Gemeinschaftseigentum

Was genau ist Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile eines Gebäudes und des Grundstücks, die nicht einem einzelnen Eigentümer als Sondereigentum gehören. So steht es in § 1 Abs. 5 WEG. Das Gesetz definiert den Begriff bewusst über die Abgrenzung: Alles, was nicht Sondereigentum und nicht Eigentum eines Dritten ist, gehört automatisch der Gemeinschaft. Ihre Wohnung mit Innenwänden, Bodenbelägen und Sanitärausstattung ist Sondereigentum. Das Treppenhaus, durch das Sie jeden Tag laufen, gehört dagegen allen.

Welche Gebäudeteile gehören zwingend dazu?

§ 5 Abs. 2 WEG verschärft die Abgrenzung noch: Bestimmte Gebäudeteile sind zwingend Gemeinschaftseigentum — selbst wenn die Teilungserklärung etwas anderes behauptet. Dazu zählen alle Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Konkret betrifft das tragende Wände, das Dach, die Fassade, Geschossdecken und das Fundament. Auch Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, fallen darunter: die Zentralheizung, der Aufzug, gemeinschaftliche Versorgungsleitungen für Wasser, Strom, Gas und Heizung bis zum Abzweig in die einzelne Wohnung.

Fenster, Balkone, Türen — die typischen Stolperfallen

Hier wird es für viele Eigentümer überraschend: Fenster und Fensterrahmen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Sie dürfen also nicht einfach Ihre alten Fenster gegen neue austauschen, auch wenn Sie die Kosten selbst tragen würden. Denn jede Veränderung betrifft das äußere Erscheinungsbild der Anlage und erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Der BGH hat das in mehreren Urteilen bestätigt.

Instandhaltungspflicht trotz Gemeinschaftseigentum

Allerdings lohnt sich hier ein genauer Blick in Ihre Teilungserklärung: Auch wenn Fenster zwingend Gemeinschaftseigentum bleiben, kann die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht auf den jeweiligen Wohnungseigentümer übertragen. Das bedeutet dann: Das Fenster gehört zwar der Gemeinschaft, aber Sie müssen Reparatur und Austausch selbst bezahlen. Der BGH hat diese Möglichkeit ausdrücklich bestätigt. Schauen Sie also nach, ob Ihre Teilungserklärung eine solche Regelung enthält — das macht im Ernstfall einen erheblichen finanziellen Unterschied.

Was gehört beim Balkon wem?

Beim Balkon wird es noch kniffliger. Die Konstruktion — also Balkondecke, Außenwände und Brüstung — ist Gemeinschaftseigentum. Der Bodenbelag und der Innenraum des Balkons gehören dagegen Ihnen als Sondereigentum. Auch die Wohnungseingangstür ist ein Klassiker unter den Streitfällen: Die Außenseite zählt zum Gemeinschaftseigentum, die Innenseite gehört Ihnen. Einen neuen Anstrich in knalligem Rot auf der Außenseite? Nur mit Zustimmung der Gemeinschaft.

Die Rolle der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt verbindlich fest, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist. Lesen Sie dieses Dokument unbedingt vor dem Kauf einer Eigentumswohnung — denn dort stehen die Spielregeln, an die Sie sich als Eigentümer halten müssen.

Weicht die Teilungserklärung von den zwingenden gesetzlichen Vorgaben ab, ist sie in diesem Punkt unwirksam. Das Gesetz hat hier immer das letzte Wort.

Ergänzt wird die Teilungserklärung durch die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander — etwa, wie das Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf, ob Tierhaltung erlaubt ist oder welche Ruhezeiten gelten.

Wie lassen sich Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ändern?

Beide Dokumente lassen sich grundsätzlich durch Vereinbarung aller Eigentümer ändern. Doch das ist nicht der einzige Weg: § 10 Abs. 2 WEG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen auch Änderungen mit qualifizierter Mehrheit, wenn eine einstimmige Vereinbarung nicht zustande kommt und kein Eigentümer dadurch unbillig benachteiligt wird. In der Praxis erleichtert das notwendige Anpassungen erheblich — denn gerade in größeren Gemeinschaften ist Einstimmigkeit oft kaum zu erreichen.

Sondernutzungsrechte — allein nutzen, trotzdem Gemeinschaftseigentum

Manche Bereiche des Gemeinschaftseigentums dürfen einzelne Eigentümer exklusiv nutzen. Das nennt sich Sondernutzungsrecht und betrifft typischerweise Gartenanteile, Terrassen oder Pkw-Stellplätze. Als Erdgeschoss-Eigentümer mit direktem Gartenzugang nutzen Sie den Garten dann zwar allein. Das Eigentum daran bleibt aber bei der Gemeinschaft. Bauliche Veränderungen an solchen Flächen sind daher nur eingeschränkt möglich. Sondernutzungsrechte müssen in der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung ausdrücklich geregelt sein.

Sondernutzungsrecht und Instandhaltungskosten

Ein Punkt, der viele Eigentümer überrascht: Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass der begünstigte Eigentümer die Instandhaltungskosten für den Bereich seines Sondernutzungsrechts allein trägt. Der BGH hat das mehrfach bestätigt. Nutzen Sie also exklusiv einen Garten oder eine Terrasse, prüfen Sie genau, ob Sie nicht auch allein für die Pflege und Instandhaltung aufkommen müssen. Das kann über die Jahre ins Geld gehen.

Wer zahlt für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum?

Die Kosten für Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer gemeinsam. Der Verteilungsschlüssel richtet sich nach § 16 WEG grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen — wer die größere Wohnung besitzt, zahlt in der Regel mehr. Die Eigentümerversammlung kann aber auch einen anderen Schlüssel beschließen. Wohnen Sie im Erdgeschoss und nutzen den Aufzug nie? Trotzdem müssen Sie sich an den Kosten beteiligen, sofern die Gemeinschaft keinen abweichenden Beschluss fasst.

Gesonderte Kostenregeln bei baulichen Veränderungen

Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gelten gesonderte Regeln: § 16 Abs. 3 WEG verweist ausdrücklich auf § 21 WEG, der die Kostenverteilung bei solchen Maßnahmen eigenständig regelt. Die Unterscheidung zwischen laufender Instandhaltung (§ 16 WEG) und baulicher Veränderung (§ 21 WEG) ist in der Praxis enorm wichtig — denn sie entscheidet darüber, wer am Ende die Rechnung bezahlt.

Für laufende Kosten und geplante Maßnahmen erstellt die Hausverwaltung einen jährlichen Wirtschaftsplan. Daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld, das jeder Eigentümer zahlt. Ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage — eine Rücklage für größere Reparaturen wie Dachsanierungen oder den Austausch der Heizungsanlage. Reicht die Rücklage nicht aus, kann eine Sonderumlage fällig werden.

Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?

Seit dem 1. Dezember 2020 gelten deutlich erleichterte Regeln für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Früher brauchten Sie für fast jede Veränderung die Zustimmung aller Eigentümer. Heute reicht in vielen Fällen die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Stimmen. Die Kostenverteilung regelt § 21 WEG dabei differenziert: Wird eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen, tragen grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten. Wird die Maßnahme dagegen mit qualifizierter Mehrheit beschlossen — also mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren — werden alle Eigentümer an den Kosten beteiligt.

Privilegierte Maßnahmen auf eigene Kosten

Daneben gibt es eine besondere Kategorie: die privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG. Jeder einzelne Eigentümer kann bestimmte bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verlangen — etwa für Barrierefreiheit, E-Mobilität (Ladestation), Einbruchschutz oder schnelles Internet. Die Gemeinschaft darf diese Maßnahmen nicht mehr grundlos ablehnen. Allerdings trägt hier immer der verlangende Eigentümer die Kosten allein. Das unterscheidet diese privilegierten Maßnahmen grundlegend von den regulären baulichen Veränderungen, bei denen die Kostenverteilung nach § 21 WEG greift.

Grenzen auch bei privilegierten Maßnahmen

Grenzenlos sind auch diese Ansprüche nicht: § 20 Abs. 4 WEG setzt Schranken. Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, sind nicht zulässig. Die Rechtsprechung geht bei den privilegierten Maßnahmen allerdings davon aus, dass diese Schranken typischerweise nicht eingreifen. Rechnen Sie also damit, dass sich in vielen Wohnanlagen in den kommenden Jahren einiges am Gemeinschaftseigentum verändern wird.

Die Gemeinschaft als eigenständiger Verband

Ein weiterer grundlegender Aspekt der WEG-Reform 2020: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit dem 1. Dezember 2020 ein rechtsfähiger Verband. Sie kann selbstständig Rechte erwerben, Verträge schließen und vor Gericht klagen oder verklagt werden. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Nicht mehr die einzelnen Eigentümer treten nach außen auf, sondern die Gemeinschaft als solche. Verstößt etwa ein Eigentümer gegen die Gemeinschaftsordnung, kann die Gemeinschaft eigenständig Ansprüche durchsetzen. Das stärkt die Handlungsfähigkeit erheblich — gerade in größeren Wohnanlagen, in denen die Koordination unter vielen Eigentümern früher oft mühsam war.

Eigenmächtige Veränderungen — keine gute Idee

Wer auf eigene Faust am Gemeinschaftseigentum herumbaut, riskiert ernsthafte Konsequenzen. Die Eigentümergemeinschaft hat einen Wiederherstellungsanspruch. Das heißt: Sie können gezwungen werden, den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherzustellen. Der BGH hat zudem klargestellt, dass Sie für eigenmächtige Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum in der Regel keine Kostenerstattung von der Gemeinschaft verlangen können — es sei denn, es lag eine akute Notlage vor. Haben Sie also keine Hemmungen, vor geplanten Maßnahmen die Hausverwaltung oder die Eigentümerversammlung einzuschalten. Das spart Ihnen im Zweifel viel Geld und Ärger.

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Praxis wird dafür ein WEG-Verwalter bestellt — entweder ein professionelles Verwaltungsunternehmen oder in kleinen Gemeinschaften auch ein Eigentümer aus den eigenen Reihen. Der Verwalter kümmert sich um die laufende Instandhaltung, beauftragt Handwerker, erstellt den Wirtschaftsplan und bereitet die jährliche Eigentümerversammlung vor. Bei kleineren Instandhaltungsmaßnahmen und zur Gefahrenabwehr darf die Verwaltung auch ohne vorherigen Beschluss tätig werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auf Dauer angelegt. § 11 Abs. 1 WEG stellt klar: Kein Eigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Wer aussteigen möchte, muss seine Wohnung verkaufen.

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