Wirtschaftsplan

Was genau ist ein Wirtschaftsplan?

Ein Wirtschaftsplan ist die finanzielle Kalkulation einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für das kommende Kalenderjahr. Er stellt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber, die bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Geregelt ist das in § 28 WEG. Vereinfacht gesagt: Der Wirtschaftsplan beantwortet die Frage, wie viel Geld Ihre Gemeinschaft braucht und woher es kommen soll.

Wer erstellt den Wirtschaftsplan?

Die Aufstellung des Wirtschaftsplans ist Sache der Hausverwaltung. Ihr Verwalter ist gesetzlich dazu verpflichtet, jedes Jahr einen neuen Plan vorzulegen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Pflicht ist keine bloße Formalität: Als Eigentümer haben Sie einen einklagbaren Anspruch darauf, dass der Verwalter einen ordnungsgemäßen Wirtschaftsplan erstellt. Kommt er dem nicht nach, können Sie diesen Anspruch gerichtlich im Wege einer Leistungsklage gegen die Gemeinschaft durchsetzen.

Als Grundlage dient der Jahresabschluss des Vorjahres. Daraus übernimmt der Verwalter bestehende Kostenpositionen — etwa für Energie, Straßenreinigung oder den Hausmeisterlohn — und passt sie an aktuelle Entwicklungen und geplante Maßnahmen an.

Prüfung durch den Verwaltungsbeirat

Bevor der Wirtschaftsplan auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung kommt, soll ihn der Verwaltungsbeirat prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. So sieht es § 29 Abs. 2 WEG vor. Der Beirat fungiert hier als Kontrollinstanz zwischen Verwaltung und Eigentümern. Gibt es keinen Verwaltungsbeirat, entfällt diese Prüfung — was die Transparenz allerdings nicht gerade fördert.

Was steht im Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan gliedert sich in einen Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne für jede Wohneinheit und jedes Teileigentum. Der Gesamtwirtschaftsplan fasst sämtliche Kosten und Einnahmen der Gemeinschaft zusammen. Typische Ausgabenpositionen sind etwa Kosten für Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Wasser und Abwasser, Müllbeseitigung, Treppenhausreinigung, Aufzugwartung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Auf der Einnahmenseite stehen vor allem die Beiträge der Eigentümer — das sogenannte Hausgeld — sowie eventuelle Zinserträge oder Mieteinnahmen aus gemeinschaftlichem Eigentum.

Der Einzelwirtschaftsplan — Ihr persönlicher Anteil

Der Einzelwirtschaftsplan zeigt Ihnen als Eigentümer schwarz auf weiß, welcher Kostenanteil auf Ihre Einheit entfällt. Er bildet die Grundlage für Ihr monatliches Hausgeld. Die Verteilung der Kosten erfolgt in der Regel nach dem Miteigentumsanteil (MEA), wie ihn § 16 Abs. 2 WEG vorsieht. Abweichende Verteilungsschlüssel gelten nur, wenn die Teilungserklärung oder ein Beschluss der Eigentümer etwas anderes bestimmt.

Hausgeld — die monatliche Vorauszahlung

Das Hausgeld ist Ihre monatliche Vorauszahlung auf die im Wirtschaftsplan kalkulierten Jahreskosten. Rechnen Sie damit, dass es in der Regel rund ein Drittel höher ausfällt als die Betriebskostenvorauszahlung eines Mieters. Der Grund: Im Hausgeld steckt zusätzlich die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Besteht ein Sanierungsstau oder ist die Anlage besonders komfortabel ausgestattet, kann das Hausgeld spürbar über dem Durchschnitt liegen.

Die Erhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan

Ein wichtiger Posten im Wirtschaftsplan ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage). Diese Rücklage dient dazu, größere Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziell abzusichern — vom neuen Dach bis zur Fassadensanierung. Wie hoch die jährliche Zuführung ausfällt, hängt vom Alter, Zustand und der Ausstattung der Anlage ab. Eine zu knapp bemessene Rücklage bedeutet fast immer: Irgendwann kommt eine Sonderumlage auf Sie zu.

Was gehört nicht in den Wirtschaftsplan?

Nicht jeder Kostenposten hat im Wirtschaftsplan etwas verloren. Die Grundsteuer gehört nicht hinein, denn dafür werden Sie als Eigentümer direkt und separat veranlagt. Ebenso bleiben Kosten rund um Ihr Sondereigentum außen vor — etwa Reparaturen innerhalb Ihrer Wohnung. Der Wirtschaftsplan erfasst ausschließlich das, was die Gemeinschaft betrifft.

Wie wird der Wirtschaftsplan beschlossen?

Hier hat die WEG-Reform 2020 eine wichtige Änderung gebracht. Seit dem 1. Dezember 2020 hat sich die Beschlussfassung vereinfacht: Die Eigentümer beschließen nur noch über die konkreten Beträge, die jeder Einzelne zahlen muss — also das Hausgeld und die Zuführungen zu den Rücklagen. Die detaillierte Aufstellung aller Kosten im Wirtschaftsplan dient nur noch als Berechnungsgrundlage, wird aber nicht mehr separat abgestimmt. Der Wirtschaftsplan selbst ist damit kein Beschlussgegenstand mehr, sondern lediglich das vorbereitende Rechenwerk für die Beschlussfassung über die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG.

Was bedeutet die Reform für Sie als Eigentümer?

Die Neuregelung hat einen handfesten Vorteil: Sie reduziert das Streitpotenzial erheblich. Vor der Reform wurden Wirtschaftsplan-Beschlüsse häufig allein deshalb angefochten, weil formale Darstellungsfehler im Rechenwerk enthalten waren — obwohl die Ergebnisse stimmten. Das ist seit der Reform deutlich schwieriger geworden. Kleine Fehler in der detailreichen Kostenaufstellung führen nicht mehr automatisch zur Ungültigkeit des gesamten Beschlusses. Entscheidend ist nur, dass am Ende der richtige Betrag für jeden Eigentümer herauskommt.

Anfechtung — was genau kann angegriffen werden?

Da der Wirtschaftsplan seit der Reform nur noch vorbereitendes Rechenwerk ist, kann nicht der Plan selbst angefochten werden. Anfechtbar ist ausschließlich der Beschluss über die Vorschüsse — und zwar innerhalb der Frist nach § 45 WEG. Eine solche Beschlussanfechtung hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich Fehler im zugrundeliegenden Rechenwerk tatsächlich auf die Zahlungspflicht der Eigentümer auswirken. Rein formale Mängel im Wirtschaftsplan reichen dafür nicht aus. Wollen Sie stattdessen erreichen, dass der Verwalter ein fehlerhaftes Rechenwerk korrigiert, ist der richtige Weg eine Leistungsklage gegen die Gemeinschaft auf Korrektur des Wirtschaftsplans.

Keine Teilanfechtung mehr möglich

Ebenfalls wichtig zu wissen: Seit der Reform ist eine Teilanfechtung des Vorschussbeschlusses nicht mehr möglich. Sie können also nicht mehr einzelne Kostenpositionen isoliert angreifen. Enthält der Wirtschaftsplan einen verteilungsrelevanten Fehler, der sich auf die Zahlungspflicht auswirkt, ist der gesamte Beschluss über die Vorschüsse für ungültig zu erklären. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Entweder Sie fechten den Beschluss insgesamt an — oder gar nicht.

Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit

Der Beschluss über die Vorschüsse wird in der Regel mit einfacher Mehrheit gefasst, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. Mit der Beschlussfassung wird der Wirtschaftsplan für alle Eigentümer verbindlich — auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder bei der Versammlung gar nicht anwesend waren. Haben Sie keine Hemmungen, in der Eigentümerversammlung kritisch nachzufragen, wenn Ihnen Positionen unklar erscheinen. Das ist Ihr gutes Recht.

Was passiert, wenn kein neuer Wirtschaftsplan vorliegt?

In der Praxis kommt es häufig vor, dass zu Jahresbeginn noch kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist. Für diesen Fall gibt es zwei Wege: Entweder enthält der bestehende Plan eine sogenannte Fortgeltungsklausel, die besagt, dass er so lange gilt, bis ein neuer Plan beschlossen wird. Oder die Eigentümer beschließen ausdrücklich eine verlängerte Geltungsdauer. Zulässig ist eine solche Klausel allerdings nur für einen konkreten, bestimmten Wirtschaftsplan. Eine generelle Dauer-Fortgeltungsklausel, die pauschal für alle künftigen Wirtschaftspläne gelten soll, ist nicht zulässig. Ebenso kann keine unbefristete Geltung beschlossen werden. Der alte Plan wirkt dann als Übergangslösung — aber als dauerhaften Zustand sollten Sie das nicht akzeptieren.

Nachtragswirtschaftsplan bei unerwarteten Kosten

Stellt sich im Laufe des Jahres heraus, dass die tatsächlichen Kosten erheblich von der Planung abweichen, kann ein Nachtragswirtschaftsplan aufgestellt werden. Das ist etwa dann der Fall, wenn eine unvorhergesehene Reparatur die Kalkulation sprengt oder Energiekosten drastisch steigen. Der Nachtragswirtschaftsplan muss ebenfalls von der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Typische Stolperfallen beim Wirtschaftsplan

Auch kein Wunder angesichts der zahlreichen Fallstricke: Die häufigsten Probleme entstehen durch mangelhafte Zahlungsmoral einzelner Eigentümer. Wenn Hausgeldzahlungen nicht pünktlich eingehen, gerät die Liquidität der Gemeinschaft in Schieflage. Im Extremfall kann ein hartnäckiger Zahlungsverzug sogar zur Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG führen — ein drastischer Schritt, der aber als letztes Mittel im Gesetz vorgesehen ist. Ebenso problematisch sind Kostenüberschreitungen, wenn die tatsächlichen Ausgaben die Planung deutlich übersteigen und eine Sonderumlage notwendig wird.

Der Wirtschaftsplan als Entscheidungsgrundlage beim Kauf

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, lohnt sich ein genauer Blick auf den aktuellen Wirtschaftsplan. Er verrät Ihnen, wie es um die Liquidität der Gemeinschaft steht, wie hoch das monatliche Hausgeld ausfällt und ob die Erhaltungsrücklage solide dotiert ist. Ein auffallend niedriges Hausgeld klingt verlockend, kann aber bedeuten, dass nötige Rücklagen fehlen und teure Sonderumlagen drohen. Rechnen Sie also genau nach, bevor Sie unterschreiben.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung — das Zusammenspiel

Der Wirtschaftsplan blickt in die Zukunft, die Jahresabrechnung schaut zurück. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf und vergleicht die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit den Planzahlen. Weichen die Zahlen voneinander ab, entstehen entweder Nachzahlungen oder Rückerstattungen für die einzelnen Eigentümer. Dieses Zusammenspiel sorgt dafür, dass am Ende jeder Eigentümer nur die Kosten trägt, die tatsächlich angefallen sind.

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