Sammelversicherung in der Nebenkostenabrechnung: Was der Vermieter versichern darf

Wenn die Versicherungspolice zum Wunschkonzert wird

Die Betriebskosten gelten längst als zweite Miete. Besonders bei den Versicherungskosten lohnt ein genauer Blick auf die Abrechnung. Denn nicht alles, was ein Vermieter versichert, darf er auch auf seine Mieter umlegen. Das Amtsgericht Lichtenberg hat in einem aktuellen Urteil deutlich gemacht: Eine Sammelversicherung, die so ziemlich jedes erdenkliche Risiko abdeckt, verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot – und der Mieter muss dafür nicht zahlen.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter einer Wohnung in Berlin wehrte sich gegen die Höhe der abgerechneten Gebäude- und Haftpflichtversicherung. Über einen Zeitraum von vier Abrechnungsjahren stiegen die Kosten stetig an – zuletzt auf 0,49 Euro pro Quadratmeter monatlich. Das lag deutlich über dem Berliner Durchschnitt. Die Vermieterin hatte eine umfassende Sammelversicherung für ihren gesamten Bestand von rund 155.000 Nutzereinheiten abgeschlossen. Diese Police deckte nicht nur die üblichen Risiken eines Wohngebäudes ab, sondern auch Schäden durch Terror, Überschallknall, Erdbeben, Schneelawinen und Vulkanausbrüche. Darüber hinaus waren gewerbliche Ausfallrisiken, Verwaltungskosten und sogar eine Mieterhaftpflichtversicherung eingeschlossen. Der Mieter rügte die Höhe der Kosten und forderte die Rückzahlung des überhöhten Betrags für die Jahre 2021 bis 2024.

Was spricht für den Mieter – und was sagte die Vermieterin?

Der Mieter berief sich auf den Berliner Betriebskostenspiegel. Danach sind in Berlin für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung Kosten zwischen 0,23 und 0,35 Euro pro Quadratmeter monatlich ortsüblich. Die abgerechneten Beträge lagen in allen vier Jahren darüber – teilweise erheblich. Außerdem enthielt die Versicherungspolice Risiken, die Wohnungsmieter schlicht nichts angehen: Gewinnausfälle bei gewerblicher Nutzung, Bauherrenversicherung, Strahlenschäden, Umweltschadens-Basisversicherung oder Schäden durch Verletzung des Bundesdatenschutzgesetzes. Dazu kam: Die Sammelversicherung deckte auch bis zu 50 Prozent Gewerbeeinheiten ab. Eine Trennung der Kosten zwischen Wohn- und Gewerbeflächen fand nicht statt.

Die Vermieterin hielt dagegen: Die Kosten seien durch gestiegene Material- und Lohnpreise gerechtfertigt. Für ihren riesigen Bestand habe nur ein einziger Versicherer ein Angebot abgeben wollen. Der Abschluss einer Bruttoversicherung sei marktüblich. Ein Kostenabzug komme nicht in Betracht.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Amtsgericht Lichtenberg gab dem Mieter in vollem Umfang recht. Die Vermieterin wurde zur Rückzahlung der überhöhten Versicherungskosten für die Jahre 2021 bis 2024 verurteilt.

Warum verstößt die Sammelversicherung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, bei der Abrechnung von Nebenkosten nur solche Kosten umzulegen, die bei vernünftiger Abwägung und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Ein gewisser Entscheidungsspielraum steht dem Vermieter dabei zu – er muss nicht immer die billigste Lösung wählen. Das Gericht betonte aber: Dieser Spielraum hat Grenzen.

Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wird für die Versicherung eines fernliegenden Risikos keine erheblichen Kosten aufwenden.

Eine Terrorversicherung für ein Berliner Wohnhaus? Nur dann gerechtfertigt, wenn konkrete Umstände eine solche Gefahr begründen. Ein rein theoretisches Restrisiko reicht nicht aus. Dasselbe gilt für Erdbeben und Schneelawinen, deren Eintritt aufgrund der geografischen Lage von Berlin schlicht unwahrscheinlich ist. Zwischen Kosten und Nutzen besteht bei solchen Policen ein deutliches Ungleichgewicht. Die pauschale Versicherung aller erdenklichen Risiken – egal wie unwahrscheinlich – verletzt das Wirtschaftlichkeitsgebot nach Auffassung des Gerichts gravierend.

Wohn- und Gewerbeeinheiten: Ohne Kostentrennung geht es nicht

Ein weiterer zentraler Punkt: Die Sammelversicherung der Vermieterin umfasste auch einen erheblichen Anteil an Gewerbeeinheiten – bis zu 50 Prozent. Das Gericht stellte klar: In solchen Fällen ist eine Kostentrennung zwingend erforderlich. Wohnungsmieter dürfen nicht mit den höheren Versicherungskosten für gewerbliche Nutzung belastet werden. Gewerbliche Ausfallrisiken und Verwaltungskosten gehören grundsätzlich nicht in die Betriebskostenabrechnung eines Wohnungsmieters.

Die Vermieterin hatte eine solche Trennung nicht vorgenommen. Das Gericht sah erhebliche Bedenken, ob bei einer Sammelversicherung für rund 155.000 Nutzereinheiten überhaupt nachvollziehbar sei, wie die Kosten auf die verschiedenen Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilt werden.

Betriebskostenspiegel als Vergleichsmaßstab – und die Folgen für den Vermieter

Der Betriebskostenspiegel ist kein Gesetz und kein starrer Grenzwert. Das Gericht nutzte ihn hier aber als tragfähige Vergleichsgrundlage. Der Mieter verwies auf die Berliner Übersicht und legte damit eine konkrete Überhöhung der Kosten dar. In Berlin sind für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung 0,23 bis 0,35 Euro pro Quadratmeter monatlich ortsüblich – die Vermieterin rechnete bis zu 0,49 Euro ab. Dieses deutliche Überschreiten löste eine sogenannte sekundäre Darlegungslast der Vermieterin aus. Das bedeutet: Ab diesem Punkt musste nicht mehr der Mieter beweisen, dass die Kosten zu hoch sind. Vielmehr war es Sache der Vermieterin, im Einzelnen konkret darzulegen, welcher Anteil der Prämie auf die üblichen Risiken eines Wohngebäudes entfällt – und welcher auf die exotischen Zusatzbausteine und die gewerblichen Einheiten. Das tat sie nicht. Stattdessen verwies sie pauschal auf gestiegene Kosten und die fehlende Marktauswahl. Das reichte dem Gericht nicht.

Kein Sachverständigengutachten ohne konkreten Vortrag

Ein besonders wichtiger Aspekt des Urteils: Das Gericht lehnte es ausdrücklich ab, ein Sachverständigengutachten zur Klärung der angemessenen Versicherungskosten einzuholen. Der Grund ist einfach – aber für Vermieter folgenschwer. Wer im Prozess keine konkreten Zahlen liefert, keine Aufschlüsselung der Prämie vorlegt und nicht darlegt, was eine vergleichbare Wohngebäudeversicherung ohne die exotischen Bausteine kosten würde, kann sich nicht darauf verlassen, dass ein Gutachter diese Lücken füllt. Das Gericht bezeichnete ein Gutachten unter diesen Umständen als unzulässige Ausforschung. Rechnen Sie als Vermieter also nicht damit, dass ein Sachverständiger im Prozess „schon irgendwie" die Marktfähigkeit Ihrer Versicherung bestätigt. Ohne eigene, belastbare Zahlen stehen Sie mit leeren Händen da.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Haben Sie als Mieter das Gefühl, dass die Versicherungskosten in Ihrer Betriebskostenabrechnung ungewöhnlich hoch sind? Dann vergleichen Sie die abgerechneten Beträge mit dem Betriebskostenspiegel Ihrer Stadt. Liegen die Kosten deutlich darüber, sollten Sie die Abrechnung schriftlich rügen – und zwar innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung. Nutzen Sie Ihr Recht auf Belegeinsicht. Schauen Sie sich die Versicherungspolice genau an. Sind darin Risiken versichert, die mit Ihrem Wohngebäude nichts zu tun haben? Werden Gewerbeeinheiten mitversichert, ohne dass eine Kostentrennung stattfindet? Dann haben Sie gute Karten, die Kosten zu kürzen.

Als Vermieter sollten Sie Ihre Versicherungsverträge kritisch prüfen. Eine Sammelversicherung mit exotischen Risikobausteinen mag bequem sein – aber die Kosten dafür tragen im Zweifel Sie selbst. Achten Sie darauf, dass in Ihrer Versicherung nur die üblichen Risiken eines Wohngebäudes abgedeckt sind. Und wenn Sie Wohn- und Gewerbeeinheiten gemeinsam versichern, nehmen Sie die Kostentrennung sorgfältig vor. Dokumentieren Sie nachvollziehbar, wie sich die Prämie auf die verschiedenen Nutzungsarten verteilt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Das Wirtschaftlichkeitsgebot verbietet es dem Vermieter, Mieter mit Versicherungskosten für unwahrscheinliche Risiken zu belasten – die bloße Möglichkeit eines Schadens reicht nicht aus.
• Bei einer Sammelversicherung für Wohn- und Gewerbeeinheiten ist eine nachvollziehbare Kostentrennung erforderlich. Gewerbliche Risiken dürfen nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden.
• Kann der Vermieter nicht darlegen, welcher Teil der Versicherungsprämie auf die üblichen Wohngebäuderisiken entfällt, geht das zu seinen Lasten.
• Mieter können durch Verweis auf den regionalen Betriebskostenspiegel eine konkrete Überhöhung darlegen. Liegt diese vor, trifft den Vermieter die sekundäre Darlegungslast – er muss die Wirtschaftlichkeit seiner Versicherung mit konkreten Zahlen belegen.
• Ohne substantiierten Vortrag des Vermieters kommt kein Sachverständigengutachten in Betracht – ein Gutachten darf keine fehlende eigene Darlegung ersetzen.

Quelle: AG Lichtenberg, Urteil vom 07.01.2026, Az. 8 C 343/25