Barrierefreiheit

Warum Barrierefreiheit im WEG so wichtig geworden ist

Die Gesellschaft altert, und viele Eigentümer haben ihre Wohnung in jungen Jahren gekauft — ohne daran zu denken, dass eines Tages ein Fahrstuhl oder eine Rampe nötig sein könnte. Fehlt ein barrierefreier Zugang, kann die eigene Wohnung zur Falle werden. Genau dieses Problem hat der Gesetzgeber erkannt und mit der WEG-Reform 2020 die Karten neu gemischt.

Was das Gesetz seit der WEG-Reform 2020 sagt

Seit dem 1. Dezember 2020 gehört die Barrierefreiheit zu den sogenannten privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Das bedeutet: Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ihm eine angemessene bauliche Veränderung gestattet wird, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Vor der Reform war das deutlich schwieriger — Sie brauchten faktisch die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, und die war in der Praxis kaum zu bekommen.

Was „privilegierte Maßnahme" konkret bedeutet

Der Begriff klingt sperrig, hat es aber in sich. Privilegiert heißt: Sie haben als einzelner Eigentümer einen Rechtsanspruch darauf, dass die Eigentümergemeinschaft Ihnen die Maßnahme gestattet. Die Gemeinschaft kann nicht einfach mit Mehrheit dagegen stimmen und die Sache vom Tisch wischen. Lehnt die Versammlung Ihren Antrag ab, können Sie den Beschluss vor Gericht ersetzen lassen — über eine sogenannte Beschlussersetzungsklage.

Was ein Grundlagenbeschluss ist

In der Praxis läuft der Prozess zweistufig ab. Zuerst fasst die Eigentümerversammlung einen Grundlagenbeschluss — damit wird nur über das „Ob" der Maßnahme entschieden. Es geht also zunächst allein um die Frage, ob die barrierefreie Veränderung grundsätzlich gestattet wird. Die konkrete Ausgestaltung bleibt einem späteren Beschluss vorbehalten. Das hat einen praktischen Vorteil: Die Gemeinschaft muss nicht sofort in eine kostenintensive Detailplanung einsteigen, bevor überhaupt geklärt ist, ob die Maßnahme zulässig ist.

Sie müssen nicht selbst behindert sein

Ein verbreiteter Irrtum: Viele denken, nur wer selbst eine Behinderung hat, darf barrierefreie Umbauten verlangen. Das stimmt nicht. Es reicht, dass die Maßnahme dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Sie können also auch dann einen Aufzug oder eine Rampe verlangen, wenn Sie die Maßnahme für eine pflegebedürftige Angehörige, einen Mieter mit Gehbehinderung oder schlicht für die Zukunftsvorsorge benötigen. Sogar der Bau einer Rampe für einen Kinderwagen kann unter die Barrierereduzierung fallen, weil das Gesetz bewusst weit gefasst ist.

Welche Maßnahmen typischerweise infrage kommen

Denken Sie an den Einbau eines Personenaufzugs, die Errichtung einer Rollstuhlrampe, den Einbau eines Treppenlifts, die Verbreiterung von Türen, den Umbau eines Badezimmers zur barrierefreien Nutzung oder den Austausch eines Fensters gegen eine ebenerdige Tür. All das fällt unter den Begriff der Barrierereduzierung, sofern es den Zugang für Menschen mit körperlichen Einschränkungen erleichtert. Das Gesetz verlangt dabei keine vollständige Herstellung von Barrierefreiheit — es genügt, wenn die Maßnahme förderlich ist.

Wer über das „Wie" entscheidet

Hier liegt ein wichtiger Knackpunkt. Über das „Ob" der Maßnahme haben Sie als Eigentümer grundsätzlich einen Anspruch. Über das „Wie" — also die konkrete Ausgestaltung, die Materialwahl, die optische Gestaltung — entscheidet aber die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihres Ermessens. Das kann in der Praxis zu Diskussionen führen. Wenn Sie etwa eine Rollstuhlrampe wünschen, die Gemeinschaft aber einen ästhetisch unauffälligeren Hublift bevorzugt, kann es sein, dass Sie die teurere Variante akzeptieren müssen. Rechnen Sie damit, dass es hier zu Verhandlungen kommt. Die Gemeinschaft kann darüber hinaus Auflagen und Bedingungen festlegen — etwa das Einholen einer Baugenehmigung, die Verwendung bestimmter Materialien oder das Stellen einer Kaution für einen späteren Rückbau.

Wann eine Maßnahme „angemessen" ist

Das Gesetz verlangt, dass die barrierefreie Veränderung angemessen sein muss. Das klingt nach einer hohen Hürde, ist es aber in der Praxis selten. Angemessen bedeutet: Die negativen Folgen der Maßnahme dürfen bei wertender Betrachtung nicht außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Der BGH hat klargestellt, dass bei privilegierten Maßnahmen ein Regel-Ausnahme-Verhältnis gilt — die Angemessenheit wird also grundsätzlich vermutet. Typische Nachteile wie Platzverlust im Treppenhaus, optische Veränderungen an der Fassade oder vorübergehende Nutzungseinschränkungen während der Bauphase beseitigen die Angemessenheit in aller Regel nicht. Nur in wirklich atypischen Ausnahmefällen kann die Angemessenheit verneint werden.

Die Kosten tragen Sie selbst

Das ist die Kehrseite der Medaille: Wer eine privilegierte Maßnahme verlangt, muss auch die Rechnung bezahlen. § 21 Abs. 1 WEG stellt klar, dass der bauwillige Eigentümer sämtliche Kosten trägt. Das bedeutet konkret: Sie zahlen nicht nur die Baukosten, sondern auch alle späteren Wartungs- und Reparaturkosten sowie im Ernstfall die Kosten eines Rückbaus. Die Gemeinschaft wird also finanziell nicht belastet. Im Gegenzug steht Ihnen als Kostenträger aber auch das alleinige Nutzungsrecht an der baulichen Veränderung zu. Bei besonders kostenintensiven Maßnahmen — etwa dem Einbau eines Aufzugs — kann die Gemeinschaft verlangen, dass Sie eine Sicherheitsleistung hinterlegen, um die Folgekosten abzusichern. Dieser Kostenmechanismus gilt übrigens auch für Sondernachfolger: Wer Ihre Wohnung später kauft, übernimmt sowohl die Kostenpflicht als auch das Nutzungsrecht.

Grenzen: Grundlegende Umgestaltung und unbillige Benachteiligung

Ganz grenzenlos ist Ihr Anspruch nicht. § 20 Abs. 4 WEG zieht zwei rote Linien: Die Maßnahme darf erstens die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und zweitens keinen anderen Eigentümer unbillig benachteiligen. Was heißt das? Eine unbillige Benachteiligung liegt vor, wenn einem Miteigentümer durch die Maßnahme Nachteile entstehen, die ein verständiger Eigentümer bei wertender Betrachtung in zumutbarer Weise nicht hinnehmen müsste. Bei privilegierten Maßnahmen bedarf es allerdings einer besonders schweren Benachteiligung, um diese Grenze zu überschreiten.

Zur grundlegenden Umgestaltung hat der Bundesgerichtshof in seinen wegweisenden Urteilen vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23) klargestellt, dass bei privilegierten Maßnahmen ein Regel-Ausnahme-Verhältnis gilt. Das heißt: Im Normalfall ist davon auszugehen, dass keine grundlegende Umgestaltung vorliegt. Nur ganz außergewöhnliche Umstände könnten eine Ausnahme begründen. Typische Begleiterscheinungen wie optische Veränderungen, Platzverlust oder Schattenwurf reichen dafür nicht aus.

Was der BGH 2024 entschieden hat

Zwei Fälle des BGH vom 9. Februar 2024 haben für Klarheit gesorgt. Im Verfahren V ZR 244/22 wollten Eigentümer eines denkmalgeschützten Altbaus einen Außenaufzug am Hinterhaus errichten — auf eigene Kosten. Die Gemeinschaft sperrte sich. Der BGH gab den Klägern Recht: Der Aufzug dient dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen und stellt trotz des Denkmalschutzes keine grundlegende Umgestaltung dar. Im Verfahren V ZR 33/23 wurde einer Eigentümerin gestattet, eine Rampe und eine aufgeschüttete Terrasse für einen barrierefreien Zugang zu ihrer Erdgeschosswohnung zu errichten. Auch hier bestätigte der BGH den Beschluss und wies die Anfechtungsklage anderer Eigentümer ab. Die Botschaft beider Entscheidungen ist eindeutig: Barrierefreiheit hat Vorrang.

Auch das Baurecht muss mitspielen

Ein Punkt, den viele übersehen: Neben dem WEG-Beschluss muss die geplante Maßnahme auch öffentlich-rechtlich zulässig sein. Gerade beim Einbau eines Außenaufzugs oder bei Veränderungen an denkmalgeschützten Gebäuden brauchen Sie möglicherweise eine Baugenehmigung oder eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis. Der BGH hat allerdings klargestellt, dass die Prüfung öffentlich-rechtlicher Vorschriften in der Regel dem Ausführungsbeschluss vorbehalten werden kann — also dem zweiten Schritt, in dem es um das „Wie" geht. Der Grundlagenbeschluss über das „Ob" scheitert also nicht schon daran, dass die bauordnungsrechtlichen Details noch offen sind. Nur wenn von vornherein feststeht, dass jede denkbare Ausführungsvariante gegen öffentliches Recht verstoßen würde, darf der Grundlagenbeschluss verweigert werden.

Praxistipps für Ihren Antrag

Haben Sie keine Hemmungen, Ihren Anspruch geltend zu machen — das Gesetz steht auf Ihrer Seite. Bereiten Sie Ihren Antrag aber sorgfältig vor. Holen Sie sich idealerweise einen Fachplaner für barrierefreies Bauen ins Boot, der die baulichen Möglichkeiten prüft und eine Kostenschätzung erstellt. Je konkreter und konstruktiver Ihr Vorschlag ist, desto größer sind die Chancen, dass die Gemeinschaft mitgeht, statt zu blockieren. Binden Sie die anderen Eigentümer frühzeitig ein und berücksichtigen Sie deren Bedenken schon bei der Planung. Das spart Nerven, Zeit und im Zweifel Anwaltskosten.

Barrierefreiheit im Sondereigentum

Nicht immer geht es nur um das Treppenhaus oder den Eingangsbereich. Auch innerhalb Ihrer eigenen Wohnung können barrierefreie Umbauten nötig sein — etwa das Versetzen einer Wand für ein größeres Badezimmer oder der Einbau einer bodengleichen Dusche. Wenn dabei Gemeinschaftseigentum betroffen ist, etwa der Boden oder tragende Wände, brauchen Sie ebenfalls einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform sollte das aber deutlich reibungsloser laufen als früher.

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