ist. Alle Vermieter müssen die Kündigung unterschreiben und als Adressat der Kündigung müssen alle Mieter aufgeführt werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung unwirksam.

Tipp: Häufig ist es ein Problem, dass einer der Mieter zwischenzeitlich ausgezogen und unbekannt verzogen ist. Auch dann ist die Kündigung grundsätzlich allen Mietern zuzustellen. Weil dem Vermieter die Anschrift des ausgezogenen Mieters nicht bekannt ist, kann er die Kündigung nicht zustellen. Allerdings kann schon im Mietvertrag vereinbart werden, dass beide Mieter, für den jeweils anderen eine Empfangsvollmacht für Kündigungserklärungen erteilt. Dann reicht es aus, wenn die Kündigung lediglich dem verbleibenden Mieter zugestellt wird. Es ist deshalb zu empfehlen die Kündigung und den Mietvertrag von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen oder diese rechtssicher von diesem formulieren zu lassen.

In der Kündigung muss/müssen die Person/en konkret genannt werden, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Hierbei muss der Vermieter die Bedarfsperson aber nicht konkret mit Namen nennen. Es reicht aus, wenn er den Verwandtschaftsgrad benennt. 
Außerdem sind sämtliche Umstände und Gründe zu nennen, aus denen sich der Eigenbedarf für die Bedarfsperson ergibt. Damit soll dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt die Möglichkeit geben werden, den Kündigungsgrund zu prüfen und die Erfolgsaussichten eines Gerichtsverfahrens abschätzen zu können. Insofern darf auch der Vermieter den Kündigungsgrund nicht im Nachhinein austauschen. Auch sollte der Vermieter den Mieter über das ihm zustehende Widerspruchsrecht informieren.

Der Vermieter hat darauf zu achten, dass er die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen einhält. Die Dauer der Kündigungsfrist, wenn ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, hängt davon ab, wie lange der Mieter schon in der Wohnung lebt. Zunächst beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Wenn der Mieter aber schon fünf Jahre in der Wohnung lebt, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Nach acht Jahren in der Wohnung verlängert sie sich sogar auf neun Monate.

Wichtig ist auch, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig beim Mieter ankommt. Es muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter zugestellt worden sein, damit die Kündigungsfrist in diesem Monat beginnt. Geht dem Mieter die Kündigung erst nach dem dritten Werktag des Monats zu, wird dieser laufende Monat bei der Kündigungsfrist also nicht mitgezählt.

Tipp: Ist die Kündigung unwirksam, weil sie zum Beispiel nicht von allen Vermietern unterschrieben ist und bemerkt der Vermieter seinen Fehler, muss dieser eine neue Kündigung aussprechen. Die Kündigungsfrist beginnt in diesem Fall von vorne. Es ist deshalb zu empfehlen die Kündigung von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen oder diese rechtssicher von diesem formulieren zu lassen.

Genügt die Kündigung allen vorgenannten Anforderungen, wird diese wirksam, sobald sie dem Mieter zugestellt worden ist. Der Vermieter muss aber die Tatsache, dass der Mieter die Kündigung wirklich erhalten hat, beweisen und auch zu welchem Zeitpunkt dies geschehen ist. Es ist für den Vermieter also ratsam, sich bereits vor dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung darüber Gedanken zu machen, wie er im Ernstfall beweisen kann, dass der Mieter die Kündigung beweisen kann.

Er kann zum Beispiel die Kündigung selbst übergeben und sich den Erhalt der Eigenbedarfskündigung auf einer Empfangserklärung durch den Mieter unterschreiben lassen. Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet, den Erhalt der Kündigung schriftlich zu bestätigen. Tut der Mieter das nicht und kommt es später zu einem Gerichtsverfahren, dann kann der Vermieter nicht als Zeuge für die Übergabe der Kündigung aussagen, weil er selbst Partei des Gerichtsprozesses ist.

Der Vermieter könnte stattdessen die Eigenbedarfskündigung von einem Boten überbringen lassen oder von diesem die Kündigung in den Briefkasten des Mieters werfen lassen. Der Bote kann dann später als Zeuge den Zugang der Kündigung bestätigen. Bote kann jede beliebige Person sein, die nicht als Vermieter im Mietvertrag aufgeführt ist. Auch der Ehepartner, Verwandte oder Freunde.

Tipp: Der Bote sollte sich zudem vergewissern, welches Schreiben er genau zustellt. Der Vermieter sollte also die Eigenbedarfskündigung vom Boten selbst in den Briefumschlag legen lassen. Der Bote sollte zudem eine Botenerklärung unterschreiben, in der Tag und Uhrzeit der Zustellung aufgeführt und der Inhalt des Briefumschlags bezeichnet werden. Das kann dem Boten ersparen, später als Zeuge vor Gericht aussagen zu müssen, da die Botenerklärung als Beweis in der Regel ausreicht. Der beste Weg ist allerdings, unsere Kanzlei für Mietrecht in Essen mit der Kündigung zu beauftragen. In diesem Fall können Sie sicher sein, dass die Kündigung rechtssicher erfolgt.

Falls kein geeigneter Bote zur Verfügung steht, ist eine andere Möglichkeit, das Kündigungsschreiben durch einen Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen. So hat der Vermieter auch einen Nachweis, dass die Kündigung dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt wurde. Der Gerichtsvollzieher fertigt nämlich vor der Zustellung eine beglaubigte Abschrift des zugestellten Dokuments, sowie eine Zustellungsurkunde an.

Entspricht die Kündigungserklärung allen vorgenannten Anforderungen wird diese wirksam, sobald sie dem Mieter zugeht. Dies bedeutet, dass der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen und an den Vermieter herauszugeben.

Tipp: Ist die Kündigung unwirksam, dann entfaltet sie keine rechtliche Wirkung. Es ist jedoch nicht zu empfehlen, den Vermieter auf die Fehler in der Kündigung hinzuweisen, weil er dann einfach eine weitere fehlerfreie Kündigung aussprechen könnte. Es kann deshalb in manchen Fällen sinnvoll sein, auf die Kündigung gar nicht zu reagieren. Es ist deshalb zu empfehlen die Kündigung von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen zu lassen.

Der Mieter hat das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einem angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der Mieter muss denn Widerspruch gegen die Kündigung spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erklären und sollte hierbei die Gründe für eine unzumutbare Härte darlegen.

Beispiele für eine unzumutbare Härte:

• Krankheiten, Behinderungen oder Gebrechen, die einen Umzug in eine andere Wohnung unmöglich machen;
• Der pflegebedürftige Mieter wird von in der Nähe wohnenden Verwandten gepflegt und ein Umzug würde den Weg zu seinen Pflegepersonen erheblich verlängern;
• Schwangerschaft;
• Der Mieter befindet sich in der finalen Phase seiner Ausbildung/Studiums und bereitet sich auf seine Abschlussprüfung vor;
• Dem Mieter steht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist kein geeigneter Ersatzwohnraum zur Verfügung.

Tipp: Der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraumes ist der am häufigsten auftretende Härtefallgrund. Damit der Mieter sich erfolgreich darauf berufen kann, ist es wichtig, dass dieser seine Bemühungen zur Suche nach Ersatzwohnraum dokumentiert. Der Mieter sollte also eine Liste anfertigen, in welchem er alle Bewerbungen und Besichtigungstermine einträgt. Zudem sollten alle Absagen der Vermieter gesammelt werden. Es ist deshalb zu empfehlen frühzeitig unsere Kanzlei für Mietrecht in Essen zu Rate zu ziehen, um sich bestmöglich auf einen Räumungsprozess vorzubereiten.

Liegt tatsächlich eine besondere Härte vor, kann der Mieter vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Wie lange der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und davon, ob der Härtegrund nur vorübergehend oder dauerhaft besteht. Kommt es letztlich zu einem Räumungsprozess wird das Gericht versuchen, die Interessen des Vermieters an der Eigennutzung und die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses in einen interessengerechten Ausgleich bringen.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Räumungsfrist nicht aus der Mietwohnung aus, bleibt dem Vermieter nur der Weg über die Räumungsklage. Auf keinen Fall darf der Vermieter die Wohnung selbst räumen und die Schlösser austauschen oder Ähnliches. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss die Räumung durch den Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden. Der Gerichtsvollzieher wird jedoch nur aufgrund eines Räumungsurteils tätig. Ein solches Räumungsurteil kann der Vermieter bei dem örtlichen Amtsgericht erwirken. Hierfür muss er zunächst eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. 

Tipp: Eine Räumungsklage hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn die Kündigung wirksam ist und der Räumungsklage schlüssig formuliert ist. Das setzt voraus, dass sowohl der Sachverhalt vollständig und richtig dargestellt wird als auch die Klageanträge ordnungsgemäß verfasst wurden. Es ist deshalb zu empfehlen die Räumungsklage von Ihrer Kanzlei für Mietrecht in Essen formulieren und einreichen zu lassen.

Eine Räumungsklage kann oft viel Zeit in Anspruch nehmen und sich über mehrere Instanzen erstrecken. Selbst wenn die Kündigung wirksam ist, kann es ratsam sein, sich gegen die Räumungsklage zu verteidigen. Häufig lässt sich mit dem Vermieter auch noch im Räumungsprozess eine gütliche Einigung erzielen.

Mieter, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten haben, sollten sich von einem Anwalt, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat, beraten lassen. Wenn die Kündigung formale Fehler hat, wie zum Beispiel eine fehlende Unterschrift, ist es oft am besten, gar nicht darauf zu reagieren. Ist die Kündigung jedoch formal korrekt, hat der Mieter immer noch das Recht, die Gründe für die Kündigung anzuzweifeln oder Widerspruch einzulegen.

Auch Vermieter, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen möchten, sollten sich vorher rechtlich beraten lassen, um sicherzustellen, dass ihre Kündigung keine formellen oder inhaltlichen Fehler enthält. Eine Beratung durch einen Anwalt mag zunächst Kosten verursachen, kann aber langfristig vor teuren Rechtsstreitigkeiten schützen.

Die Rechtsanwaltskanzlei JURiAL in Essen ist auf Mietrecht spezialisiert und bietet sowohl Mietern als auch Vermietern umfassende Beratung und Unterstützung in allen mietrechtlichen Angelegenheiten.

Ein Vermieter verschafft sich Zugang zur Wohnung eines Verstorbenen und lässt sie ohne Nachricht an die Hinterbliebenen ausräumen, obwohl der Mietvertrag noch läuft. Er bestellt einen Container und entsorgt das Mobiliar, Hausrat und Erinnerungstücke des Verstorbenen. Rechtsanwalt Alexander Liese nimmt Stellung zur Rechtslage und den rechtlichen Konsequenzen für den Vermieter.