Eigentümerversammlung

Was genau ist die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung — oft auch als ETV (Eigentümerversammlung) oder WEG-Versammlung abgekürzt — ist das Organ, in dem sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam über die Verwaltung ihres Gemeinschaftseigentums entscheiden. Das Treppenhaus, die Fassade, der Garten, die Heizungsanlage: Über all das bestimmen Sie nicht allein, sondern zusammen mit Ihren Miteigentümern. Die gesetzliche Grundlage dafür finden Sie in den §§ 23 ff. WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

Seit der WEG-Reform 2020 hat die Eigentümerversammlung sogar noch an Bedeutung gewonnen. Das Gesetz bezeichnet sie ausdrücklich als Willensbildungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Daneben steht der Verwalter als Vertretungsorgan. Vereinfacht gesagt: Sie als Eigentümer entscheiden in der Versammlung, was passieren soll — und der Verwalter setzt es um.

Wer beruft die Versammlung ein?

Der WEG-Verwalter ist nach § 24 Abs. 1 WEG verpflichtet, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Diese jährliche Pflichtversammlung dient vor allem dazu, den Wirtschaftsplan zu beschließen, die Jahresabrechnung zu genehmigen und den Verwalter zu entlasten.

Darüber hinaus kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden, wenn dringender Handlungsbedarf besteht — etwa bei einem Wasserschaden oder akutem Sanierungsbedarf. Auch wenn mindestens ein Viertel aller Wohnungseigentümer es verlangt, muss der Verwalter eine zusätzliche Versammlung ansetzen. Dieses Minderheitenrecht aus § 24 Abs. 2 WEG schützt Sie davor, dass ein Mehrheitseigentümer alle Entscheidungen allein hinauszögert.

Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?

Die Reform hat die Spielregeln für die Eigentümerversammlung an mehreren Stellen deutlich verändert. Die wichtigsten Neuerungen betreffen Sie als Eigentümer ganz unmittelbar.

Die Einberufungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Das gibt Ihnen mehr Zeit, sich vorzubereiten, Unterlagen zu sichten und sich gegebenenfalls eine Vollmacht zu organisieren. Außerdem darf die Einladung jetzt auch per E-Mail oder in anderer Textform erfolgen — der klassische Brief ist nicht mehr zwingend nötig.

Beschlussfähigkeit: Immer gegeben

Die wohl einschneidendste Änderung betrifft die Beschlussfähigkeit. Vor der Reform mussten mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sein, damit überhaupt abgestimmt werden konnte. Wurde dieses Quorum verfehlt, brauchte es eine aufwendige Zweitversammlung. Diese Hürde ist seit dem 1. Dezember 2020 komplett weggefallen.

Heute ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, sobald auch nur ein einziger Eigentümer anwesend oder vertreten ist. Das klingt radikal — und hat tatsächlich eine Kehrseite. Wenn sämtliche Eigentümer dem Verwalter eine Vollmacht erteilen, kann faktisch eine Ein-Personen-Versammlung stattfinden, die dennoch wirksame Beschlüsse fasst. Wenige Eigentümer können so über die Geschicke der gesamten Gemeinschaft bestimmen. Umso wichtiger ist es, dass Sie Ihre Versammlungen ernst nehmen und entweder persönlich erscheinen oder sich gezielt vertreten lassen.

Wer darf teilnehmen — und wer nicht?

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Teilnahmeberechtigt sind ausschließlich die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer sowie deren Bevollmächtigte. Ehepartner, Kinder oder Nachbarn dürfen nicht einfach so mitkommen. Auch sogenannte „werdende Eigentümer" — also Käufer, die zwar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch haben und die Wohnung bereits nutzen, aber noch nicht als Eigentümer eingetragen sind — gelten unter bestimmten Voraussetzungen als teilnahmeberechtigt.

Möchte die Gemeinschaft zu einem bestimmten Tagesordnungspunkt einen Fachberater hinzuziehen, etwa einen Architekten oder Statiker, ist das über einen Geschäftsordnungsbeschluss möglich. Die Versammlung entscheidet dann selbst, ob sie den Dritten zulässt.

Vollmacht: So lassen Sie sich vertreten

Sie können an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen? Dann bevollmächtigen Sie eine Person Ihres Vertrauens. Grundsätzlich darf jede beliebige Person Ihr Stimmrecht ausüben. Seit der WEG-Reform muss die Vollmacht in Textform nachgewiesen werden — ein formloses Schreiben oder eine E-Mail reicht also aus.

Prüfen Sie allerdings Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Dort finden sich häufig Vertretungsklauseln, die den Kreis der zulässigen Vertreter einschränken — zum Beispiel nur auf andere Eigentümer oder nahe Familienangehörige. Wird gegen eine solche Klausel verstoßen, zählt die abgegebene Stimme bei der Beschlussfeststellung nicht mit. Allerdings wird ein trotzdem gefasster Beschluss nicht automatisch nichtig, sondern ist „nur" anfechtbar.

Wie wird abgestimmt?

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht als Grundregel das Kopfprinzip vor: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe oder dem Wert seiner Wohnung (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann allerdings ein anderes Prinzip festlegen — etwa das Wertprinzip, bei dem sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen richtet. Ein Blick in Ihre Gemeinschaftsordnung lohnt sich also.

Seit der WEG-Reform werden grundsätzlich alle Beschlüsse mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Enthaltungen zählen dabei nicht mit. Eine Ausnahme bildet die doppelt qualifizierte Mehrheit bei bestimmten baulichen Veränderungen nach § 21 Abs. 2 WEG: Stimmen mehr als zwei Drittel der Anwesenden zu und repräsentieren diese gleichzeitig mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile, werden die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt.

Wann dürfen Sie nicht mitstimmen?

Nicht bei jeder Abstimmung darf jeder Eigentümer seine Stimme abgeben. Nach § 25 Abs. 4 WEG ist ein Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst betrifft oder ein Rechtsstreit gegen ihn geführt werden soll. Steht also zum Beispiel die Frage im Raum, ob die Gemeinschaft gegen einen säumigen Hausgeldschuldner klagen soll, darf dieser Eigentümer bei der Abstimmung nicht mitstimmen. Dieser Schutzmechanismus verhindert, dass jemand in eigener Sache richtet.

Hybride und virtuelle Versammlung: Drei Formate zur Wahl

Das WEG kennt mittlerweile drei Versammlungsformate: die klassische Präsenzversammlung, die hybride Versammlung und — seit dem 17. Oktober 2024 — die rein virtuelle Eigentümerversammlung.

Für die hybride Variante genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG. Damit können einzelne Eigentümer per Videokonferenz an einer ansonsten physischen Versammlung teilnehmen. Sie stimmen online ab und verfolgen die Diskussion am Bildschirm, während der Rest vor Ort sitzt.

Die rein virtuelle Versammlung seit Oktober 2024

Deutlich weiter geht der neue § 23 Abs. 1a WEG. Danach können die Eigentümer beschließen, dass Versammlungen komplett ohne physische Präsenz stattfinden. Die Hürde dafür ist allerdings bewusst höher angesetzt: Erforderlich sind mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss gilt für maximal drei Jahre ab Beschlussfassung und muss danach erneuert werden. So sollen auch Wohnungskäufer geschützt werden, die eine Wohnung erwerben und sich nicht dauerhaft an ein Format gebunden sehen sollen.

Voraussetzung für die virtuelle Versammlung ist, dass sie hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein muss. Alle Eigentümer müssen sprechen, zuhören und abstimmen können — technische Hürden dürfen niemanden faktisch ausschließen. Bis einschließlich 2028 gilt zudem eine Übergangsregelung nach § 48 Abs. 6 WEG: Solange muss trotz virtueller Beschlussfassung mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, es sei denn, die Eigentümer verzichten darauf durch einstimmigen Beschluss.

Das Protokoll: Ihr Schutz nach der Versammlung

Jede Eigentümerversammlung muss protokolliert werden. Der Versammlungsleiter — in der Regel der Verwalter — hält mindestens die gefassten Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse schriftlich fest. Seit der WEG-Reform ist die Niederschrift unverzüglich nach der Versammlung zu erstellen, in der Praxis bedeutet das innerhalb von etwa einer Woche.

Das Protokoll ist mehr als bloße Formalität. Es dient als Beweismittel, falls ein Beschluss später angefochten wird. Zusätzlich müssen alle Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG eingetragen werden. In diese Sammlung darf jeder Eigentümer jederzeit Einsicht nehmen — auch dann, wenn Sie bei der Versammlung nicht dabei waren.

Beschlüsse ohne Versammlung: Der Umlaufbeschluss

Nicht jede Entscheidung erfordert eine förmliche Versammlung. Nach § 23 Abs. 3 WEG können Beschlüsse auch im sogenannten Umlaufverfahren gefasst werden — also schriftlich, ohne dass sich die Eigentümer an einem Ort treffen. Im Grundsatz braucht es dafür die Zustimmung aller Eigentümer in Textform. Seit der WEG-Reform gibt es jedoch eine praktische Erleichterung: Hat die Gemeinschaft auf einer vorherigen Versammlung bereits beschlossen, dass über einen bestimmten Gegenstand im Umlaufverfahren abgestimmt werden darf, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das ist besonders nützlich, wenn zwischen zwei Jahresversammlungen eine dringende Entscheidung ansteht — etwa weil ein fehlendes Angebot für eine bereits beschlossene Sanierung endlich vorliegt.

Beschlussanfechtung: Wenn Sie mit einem Ergebnis nicht einverstanden sind

Verstößt ein Beschluss gegen das Gesetz oder gegen Ihre Gemeinschaftsordnung, können Sie ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten. Wichtig dabei: Auch Eigentümer, die bei der Abstimmung nicht anwesend waren, haben dieses Recht. Ein angefochtener Beschluss bleibt zunächst wirksam, bis das Gericht ihn für ungültig erklärt.

Rechnen Sie damit, dass Sie als klagende Partei zunächst die Verfahrenskosten tragen müssen. Lassen Sie sich davon aber nicht abschrecken: Hat Ihre Klage Erfolg, kann die Gemeinschaft Ihnen die notwendigen Aufwendungen erstatten müssen. Dieser Anspruch ist in § 49 Abs. 2 WEG verankert und soll verhindern, dass berechtigte Anfechtungen allein aus Kostengründen unterbleiben.

Fehler bei der Einberufung, eine übergangene Vertretungsklausel oder eine fehlende Tagesordnung: Die häufigsten Gründe für eine Beschlussanfechtung liegen im Verfahren, nicht im Inhalt.

Praxistipps für Eigentümer

Bereiten Sie sich auf jede Eigentümerversammlung sorgfältig vor. Lesen Sie die Tagesordnung und die beigefügten Unterlagen gründlich durch. Notieren Sie sich Fragen und informieren Sie sich über die finanziellen Auswirkungen geplanter Maßnahmen. Wenn Sie nicht persönlich teilnehmen können, erteilen Sie rechtzeitig eine Vollmacht und besprechen Sie mit Ihrem Vertreter, wie er bei den einzelnen Tagesordnungspunkten abstimmen soll.

Haben Sie keine Hemmungen, in der Versammlung kritisch nachzufragen — besonders wenn es um kostenträchtige Instandsetzungsmaßnahmen oder den Wirtschaftsplan geht. Die Eigentümerversammlung lebt vom Engagement ihrer Teilnehmer. Wer schweigt, überlässt die Entscheidungen den anderen.

Sehen Sie auch unter Beschlussfassung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan und Beschlussanfechtung.