Eigentümerversammlung um 16 Uhr: Wer zu spät reagiert, hat das Nachsehen

Was war passiert?

Eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft mit nur zwei Parteien – die Klägerin auf der einen, ein Ehepaar auf der anderen Seite – stritt über die Gültigkeit von Beschlüssen. Die Eigentümerversammlung war für einen Montag um 16 Uhr in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung angesetzt worden. Das Büro lag weniger als zehn Kilometer von der Wohnanlage entfernt.

Die Klägerin erhielt die Einladung am 9. Januar 2025. Erst am 30. Januar – also gut drei Wochen später und nur vier Tage vor dem Termin – meldete sie sich bei der Verwalterin. Sie könne wegen ihrer Arbeit nicht teilnehmen und schlug zwei Ersatztermine vor. Die Verwalterin lehnte ab. Die Versammlung fand ohne die Klägerin statt. Dabei wurde unter anderem die Verwalterin für weitere Jahre bestellt und der Verwaltervertrag genehmigt.

Was hat die Klägerin gerügt?

Die Klägerin focht die Beschlüsse an und stützte sich dabei auf mehrere Punkte. Zum einen sei die Uhrzeit unzumutbar gewesen. Sie habe feste Arbeitszeiten bis 17 Uhr und könne nur mittwochs und freitags nach 14 Uhr an Terminen teilnehmen. Durch die Ansetzung auf einen Montag um 16 Uhr sei sie faktisch von der Versammlung ausgeschlossen gewesen.

Zum anderen beanstandete sie den Versammlungsort. Die Räume der Hausverwaltung befänden sich in einem öffentlich zugänglichen Gebäude, in dem auch eine Poststelle betrieben werde. Die nötige Vertraulichkeit sei dort nicht gewährleistet. Bisher habe man immer in der Wohnanlage selbst getagt.

War die Uhrzeit tatsächlich unzumutbar?

Das Gericht verneinte das. Zwar gilt der Grundsatz, dass Eigentümerversammlungen mit Rücksicht auf Berufstätige nicht vor 17 Uhr beginnen sollten. Doch eine starre Grenze gibt es nicht. Ein Beginn um 16 Uhr ist nach Auffassung des AG Kaiserslautern nicht automatisch als unzumutbare Uhrzeit einzustufen.

Entscheidend war hier aber vor allem das Verhalten der Klägerin selbst. Sie hatte die Einladung bereits Anfang Januar erhalten, sich jedoch erst am Donnerstag vor dem Montagstermin gemeldet. Das Gericht stellte klar: Wer einen Terminkonflikt hat, muss diesen umgehend nach Erhalt der Einladung anzeigen. Drei Wochen abzuwarten und dann erst vier Tage vor der Versammlung zu reagieren – das reichte dem Gericht nicht.

Ein Eigentümer, der die Ladung zur Versammlung erhält und sich danach drei Wochen Zeit lässt, bevor er auf die für ihn unpassende Uhrzeit hinweist, hat keinen Anspruch auf Verlegung.

Die Verwaltung hätte den Termin bei rechtzeitiger Meldung um ein bis zwei Stunden nach hinten verschieben können. So kurzfristig war das aber organisatorisch nicht mehr machbar. Schließlich muss die Hausverwaltung eigene Termine koordinieren, Mitarbeiter einplanen und Ladungsfristen einhalten.

Durfte die Versammlung in den Räumen der Hausverwaltung stattfinden?

Auch hier gab das Gericht der Beklagten Recht. Der Versammlungsort muss nicht zwingend in der Wohnanlage liegen. Bei einer Entfernung von unter zehn Kilometern sah das AG Kaiserslautern keinen Verstoß gegen das Gebot der Zumutbarkeit.

Besonders interessant ist die Begründung, warum die Versammlung nicht in der Wohnanlage selbst stattfinden musste. Dort hätte man in einer der beiden Eigentumswohnungen tagen müssen. Doch die Wohnung eines Eigentümers ist nach Auffassung des Gerichts kein geeigneter Versammlungsort, wenn das Verhältnis der Eigentümer untereinander mit Spannungen belastet ist. Und genau das war hier der Fall: Es hatte bereits mehrere Gerichtsverfahren zwischen den Parteien gegeben.

Auch die Vertraulichkeit sah das Gericht als gewahrt an. Zwar befand sich in den Räumen der Hausverwaltung eine öffentliche Poststelle. Die Beklagte trug jedoch vor, dass diese am Versammlungstag – einem Montagnachmittag – geschlossen gewesen sei. Die Klägerin hatte dem nichts entgegengesetzt.

Hätte die Klägerin sich vertreten lassen können?

Das Gericht wies zusätzlich darauf hin, dass die Klägerin auch eine weisungsgebundene Vollmacht hätte erteilen können. Wer an einer Eigentümerversammlung nicht persönlich teilnehmen kann, hat nach dem WEG grundsätzlich die Möglichkeit, eine Vertrauensperson mit konkreten Abstimmungsanweisungen zur Versammlung zu schicken. Diese Option hatte die Klägerin nicht genutzt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer sollten Sie bei Erhalt einer Einladung zur Eigentümerversammlung sofort prüfen, ob der Termin für Sie passt. Stellen Sie fest, dass Sie an dem Tag verhindert sind, teilen Sie das der Verwaltung unverzüglich mit. Je früher Sie sich melden, desto eher lässt sich eine Lösung finden – sei es eine leichte Verschiebung der Uhrzeit oder ein ganz neuer Termin.

Warten Sie nicht ab. Wer erst wenige Tage vor der Versammlung seinen Terminkonflikt anzeigt, riskiert genau das, was der Klägerin in diesem Fall passiert ist: Die Beschlüsse werden ohne sie gefasst und bleiben gültig.

Können Sie trotz aller Bemühungen nicht persönlich erscheinen, denken Sie an die Möglichkeit einer Vollmacht. Eine Vertrauensperson – etwa ein Familienangehöriger oder ein anderer Eigentümer – kann mit klaren Abstimmungsanweisungen in Ihrem Sinne handeln. So stellen Sie sicher, dass Ihre Stimme nicht verloren geht.

Für Hausverwaltungen gilt: Dokumentieren Sie sorgfältig, wann die Einladungen versendet wurden und wie auf eventuelle Terminwünsche reagiert wurde. Das schützt Sie im Streitfall.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Wer nach Erhalt der Einladung drei Wochen mit seinem Einwand wartet, verliert den Anspruch auf Terminverlegung.
• Eine Eigentümerversammlung um 16 Uhr ist nicht automatisch unzumutbar, auch wenn die 17-Uhr-Empfehlung weit verbreitet ist.
• Die Wohnung eines Eigentümers ist kein geeigneter Versammlungsort, wenn das Verhältnis unter den Eigentümern angespannt ist.
• Wer nicht persönlich teilnehmen kann, sollte stets eine weisungsgebundene Vollmacht als Alternative in Betracht ziehen.
• Der Versammlungsort muss nicht in der Wohnanlage selbst liegen, solange er zumutbar erreichbar ist und die Vertraulichkeit gewahrt bleibt.

Quelle: AG Kaiserslautern, Urteil vom 08.07.2025, Az. 5 C 11/25