Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 10. Mai 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

Mietsicherheit dient nicht der Finanzierung der Immobilie

Teaser: Eine Bürgschaft als Mietsicherheit dient ausschließlich zur Absicherung von Mietzahlungen – nicht zur Finanzierung der Immobilie durch den Vermieter. Das stellte das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig in einem aktuellen Urteil vom 27.11.2024 klar und begrenzte damit die Schadensersatzpflicht von Mietern bei verzögerter Bürgschaftsstellung.
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Beitragstext: Worum ging es in dem Fall? Im Zentrum des Rechtsstreits stand ein Gewerbemietvertrag, bei dem der Vermieter (Kläger) eine gewerbliche Immobilie speziell für den Mieter (Beklagter) errichten ließ. Laut Mietvertrag sollte der Mieter eine Bürgschaft seiner Muttergesellschaft über 20 Millionen Euro als Mietsicherheit stellen – und zwar als "Bürgschaft auf erstes Anfordern". Der Mieter übergab diese spezielle Bürgschaft jedoch erst am 16.01.2017, obwohl der Vermieter diese nach eigener Auffassung bereits deutlich früher hätte erhalten müssen. Der Vermieter behauptete, durch die verspätete Bürgschaftsstellung seien ihm erhebliche finanzielle Schäden entstanden: Bereitstellungszinsen in Höhe von rund 541.000 Euro Zinsschäden durch ein notwendiges Ersatzdarlehen von über 1 Million Euro Bürgschaftsgebühren von 400.000 Euro Diese Kosten entstanden, weil der Vermieter die Bürgschaft seiner Bank als Sicherheit für die Baufinanzierung vorlegen wollte. Die zentrale Streitfrage War der Mieter verpflichtet, für diese Finanzierungsschäden aufzukommen, weil er die Bürgschaft verspätet vorlegte? Das Landgericht Kiel verneinte dies in erster Instanz und wies die Klage ab. Der Vermieter legte daraufhin Berufung ein. Die Entscheidung des OLG Schleswig Das OLG Schleswig bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Berufung zurück. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit zwei wesentlichen Argumenten: Schutzzweck der Mietsicherheit: Eine Mietsicherheit dient ohne ausdrückliche anderslautende Vereinbarung ausschließlich zur Absicherung von Zahlungsverpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis – nicht aber zur Finanzierung des Baus durch den Vermieter. Begrenzung der Schadensersatzpflicht: Bei Verzug mit der Leistung einer Bürgschaft als Mietsicherheit sind nur solche Schäden als Verzugsschaden ersatzfähig, die vom Schutzzweck der Vereinbarung umfasst werden. Das Gericht stellte fest: "Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung dient eine Mietsicherheit nicht zur Absicherung der Finanzierung zur Errichtung der Immobilie durch den Vermieter." Die Begründung im Detail Das Gericht erklärte, dass im Mietvertrag die Bürgschaft ausdrücklich als "Mietsicherheit" bezeichnet wurde. Zudem war vertraglich festgelegt, dass diese Sicherheit erst zurückgegeben werden müsse, "wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses die besicherten Zahlungsverpflichtungen der Mieterin aus dem Mietverhältnis erfüllt worden sind". Dies zeigt nach Ansicht des Gerichts eindeutig, dass die Bürgschaft die Mietzahlungen absichern sollte – und nicht als Sicherheit für die Bank zur Finanzierung des Bauvorhabens gedacht war. Das OLG betonte in seiner Entscheidung: "Die Kreditierung des Bauvorhabens gehört letztlich zum Risikobereich des Errichters eines Bauvorhabens und nicht zu demjenigen des zukünftigen Mieters." Was bedeutet das Urteil für Sie? Dieses Urteil hat wichtige praktische Auswirkungen für Vermieter und Mieter im gewerblichen Bereich: Für Vermieter: Wenn Sie eine Mietsicherheit für Ihre Baufinanzierung nutzen wollen, müssen Sie dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren Ohne solche klare Vereinbarungen können Sie keine Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die Finanzierung aufgrund einer verspäteten Mietsicherheit scheitert Planen Sie bei der Projektfinanzierung nicht mit Mietsicherheiten, wenn deren Verwendung für diesen Zweck nicht eindeutig vertraglich geregelt ist Für Mieter: Sie haften bei verspäteter Stellung einer Mietsicherheit grundsätzlich nur für Schäden, die mit dem eigentlichen Schutzzweck der Mietsicherheit zusammenhängen Dieser Schutzzweck umfasst in der Regel nur die Absicherung von Mietzahlungen, nicht aber die Finanzierung des Baus Als Mieter müssen Sie nicht befürchten, für Finanzierungsprobleme des Vermieters haftbar gemacht zu werden, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde Allgemein gilt: Der Vertragspartner, der ein größeres Risiko absichern möchte als üblich, muss dies klar im Vertrag regeln Bei gewerblichen Mietverträgen sollten die Parteien den Zweck von Sicherheiten genau definieren Im Zweifel haftet ein Mieter nur in dem Umfang, wie es für Mietverhältnisse typisch ist – auch wenn der Vermieter speziell für den Mieter baut Das Urteil schafft mehr Rechtssicherheit in Bezug auf den Umfang der Haftung bei verspäteter Stellung von Mietsicherheiten und begrenzt das finanzielle Risiko für Mieter auf den eigentlichen Zweck der Sicherheitsleistung. Quelle: OLG Schleswig, Urteil vom 27.11.2024 - 12 U 34/23, IMR 2025, 105

Rechtsanwalt Alexander Liese

Worum ging es in dem Fall?

Im Zentrum des Rechtsstreits stand ein Gewerbemietvertrag, bei dem der Vermieter (Kläger) eine gewerbliche Immobilie speziell für den Mieter (Beklagter) errichten ließ. Laut Mietvertrag sollte der Mieter eine Bürgschaft seiner Muttergesellschaft über 20 Millionen Euro als Mietsicherheit stellen – und zwar als "Bürgschaft auf erstes Anfordern".

Der Mieter übergab diese spezielle Bürgschaft jedoch erst am 16.01.2017, obwohl der Vermieter diese nach eigener Auffassung bereits deutlich früher hätte erhalten müssen. Der Vermieter behauptete, durch die verspätete Bürgschaftsstellung seien ihm erhebliche finanzielle Schäden entstanden:

Bereitstellungszinsen in Höhe von rund 541.000 Euro
Zinsschäden durch ein notwendiges Ersatzdarlehen von über 1 Million Euro
Bürgschaftsgebühren von 400.000 Euro

Diese Kosten entstanden, weil der Vermieter die Bürgschaft seiner Bank als Sicherheit für die Baufinanzierung vorlegen wollte.

Die zentrale Streitfrage

War der Mieter verpflichtet, für diese Finanzierungsschäden aufzukommen, weil er die Bürgschaft verspätet vorlegte?

Das Landgericht Kiel verneinte dies in erster Instanz und wies die Klage ab. Der Vermieter legte daraufhin Berufung ein.

Die Entscheidung des OLG Schleswig

Das OLG Schleswig bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Berufung zurück. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit zwei wesentlichen Argumenten:

Schutzzweck der Mietsicherheit: Eine Mietsicherheit dient ohne ausdrückliche anderslautende Vereinbarung ausschließlich zur Absicherung von Zahlungsverpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis – nicht aber zur Finanzierung des Baus durch den Vermieter.
Begrenzung der Schadensersatzpflicht: Bei Verzug mit der Leistung einer Bürgschaft als Mietsicherheit sind nur solche Schäden als Verzugsschaden ersatzfähig, die vom Schutzzweck der Vereinbarung umfasst werden.

Das Gericht stellte fest:

"Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung dient eine Mietsicherheit nicht zur Absicherung der Finanzierung zur Errichtung der Immobilie durch den Vermieter."

Die Begründung im Detail

Das Gericht erklärte, dass im Mietvertrag die Bürgschaft ausdrücklich als "Mietsicherheit" bezeichnet wurde. Zudem war vertraglich festgelegt, dass diese Sicherheit erst zurückgegeben werden müsse, "wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses die besicherten Zahlungsverpflichtungen der Mieterin aus dem Mietverhältnis erfüllt worden sind".

Dies zeigt nach Ansicht des Gerichts eindeutig, dass die Bürgschaft die Mietzahlungen absichern sollte – und nicht als Sicherheit für die Bank zur Finanzierung des Bauvorhabens gedacht war.

Das OLG betonte in seiner Entscheidung: "Die Kreditierung des Bauvorhabens gehört letztlich zum Risikobereich des Errichters eines Bauvorhabens und nicht zu demjenigen des zukünftigen Mieters."

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat wichtige praktische Auswirkungen für Vermieter und Mieter im gewerblichen Bereich:

Für Vermieter:

Wenn Sie eine Mietsicherheit für Ihre Baufinanzierung nutzen wollen, müssen Sie dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren
Ohne solche klare Vereinbarungen können Sie keine Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die Finanzierung aufgrund einer verspäteten Mietsicherheit scheitert
Planen Sie bei der Projektfinanzierung nicht mit Mietsicherheiten, wenn deren Verwendung für diesen Zweck nicht eindeutig vertraglich geregelt ist

Für Mieter:

Sie haften bei verspäteter Stellung einer Mietsicherheit grundsätzlich nur für Schäden, die mit dem eigentlichen Schutzzweck der Mietsicherheit zusammenhängen
Dieser Schutzzweck umfasst in der Regel nur die Absicherung von Mietzahlungen, nicht aber die Finanzierung des Baus
Als Mieter müssen Sie nicht befürchten, für Finanzierungsprobleme des Vermieters haftbar gemacht zu werden, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde

Allgemein gilt:

Der Vertragspartner, der ein größeres Risiko absichern möchte als üblich, muss dies klar im Vertrag regeln
Bei gewerblichen Mietverträgen sollten die Parteien den Zweck von Sicherheiten genau definieren
Im Zweifel haftet ein Mieter nur in dem Umfang, wie es für Mietverhältnisse typisch ist – auch wenn der Vermieter speziell für den Mieter baut

Das Urteil schafft mehr Rechtssicherheit in Bezug auf den Umfang der Haftung bei verspäteter Stellung von Mietsicherheiten und begrenzt das finanzielle Risiko für Mieter auf den eigentlichen Zweck der Sicherheitsleistung.

Quelle: OLG Schleswig, Urteil vom 27.11.2024 - 12 U 34/23, IMR 2025, 105

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Wann können Vermieter wegen offener Betriebskostennachzahlungen kündigen?

Teaser: Viele Mieter kennen die jährliche Betriebskostenabrechnung und die damit manchmal verbundenen Nachzahlungsforderungen. Doch was passiert, wenn diese Nachzahlungen nicht geleistet werden? Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Brandenburg zeigt, dass unbezahlte Betriebskostennachzahlungen unter bestimmten Umständen tatsächlich zur Kündigung des Mietverhältnisses führen können.
Bildquelle: Bild von <a href="https://pixabay.com/de/users/jhertle-987119/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=3930593">Jörg Hertle</a> auf <a href="https://pixabay.com/de//?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=3930593">Pixabay</a>
Beitragstext: Der Fall: Jahrelang unbezahlte Betriebskostenabrechnungen In dem vom Amtsgericht Brandenburg am 20.12.2024 entschiedenen Fall (Az. 33 C 33/24) hatte ein Mieter mehrere Jahre die Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen nicht bezahlt. Der Vermieter forderte Nachzahlungen für die Jahre 2020 (1.228,86 Euro), 2021 (211,81 Euro) und 2022 (295,22 Euro) – insgesamt 1.735,89 Euro. Trotz mehrfacher Aufforderungen und sogar eines Vollstreckungsbescheids zahlte der Mieter nicht. Der Vermieter kündigte daraufhin das seit etwa 15 Jahren bestehende Mietverhältnis mehrfach – sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise ordentlich – und klagte schließlich auf Räumung der Wohnung. Der Mieter argumentierte, dass die Kündigung nicht rechtmäßig sei, da Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht mit laufenden Mietzahlungen gleichzusetzen seien. Außerdem habe der Vermieter durch sein Zuwarten den Eindruck erweckt, dass keine ernsten Konsequenzen drohen würden. Die Entscheidung des Gerichts Das Amtsgericht Brandenburg gab dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung, gewährte ihm jedoch eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2025. Das Gericht stellte klar: Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören zwar nicht ohne Weiteres zur laufend zu zahlenden Miete, sodass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen kann. Jedoch kann eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Im vorliegenden Fall überstiegen die ausstehenden Beträge deutlich die Höhe von zwei Monatsmieten (hier: 2 × 330 Euro = 660 Euro), was nach Ansicht des Gerichts eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Rechtliche Unterscheidung: § 543 Abs. 2 und § 543 Abs. 1 BGB Das Gericht traf eine wichtige Unterscheidung: Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine oder mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Diese Regelung ist nach Ansicht des Gerichts auf Betriebskostennachzahlungen nicht direkt anwendbar. Jedoch kann nach § 543 Abs. 1 BGB eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich sein, wenn die Rückstandshöhe mindestens zwei Monatsmieten erreicht. Hier nahm das Gericht eine Interessenabwägung vor und kam zum Schluss, dass bei Rückständen in dieser Höhe eine Kündigung gerechtfertigt sein kann. Zusätzlich stellte das Gericht fest, dass auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet war. Für diese genügt bereits ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete bei einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat. Was bedeutet das Urteil für Sie? Für Mieter: Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen ernst nehmen: Auch wenn es sich nicht um laufende Mietzahlungen handelt, können hohe Rückstände zur Kündigung führen. Bei Zahlungsproblemen das Gespräch suchen: Vereinbaren Sie bei finanziellen Engpässen mit dem Vermieter möglichst eine Ratenzahlung, bevor es zu Mahnungen und Kündigungen kommt. Einwände rechtzeitig äußern: Wenn Sie Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung haben, sollten Sie diese rechtzeitig und konkret vorbringen. Pauschale Einwände oder bloßes Nichtreagieren schützen nicht vor Konsequenzen. Für Vermieter: Zwei-Monatsmieten-Grenze beachten: Eine fristlose Kündigung wegen Betriebskostennachzahlungen ist in der Regel erst möglich, wenn der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten erreicht. Abmahnung erforderlich: Vor der Kündigung sollte eine Abmahnung mit Fristsetzung zur Zahlung erfolgen. Dokumentation wichtig: Für eine erfolgreiche Räumungsklage ist eine gute Dokumentation aller Mahnungen, Kündigungen und Zahlungsaufforderungen entscheidend. Fazit Das Urteil verdeutlicht: Auch wenn Betriebskostennachzahlungen und laufende Mietzahlungen rechtlich unterschiedlich behandelt werden, können substantielle Rückstände bei den Betriebskosten durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Bei Zahlungsschwierigkeiten ist es daher ratsam, frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und gemeinsam eine Lösung zu finden. Das Gericht berücksichtigte zwar die schwierige Situation auf dem Wohnungsmarkt und die lange Wohndauer des Mieters durch Gewährung einer Räumungsfrist, letztlich konnte dies aber die Beendigung des Mietverhältnisses nicht verhindern. Quelle: AG Brandenburg, Urteil vom 20.12.2024, Az. 33 C 33/24

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Fall: Jahrelang unbezahlte Betriebskostenabrechnungen

In dem vom Amtsgericht Brandenburg am 20.12.2024 entschiedenen Fall (Az. 33 C 33/24) hatte ein Mieter mehrere Jahre die Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen nicht bezahlt. Der Vermieter forderte Nachzahlungen für die Jahre 2020 (1.228,86 Euro), 2021 (211,81 Euro) und 2022 (295,22 Euro) – insgesamt 1.735,89 Euro.

Trotz mehrfacher Aufforderungen und sogar eines Vollstreckungsbescheids zahlte der Mieter nicht. Der Vermieter kündigte daraufhin das seit etwa 15 Jahren bestehende Mietverhältnis mehrfach – sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise ordentlich – und klagte schließlich auf Räumung der Wohnung.

Der Mieter argumentierte, dass die Kündigung nicht rechtmäßig sei, da Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht mit laufenden Mietzahlungen gleichzusetzen seien. Außerdem habe der Vermieter durch sein Zuwarten den Eindruck erweckt, dass keine ernsten Konsequenzen drohen würden.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Brandenburg gab dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung, gewährte ihm jedoch eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2025.

Das Gericht stellte klar:

Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören zwar nicht ohne Weiteres zur laufend zu zahlenden Miete, sodass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen kann. Jedoch kann eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.

Im vorliegenden Fall überstiegen die ausstehenden Beträge deutlich die Höhe von zwei Monatsmieten (hier: 2 × 330 Euro = 660 Euro), was nach Ansicht des Gerichts eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen kann.

Rechtliche Unterscheidung: § 543 Abs. 2 und § 543 Abs. 1 BGB

Das Gericht traf eine wichtige Unterscheidung:

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine oder mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Diese Regelung ist nach Ansicht des Gerichts auf Betriebskostennachzahlungen nicht direkt anwendbar.
Jedoch kann nach § 543 Abs. 1 BGB eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich sein, wenn die Rückstandshöhe mindestens zwei Monatsmieten erreicht. Hier nahm das Gericht eine Interessenabwägung vor und kam zum Schluss, dass bei Rückständen in dieser Höhe eine Kündigung gerechtfertigt sein kann.

Zusätzlich stellte das Gericht fest, dass auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet war. Für diese genügt bereits ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete bei einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter:

Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen ernst nehmen: Auch wenn es sich nicht um laufende Mietzahlungen handelt, können hohe Rückstände zur Kündigung führen.
Bei Zahlungsproblemen das Gespräch suchen: Vereinbaren Sie bei finanziellen Engpässen mit dem Vermieter möglichst eine Ratenzahlung, bevor es zu Mahnungen und Kündigungen kommt.
Einwände rechtzeitig äußern: Wenn Sie Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung haben, sollten Sie diese rechtzeitig und konkret vorbringen. Pauschale Einwände oder bloßes Nichtreagieren schützen nicht vor Konsequenzen.

Für Vermieter:

Zwei-Monatsmieten-Grenze beachten: Eine fristlose Kündigung wegen Betriebskostennachzahlungen ist in der Regel erst möglich, wenn der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten erreicht.
Abmahnung erforderlich: Vor der Kündigung sollte eine Abmahnung mit Fristsetzung zur Zahlung erfolgen.
Dokumentation wichtig: Für eine erfolgreiche Räumungsklage ist eine gute Dokumentation aller Mahnungen, Kündigungen und Zahlungsaufforderungen entscheidend.

Fazit

Das Urteil verdeutlicht: Auch wenn Betriebskostennachzahlungen und laufende Mietzahlungen rechtlich unterschiedlich behandelt werden, können substantielle Rückstände bei den Betriebskosten durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Bei Zahlungsschwierigkeiten ist es daher ratsam, frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und gemeinsam eine Lösung zu finden.

Das Gericht berücksichtigte zwar die schwierige Situation auf dem Wohnungsmarkt und die lange Wohndauer des Mieters durch Gewährung einer Räumungsfrist, letztlich konnte dies aber die Beendigung des Mietverhältnisses nicht verhindern.

Quelle: AG Brandenburg, Urteil vom 20.12.2024, Az. 33 C 33/24