Bauliche Veränderung

Was genau ist eine bauliche Veränderung?

Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn am Gemeinschaftseigentum etwas verändert wird, das über die bloße Erhaltung hinausgeht. So definiert es § 20 Abs. 1 WEG. Gemeint sind dauerhafte Umgestaltungen, die das Erscheinungsbild oder die Substanz der Wohnanlage verändern. Denken Sie etwa an den Anbau eines Außenaufzugs, die Neugestaltung der Fassade, den Einbau einer Ladestation für E-Autos oder die Errichtung eines Fahrradhauses im Innenhof.

Wichtig ist die Abgrenzung: Wenn das kaputte Dach repariert oder ein defektes Fenster ausgetauscht wird, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme — nicht um eine bauliche Veränderung. Der Unterschied hat handfeste Folgen, denn für Erhaltungsmaßnahmen gelten andere Beschluss- und Kostenregeln.

Einfache Mehrheit statt Einstimmigkeit

Vor der WEG-Reform 2020 war die Lage für bauwillige Eigentümer oft frustrierend. Grundsätzlich mussten alle Miteigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen. Ein einziges Nein konnte jedes Vorhaben blockieren. Seit Dezember 2020 hat sich das grundlegend geändert: Über bauliche Veränderungen entscheidet die Eigentümerversammlung jetzt mit einfacher Stimmenmehrheit. Das senkt die Hürde erheblich und macht Modernisierungen deutlich leichter durchsetzbar.

Trotzdem gilt: Ohne Beschluss geht nichts. Jede bauliche Veränderung muss ordnungsgemäß auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gesetzt und dort abgestimmt werden. Wer eigenmächtig baut, riskiert eine Rückbaupflicht.

Privilegierte Maßnahmen — Ihr Anspruch als Eigentümer

Neben der Mehrheitsentscheidung gibt es einen zweiten Weg, der für Sie als Eigentümer besonders interessant ist. § 20 Abs. 2 WEG räumt jedem Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen ein. Diese sogenannten privilegierten Maßnahmen betreffen Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge ermöglichen (etwa durch eine Wallbox), dem Einbruchsschutz dienen, den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität betreffen (Stichwort Glasfaser) oder seit Oktober 2024 der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen — also den bekannten Balkonkraftwerken.

Bei diesen privilegierten Maßnahmen haben die übrigen Eigentümer kein Ermessen über das „Ob". Sie können also nicht einfach dagegen stimmen und die Sache damit erledigen. Allerdings dürfen die Eigentümer über das „Wie" der Umsetzung mitbestimmen — etwa Vorgaben zu Farbe, Montageort oder technischer Ausführung machen. Der Bundesgerichtshof hat in zwei wegweisenden Urteilen aus dem Jahr 2024 (Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23) klargestellt, dass solche Vorgaben angemessen sein müssen und den Anspruch nicht aushöhlen dürfen.

Balkonkraftwerke: Die neue fünfte privilegierte Maßnahme

Seit dem 17. Oktober 2024 ist die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte offiziell als fünfte privilegierte Maßnahme in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG verankert. Als Eigentümer haben Sie damit einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass Ihnen die Montage eines Balkonkraftwerks an Ihrem Balkon oder Ihrer Terrasse gestattet wird. Gemeint sind kleine Photovoltaik-Anlagen mit einer Wechselrichterleistung von bis zu 800 Watt.

Gebrauch oder bauliche Veränderung beim Balkonkraftwerk?

Eine in der Fachwelt noch nicht abschließend geklärte Frage betrifft die Abgrenzung: Stellen Sie ein Steckersolargerät lediglich auf Ihrem Balkon auf, ohne in die Bausubstanz einzugreifen, könnte das als bloßer Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nach § 14 WEG zu werten sein. Sobald Sie das Gerät allerdings fest montieren oder Kabel über das Gemeinschaftseigentum verlegen, handelt es sich nach überwiegender Auffassung um eine bauliche Veränderung — mit der Folge, dass ein Gestattungsbeschluss erforderlich wird.

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie in jedem Fall einen Gestattungsbeschluss einholen. Stimmt die Versammlung nicht zu, können Sie eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG anstrengen — mit guten Erfolgsaussichten. Die Gemeinschaft darf Vorgaben zur Ausführung machen — etwa zur Farbe der Module, zur Kabelführung oder zum Montageort. Solche Auflagen sind zulässig, solange sie die Maßnahme nicht faktisch verhindern.

Wo die Grenzen liegen: Grundlegende Umgestaltung und unbillige Benachteiligung

Nicht jede gewünschte Veränderung ist zulässig. § 20 Abs. 4 WEG setzt zwei absolute Grenzen. Erstens darf eine bauliche Veränderung die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten. Das wäre etwa der Fall, wenn der Charakter des Gebäudes in seinem Gesamtbild so stark verändert würde, dass es kaum wiederzuerkennen wäre. Umgekehrt stellt eine Fassadensanierung oder der nachträgliche Einbau eines Aufzugs in der Regel keine grundlegende Umgestaltung dar. Bei privilegierten Maßnahmen ist die Hürde besonders hoch — der Gesetzgeber geht davon aus, dass diese typischerweise keine grundlegende Umgestaltung darstellen.

Wann liegt eine unbillige Benachteiligung vor?

Zweitens darf kein Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden. Eine solche Benachteiligung liegt vor, wenn die Maßnahme einem verständigen Eigentümer nicht mehr zumutbar wäre. Konkret kann das bedeuten: Eine dauerhafte, massive Verschattung von Wohnräumen durch eine bauliche Maßnahme, erhebliche Lärmbelästigung etwa durch die Lüftungstechnik einer Wallbox direkt am Schlafzimmerfenster oder der Verlust eines Stellplatzes im Innenhof, weil dort ein Fahrradhaus errichtet wird.

Ob eine unbillige Benachteiligung vorliegt, wird im Streitfall gerichtlich nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt. Bei privilegierten Maßnahmen legt der BGH einen strengeren Maßstab an — hier bedarf es einer besonders schwerwiegenden Beeinträchtigung, damit die Grenze überschritten ist.

Ein Beschluss, der gegen diese Grenzen verstößt, ist nicht nichtig, sondern zunächst wirksam. Er ist allerdings anfechtbar und muss innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG gerichtlich angegriffen werden. Erst eine erfolgreiche Anfechtung beseitigt seine Wirksamkeit. Versäumen Sie die Frist, wird der Beschluss bestandskräftig — auch wenn er Sie benachteiligt.

Wer zahlt? Die Kostenverteilung nach § 21 WEG

Die Kostenfrage sorgt in der Praxis für den meisten Zündstoff. Das Gesetz unterscheidet je nach Beschlusskonstellation, wer zur Kasse gebeten wird. Dabei umfasst der Kostenbegriff nicht nur die reinen Baukosten, sondern auch sämtliche Folgekosten — also Wartung, Reparatur, Versicherung und laufenden Unterhalt der Maßnahme. Das wird in der Praxis gern übersehen und kann im Nachhinein für unangenehme Überraschungen sorgen.

Einzelner Eigentümer verlangt eine Maßnahme

Wird einem einzelnen Eigentümer eine bauliche Veränderung auf sein Verlangen hin gestattet — etwa ein Balkonkraftwerk oder eine Wallbox —, trägt dieser Eigentümer die Kosten nach § 21 Abs. 1 WEG allein. Im Gegenzug erhält er auch das alleinige Nutzungsrecht.

Einfache Mehrheit: Nur die Zustimmenden zahlen

Bei nicht privilegierten Maßnahmen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, müssen in der Regel nur diejenigen Eigentümer die Kosten tragen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Auch ihnen steht dann die Nutzung zu. Es gibt allerdings zwei wichtige Ausnahmen, bei denen alle Eigentümer anteilig nach Miteigentumsanteilen zahlen müssen.

Wann zahlen alle? Die zwei Ausnahmen

Die erste Ausnahme greift, wenn der Beschluss mit einer sogenannten qualifizierten Mehrheit gefasst wurde. Gemeint ist damit: Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen müssen zustimmen, und diese Stimmen müssen gleichzeitig die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Zusätzliche Voraussetzung: Die Kosten der Maßnahme dürfen nicht unverhältnismäßig sein.

Die zweite Ausnahme betrifft Maßnahmen, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als Richtwert gelten hier zehn Jahre. Typisches Beispiel: Eine energetische Sanierung, die langfristig die Heizkosten für alle senkt.

Kostenverteilung gleich mitbeschließen

Ein wichtiger Praxistipp: Die Eigentümer können und sollten gemeinsam mit der baulichen Veränderung auch gleich eine Kostenverteilungsregelung nach § 21 Abs. 5 WEG beschließen. So legen Sie von Anfang an fest, wer welchen Anteil trägt — und vermeiden Streit im Nachhinein. Ein Wohnungseigentümer, der nach den gesetzlichen Regeln eigentlich keine Kosten zu tragen hätte, darf durch einen solchen Beschluss allerdings nicht nachträglich belastet werden.

Praxistipp: So gehen Sie als Eigentümer richtig vor

Wenn Sie eine bauliche Veränderung anstreben, reichen Sie rechtzeitig einen schriftlichen Antrag bei der WEG-Verwaltung ein. Beschreiben Sie die Maßnahme möglichst genau: Was soll wo, in welchem Umfang und mit welchen Materialien gebaut werden? Fügen Sie idealerweise Pläne, technische Daten und eine Kostenschätzung bei. So schaffen Sie die beste Grundlage dafür, dass Ihr Antrag auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung kommt und die Miteigentümer fundiert abstimmen können.

Rechnen Sie damit, dass die Gemeinschaft Auflagen machen wird — gerade bei privilegierten Maßnahmen. Solange diese Auflagen verhältnismäßig bleiben, ist das vollkommen in Ordnung. Haben Sie keine Hemmungen, bei Unklarheiten rechtliche Beratung einzuholen, denn die Abgrenzung zwischen zulässiger Auflage und unzulässiger Verhinderung ist im Einzelfall nicht immer leicht zu treffen.

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