Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Was genau ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – ist der rechtliche Zusammenschluss aller Eigentümer einer Wohnanlage. Sobald ein Gebäude per Teilungserklärung in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird, entsteht diese Gemeinschaft kraft Gesetzes. Sie müssen also keinen Vertrag unterschreiben oder einem Verein beitreten. Der Eintrag im Grundbuch als Wohnungseigentümer reicht aus.

Geregelt ist das im Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls abgekürzt als WEG). Das Kürzel steht also je nach Zusammenhang für die Gemeinschaft selbst oder für das Gesetz, das sie regelt. Seit der offiziellen Bezeichnung durch das Gesetz spricht man auch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – im Alltag hat sich aber der Begriff WEG fest etabliert.

Wie entsteht eine WEG?

Der Startschuss fällt mit der Teilungserklärung. Dieses notariell beurkundete Dokument legt fest, wie das Gebäude aufgeteilt ist: Welche Räume gehören als Sondereigentum einem einzelnen Eigentümer? Welche Teile zählen zum Gemeinschaftseigentum aller? Erst wenn die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingetragen ist, existiert die WEG rechtlich.

Zur Teilungserklärung gehört in der Regel auch eine Gemeinschaftsordnung. Sie wird gern als „Verfassung der WEG" bezeichnet – und das trifft es ziemlich gut. Denn hier stehen die konkreten Spielregeln: Wer darf was nutzen? Wie werden Kosten verteilt? Welche Sondernutzungsrechte gibt es, etwa für einen bestimmten Stellplatz oder eine Gartenfläche? Lesen Sie dieses Dokument vor dem Kauf gründlich durch. Es erspart Ihnen so manche böse Überraschung.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – die entscheidende Unterscheidung

Kaum ein Thema sorgt in der WEG für so viel Diskussion wie die Frage: Was gehört mir allein, und was gehört allen? Ihr Sondereigentum umfasst Ihre abgeschlossene Wohnung mit allem, was darin fest verbaut ist – Innenwände, Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen. Hier können Sie grundsätzlich schalten und walten, wie Sie möchten.

Das Gemeinschaftseigentum dagegen betrifft alles, was der Gemeinschaft gehört: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage und die Außenanlagen. Über Veränderungen an diesen Teilen entscheidet nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft per Beschluss. Fenster etwa zählen nach § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie zu Ihrer Wohnung gehören. Rechnen Sie also nicht damit, dass Sie Ihre Fenster einfach im Alleingang austauschen dürfen. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung die Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster auf den jeweiligen Eigentümer übertragen. Eine solche Regelung ändert aber nichts daran, dass die Zuständigkeit für den Fensteraustausch bei der Gemeinschaft bleibt – das hat der BGH ausdrücklich klargestellt.

Die drei Organe der WEG

Damit eine WEG funktioniert, braucht sie eine klare Organisationsstruktur. Das Gesetz sieht dafür drei Organe vor.

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsorgan. Sie ist sozusagen das Parlament der Gemeinschaft. Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter dazu einladen. Hier werden alle wesentlichen Beschlüsse gefasst – von der Genehmigung des Wirtschaftsplans über Sanierungsmaßnahmen bis hin zur Anpassung der Hausordnung. Nahezu alle Entscheidungen fallen per einfacher Mehrheit. Und ein gefasster Beschluss gilt auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben.

Verwalter und Verwaltungsbeirat

Der Verwalter übernimmt die laufende Verwaltung. Er ist so etwas wie der Geschäftsführer der WEG. Zu seinen Aufgaben gehören die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, die Einberufung der Eigentümerversammlung, die Umsetzung von Beschlüssen und die Vertretung der Gemeinschaft nach außen. Seit dem Inkrafttreten des § 26a WEG dürfen sich Verwalter als „zertifizierter Verwalter" bezeichnen, wenn sie eine entsprechende Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden haben. Dabei handelt es sich nicht um eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung, sondern um eine freiwillige Qualifikationsbezeichnung. Allerdings hat jeder Eigentümer nach § 26a Abs. 1 Satz 4 WEG einen individuellen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Wer sich als Gemeinschaft selbst verwaltet, braucht diese Zertifizierung nicht.

Der Verwaltungsbeirat besteht aus gewählten Eigentümern und unterstützt den Verwalter. Er prüft den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, kontrolliert die Arbeit der Verwaltung und dient als Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwalter. Einen Beirat zu haben ist keine Pflicht, aber sehr empfehlenswert – gerade bei größeren Gemeinschaften.

Was hat die WEG-Reform 2020 verändert?

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat sich einiges grundlegend geändert. Der wohl wichtigste Punkt: Die WEG ist seitdem vollständig rechtsfähig nach § 9a Abs. 1 WEG. Sie kann eigenständig Verträge schließen, Rücklagen bilden, vor Gericht klagen und verklagt werden. Vorher war die Rechtsfähigkeit nur eingeschränkt anerkannt.

Darüber hinaus hat die Reform bauliche Veränderungen deutlich vereinfacht. Eigentümer können jetzt leichter Beschlüsse fassen über den barrierefreien Umbau, die Installation von Ladestationen für Elektroautos, Einbruchschutzmaßnahmen oder den Anschluss an ein Glasfasernetz. Auch die Möglichkeit einer rein virtuellen Eigentümerversammlung wurde eingeführt. Die Gemeinschaft kann mit einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen den Grundsatzbeschluss fassen, Versammlungen innerhalb eines Zeitraums von bis zu drei Jahren rein digital durchzuführen. Die Dreiviertelmehrheit bezieht sich dabei auf diesen Grundsatzbeschluss – die einzelnen Abstimmungen innerhalb der virtuellen Versammlung selbst folgen den üblichen Mehrheitsregeln.

Hausgeld, Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrücklage

Als Mitglied der WEG zahlen Sie monatlich Hausgeld. Damit werden die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum gedeckt – von der Gebäudeversicherung über die Treppenhausreinigung bis zur Wartung des Aufzugs. Zusätzlich fließt ein Teil in die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage). Diese Rücklage dient als finanzielles Polster für größere Reparaturen und Sanierungen.

Reicht die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Das kann für einzelne Eigentümer finanziell schmerzhaft werden. Umso wichtiger ist es, dass der Wirtschaftsplan solide aufgestellt ist und die Rücklage regelmäßig angemessen dotiert wird. Als Faustregel gilt: Jährlich etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Gebäudewerts sollten in die Rücklage fließen.

Haftung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Ein Punkt, den viele Eigentümer unterschätzen: Sie haften persönlich für die Verbindlichkeiten Ihrer WEG – und zwar anteilig nach Ihrem Miteigentumsanteil gemäß § 9a Abs. 4 WEG. Kann die Gemeinschaft eine Rechnung nicht bezahlen, darf ein Gläubiger Sie unmittelbar in Anspruch nehmen. Besonders tückisch: Sie haften auch für Verbindlichkeiten, die zwar vor Ihrem Eigentumserwerb entstanden sind, aber erst während Ihrer Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig wurden. Das Gemeinschaftsvermögen der WEG ist zudem insolvenzunfähig nach § 9a Abs. 5 WEG. Es gibt also kein geordnetes Insolvenzverfahren für die Gemeinschaft.

Gleichzeitig gilt die WEG als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, sofern mindestens ein Mitglied Verbraucher ist. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt. Sie genießen als Gemeinschaft also Verbraucherschutzrechte – etwa bei Verträgen mit Handwerkern oder Versorgern.

Typische Stolperfallen und Streitpunkte

Die Praxis zeigt: Konflikte in der WEG sind keine Seltenheit. Die häufigsten Streitpunkte drehen sich um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, um die Höhe des Hausgeldes, um Lärmbelästigungen und um die Anfechtung von Beschlüssen. Schon die Frage, ob Fenster oder Balkontüren zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, kann eine ganze Eigentümerversammlung in Aufruhr versetzen.

Haben Sie keine Hemmungen, bei Unklarheiten frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen. Eine Beschlussanfechtung muss innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden – diese Frist ist streng. Wer sie verpasst, muss den Beschluss hinnehmen, auch wenn er rechtswidrig ist.

Tipps für angehende Wohnungseigentümer

Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie sich ein genaues Bild von der WEG verschaffen. Lesen Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sorgfältig durch. Fordern Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an. Daraus erkennen Sie, welche Sanierungen geplant sind, wie hoch die Rücklage ist und ob es innerhalb der Gemeinschaft häufig zu Streit kommt.

Achten Sie auch auf die Qualität der Hausverwaltung. Eine professionelle, transparente Verwaltung ist Gold wert – und eine schlechte Verwaltung kann Ihnen teuer zu stehen kommen. Denken Sie daran: Als Eigentümer haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG.

§ 11 WEG trägt seit der Reform 2020 die Überschrift „Aufhebung" – und regelt im Kern, dass die Aufhebung der Gemeinschaft grundsätzlich nicht verlangt werden kann. Einmal Mitglied, können Sie die Gemeinschaft nur verlassen, indem Sie Ihre Wohnung verkaufen.

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