Der Sachverhalt: Vom Hotelbetrieb zur Flüchtlingsunterkunft

Im vorliegenden Fall hatte eine Immobilieneigentümerin Räume in einem Gebäude an einen Betreiber zur "ausschließlichen Nutzung als Hotel der gehobenen Mittelklasse (Garni)" vermietet. Das Mietverhältnis sollte fest bis zum 31.12.2025 laufen.

Der Hotelbetreiber schloss jedoch am 24. März 2022 mit der Landeshauptstadt Hannover eine "Firmenvertrags-Vereinbarung 2022/2023 Beherbergung", in der er sämtliche 79 Zimmer des Hotels verbindlich für die Unterbringung von zunächst ukrainischen Flüchtlingen zur Verfügung stellte. Bei sinkenden Flüchtlingszahlen aus der Ukraine sollten auch Geflüchtete aus anderen Herkunftsländern untergebracht werden.

Die Vereinbarung sah deutliche Änderungen im Betrieb vor:

• Ein Wechsel der Bettwäsche und Handtücher erfolgte nur noch alle 14 Tage
• Es gab keine Frühstücksverpflegung mehr
• Küchenräume wurden von den Bewohnern selbst genutzt
• Statt einer Rezeption wurde ein Sicherheitsdienst eingesetzt
• Die Stadt durfte zusätzliche Kochstellen installieren

Rechtliche Bewertung: Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Das OLG Celle stellte klar, dass die Nutzung eines Hotels sich grundlegend von der Nutzung als Flüchtlingsunterkunft unterscheidet:

"Die Nutzung von Räumlichkeiten eines Hotels der gehobenen Mittelklasse (Garni) mit Stellplätzen im Parkhaus durch Abschluss von Beherbergungsverträgen mit Hotelgästen stellt der Sache nach etwas völlig Anderes dar, als die Unterbringung von bis zu 150 Flüchtlingen bei gleichzeitiger Einstellung des sonstigen Hotelbetriebs."

Das Gericht betonte mehrere entscheidende Unterschiede:

1. Unterschiedliche Nutzungsart: Ein Hotelgast nutzt im Gegensatz zu Flüchtlingen ein Zimmer in der Regel nicht als Wohnraum, sondern vorübergehend.
2. Fehlende Hoteldienstleistungen: Typische Merkmale eines Hotelbetriebs wie tägliche Zimmerreinigung, Frühstücksangebot und eine ständige Rezeption wurden eingestellt.
3. Größere Abnutzung: Die dauerhafte Wohnnutzung führt zu einer stärkeren Beanspruchung der Räumlichkeiten als bei normaler Hotelnutzung.
4. Vertragsbruch: Der Mietvertrag legte ausdrücklich die "ausschließliche" Nutzung als Hotel fest, was eine andere Nutzung ausschließt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat wichtige Konsequenzen für Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien:

Für Vermieter:

• Sie können bei einer nicht genehmigten Änderung der Nutzungsart außerordentlich kündigen
• Nach wirksamer Kündigung haben Sie Anspruch auf Auskunft über die vom Mieter gezogenen Nutzungen
• Ein Rechtsirrtum des Mieters über die Berechtigung zur Nutzungsänderung schützt diesen nicht

Für Mieter von Gewerbeimmobilien:

• Halten Sie sich strikt an den vereinbarten Nutzungszweck
• Holen Sie bei geplanten Nutzungsänderungen unbedingt die Zustimmung des Vermieters ein
• Auch wenn Sie für einen guten Zweck handeln (wie die Unterbringung von Geflüchteten), müssen Sie vertragliche Verpflichtungen einhalten
• Anders als bei Wohnraummietverhältnissen gibt es bei Gewerberaummiete keinen automatischen Anspruch auf Untervermietung oder Nutzungsänderung
• Es kann keine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt werden, da diese Vorschrift nur für Wohnraum gilt

Besonders interessant ist, dass selbst während laufender Kaufverhandlungen über die Immobilie der Betrieb als Flüchtlingsunterkunft eine Verletzung des Mietvertrags darstellte. Erst mit dem Scheitern der Verhandlungen und der Ankündigung der Durchsetzung des Räumungsanspruchs durch die Eigentümerin entstand jedoch der Anspruch auf Nutzungsersatz.

Das Urteil zeigt deutlich: Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist der vereinbarte Nutzungszweck strikt einzuhalten. Eine eigenmächtige Änderung kann zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses führen – selbst wenn das ursprüngliche Ende des Mietvertrags nicht mehr weit entfernt ist.

Quelle: OLG Celle, Urteil vom 17.04.2025, Az. 2 U 148/24

Der Fall: Haus im Grenzabstand errichtet

In einer niedersächsischen Stadt errichtete ein Eigentümer ein Doppelhaus, das den vorgeschriebenen Mindestabstand zur Grundstücksgrenze nicht einhielt. Statt der vorgeschriebenen 3 Meter betrug der Abstand stellenweise nur 2,55 Meter - eine Unterschreitung um bis zu 45 Zentimeter. Obwohl für das Gebäude eine Baugenehmigung vorlag, wich der tatsächliche Bau von dieser ab.

Nach einer Beschwerde des Nachbarn stellte die Bauaufsichtsbehörde Ende 2022 diesen Verstoß fest. Nachdem Einigungsversuche zwischen den Nachbarn gescheitert waren, untersagte die Behörde im Oktober 2024 den Mietern die Nutzung ihrer Wohnungen und setzte eine Frist von drei Monaten für den Auszug.

Die betroffenen Mieter legten Widerspruch ein und beantragten beim Verwaltungsgericht, die aufschiebende Wirkung ihrer Widersprüche wiederherzustellen, damit sie nicht ausziehen müssten, während das Hauptverfahren noch lief. Nachdem das Verwaltungsgericht diesen Antrag ablehnte, legten die Mieter Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht ein.

Die rechtliche Beurteilung

Das Oberverwaltungsgericht bestätigte die Entscheidung des Verwaltungsgerichts und wies die Beschwerde der Mieter zurück. In seinem Beschluss vom 20. Januar 2025 stellte das Gericht klar:

Wird gegenüber dem Mieter einer formell und materiell baurechtswidrigen Wohnung eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen, so ist eine Befolgungsfrist, die der gesetzlichen Kündigungsfrist des Mieters entspricht, regelmäßig angemessen.

Das Gericht führte aus, dass das Gebäude in doppelter Hinsicht baurechtswidrig sei:

1. Formell baurechtswidrig, da das errichtete Gebäude von der erteilten Baugenehmigung abweicht. Die Baugenehmigung deckte nicht das tatsächlich errichtete Gebäude ab.
2. Materiell baurechtswidrig, da der Bau den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestgrenzabstand unterschreitet.

Die Richter bewerteten die Unterschreitung des Grenzabstands um bis zu 45 Zentimeter als "durchaus gravierenden Verstoß gegen materielles Baurecht" - nicht als geringfügige Abweichung, wie die Mieter argumentiert hatten.

Keine teilweise Nutzungsuntersagung möglich

Das Gericht lehnte auch den Vorschlag der Mieter ab, nur Teile der Wohnungen für unzulässig zu erklären. Die Baurechtswidrigkeit betreffe das gesamte Gebäude als bauliche Einheit. Eine teilweise Nutzungsuntersagung sei weder rechtlich notwendig noch praktisch umsetzbar.

Auch ein nachträglicher Antrag auf Ausnahmegenehmigung (Abweichung vom Baurecht) des Eigentümers wurde von der Behörde abgelehnt. Diese Entscheidung hielt das Gericht für rechtmäßig, da das Abstandsrecht auch Freiflächen auf dem Nachbargrundstück schützt.

Keine längere Auszugsfrist für Mieter

Besonders interessant für Mieter: Das Gericht sah eine dreimonatige Frist zur Räumung als angemessen an. Diese Frist entspricht der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 573c BGB für Mietverhältnisse, die weniger als fünf Jahre bestehen.

Die von den Mietern vorgetragenen Gründe für eine längere Frist - getätigte Investitionen in Mobiliar, kurze Arbeitswege, schwierige Wohnungssuche, Barrierefreiheit und erlaubte Tierhaltung - reichten dem Gericht nicht aus. Es handele sich lediglich um "übliche Schwierigkeiten, die mit dem ungewünschten Ende eines Mietverhältnisses verbunden sind."

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für Mieter:

1. Mieter tragen ein Risiko, selbst wenn sie nichts vom baurechtswidrigen Zustand ihrer Wohnung wissen. Im Falle einer Nutzungsuntersagung müssen sie die Wohnung verlassen, unabhängig davon, ob sie ein gültiges Mietverhältnis haben.
2. Die Auszugsfrist orientiert sich an der Kündigungsfrist des Mietvertrags. Bei Mietverhältnissen unter fünf Jahren beträgt diese in der Regel drei Monate. Bei längeren Mietverhältnissen könnte entsprechend auch eine längere Räumungsfrist angemessen sein.
3. Übliche Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche begründen keine Ausnahme. Die Gerichte erwarten, dass Mieter innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist eine neue Wohnung finden.
4. Mögliche Ansprüche gegen den Vermieter sollten geprüft werden. Mieter könnten Schadensersatzansprüche gegen ihren Vermieter haben, wenn dieser von der Baurechtswidrigkeit wusste oder hätte wissen müssen.
5. Bei Wohnungsbesichtigung auf Baugenehmigung achten: Mieter sollten im Zweifel vor Vertragsabschluss prüfen, ob das Gebäude tatsächlich der Baugenehmigung entspricht, besonders bei Neubauten.

Diese Entscheidung zeigt, dass bauordnungsrechtliche Vorschriften Vorrang vor mietrechtlichen Belangen haben können. Die Bauaufsichtsbehörden sind verpflichtet, gegen rechtswidrige Zustände vorzugehen, auch wenn dadurch Mietverhältnisse beendet werden müssen.

Quelle: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 20.01.2025, Az.: 1 ME 158/24

Der Sachverhalt

In einem Berliner Mehrfamilienhaus bewohnte die Klägerin eine knapp 50 Quadratmeter große Wohnung. Direkt über ihr wohnte ein Single-Mieter mit zwei Katzen in einer baugleichen Wohnung. Die Klägerin fühlte sich durch Geräusche aus der Wohnung des Obermieters erheblich gestört. Sie führte über mehrere Monate Lärmprotokolle und dokumentierte darin zahlreiche Vorfälle von "Katzenjagd", Poltern und anderen Geräuschen, die angeblich Tag und Nacht zu hören waren.

Nach ihrer Darstellung jagten die Katzen zu jeder Tages- und Nachtzeit durch die Wohnung, sprangen über Gegenstände, die dann zu Boden fielen, und verursachten ein Geräusch, das sie als "Galoppieren" beschrieb. Außerdem behauptete sie, dass Besucher in der Oberwohnung zusätzlich für unerträglich laute Geräusche sorgten.

Im Laufe des Verfahrens erklärte die Klägerin allerdings, dass sich die Situation verbessert habe. Sie führe kein Lärmprotokoll mehr und höre tagsüber "so gut wie nichts mehr". Geräusche gebe es hauptsächlich nach 22 Uhr, aber auch nicht täglich.

Die zentralen Streitpunkte

Die Klägerin verfolgte mit ihrer Klage zwei Hauptziele:

1. Sie wollte die Vermieterin dazu verpflichten, durch "geeignete sach- und fachgerechte Maßnahmen" den Lärm aus der Oberwohnung abzustellen, soweit dieser über die normale Zimmerlautstärke hinausgeht. Als Grenzwerte nannte sie 30 dB(A) nachts (22-6 Uhr) und 40 dB(A) tagsüber.
2. Sie wollte gerichtlich feststellen lassen, dass sie berechtigt sei, die Miete um 10% zu mindern, und zwar für jeden Tag, an dem die genannten Lärmwerte überschritten werden.

Die zentrale rechtliche Frage war, ob die beschriebenen Geräusche einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB darstellen, der zu einem Mängelbeseitigungsanspruch und zu einer Mietminderung berechtigt.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Spandau wies die Klage ab. Die Richter sahen weder einen Anspruch auf Mängelbeseitigung noch eine Berechtigung zur Mietminderung als gegeben an.

Zur Begründung führte das Gericht aus:

Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache.

Um zu beurteilen, ob ein solcher Mangel vorliegt, prüfte das Gericht zwei wesentliche Aspekte:

1. Den vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache: Hier stellte das Gericht auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens fest, dass die vorgesehenen Grenzwerte bezüglich des Tritt- und Luftschallschutzes grundsätzlich gewahrt waren. Ein festgestellter Mangel im Bad des Obermieters war bereits beseitigt worden und hatte nach Aussage der Klägerin ohnehin keine Störungen verursacht.
2. Die Sozialverträglichkeit der Geräusche: Das Gericht betonte, dass in einem Mehrfamilienhaus gewisse Lärmbelästigungen als sozial adäquat hinzunehmen sind. Dazu gehören auch Geräusche in Form von Schreien, Poltern oder Trampeln, die sich beim üblichen Gebrauch einer Wohnung ergeben.

Das Gericht stellte während eines Ortstermins fest, dass bereits normale Wohnnutzung wie das Herunterfallen von Gegenständen oder das Herabspringen der Katzen vom Kratzbaum in der Wohnung der Klägerin deutlich wahrnehmbar waren. Dies erklärte sich auch daraus, dass es sich um ein hellhöriges Haus handelte, dessen Trittschallschutz nicht mehr den aktuellen Normen entsprach.

Besonders bedeutsam für die Entscheidung waren folgende Punkte:

• Das Halten von zwei Katzen in einem Single-Haushalt in einer knapp 50 qm großen Wohnung in einer Großstadt ist sozialadäquat.
• Dass Katzen einen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist unvermeidbar und von der Klägerin hinzunehmen.
• Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass von den Katzen ein über das Übliche hinausgehender Lärm verursacht wurde.
• Die Klägerin konnte nicht nachweisen, dass die Geräuschbelästigungen die Zimmerlautstärke überschritten. Aus Kostengründen hatte sie auf ein entsprechendes Sachverständigengutachten verzichtet.

Bezüglich der geforderten Mietminderung betonte das Gericht, dass nicht jedes aus der Oberwohnung wahrnehmbare Geräusch ohne weiteres eine Herabsetzung des Mietzinses rechtfertigt. Es komme auch auf die Umstände der Lärmstörung, etwa deren Dauer und Qualität, an.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Das Urteil des Amtsgerichts Spandau enthält wichtige Hinweise für Mieter, die unter Lärmbelästigungen leiden:

1. Nicht jede Lärmbelästigung ist ein Mietmangel. In einem Mehrfamilienhaus müssen Mieter ein gewisses Maß an Geräuschen hinnehmen, die durch normale Wohnnutzung entstehen – auch wenn diese subjektiv als störend empfunden werden.
2. Die Tierhaltung in angemessenem Umfang ist grundsätzlich zulässig. Das damit verbundene Maß an unvermeidbaren Geräuschen müssen Nachbarn tolerieren, solange es sich im Rahmen des Üblichen hält.
3. Bei Lärmbelästigungen ist die Beweisführung entscheidend. Wer eine Mietminderung durchsetzen will, muss konkret darlegen, welche Beeinträchtigungen wann, wie lange und in welcher Intensität aufgetreten sind. Subjektive Beschreibungen wie "unerträglich" reichen nicht aus.
4. Die baulichen Gegebenheiten spielen eine Rolle. In älteren Gebäuden mit geringerem Schallschutz müssen Mieter mit einer höheren Geräuschkulisse rechnen als in modernen Bauten.
5. Eine pauschale tägliche Mietminderung ist nicht möglich. Vielmehr muss für jeden einzelnen Tag konkret dargelegt werden, welche über das normale, vertraglich vorausgesetzte Maß hinausgehenden Beeinträchtigungen aufgetreten sind.

Für Mieter, die unter Lärmbelästigungen leiden, empfiehlt es sich daher, ein detailliertes Lärmprotokoll zu führen, das nicht nur subjektive Empfindungen, sondern möglichst objektive Angaben zu Art, Dauer und Intensität der Störungen enthält. In schwerwiegenden Fällen kann es sinnvoll sein, Lärmmessungen durchführen zu lassen, um die Überschreitung der Zimmerlautstärke nachzuweisen.

Quelle: Amtsgericht Spandau, Urteil vom 18.10.2023, Az.: 4 C 1/22