Kostenverteilung

Was bedeutet Kostenverteilung im WEG-Recht?

Die Kostenverteilung beschreibt das System, nach dem sämtliche Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt werden. Gesetzliche Grundlage ist § 16 Abs. 2 WEG. Dort steht im Kern: Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (MEA). Dieser Anteil ist im Grundbuch eingetragen und ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Praktisch heißt das: Wer einen größeren Miteigentumsanteil besitzt, zahlt mehr. Das klingt zunächst fair — ist es aber nicht immer. Denn die Miteigentumsanteile werden vom Bauträger festgelegt und spiegeln nicht zwangsläufig die tatsächliche Wohnfläche wider. Eine kleine Wohnung kann durchaus einen überproportional hohen Anteil haben, etwa weil sie im Dachgeschoss liegt oder einen Gartenanteil besitzt.

Welche Kosten werden verteilt?

In einer WEG fallen zwei große Kostenblöcke an. Erstens die Betriebskosten, also laufende Ausgaben wie Müllgebühren, Hausmeisterkosten, Versicherungen und Reinigung. Zweitens die Verwaltungskosten, darunter das Verwalterhonorar, Bankgebühren und eventuell Rechtsanwaltskosten. Hinzu kommen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für das Gemeinschaftseigentum — von der Fassadensanierung bis zur Reparatur der Heizungsanlage. All diese Posten fließen in das sogenannte Hausgeld ein, das Sie als Eigentümer monatlich zahlen.

Davon strikt zu unterscheiden sind Kosten für Ihr Sondereigentum. Alles, was sich innerhalb Ihrer vier Wände befindet — nichtragende Wände, Bodenbelag, Innentüren, Sanitärausstattung — geht allein auf Ihre Rechnung.

Der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen

Der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG funktioniert als Auffangregelung. Er greift immer dann, wenn keine abweichende Vereinbarung oder kein abweichender Beschluss existiert. Verteilt wird nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.

Rechnen Sie damit, dass dieser Schlüssel in der Praxis häufig als ungerecht empfunden wird — etwa wenn ein Single-Haushalt genauso viel Müllgebühren zahlen soll wie eine Fünf-Personen-Familie.

Alternative Verteilungsschlüssel: Welche Möglichkeiten gibt es?

Die Eigentümergemeinschaft ist keineswegs an den gesetzlichen Schlüssel gebunden. Sie kann alternative Verteilungsmaßstäbe festlegen. In Frage kommen etwa die Wohn- und Nutzfläche, die Anzahl der Wohneinheiten, die Personenzahl pro Wohnung, der tatsächliche Verbrauch (sofern Messgeräte vorhanden sind) oder das Verursacherprinzip.

Welcher Schlüssel sich anbietet, hängt von der jeweiligen Kostenart ab. Für Müllgebühren ist eine Verteilung nach Bewohnerzahl oft gerechter. Für die Verwaltervergütung bietet sich eine Verteilung nach Wohneinheiten an, da der Verwaltungsaufwand pro Einheit weitgehend gleich ist. Und bei Wasser- und Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung ohnehin eine verbrauchsabhängige Verteilung vor — daran führt kein Weg vorbei.

Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung

Häufig weicht schon die Gemeinschaftsordnung vom gesetzlichen Schlüssel ab. Dort können für verschiedene Kostenarten unterschiedliche Verteilungsschlüssel festgelegt sein. Das ist auch sinnvoll: So können etwa die Fahrstuhlkosten nur auf die Eigentümer im betreffenden Gebäudeteil umgelegt werden, während die Gartenpflege alle gleichermaßen betrifft.

Haben Sie keine Hemmungen, bei Ihrem Verwalter sowohl die Gemeinschaftsordnung als auch die Beschluss-Sammlung einzusehen. Nur wenn Sie beide Dokumente kennen, wissen Sie, welche Kostenverteilungsschlüssel in Ihrer WEG tatsächlich gelten.

Was hat die WEG-Reform 2020 verändert?

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 hat die Spielregeln bei der Kostenverteilung deutlich gelockert. Vor der Reform konnten Eigentümer den Verteilungsschlüssel für laufende Betriebskosten zwar dauerhaft ändern, bei Instandhaltungskosten aber nur im Einzelfall — und dafür brauchten sie eine qualifizierte Mehrheit.

Seit der Reform gilt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Die Eigentümer können mit einfacher Mehrheit für „einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten" eine abweichende Verteilung beschließen. Damit lassen sich auch Vereinbarungen aus der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss ändern — selbst wenn dadurch bisher befreite Eigentümer erstmals mit Kosten belastet werden.

Aber Achtung: Diese Beschlusskompetenz hat klare Grenzen. Sie berechtigt nicht dazu, den allgemeinen Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG komplett durch einen anderen Maßstab zu ersetzen. Ein Beschluss, der etwa die Wohnfläche als generellen Verteilungsschlüssel anstelle der Miteigentumsanteile bestimmt, wäre nichtig. Die Kompetenz beschränkt sich auf die Änderung einzelner Kostenpositionen oder bestimmter Kostenarten — nicht auf eine pauschale Ablösung des MEA-Schlüssels.

Diese erweiterte Beschlusskompetenz ist ein echtes Machtinstrument der Eigentümerversammlung. Nutzen Sie es klug — und seien Sie sich bewusst, dass es auch gegen Sie eingesetzt werden kann.

Abdingbarkeit der Beschlusskompetenz

Was viele nicht wissen: Die Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist abdingbar. Die Eigentümer können in der Gemeinschaftsordnung vereinbaren, dass die Verteilung bestimmter Kostenarten gar nicht oder nur mit einer besonderen Mehrheit durch Beschluss geändert werden darf. Gerade in älteren Gemeinschaftsordnungen finden sich solche Regelungen.

Für Gemeinschaftsordnungen, die vor dem 1. Dezember 2020 erstellt wurden, gilt dabei die Auslegungsregel des § 47 WEG. Danach ist in der Regel nicht davon auszugehen, dass eine Altvereinbarung der neuen gesetzlichen Beschlusskompetenz entgegensteht. Wohnen Sie also in einer älteren Anlage, können die Eigentümer die erweiterten Möglichkeiten der Reform grundsätzlich nutzen — es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine ausdrücklich entgegenstehende Bestimmung.

So ändern Sie den Kostenverteilungsschlüssel

Wollen Sie in Ihrer WEG den Verteilungsschlüssel ändern, brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Der entsprechende Antrag muss auf die Tagesordnung gesetzt werden. Für die Beschlussfassung genügt eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Dabei gelten allerdings wichtige Anforderungen. Erstens muss der neue Schlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Er darf nicht willkürlich sein und keine einzelnen Eigentümer ungerechtfertigt benachteiligen. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzentscheidungen klargestellt, dass den Eigentümern zwar ein weiter Gestaltungsspielraum zusteht, dieser aber dort endet, wo die Kostenverteilung sachlich nicht mehr nachvollziehbar ist.

Zweitens muss aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgehen, dass die Eigentümer bewusst eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen beschließen wollten. Diese formelle Anforderung wird in der Praxis oft übersehen und kann zur Anfechtbarkeit führen. Ein Beschluss, aus dem das Änderungsbewusstsein nicht klar hervorgeht, ist angreifbar.

Bauliche Veränderungen: Die Sonderregeln des § 21 WEG

Für bauliche Veränderungen greift nicht die Generalklausel des § 16, sondern die Spezialregelung des § 21 WEG. Und die enthält eine wichtige Schutzfunktion für Minderheiteneigentümer: Hat ein Eigentümer nicht für die Baumaßnahme gestimmt und liegen die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG nicht vor — also weder eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile noch eine Kostenamortisation —, darf dieser Eigentümer gemäß § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG nicht an den Kosten beteiligt werden.

Da kommt Ihnen als überstimmtem Eigentümer also tatsächlich das Gesetz zu Hilfe. Im Gegenzug dürfen Sie die durch die bauliche Veränderung geschaffene Einrichtung allerdings auch nicht mitnutzen.

Ihr Anspruch auf Änderung einer unbilligen Kostenverteilung

Sie müssen nicht allein auf die Beschlusskompetenz der Versammlung hoffen. Führt die bestehende Kostenverteilung in Ihrer WEG zu einer unbilligen Benachteiligung, können Sie nach § 10 Abs. 2 WEG einen individuellen Anspruch auf Änderung geltend machen. Das ist Ihr persönliches Recht als Eigentümer — unabhängig davon, ob die Mehrheit eine Änderung mittragen will oder nicht.

Rechnen Sie allerdings damit, dass die Hürde nicht niedrig ist. Geringfügige Mehrbelastungen werden vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen. Es braucht eine gewisse Eingriffsschwelle, bevor ein Gericht eine Kostenverteilung als unbillig einstuft. Kleine Ungerechtigkeiten gehören zum Wesen einer Eigentümergemeinschaft dazu — die Kröte müssen Sie im Zweifel schlucken.

Typische Streitfälle rund um die Kostenverteilung

Kaum ein Thema sorgt in der Eigentümerversammlung für mehr Zündstoff. Klassische Konflikte entstehen etwa bei Fahrstuhlkosten in Mehrhausanlagen, wenn nur ein Gebäude einen Aufzug hat. Oder bei Dachsanierungen, wenn Eigentümer im Erdgeschoss die Frage stellen, warum sie dafür mitbezahlen sollen.

Die Antwort des Gesetzes ist klar: Das Dach gehört zum Gemeinschaftseigentum, und alle Eigentümer profitieren davon, dass das Gebäude intakt bleibt. Anders sieht es bei Fenstern aus — die gelten zwar auch als Gemeinschaftseigentum, werden aber nur vom jeweiligen Eigentümer genutzt. Hier kann eine abweichende Kostenverteilung durchaus sachgerecht sein.

Anfechtung: Was tun bei ungerechter Kostenverteilung?

Halten Sie einen Beschluss zur Kostenverteilung für rechtswidrig, können Sie ihn mit einer Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht anfechten. Aber Achtung: Dafür haben Sie nur einen Monat nach der Beschlussfassung Zeit. Versäumen Sie diese Frist, wird der Beschluss bestandskräftig — auch wenn er Sie tatsächlich unangemessen benachteiligt.

Und noch ein Detail, das viele Eigentümer überrascht: Selbst wenn Sie den Prozess gewinnen und die WEG zur Kostentragung verurteilt wird, dürfen die Prozesskosten anteilig auch auf Sie als siegreichen Kläger umgelegt werden. Dieser Effekt lässt sich allerdings vermeiden, wenn die Eigentümergemeinschaft vorab per Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG regelt, dass Prozesskosten nur von den unterlegenen Parteien zu tragen sind. Ob Ihre WEG einen solchen Beschluss fasst, steht freilich auf einem anderen Blatt.

Rückwirkende Änderung: Ist das möglich?

Grundsätzlich gilt: Aus Gründen des Vertrauensschutzes kann eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur für zukünftige Abrechnungszeiträume beschlossen werden. Eine rückwirkende Änderung ist in aller Regel unzulässig.

Es gibt allerdings Ausnahmen. Wird etwa der Wirtschaftsplan für ein bestimmtes Abrechnungsjahr nachträglich für ungültig erklärt, entfällt das schutzwürdige Vertrauen der Eigentümer in den bisherigen Schlüssel. In solchen Sonderfällen kann auch eine rückwirkende Änderung zulässig sein. Die Rechtsprechung behandelt das streng einzelfallbezogen — pauschale Rückwirkungen bleiben aber tabu.

Hat die Eigentümerversammlung einen neuen Schlüssel wirksam beschlossen, muss dieser konsequent in allen folgenden Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen und bei Sonderumlagen angewandt werden. Daran führt kein Weg vorbei.

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