Hausgeld (Wohngeld)

Was genau ist das Hausgeld?

Das Hausgeld ist die monatliche Vorschusszahlung, die Sie als Wohnungseigentümer an Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leisten. Interessanterweise taucht der Begriff „Hausgeld" im Wohnungseigentumsgesetz gar nicht auf. Dort ist schlicht von „Kosten" und „Lasten" die Rede, geregelt in § 16 WEG. In der Praxis hat sich der Begriff trotzdem durchgesetzt. Selbst der Bundesgerichtshof spricht in neueren Entscheidungen gelegentlich vom „Wohngeld" – was allerdings für Verwirrung sorgen kann.

Vorsicht: Hausgeld ist nicht gleich Wohngeld

Hier lauert eine Stolperfalle. Das Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz ist eine staatliche Sozialleistung für einkommensschwache Haushalte. Mit den Kosten einer Eigentümergemeinschaft hat es nichts zu tun. Wenn Ihnen jemand vom „Wohngeld" Ihrer Eigentumswohnung erzählt, meint er in der Regel das Hausgeld. Achten Sie auf diesen Unterschied – besonders bei Kaufverhandlungen oder beim Lesen von Teilungserklärungen.

Der Wirtschaftsplan als Grundlage

Die Höhe Ihres Hausgeldes fällt nicht vom Himmel. Sie ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den Ihre Hausverwaltung jährlich aufstellt. Darin sind alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das kommende Kalenderjahr aufgeschlüsselt. Der Wirtschaftsplan wird der Eigentümerversammlung vorgelegt und dort mit einfacher Mehrheit beschlossen. Erst danach steht fest, wie viel jeder Eigentümer monatlich zahlen muss. Grundlage dafür ist § 28 Abs. 1 und 2 WEG.

Woraus setzt sich das Hausgeld zusammen?

Das Hausgeld besteht im Wesentlichen aus zwei Blöcken: den umlagefähigen Betriebskosten und den nicht umlagefähigen Kosten. Das ist vor allem für Sie als Vermieter relevant, denn nur den umlagefähigen Teil dürfen Sie an Ihren Mieter weitergeben.

Zu den umlagefähigen Kosten zählen unter anderem Heizung und Warmwasser, Wasserversorgung und Entwässerung, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzugswartung, Hausmeisterkosten, Hausstrom für Gemeinschaftsflächen sowie Gebäudeversicherungen. Was genau umgelegt werden darf, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Detail.

Nicht auf den Mieter umlegen können Sie hingegen die Verwaltungskosten – also das Honorar für den Verwalter und die Kontoführungsgebühren der Gemeinschaft – sowie die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage genannt). Auch die Grundsteuer gehört übrigens nicht zum Hausgeld, obwohl sie umlagefähig wäre. Jeder Eigentümer zahlt sie direkt an die Kommune.

Wie wird das Hausgeld auf die Eigentümer verteilt?

Der gängigste Verteilungsschlüssel sind die Miteigentumsanteile (MEA), die im Grundbuch eingetragen und in der Teilungserklärung festgelegt sind. Wer einen größeren Anteil besitzt, zahlt entsprechend mehr. Daneben gibt es Verteilungen nach Wohnfläche, nach Anzahl der Einheiten oder – besonders bei Heiz- und Wasserkosten – nach individuellem Verbrauch. Die Heizkostenverordnung schreibt sogar zwingend vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten zumindest teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Die Eigentümergemeinschaft kann durch Beschluss einen abweichenden Verteilungsschlüssel festlegen. Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür ein einfacher Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Was kostet das Hausgeld in der Praxis?

Rechnen Sie als Faustregel mit etwa 3,00 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung landen Sie also bei rund 240 bis 360 Euro monatlich. Allerdings schwankt die Höhe erheblich – je nach Alter, Zustand und Ausstattung der Anlage. Ein Gebäude mit Aufzug, Tiefgarage und Schwimmbad verursacht naturgemäß höhere Kosten als ein schlichter Altbau ohne Extras. Generell gilt: Das Hausgeld liegt typischerweise 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten, die ein Mieter für eine vergleichbare Wohnung zahlen würde.

Die Erhaltungsrücklage – wichtiger Bestandteil des Hausgeldes

Ein Teil Ihres Hausgeldes fließt in die Erhaltungsrücklage (vor der WEG-Reform 2020 als Instandhaltungsrücklage bezeichnet). Diese Rücklage dient als finanzielles Polster für größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – etwa eine Dachsanierung, den Austausch der Heizungsanlage oder eine Fassadenrenovierung. Die Rücklage ist ein häufiger Streitpunkt innerhalb der Gemeinschaft. Ist sie zu niedrig angesetzt, senkt das zwar Ihr monatliches Hausgeld. Steht dann aber eine größere Reparatur an, trifft Sie eine Sonderumlage.

Die Sonderumlage – wenn das Hausgeld nicht reicht

Die Sonderumlage ist eine einmalige Sonderzahlung, die die Eigentümerversammlung zusätzlich zum regulären Hausgeld beschließt. Sie ist kein Bestandteil der laufenden Vorschüsse, sondern wird für außerordentliche Maßnahmen erhoben – etwa wenn eine ungeplante Dachsanierung ansteht oder die Erhaltungsrücklage für eine dringende Reparatur nicht ausreicht. Auch wenn im laufenden Wirtschaftsjahr die Ansätze des Wirtschaftsplans deutlich überschritten werden, kann eine Sonderumlage erforderlich werden. Die Beträge können schnell mehrere tausend Euro betragen und sind nach Beschlussfassung sofort fällig. Rechnen Sie damit, dass eine niedrige Erhaltungsrücklage das Risiko solcher Sonderzahlungen erheblich steigert.

Zahlungspflicht – auch bei Leerstand

Eine wichtige Regel, die viele Eigentümer überrascht: Sie müssen Ihr Hausgeld zahlen, egal ob Sie in der Wohnung leben, sie vermieten oder sie leer steht. Die Zahlungspflicht knüpft allein an Ihre Eigentümerstellung, nicht an die tatsächliche Nutzung. Auch ein Eigentümerwechsel ändert daran grundsätzlich nichts. Die Vorschüsse bleiben geschuldet – das Hausgeld wird lediglich zeitanteilig aufgeteilt.

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, gerät die gesamte Gemeinschaft unter Druck. Die Verwaltung wird den Säumigen zunächst mahnen. Bleibt die Zahlung weiter aus, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – vertreten durch den Verwalter – die Rückstände gerichtlich geltend machen. Seit der WEG-Reform 2020 braucht der Verwalter dafür keinen gesonderten Ermächtigungsbeschluss mehr.

Verjährung von Hausgeldforderungen

Auch hier tickt die Uhr: Hausgeldforderungen verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB in drei Jahren. Die Frist beginnt jeweils am Ende des Jahres, in dem die einzelne Vorschusszahlung fällig war – man spricht von der sogenannten Silvesterverjährung nach § 199 Abs. 1 BGB. Werden etwa die Vorschüsse für 2024 im Laufe dieses Jahres fällig, verjähren sie mit Ablauf des 31. Dezember 2027. Wichtig zu wissen: Ein späterer Beschluss über die Jahresabrechnung lässt die Verjährung der Vorschüsse nicht neu beginnen. Nur die sogenannte Abrechnungsspitze – also der Nachzahlungsbetrag, der über die Vorschüsse hinausgeht – verjährt eigenständig ab dem Beschlussjahr. Für die Verwaltung heißt das: Wer zu lange mit der Beitreibung wartet, verliert möglicherweise berechtigte Ansprüche.

Zwangsvollstreckung und Privilegierung der Gemeinschaft

Kommt es zur Zwangsversteigerung der Wohnung eines zahlungsunwilligen Eigentümers, profitiert die Gemeinschaft von einem gesetzlichen Vorrecht. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG werden Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung bevorrechtigt behandelt – sie stehen in der Rangfolge sogar vor den Grundpfandrechten der Banken. Das Vorrecht erfasst die laufenden Beträge und die Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme sowie den letzten zwei Jahren. Allerdings ist es gedeckelt auf höchstens fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswertes der Wohnung. Da kommt Ihnen als Gemeinschaft zugute, dass der Gesetzgeber mit dieser Regelung die Solidargemeinschaft der Eigentümer stärken wollte. Voraussetzung ist allerdings, dass die Verwaltung die Forderungen im Zwangsversteigerungsverfahren rechtzeitig anmeldet – versäumt sie das, gehen die Ansprüche im Verteilungsverfahren unter.

Versorgungssperre und Eigentumsentziehung als letzte Mittel

In besonders gravierenden Fällen geht das Gesetz noch weiter: Ist ein Eigentümer mit mindestens sechs Monatsraten im Rückstand und bleibt auch eine Zwangsvollstreckung erfolglos, darf die Gemeinschaft beschließen, ihm Wasser, Strom und Heizung abzustellen. Die Verwaltung allein darf das aber nicht veranlassen – es bedarf zwingend eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Als absolut letztes Mittel sieht § 17 WEG die Entziehung des Wohnungseigentums vor – also den erzwungenen Verkauf der Wohnung. Allerdings ist die Hürde dafür bewusst hoch angesetzt. Die bloße Nichtzahlung von Hausgeld reicht allein nicht aus. Vielmehr muss eine so schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegen, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Betreffenden nicht mehr zugemutet werden kann. In der Regel kommen erhebliche, hartnäckige Rückstände über einen langen Zeitraum hinzu, häufig gepaart mit weiteren Pflichtverstößen. Rechnen Sie damit, dass Gerichte an die Entziehung strenge Maßstäbe anlegen – sie bleibt ein absoluter Ausnahmefall.

Die Jahresabrechnung – Kontrolle im Nachhinein

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt die Verwaltung eine Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG. Darin werden die tatsächlich angefallenen Kosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt. Daraus ergibt sich die sogenannte Abrechnungsspitze: Entweder Sie erhalten ein Guthaben zurück, oder Sie müssen eine Nachzahlung leisten. Prüfen Sie diese Abrechnung sorgfältig. Fehler kommen vor – und als Eigentümer haben Sie das Recht, Belege einzusehen und Unstimmigkeiten anzusprechen. Einen Beschluss über die Abrechnung können Sie innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung beim Amtsgericht anfechten.

Hausgeld und Steuern – was Sie als Vermieter wissen sollten

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, können Sie den nicht umlagefähigen Teil des Hausgeldes – also insbesondere Verwaltungskosten – als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Bei der Erhaltungsrücklage gilt allerdings eine Besonderheit: Sie ist erst dann absetzbar, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurde. Die bloße Einzahlung in die Rücklage reicht steuerlich nicht aus.

Umsatzsteuer auf das Hausgeld

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften haben sich für die sogenannte Umsatzsteueroption entschieden. In diesem Fall wird auf das Hausgeld Umsatzsteuer (derzeit 19 Prozent) erhoben. Als Vermieter können Sie die Umsatzsteuer auf den nicht umlagefähigen Teil des Hausgeldes – also insbesondere auf Verwaltungskosten und ausgegebene Erhaltungsrücklage – unter den Voraussetzungen des Umsatzsteuergesetzes als Vorsteuer abziehen, sofern Sie selbst umsatzsteuerpflichtig vermieten. Das erhöht die steuerliche Attraktivität dieser Kostenpositionen spürbar.

Wie die Umsatzsteueroption der WEG funktioniert

Um zu verstehen, warum die Option nötig ist, lohnt ein Blick auf die Hintergründe. Die Leistungen der WEG an ihre Mitglieder sind nach § 4 Nr. 13 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet im Umkehrschluss: Ohne Option können Sie als gewerblicher Vermieter die in den Hausgeldzahlungen steckende Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen – obwohl die Handwerker und Versorger der Gemeinschaft ihre Rechnungen mit Umsatzsteuer stellen.

Abhilfe schafft die sogenannte Doppeloption: Die Eigentümergemeinschaft verzichtet per Beschluss auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG und zusätzlich auf die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG. Dann kann die WEG ihren gewerblich vermietenden Eigentümern Rechnungen mit offen ausgewiesener Umsatzsteuer ausstellen, die diese wiederum als Vorsteuer geltend machen. Für die Gemeinschaft selbst wird das idealerweise zum Nullsummenspiel, weil sie gleichzeitig die Vorsteuer aus den Eingangsrechnungen der Dienstleister abzieht. Allerdings ist diese Gestaltung komplex. Sie setzt einen Beschluss der Eigentümerversammlung voraus, erfordert eine laufende Umsatzsteuererklärung der WEG und die Unterstützung eines mit WEG-Strukturen vertrauten Steuerberaters. Ob sich der Aufwand lohnt, muss für jede Gemeinschaft individuell durchgerechnet werden.

Darauf sollten Sie beim Wohnungskauf achten

Haben Sie den Kauf einer Eigentumswohnung im Auge, werfen Sie unbedingt einen Blick auf den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen. Prüfen Sie auch die Höhe der angesammelten Erhaltungsrücklage. Ist diese auffallend niedrig, drohen nach dem Kauf Sonderumlagen für aufgeschobene Instandhaltungen. Die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen geben Ihnen zusätzlich Aufschluss darüber, welche Maßnahmen geplant oder bereits beschlossen sind. Haben Sie keine Hemmungen, hier genau nachzufragen – es geht schließlich um Ihr Geld.

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