Mietpreisbremse: Nachtrag vor Mietbeginn unwirksam

Der Fall: Zwei Unterschriften vor dem Einzug

In dem vorliegenden Rechtsstreit ging es um eine Wohnung in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt, für das die sogenannte Mietpreisbremse gilt. Die Parteien unterzeichneten zunächst einen regulären Mietvertrag, in dem eine bestimmte Nettokaltmiete vereinbart wurde. Der offizielle Mietbeginn sollte erst einige Wochen später erfolgen. Doch noch bevor das Mietverhältnis tatsächlich begann, legte die Vermieterseite dem Mieter einen Nachtrag zum Vertrag vor.

In diesem Nachtrag wurden verschiedene Arbeiten in der Wohnung aufgelistet, wie etwa das Streichen der Fenster und Türen sowie das Abschleifen der Dielenböden. Aufgrund dieser Arbeiten sollte sich die monatliche Miete ab dem ersten Tag des Mietverhältnisses deutlich erhöhen. Der Mieter unterschrieb diesen Nachtrag ebenfalls vor dem Einzug. Später stellte sich heraus, dass die im Nachtrag vereinbarte höhere Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als die gesetzlich erlaubten zehn Prozent überstieg. Der Mieter forderte daraufhin die zu viel gezahlte Miete zurück.

Streitpunkt: Wann greift die Mietpreisbremse?

Der zentrale rechtliche Streitpunkt drehte sich um die Frage, welcher Zeitpunkt und welche Vereinbarung für die Berechnung der zulässigen Höchstmiete maßgeblich sind. Die Vermieterseite argumentierte, dass der Nachtrag eine eigenständige Vereinbarung sei, die einer Modernisierung oder einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag gleichkomme. Da der Mieter dem Nachtrag zugestimmt habe, sei die höhere Miete wirksam vereinbart worden. Zudem wurde vorgebracht, dass durch die Arbeiten der Wohnwert gesteigert wurde.

Demgegenüber stand die gesetzliche Regelung zur Begrenzung der Miethöhe. Diese besagt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Die Frage war also, ob man durch einen Nachtrag, der zeitlich zwischen der ersten Vertragsunterzeichnung und dem tatsächlichen Einzug liegt, diese Regelung aushebeln kann. Es musste geklärt werden, ob es sich bei den durchgeführten Arbeiten tatsächlich um echte Modernisierungen handelte, die eine Ausnahme von der Mietpreisbremse rechtfertigen würden, oder lediglich um Instandsetzungsarbeiten.

Entscheidung: Der Mietbeginn ist entscheidend

Das Gericht entschied zugunsten des Mieters und erklärte die im Nachtrag vereinbarte Mieterhöhung für unwirksam, soweit sie die zulässige Höchstgrenze überschritt. Die Begründung ist für Mieter besonders erfreulich. Die Richter stellten klar, dass für die Anwendung der Mietpreisbremse die Miete maßgeblich ist, die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart wurde. Da der Nachtrag festlegte, welche Miete ab dem ersten Tag des Mietverhältnisses zu zahlen ist, muss sich auch diese Summe an den gesetzlichen Grenzen messen lassen.

Besonders wichtig war die Feststellung des Gerichts zur Art der Bauarbeiten. Die Richter klassifizierten das Streichen von Fenstern und Türen sowie das bloße Abschleifen von Dielen als reine Instandsetzungsarbeiten. Instandhaltung ist jedoch Pflicht des Vermieters und rechtfertigt keine Mieterhöhung über die Mietpreisbremse hinaus. Eine Ausnahme hätte nur vorgelegen, wenn es sich um umfassende Modernisierungen gehandelt hätte, was hier verneint wurde. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Vermieter die Preisbremse umgehen, indem sie formell zwei Unterschriften verlangen, aber faktisch eine überhöhte Startmiete durchsetzen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil stärkt Ihre Position als Mieter erheblich, wenn Sie kurz vor oder nach Vertragsunterzeichnung, aber noch vor dem eigentlichen Einzug, Dokumente unterschreiben sollen, die die Miete erhöhen. Sie sollten hellhörig werden, wenn Ihnen ein günstiger Hauptvertrag und gleichzeitig ein teurer Nachtrag oder eine Zusatzvereinbarung vorgelegt wird.

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Selbst wenn Sie einen solchen Nachtrag bereits unterschrieben haben, kann die Vereinbarung unwirksam sein, wenn die dort festgelegte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent übersteigt. Dies gilt besonders dann, wenn die angeblichen Mehrwerte der Wohnung lediglich normale Renovierungsarbeiten wie Malerarbeiten oder Bodenaufbereitung sind. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und eventuelle Nachträge genau. Sollten Sie feststellen, dass Sie zu viel bezahlen, haben Sie unter Umständen das Recht, die überzahlten Beträge zurückzufordern und die Miete für die Zukunft auf das zulässige Maß zu senken.

Grundsätze des Urteils

• Für die Mietpreisbremse ist die Miethöhe maßgeblich, die effektiv zum Zeitpunkt des Mietbeginns geschuldet wird.

• Nachträge zum Mietvertrag, die vor Mietbeginn geschlossen werden, unterliegen vollumfänglich den Beschränkungen der §§ 556d ff. BGB.

• Reine Instandsetzungsarbeiten (z.B. Malerarbeiten, Dielen abschleifen) rechtfertigen keine Umgehung der Mietpreisbremse als Modernisierung.

• Eine Aufspaltung in Hauptvertrag und Nachtrag schützt den Vermieter nicht vor der Rückforderung überhöhter Mieten.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 03.06.2025 - 65 S 169/24