Sittenwidrige Maklerprovision: Wann ist eine Provision zu hoch?

Worum ging es in dem Fall?

Ein Paar interessierte sich für den Kauf einer Immobilie und besichtigte das Objekt im Mai 2020. Im Anschluss an die Besichtigung verhandelten die Parteien über den Kaufpreis und eine Vergütung für die Maklerin. Die Kaufinteressenten sollten einen Vertrag entwerfen, der die mündlichen Absprachen festhielt.

In der daraufhin unterzeichneten Vereinbarung wurde ein Gesamtkaufpreis von knapp 400.000 Euro festgelegt. Dieser setzte sich aus dem eigentlichen Kaufpreis für das Grundstück in Höhe von knapp 300.000 Euro sowie einer sogenannten Dienstleistungspauschale von fast 100.000 Euro zusammen. Diese Pauschale sollte als Vergütung für die Maklerin und einen weiteren Beteiligten dienen.

Die Käufer zahlten eine Anzahlung und erwarben das Grundstück zum vereinbarten Preis. Bei der Übergabe des Objekts unterzeichneten sie eine weitere Erklärung, wonach sie den Restbetrag der Dienstleistungspauschale begleichen würden. Einen Teil zahlten sie auch tatsächlich, den restlichen Anteil für die Maklerin jedoch nicht.

Was war der zentrale Streitpunkt?

Die Maklerin klagte auf Zahlung ihres Anteils an der Dienstleistungspauschale. Die Käufer wandten ein, die vereinbarte Provision sei sittenwidrig überhöht und damit nichtig. Sie forderten im Gegenzug mit einer Widerklage die bereits gezahlte Anzahlung zurück.

Der entscheidende Streitpunkt lag in der Höhe der Vergütung: Die geforderte Gesamtprovision von fast 100.000 Euro entsprach etwa einem Drittel des Kaufpreises. Bei einer üblichen Maklerprovision von rund 7 Prozent hätte die Vergütung nur etwa 21.000 Euro betragen müssen. Die vereinbarte Provision lag damit beim 4,6-fachen des marktüblichen Satzes.

Die Maklerin argumentierte, dass bei schwer zu vermittelnden Immobilien höhere Provisionen gezahlt würden. Zudem seien zusätzliche Leistungen wie das Herunterhandeln des Kaufpreises, Beratungen zum Objektzustand und die Vermittlung von Handwerkern erbracht worden.

Wie entschied das Gericht?

Das Kammergericht Berlin gab in der Berufung den Käufern Recht und hob das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts auf. Die Klage der Maklerin wurde abgewiesen, und sie wurde zur Rückzahlung der Anzahlung verurteilt.

Das Gericht stellte zunächst fest, dass es sich bei der Dienstleistungspauschale tatsächlich um eine Maklerprovision handelte. Die Bezeichnung als Dienstleistungspauschale diente nach Überzeugung des Gerichts lediglich dazu, den Käufern steuerliche Vorteile bei einer gewerblichen Nutzung zu ermöglichen. An der rechtlichen Einordnung als Maklervertrag änderte dies nichts.

Die angeblich zusätzlich erbrachten Leistungen erkannte das Gericht nicht als provisionsbegründend an. Das Herunterhandeln des Kaufpreises sowie Aufwendungen bei der Besichtigung seien typische Maklerleistungen, die bereits mit der regulären Provision abgegolten sind. Für weitere Leistungen fehlte es an konkreten vertraglichen Vereinbarungen.

Im Kernpunkt der Entscheidung stellte das Gericht fest: Eine Provisionsvereinbarung ist sittenwidrig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung liegt ein solches Missverhältnis in der Regel vor, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

Bei einer Provision, die das Mehrfache der üblichen Vergütung erreicht oder übersteigt, wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt.

Das Gericht betonte, dass ein derartiges Missverhältnis die Provisionsabrede sittenwidrig macht und den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zulässt. Diese Vermutung konnte die Maklerin nicht entkräften.

Das Argument, bei schwer vermittelbaren Immobilien seien höhere Provisionen üblich, ließ das Gericht nicht gelten. Ein solcher Gesichtspunkt könne allenfalls bei einer Verkäuferprovision berücksichtigt werden, wenn sich die Käufersuche etwa wegen starker Renovierungsbedürftigkeit schwierig gestaltet. Bei einer Käuferprovision greife dieses Argument jedoch nicht.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil stärkt den Schutz von Immobilienkäufern vor überhöhten Maklerprovisionen erheblich. Wenn Sie als Käufer mit einer ungewöhnlich hohen Provisionsforderung konfrontiert werden, sollten Sie diese kritisch hinterfragen.

Vergleichen Sie die geforderte Provision immer mit den marktüblichen Sätzen in Ihrer Region. Die übliche Käuferprovision liegt in Deutschland typischerweise zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und lokaler Gepflogenheit. Weicht die geforderte Provision deutlich davon ab, kann dies ein Warnsignal sein.

Achten Sie besonders darauf, wenn Makler versuchen, die Provision unter anderen Bezeichnungen wie Dienstleistungspauschale, Beratungshonorar oder Servicegebühr zu verstecken. Das Gericht hat klargestellt, dass die Bezeichnung keine Rolle spielt – entscheidend ist der wirtschaftliche Gehalt der Vereinbarung.

Typische Maklerleistungen wie Besichtigungen, Preisverhandlungen oder allgemeine Beratungen rechtfertigen keine zusätzliche Vergütung über die normale Provision hinaus. Diese Tätigkeiten sind bereits mit der üblichen Provision abgegolten.

Wenn Sie bereits eine überhöhte Provision gezahlt haben, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, diese als ungerechtfertigt zurückzufordern. Voraussetzung ist, dass die Provisionsvereinbarung als sittenwidrig eingestuft werden kann. Als Faustregel gilt: Liegt die vereinbarte Provision beim Mehrfachen der üblichen Provision, spricht viel für die Sittenwidrigkeit.

Grundsätze des Urteils

• Eine als Dienstleistungspauschale bezeichnete Maklerprovision bleibt rechtlich ein Maklervertrag
• Kaufpreisverhandlungen und Besichtigungsaufwand sind typische Maklerleistungen, die mit der Provision abgegolten sind
• Provisionsvereinbarungen sind sittenwidrig bei auffälligem Missverhältnis zwischen Vergütung und Leistung
• Ein auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn der Preis doppelt so hoch wie der übliche Wert ist
• Bei mehrfacher Überschreitung der üblichen Provision wird eine verwerfliche Gesinnung vermutet
• Das Argument schwer vermittelbarer Immobilien rechtfertigt keine überhöhte Käuferprovision

Quelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 10.11.2025, Az. 10 U 147/22