Aufhebung der Gemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, steckt dauerhaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft — ob es ihm passt oder nicht. Denn das Gesetz verbietet es grundsätzlich, diese Gemeinschaft einseitig aufzulösen. Selbst bei massiven Konflikten unter den Eigentümern gibt es keinen Notausgang. Was genau dahintersteckt und wann die Aufhebung ausnahmsweise doch möglich ist, erfahren Sie hier.

Was bedeutet Aufhebung der Gemeinschaft im WEG?

Die Aufhebung der Gemeinschaft meint die vollständige Auflösung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Juristisch präzise ausgedrückt: Das Sondereigentum an den einzelnen Einheiten wird aufgehoben, die Wohnungsgrundbücher werden nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG geschlossen, und es entsteht schlichtes Miteigentum am Grundstück. § 11 WEG regelt diesen Vorgang — und stellt klar: Die Gemeinschaft kann nicht gegen den Willen auch nur eines einzigen Eigentümers einseitig aufgehoben werden.

Kein einzelner Eigentümer kann die Aufhebung verlangen. Das gilt selbst dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Damit unterscheidet sich die WEG fundamental von der einfachen Bruchteilsgemeinschaft nach dem BGB. Dort kann nach § 749 Abs. 1 BGB jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung fordern und notfalls eine Teilungsversteigerung durchsetzen. Bei der WEG ist genau das ausgeschlossen. Allerdings bedeutet das nicht, dass die Gemeinschaft in jedem Fall auf ewig bestehen muss — es gibt mehrere zulässige Wege, sie zu beenden.

Warum schützt das Gesetz die Gemeinschaft so strikt?

Der Gesetzgeber will mit dieser strikten Regelung verhindern, dass einzelne Eigentümer die gesamte Gemeinschaft gegen den Willen der übrigen Miteigentümer sprengen können. Stellen Sie sich vor, ein frustrierter Eigentümer könnte nach einem Streit in der Eigentümerversammlung einfach die Auflösung erzwingen — das hätte für alle anderen massive finanzielle und persönliche Folgen. Der Verkauf des gesamten Gebäudes stünde im Raum, Mieter würden ihre Wohnungen verlieren, Eigentümer müssten ihr Zuhause aufgeben. Genau das soll § 11 Abs. 1 WEG verhindern.

Auch Gläubiger und Insolvenzverwalter sind außen vor

Der Schutz vor einseitiger Aufhebung geht sogar noch weiter. Nach § 11 Abs. 2 WEG ist auch das Recht eines Pfändungsgläubigers ausgeschlossen, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Gleiches gilt für den Insolvenzverwalter im Rahmen eines Insolvenzverfahrens. Wird also ein Eigentümer zahlungsunfähig, bleibt die Gemeinschaft trotzdem bestehen. Der Insolvenzverwalter kann lediglich die einzelne Wohneinheit verwerten — an der Struktur der WEG ändert das nichts.

Selbst bei Insolvenz eines Eigentümers bleibt die Gemeinschaft bestehen. Der Insolvenzverwalter kann die Aufhebung nicht verlangen.

Das korrespondiert mit der in § 9a Abs. 5 WEG geregelten Insolvenzunfähigkeit des Gemeinschaftsvermögens, die bereits durch die WEG-Reform 2007 eingeführt und durch die WEG-Reform 2020 systematisch in § 9a Abs. 5 WEG neu verortet wurde.

Wann ist eine Aufhebung ausnahmsweise möglich?

So starr die Regel klingt — ganz ohne Ausnahme kommt das Gesetz nicht aus. § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG lässt eine abweichende Vereinbarung zu, allerdings nur für einen ganz bestimmten Fall: Das Gebäude muss ganz oder teilweise zerstört sein, und es darf keine Verpflichtung zum Wiederaufbau bestehen.

Praktisch bedeutet das: Brennt etwa ein Gebäude bis auf die Grundmauern nieder und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung gedeckt, kann die Gemeinschaft unter Umständen aufgehoben werden. Voraussetzung ist aber, dass eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung bereits in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung verankert wurde. Ohne eine solche vorausschauende Regelung bleibt selbst im Zerstörungsfall der Weg zur Aufhebung versperrt.

Einvernehmliche Aufhebung durch alle Eigentümer

Neben dem gesetzlichen Ausnahmefall gibt es noch einen weiteren Weg: Wenn alle Wohnungseigentümer einer Aufhebung zustimmen, steht dem nichts entgegen. Der Schutzbereich des § 11 WEG ist nämlich nur darauf gerichtet, die Aufhebung gegen den Willen auch nur eines einzigen Eigentümers zu verhindern. Sind sich alle einig, greift das Verbot nicht.

Allerdings reicht ein einfacher Handschlag bei Weitem nicht aus. Die Aufhebungsvereinbarung muss den strengen Formvorschriften des § 4 WEG entsprechen. Konkret heißt das: Der Aufhebungsvertrag muss notariell beurkundet werden, und die Aufhebung muss im Grundbuch eingetragen werden. Erst mit der Eintragung wird das Wohnungseigentum tatsächlich beendet.

Zwei-Parteien-Gemeinschaften als Sonderfall

Besonders häufig kommt die einvernehmliche Aufhebung bei sogenannten Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften vor. Wenn nur zwei Eigentümer ein Gebäude teilen, ist das Streitpotenzial erfahrungsgemäß besonders hoch. Gleichzeitig ist die Hürde der Einstimmigkeit hier am leichtesten zu nehmen, weil eben nur zwei Parteien zustimmen müssen. Ist das Grundstück groß genug, bietet sich in solchen Fällen oft eine Realteilung an — das Grundstück wird vermessen, in zwei eigenständige Flurstücke geteilt, und jeder Eigentümer erhält sein Stück zu alleinigem Eigentum.

Aufhebung durch Vereinigung aller Rechte in einer Person

Ein weiterer praktisch bedeutsamer Weg zur Beendigung der WEG ist die Vereinigung aller Wohnungseigentumsrechte in einer Hand. Erwirbt eine einzelne Person — das kann auch eine Gesellschaft oder eine Erbengemeinschaft sein — sämtliche Einheiten eines Gebäudes, kann sie nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Schließung der Wohnungsgrundbücher beantragen. Dazu genügt ein einfacher Antrag beim Grundbuchamt; ein notarieller Aufhebungsvertrag ist in diesem Fall nicht erforderlich. Gerade bei Zwei-Parteien-Gemeinschaften kommt das in der Praxis vor, wenn ein Eigentümer dem anderen dessen Einheit abkauft.

Was passiert mit den Werten bei einer Aufhebung?

Kommt es tatsächlich zur Aufhebung, regelt § 11 Abs. 3 WEG die Verteilung. Die Anteile der Miteigentümer bestimmen sich nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zum Zeitpunkt der Aufhebung. Dabei wird nicht einfach der Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung zugrunde gelegt, sondern der tatsächliche Verkehrswert der einzelnen Einheiten.

Eine wichtige Korrektur enthält das Gesetz ebenfalls: Hat sich der Wert eines Anteils durch Maßnahmen verändert, deren Kosten der betreffende Eigentümer nicht selbst getragen hat, bleibt diese Veränderung bei der Berechnung außer Betracht. Rechnen Sie also damit, dass bei einer Aufhebung sachverständige Wertgutachten und eine saubere Kostennachweisführung entscheidend werden.

Welches Gericht ist zuständig?

Streiten Eigentümer über die Aufhebung einer WEG, handelt es sich um eine Wohnungseigentumssache im Sinne des § 43 Nr. 1 WEG. Nach der Rechtsprechung ist das Amtsgericht ausschließlich zuständig — und zwar unabhängig vom Streitwert (vgl. LG Köln, ZWE 2024, 230). Selbst wenn es um Millionenbeträge geht, landen Sie nicht beim Landgericht, sondern beim Amtsgericht am Ort der Immobilie.

Aufhebung und Teilungsversteigerung — ein verbreitetes Missverständnis

Viele Eigentümer verwechseln die Aufhebung der WEG-Gemeinschaft mit der Teilungsversteigerung. Die Teilungsversteigerung ist ein Instrument zur Auseinandersetzung einer Bruchteilsgemeinschaft nach BGB und dient dazu, ein unteilbares Grundstück in Geld umzuwandeln. Bei einer WEG ist dieses Instrument jedoch nicht anwendbar, solange das Wohnungseigentum besteht. Erst wenn die WEG aufgehoben und in schlichtes Miteigentum umgewandelt wurde, käme theoretisch eine Teilungsversteigerung in Betracht.

Sonderfall Schrottimmobilie — Aufhebung nach Treu und Glauben?

Eine in der juristischen Literatur kontrovers diskutierte Frage betrifft sogenannte Schrottimmobilien: Gebäude in einem derart desolaten Zustand, dass das Wohnungseigentum wirtschaftlich praktisch wertlos geworden ist. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 14. Juni 2007 (V ZB 18/07) angedeutet, dass unter Berücksichtigung von § 22 Abs. 2 WEG ein Aufhebungsanspruch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht kommen könnte. Abschließend entschieden ist das bislang nicht. Als Eigentümer einer heruntergewirtschafteten Immobilie sollten Sie diesen Streitstand aber kennen — und sich anwaltlich beraten lassen, ob in Ihrem konkreten Fall ein solcher Anspruch realistisch durchsetzbar wäre.

Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?

Durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurde § 11 WEG zum 1. Dezember 2020 neu gefasst. Am grundsätzlichen Schutz vor einseitiger Aufhebung hat sich nichts geändert. Die Neufassung hat aber die Systematik angepasst und den Absatz 3 zur Wertverteilung klarer formuliert. Die bereits 2007 eingeführte Insolvenzunfähigkeit des Gemeinschaftsvermögens wurde aus § 11 Abs. 3 WEG alter Fassung herausgelöst und in § 9a Abs. 5 WEG überführt — inhaltlich blieb sie dabei unverändert.

Was Sie als Eigentümer beachten sollten

Haben Sie keine Hemmungen, sich frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen, wenn in Ihrer WEG das Thema Aufhebung aufkommt. Prüfen Sie zunächst, ob Ihre Gemeinschaftsordnung eine Regelung für den Zerstörungsfall enthält — falls nicht, kann eine solche Klausel nachträglich vereinbart werden. Bedenken Sie außerdem, dass eine einvernehmliche Aufhebung zwar rechtlich möglich ist, aber die notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung erhebliche Kosten verursachen.

Ein besonders häufiges Hindernis in der Praxis sind bestehende Grundschulden einzelner Eigentümer. Diese Belastungen müssen vor der Aufhebung gelöscht oder zumindest so umgestaltet werden, dass sie mit der neuen Eigentümerstruktur vereinbar sind. Denn nach der Aufhebung entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft, in der die dingliche Belastung einzelner Anteile nicht mehr in der bisherigen Form bestehen kann. Rechnen Sie damit, dass die finanzierenden Banken hier ein gewichtiges Wort mitzureden haben — und dass deren Zustimmung den Prozess erheblich verzögern kann.

Sehen Sie auch unter [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer], [Teilungserklärung], [Gemeinschaftsordnung] und [Entziehung des Wohnungseigentums].