Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 14. Mai 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

Einmal Mieter, immer Mieter? Wann man aus einem Mietvertrag ausscheiden kann

Teaser: Ein gemeinschaftlicher Mietvertrag ist nicht so einfach aufzulösen, wie viele denken. Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil wichtige Grundsätze zum Ausscheiden von Mitmietern geklärt und zeigt: Bloßes Ausziehen oder langes Schweigen reicht nicht aus.
Bildquelle: Bild von <a href="https://pixabay.com/de/users/derks24-5892478/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=3879443">Alfred Derks</a> auf <a href="https://pixabay.com/de//?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=3879443">Pixabay</a>
Beitragstext: Der Fall: Ist er noch Mieter oder nicht? In dem Rechtsstreit ging es um eine grundlegende Frage: Ist ein Mieter, der seit Jahrzehnten nicht mehr in der Wohnung wohnt und sich auch nicht um Mietangelegenheiten kümmert, immer noch Teil des Mietverhältnisses? Der Kläger hatte 1984 zusammen mit seiner Lebensgefährtin einen Mietvertrag für eine Dreizimmerwohnung in Berlin abgeschlossen. Nach Darstellung der Vermieterin war er jedoch seit etwa 1988 ausgezogen und lebte in einer anderen Wohnung. In den darauffolgenden 30 Jahren fand der gesamte Schriftverkehr – einschließlich mehrerer Mieterhöhungen – ausschließlich zwischen der Lebensgefährtin und der Vermieterseite statt. Als die Vermieterin 2023 erklärte, das Mietverhältnis bestehe nur noch mit der Lebensgefährtin, klagte der Mann auf Feststellung, dass er weiterhin Mieter der Wohnung sei. Die zentrale Streitfrage: Kann man konkludent ausscheiden? Die Vermieterin argumentierte, der Kläger sei durch sein Verhalten stillschweigend (konkludent) aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Immerhin habe er: Die Wohnung seit über 30 Jahren nicht mehr bewohnt Keine Miete gezahlt Sich nie an der Kommunikation mit der Vermieterseite beteiligt Nie gegen die Annahme widersprochen, dass nur seine Lebensgefährtin Mieterin sei Das Amtsgericht Schöneberg folgte zunächst dieser Argumentation und wies die Klage ab. Die Entscheidung des Landgerichts: Ein eindeutiges Urteil Das Landgericht Berlin hat das erstinstanzliche Urteil jedoch aufgehoben und entschieden: Der Kläger ist nach wie vor Mieter der Wohnung. Das Gericht stellte in seinem Urteil wichtige rechtliche Grundsätze klar: "Ein von mehreren Personen begründetes Mietverhältnis kann nur von allen Beteiligten wieder aufgehoben oder umgestaltet werden." Für die Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag müssen demnach alle Beteiligten mitwirken – sowohl alle Mieter als auch der Vermieter. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Wichtige Grundsätze für alle Mieter und Vermieter Das Landgericht stellte in seinem Urteil einige zentrale Punkte klar, die für viele Mietverhältnisse relevant sind: Personale Teilkündigungen sind unwirksam - Ein Mietverhältnis mit mehreren Mietern kann nicht nur für einen Teil der Mieter beendet werden. Keine Wohnpflicht - Ein Mieter ist nicht verpflichtet, die angemietete Wohnung tatsächlich zu bewohnen oder dort seinen Lebensmittelpunkt zu haben. Formloser Aufhebungsvertrag möglich - Ein Mietaufhebungsvertrag kann formlos wirksam sein, selbst wenn der ursprüngliche Mietvertrag schriftlich geschlossen wurde. Konkludentes Handeln reicht nicht immer - Selbst wenn ein Mieter über 30 Jahre nicht mehr in der Wohnung wohnt, folgt daraus nicht automatisch eine konkludente Erklärung, aus dem Mietverhältnis entlassen werden zu wollen. Keine Kenntnis, keine Erklärung - Wenn einem Mieter die Korrespondenz zwischen dem anderen Mieter und dem Vermieter nicht bekannt ist, kann sein Schweigen nicht als Zustimmung zur Entlassung aus dem Mietverhältnis gewertet werden. Was bedeutet das Urteil für Sie? Die Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter: Für Mieter in einer Wohngemeinschaft oder Partnerschaft: Wenn Sie offiziell aus einem Mietvertrag ausscheiden möchten, müssen Sie eine ausdrückliche Vereinbarung mit allen Mietparteien und dem Vermieter treffen. Ausziehen allein reicht nicht aus, um Ihre mietvertraglichen Pflichten zu beenden. Sie können auch nach Jahrzehnten noch für Mietrückstände oder Schäden haftbar gemacht werden, wenn Sie formell Mieter geblieben sind. Für Vermieter: Mieterhöhungen und andere wichtige Mitteilungen müssen immer an alle Mieter gerichtet werden, die im Mietvertrag stehen. Ein Ausscheiden eines Mieters kann nicht einfach unterstellt werden – es bedarf einer klaren Vereinbarung. Die bloße Tatsache, dass ein Mieter nicht in der Wohnung wohnt oder sich nicht meldet, ändert nichts an seinem rechtlichen Status. Für Paare und Familien: Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Eltern für ihre Kinder oder Partner füreinander als Mieter mit unterschreiben – die Haftung bleibt bestehen, auch wenn man später auszieht oder die Beziehung endet. Vor allem bei Trennung oder Scheidung sollte das Mietverhältnis klar geregelt werden. Fazit: Klarheit schaffen ist wichtig Das Urteil zeigt, wie wichtig klare Vereinbarungen im Mietrecht sind. Wer aus einem gemeinsamen Mietvertrag ausscheiden möchte, sollte dies schriftlich mit allen Beteiligten vereinbaren. Andernfalls kann man auch nach Jahrzehnten noch als Mieter gelten – mit allen Rechten und Pflichten. Für die Praxis empfiehlt es sich, solche Änderungen immer schriftlich festzuhalten, auch wenn dies gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist. So lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden. Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 19.11.2024 - 63 S 156/24

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Fall: Ist er noch Mieter oder nicht?

In dem Rechtsstreit ging es um eine grundlegende Frage: Ist ein Mieter, der seit Jahrzehnten nicht mehr in der Wohnung wohnt und sich auch nicht um Mietangelegenheiten kümmert, immer noch Teil des Mietverhältnisses?

Der Kläger hatte 1984 zusammen mit seiner Lebensgefährtin einen Mietvertrag für eine Dreizimmerwohnung in Berlin abgeschlossen. Nach Darstellung der Vermieterin war er jedoch seit etwa 1988 ausgezogen und lebte in einer anderen Wohnung. In den darauffolgenden 30 Jahren fand der gesamte Schriftverkehr – einschließlich mehrerer Mieterhöhungen – ausschließlich zwischen der Lebensgefährtin und der Vermieterseite statt.

Als die Vermieterin 2023 erklärte, das Mietverhältnis bestehe nur noch mit der Lebensgefährtin, klagte der Mann auf Feststellung, dass er weiterhin Mieter der Wohnung sei.

Die zentrale Streitfrage: Kann man konkludent ausscheiden?

Die Vermieterin argumentierte, der Kläger sei durch sein Verhalten stillschweigend (konkludent) aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Immerhin habe er:

Die Wohnung seit über 30 Jahren nicht mehr bewohnt
Keine Miete gezahlt
Sich nie an der Kommunikation mit der Vermieterseite beteiligt
Nie gegen die Annahme widersprochen, dass nur seine Lebensgefährtin Mieterin sei

Das Amtsgericht Schöneberg folgte zunächst dieser Argumentation und wies die Klage ab.

Die Entscheidung des Landgerichts: Ein eindeutiges Urteil

Das Landgericht Berlin hat das erstinstanzliche Urteil jedoch aufgehoben und entschieden: Der Kläger ist nach wie vor Mieter der Wohnung.

Das Gericht stellte in seinem Urteil wichtige rechtliche Grundsätze klar:

"Ein von mehreren Personen begründetes Mietverhältnis kann nur von allen Beteiligten wieder aufgehoben oder umgestaltet werden."

Für die Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag müssen demnach alle Beteiligten mitwirken – sowohl alle Mieter als auch der Vermieter. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses.

Wichtige Grundsätze für alle Mieter und Vermieter

Das Landgericht stellte in seinem Urteil einige zentrale Punkte klar, die für viele Mietverhältnisse relevant sind:

Personale Teilkündigungen sind unwirksam - Ein Mietverhältnis mit mehreren Mietern kann nicht nur für einen Teil der Mieter beendet werden.
Keine Wohnpflicht - Ein Mieter ist nicht verpflichtet, die angemietete Wohnung tatsächlich zu bewohnen oder dort seinen Lebensmittelpunkt zu haben.
Formloser Aufhebungsvertrag möglich - Ein Mietaufhebungsvertrag kann formlos wirksam sein, selbst wenn der ursprüngliche Mietvertrag schriftlich geschlossen wurde.
Konkludentes Handeln reicht nicht immer - Selbst wenn ein Mieter über 30 Jahre nicht mehr in der Wohnung wohnt, folgt daraus nicht automatisch eine konkludente Erklärung, aus dem Mietverhältnis entlassen werden zu wollen.
Keine Kenntnis, keine Erklärung - Wenn einem Mieter die Korrespondenz zwischen dem anderen Mieter und dem Vermieter nicht bekannt ist, kann sein Schweigen nicht als Zustimmung zur Entlassung aus dem Mietverhältnis gewertet werden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Die Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter:

Für Mieter in einer Wohngemeinschaft oder Partnerschaft:

Wenn Sie offiziell aus einem Mietvertrag ausscheiden möchten, müssen Sie eine ausdrückliche Vereinbarung mit allen Mietparteien und dem Vermieter treffen.
Ausziehen allein reicht nicht aus, um Ihre mietvertraglichen Pflichten zu beenden.
Sie können auch nach Jahrzehnten noch für Mietrückstände oder Schäden haftbar gemacht werden, wenn Sie formell Mieter geblieben sind.

Für Vermieter:

Mieterhöhungen und andere wichtige Mitteilungen müssen immer an alle Mieter gerichtet werden, die im Mietvertrag stehen.
Ein Ausscheiden eines Mieters kann nicht einfach unterstellt werden – es bedarf einer klaren Vereinbarung.
Die bloße Tatsache, dass ein Mieter nicht in der Wohnung wohnt oder sich nicht meldet, ändert nichts an seinem rechtlichen Status.

Für Paare und Familien:

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Eltern für ihre Kinder oder Partner füreinander als Mieter mit unterschreiben – die Haftung bleibt bestehen, auch wenn man später auszieht oder die Beziehung endet.
Vor allem bei Trennung oder Scheidung sollte das Mietverhältnis klar geregelt werden.

Fazit: Klarheit schaffen ist wichtig

Das Urteil zeigt, wie wichtig klare Vereinbarungen im Mietrecht sind. Wer aus einem gemeinsamen Mietvertrag ausscheiden möchte, sollte dies schriftlich mit allen Beteiligten vereinbaren. Andernfalls kann man auch nach Jahrzehnten noch als Mieter gelten – mit allen Rechten und Pflichten.

Für die Praxis empfiehlt es sich, solche Änderungen immer schriftlich festzuhalten, auch wenn dies gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist. So lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 19.11.2024 - 63 S 156/24

Kontaktieren Sie uns!

Für detaillierte Fragen oder eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Experten unserer Kanzlei für Mietrecht in Essen zur Verfügung. Wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihr spezifisches Anliegen zu entwickeln.

Zurück zum Magazin

Ihr Recht ist unsere Leidenschaft!

Sie sind ratlos im Streit mit Ihrem Mieter oder Vermieter? Sie stehen vor komplexen Vertragsverhandlungen oder es geht um den Erwerb, Veräußerung oder Vererbung von Immobilieneigentum. Wir haben uns auf das private und gewerbliche Mietrecht, Immobilienrecht und Maklerrecht spezialisiert. Vertrauen Sie uns. Zögern Sie also nicht länger und holen Sie sich die Unterstützung, die ein professionelles Vorgehen ermöglicht. Lassen Sie uns gemeinsam eine Strategie für die Umsetzung Ihres Vorhabens besprechen.

Jetzt Termin sichern

Unsere digitale Kanzlei

Kind sitzt im Chefsessel und bedient ein Mobiltelefon

Bei uns geht Recht vollkommen digital. Für Sie entscheidend: Sie können alles bequem von überall aus organisieren. Besuchen Sie unsere Webseite und buchen Sie ein Video-Meeting mit einem Anwalt. Ihre Unterlagen können Sie einfach uploaden. Selbst erforderliche Unterschriften können Sie bei uns digital leisten.

Erfahrungen & Bewertungen zu JURiAL® Rechtsanwaltskanzlei

kostenlose Ersteinschätzung

Wartebereich der JURiAL® Rechtsanwaltskanzlei

Lassen Sie uns bei einem unverbindlichen Kennenlerngespräch über Ihre spezifischen rechtlichen Anliegen sprechen.

Jetzt Termin sichern

Wann rechtfertigt eine Straftat die Kündigung eines Mietverhältnisses?

Teaser: Wenn ein Vermieter seinem Mieter kündigen möchte, muss er dafür triftige Gründe haben. Doch was passiert, wenn der Vermieter dem Mieter eine Straftat vorwirft? Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Paderborn klärt, unter welchen Bedingungen eine Straftat zur Kündigung berechtigt und was der Vermieter dabei beweisen muss.
Bildquelle: Bild von <a href="https://pixabay.com/de/users/cocoparisienne-127419/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=1157304">Anja</a> auf <a href="https://pixabay.com/de//?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=1157304">Pixabay</a>
Beitragstext: Ein Streit um Brennholz und verspätete Mietzahlungen Im vorliegenden Fall vermietete der Kläger (Vermieter) seit 2021 eine Wohnung an den Beklagten (Mieter). Während des Mietverhältnisses kam es zu mehreren Konflikten. Der Vermieter warf dem Mieter vor, Brennholz aus einem nicht mitvermieteten Schuppen gestohlen zu haben. Außerdem zahlte der Mieter die Miete regelmäßig zur Monatsmitte statt – wie vom Vermieter erwartet – zu Beginn des Monats. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mehrfach und forderte den Mieter zur Räumung der Wohnung auf. Als der Mieter sich weigerte auszuziehen, zog der Vermieter vor Gericht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Paderborn (Urteil vom 03.07.2024, Az. 1 S 77/23) gaben dem Mieter Recht. Straftaten als Kündigungsgrund – was gilt? Das Gericht stellte wichtige Grundsätze zur Kündigung wegen Straftaten auf: "Begeht der Mieter eine Straftat, kann dies grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen." Allerdings ist nicht jede Straftat automatisch ein Kündigungsgrund. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Die Straftat muss einen Bezug zum Mietverhältnis haben Sie muss so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist Die Straftat muss tatsächlich bewiesen sein Der letzte Punkt ist besonders wichtig: Der Vermieter trägt die Beweislast für die Straftat. Er muss nachweisen, dass der Mieter tatsächlich eine Straftat begangen hat. Der angebliche Holzdiebstahl Im konkreten Fall konnte der Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter einen Diebstahl begangen hatte. Im Gegenteil: Die Beweisaufnahme ergab, dass dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrags durch einen Übersetzer mitgeteilt worden war, dass er das Brennholz benutzen dürfe. Das Gericht stellte fest: "Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme sieht die Kammer es als erwiesen an, dass dem Beklagten gegenüber zumindest ein Einverständnis zur Nutzung des im Schuppen gelagerten Holzes bei Abschluss des Mietvertrages [...] erklärt worden ist, was einen Vorsatz des Beklagten in Bezug auf eine etwaige Wegnahme ausschließt." Ohne Vorsatz liegt kein Diebstahl vor. Die Kündigung wegen des angeblichen Holzdiebstahls war daher unwirksam. Unpünktliche Mietzahlungen als Kündigungsgrund Der Vermieter stützte seine Kündigung auch auf die Tatsache, dass der Mieter die Miete regelmäßig zur Monatsmitte zahlte, statt zu Monatsbeginn. Zu diesem Punkt stellte das Gericht fest: "Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen." Allerdings muss zwischen der Abmahnung und der Kündigung ein ausreichender Zeitraum liegen, damit der Mieter sein Zahlungsverhalten umstellen kann. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Abmahnung am 24.12. erhalten, und der Vermieter erwartete bereits für Januar eine Änderung des Zahlungsverhaltens. Das Gericht hielt dies für zu kurzfristig: "Ein Zeitraum von wenigen Tagen zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten Fälligkeitstermin ist zu knapp." Zudem hatte der Mieter über ein Jahr lang die Miete zur Monatsmitte gezahlt, ohne dass der Vermieter dies beanstandet hatte. Auch daher lag keine erhebliche Pflichtverletzung vor, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Was bedeutet das Urteil für Sie? Dieses Urteil enthält wichtige Hinweise für Vermieter und Mieter: Für Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung auf eine Straftat stützen wollen, müssen Sie die Straftat beweisen können Bei unpünktlichen Mietzahlungen müssen Sie zunächst abmahnen und dem Mieter eine angemessene Frist zur Umstellung seines Zahlungsverhaltens einräumen Haben Sie ein bestimmtes Zahlungsverhalten längere Zeit akzeptiert, können Sie nicht ohne weiteres eine sofortige Änderung verlangen Für Mieter: Auch wenn Ihnen eine Straftat vorgeworfen wird, ist das nicht automatisch ein wirksamer Kündigungsgrund Der Vermieter muss die Vorwürfe beweisen können Bei Unklarheiten über die Nutzung von Räumen oder Gegenständen sollten Sie schriftliche Vereinbarungen treffen Nach einer Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen sollten Sie Ihr Zahlungsverhalten anpassen Das Urteil verdeutlicht einmal mehr, dass Kündigungen im Mietrecht strengen Voraussetzungen unterliegen. Vermieter können nicht ohne weiteres kündigen, auch wenn sie subjektiv der Meinung sind, der Mieter habe sich falsch verhalten. Fazit Eine Straftat kann grundsätzlich einen Kündigungsgrund darstellen, allerdings nur, wenn sie bewiesen ist und einen Bezug zum Mietverhältnis hat. Unpünktliche Mietzahlungen können ebenfalls zur Kündigung berechtigen, jedoch muss dem Mieter nach einer Abmahnung ausreichend Zeit zur Verhaltensänderung gegeben werden. Quelle: LG Paderborn, Urteil vom 03.07.2024, Az. 1 S 77/23

Rechtsanwalt Alexander Liese

Ein Streit um Brennholz und verspätete Mietzahlungen

Im vorliegenden Fall vermietete der Kläger (Vermieter) seit 2021 eine Wohnung an den Beklagten (Mieter). Während des Mietverhältnisses kam es zu mehreren Konflikten. Der Vermieter warf dem Mieter vor, Brennholz aus einem nicht mitvermieteten Schuppen gestohlen zu haben. Außerdem zahlte der Mieter die Miete regelmäßig zur Monatsmitte statt – wie vom Vermieter erwartet – zu Beginn des Monats.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mehrfach und forderte den Mieter zur Räumung der Wohnung auf. Als der Mieter sich weigerte auszuziehen, zog der Vermieter vor Gericht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Paderborn (Urteil vom 03.07.2024, Az. 1 S 77/23) gaben dem Mieter Recht.

Straftaten als Kündigungsgrund – was gilt?

Das Gericht stellte wichtige Grundsätze zur Kündigung wegen Straftaten auf:

"Begeht der Mieter eine Straftat, kann dies grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen."

Allerdings ist nicht jede Straftat automatisch ein Kündigungsgrund. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Straftat muss einen Bezug zum Mietverhältnis haben
Sie muss so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist
Die Straftat muss tatsächlich bewiesen sein

Der letzte Punkt ist besonders wichtig: Der Vermieter trägt die Beweislast für die Straftat. Er muss nachweisen, dass der Mieter tatsächlich eine Straftat begangen hat.

Der angebliche Holzdiebstahl

Im konkreten Fall konnte der Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter einen Diebstahl begangen hatte. Im Gegenteil: Die Beweisaufnahme ergab, dass dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrags durch einen Übersetzer mitgeteilt worden war, dass er das Brennholz benutzen dürfe.

Das Gericht stellte fest:

"Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme sieht die Kammer es als erwiesen an, dass dem Beklagten gegenüber zumindest ein Einverständnis zur Nutzung des im Schuppen gelagerten Holzes bei Abschluss des Mietvertrages [...] erklärt worden ist, was einen Vorsatz des Beklagten in Bezug auf eine etwaige Wegnahme ausschließt."

Ohne Vorsatz liegt kein Diebstahl vor. Die Kündigung wegen des angeblichen Holzdiebstahls war daher unwirksam.

Unpünktliche Mietzahlungen als Kündigungsgrund

Der Vermieter stützte seine Kündigung auch auf die Tatsache, dass der Mieter die Miete regelmäßig zur Monatsmitte zahlte, statt zu Monatsbeginn. Zu diesem Punkt stellte das Gericht fest:

"Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen."

Allerdings muss zwischen der Abmahnung und der Kündigung ein ausreichender Zeitraum liegen, damit der Mieter sein Zahlungsverhalten umstellen kann. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Abmahnung am 24.12. erhalten, und der Vermieter erwartete bereits für Januar eine Änderung des Zahlungsverhaltens. Das Gericht hielt dies für zu kurzfristig:

"Ein Zeitraum von wenigen Tagen zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten Fälligkeitstermin ist zu knapp."

Zudem hatte der Mieter über ein Jahr lang die Miete zur Monatsmitte gezahlt, ohne dass der Vermieter dies beanstandet hatte. Auch daher lag keine erhebliche Pflichtverletzung vor, die eine Kündigung rechtfertigen würde.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil enthält wichtige Hinweise für Vermieter und Mieter:

Für Vermieter:

Wenn Sie eine Kündigung auf eine Straftat stützen wollen, müssen Sie die Straftat beweisen können
Bei unpünktlichen Mietzahlungen müssen Sie zunächst abmahnen und dem Mieter eine angemessene Frist zur Umstellung seines Zahlungsverhaltens einräumen
Haben Sie ein bestimmtes Zahlungsverhalten längere Zeit akzeptiert, können Sie nicht ohne weiteres eine sofortige Änderung verlangen

Für Mieter:

Auch wenn Ihnen eine Straftat vorgeworfen wird, ist das nicht automatisch ein wirksamer Kündigungsgrund
Der Vermieter muss die Vorwürfe beweisen können
Bei Unklarheiten über die Nutzung von Räumen oder Gegenständen sollten Sie schriftliche Vereinbarungen treffen
Nach einer Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen sollten Sie Ihr Zahlungsverhalten anpassen

Das Urteil verdeutlicht einmal mehr, dass Kündigungen im Mietrecht strengen Voraussetzungen unterliegen. Vermieter können nicht ohne weiteres kündigen, auch wenn sie subjektiv der Meinung sind, der Mieter habe sich falsch verhalten.

Fazit

Eine Straftat kann grundsätzlich einen Kündigungsgrund darstellen, allerdings nur, wenn sie bewiesen ist und einen Bezug zum Mietverhältnis hat. Unpünktliche Mietzahlungen können ebenfalls zur Kündigung berechtigen, jedoch muss dem Mieter nach einer Abmahnung ausreichend Zeit zur Verhaltensänderung gegeben werden.

Quelle: LG Paderborn, Urteil vom 03.07.2024, Az. 1 S 77/23