Gemeinschaftsordnung

Was genau ist die Gemeinschaftsordnung?

Stellen Sie sich die Gemeinschaftsordnung als Verfassung Ihrer Eigentümergemeinschaft vor. Sie regelt das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zueinander und legt deren Rechte und Pflichten fest. Gesetzliche Grundlage ist § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 5 Abs. 4 WEG. Danach wird die Gemeinschaftsordnung als Vereinbarung über das Verhältnis der Eigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht.

Klingt abstrakt? Bedeutet aber etwas ganz Konkretes: Die Gemeinschaftsordnung ist fest mit dem Wohnungseigentum verbunden. Kaufen, erben oder ersteigern Sie eine Eigentumswohnung, gilt die bestehende Gemeinschaftsordnung automatisch auch für Sie — selbst wenn Sie sie vorher nicht gelesen haben.

Wo finden Sie die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung und wird zusammen mit dieser notariell beurkundet. Beide Dokumente werden im Grundbuch eingetragen. Dort können Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent jederzeit Einsicht nehmen. Übrigens: Auch wenn viele Eigentümer und Verwalter umgangssprachlich von der „Teilungserklärung" sprechen, meinen sie oft die Gemeinschaftsordnung. Tatsächlich gibt es aber einen klaren Unterschied. Die Teilungserklärung regelt die sachenrechtliche Aufteilung des Gebäudes — also welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören. Die Gemeinschaftsordnung dagegen gestaltet das Miteinander der Eigentümer aus.

Begegnen Ihnen Begriffe wie Satzung, Vereinbarung oder Miteigentumsordnung, ist damit stets die Gemeinschaftsordnung gemeint.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung im Einzelnen?

Die Eigentümer dürfen die Gemeinschaftsordnung relativ frei formulieren — solange sie nicht gegen zwingendes Recht verstößt. Typische Regelungsgegenstände sind das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, die Kostenverteilung für Hausgeld und Instandhaltungsrücklage, Vorgaben zur Tierhaltung, Bestimmungen zur gewerblichen Nutzung von Wohnungen, Regelungen über Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gärten oder Kellerräumen, die Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie der Umgang mit Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.

Gerade das Stimmrecht ist ein anschauliches Beispiel: Das WEG sieht in § 25 Abs. 2 WEG das sogenannte Kopfprinzip vor — jeder Eigentümer hat eine Stimme, egal wie viele Wohnungen er besitzt. Über die Gemeinschaftsordnung lässt sich das ändern, etwa in ein Abstimmungsprinzip nach Miteigentumsanteilen. Gerade für Bauträger war und ist das ein üblicher Kniff, um während der Verkaufsphase die Stimmenmehrheit zu behalten.

Was passiert ohne Gemeinschaftsordnung?

Keine Panik: Eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend vorgeschrieben. Gerade bei Eigentümergemeinschaften aus den 1960er und 1970er Jahren fehlt sie häufig. Damals steckte das Konzept des Wohnungseigentums noch in den Kinderschuhen. Auch sehr kleine Wohnanlagen verzichten manchmal darauf.

Gibt es keine Gemeinschaftsordnung, greifen schlicht die gesetzlichen Bestimmungen des WEG und des BGB. Das funktioniert, bringt aber weniger Flexibilität. Denn die Stärke einer Gemeinschaftsordnung liegt gerade darin, dass Sie als Eigentümergemeinschaft eigene Spielregeln aufstellen können — zugeschnitten auf Ihre Wohnanlage und Ihre Bedürfnisse.

Wie lässt sich die Gemeinschaftsordnung ändern?

Hier wird es in der Praxis oft haarig. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer. Die WEG-Reform 2020 hat jedoch für bestimmte Bereiche Mehrheitsbeschlusskompetenzen geschaffen, die eine Änderung ohne Einstimmigkeit ermöglichen. Dazu gehören etwa die Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 Abs. 4 WEG, die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, die Ermöglichung der Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG sowie die Delegation von Entscheidungsbefugnissen an den Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG. Diese Beschlusskompetenzen sind für die Praxis hochrelevant, weil sie die Blockademöglichkeiten einzelner Eigentümer spürbar reduzieren.

Für alle übrigen Änderungen bleibt es beim Grundsatz der Einstimmigkeit. Und zwar nicht nur per Handzeichen in der Versammlung: Jede Zustimmung muss notariell beglaubigt werden, damit die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden kann. Erst mit der Grundbucheintragung wirkt die Änderung auch gegenüber späteren Käufern.

Rechnen Sie damit, dass die Einstimmigkeit umso schwieriger zu erreichen ist, je größer Ihre Eigentümergemeinschaft ist. Ein einziger Eigentümer, der blockiert, kann den gesamten Prozess zum Stillstand bringen. Zusätzlich müssen unter Umständen auch dinglich Berechtigte zustimmen — also etwa die Bank, die eine Grundschuld auf einer Wohnung eingetragen hat.

Anspruch auf Änderung bei Unbilligkeit

Einen Ausweg aus der Einstimmigkeitsfalle bietet § 10 Abs. 2 WEG. Danach kann jeder Eigentümer eine Anpassung der Gemeinschaftsordnung verlangen, wenn das Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Gerichte legen hier allerdings einen strengen Maßstab an. Reine Unzufriedenheit reicht nicht aus — Sie müssen nachweisen, dass die geltende Regelung Sie oder andere Eigentümer unverhältnismäßig benachteiligt.

Was hat die WEG-Reform 2020 verändert?

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) hat das Wohnungseigentumsrecht grundlegend modernisiert. Für die Gemeinschaftsordnung ergeben sich daraus mehrere wichtige Konsequenzen.

Erstens: Der Verwalter kann seit der Reform jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Ältere Gemeinschaftsordnungen, die eine Abberufung nur aus wichtigem Grund erlauben, sind in diesem Punkt unwirksam geworden. Wichtig dabei: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung — entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind ebenfalls unwirksam. Allerdings besteht ein Anspruch auf Abberufung nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Diese Einschränkung soll verhindern, dass einzelne Eigentümer die Abberufung ohne sachlichen Grund erzwingen. Zweitens: Die Kostenverteilung lässt sich nun per Mehrheitsbeschluss für bestimmte Kostenarten ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) — auch wenn die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht. Ob diese neue Mehrheitskompetenz ihrerseits durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung wieder ausgeschlossen werden kann, wird in der juristischen Literatur kontrovers diskutiert. Für Eigentümergemeinschaften in Gründung ist das ein Punkt, den Sie im Blick behalten sollten. Drittens: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen nur noch einer einfachen Mehrheit, wenn sie der Energieeffizienz, Barrierefreiheit oder Elektromobilität dienen.

Bestehende Gemeinschaftsordnungen sollten nach der Reform daraufhin überprüft werden, ob einzelne Klauseln noch mit dem aktuellen Recht vereinbar sind.

Worauf Sie beim Wohnungskauf achten sollten

Haben Sie keine Hemmungen, sich die Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf gründlich durchzulesen. Lassen Sie sich nicht damit abspeisen, dass „alles ganz normal" sei. Achten Sie besonders auf Regelungen zur Tierhaltung, zur gewerblichen Nutzung und zu den Stimmrechten. Gerade Veräußerungsbeschränkungen — also Klauseln, die den Verkauf einer Wohnung an die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer knüpfen — können Sie später böse überraschen.

Auch kein Wunder angesichts der zahlreichen Fallstricke: Viele Käufer widmen der Gemeinschaftsordnung weniger Aufmerksamkeit als der Lage, dem Grundriss oder dem Kaufpreis. Dabei entscheidet dieses Dokument maßgeblich über Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer — und darüber, wie teuer und konfliktfrei Ihr Wohneigentum tatsächlich wird.

Grenzen der Gestaltungsfreiheit

So viel Spielraum die Gemeinschaftsordnung auch bietet: Gegen zwingendes Recht darf sie nicht verstoßen. Unzulässig sind etwa Regelungen, die einem einzelnen Eigentümer das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft nehmen (§ 11 Abs. 1 WEG). Auch sittenwidrige oder einen Eigentümer einseitig benachteiligende Klauseln halten einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand. Die allgemeinen Vorschriften des BGB — insbesondere §§ 134 und 138 BGB sowie das Gebot von Treu und Glauben nach § 242 BGB — setzen der Gestaltungsfreiheit klare Grenzen.

Sehen Sie auch unter [Teilungserklärung], [Sondereigentum], [Eigentümerversammlung] und [Hausgeld].