Was Sie bei einer Mietkaution beachten sollten?

Rechtliche Grundlagen der Mietkaution

Die Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, ist eine finanzielle Absicherung für den Vermieter. Sie greift, wenn der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Wichtig ist dabei: Eine Kautionszahlung ist keine gesetzliche Pflicht. Der Vermieter kann eine Kaution nur dann verlangen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, besteht für den Mieter keine Zahlungspflicht. Auch nachträglich kann der Vermieter den Mieter nicht einseitig zur Zahlung einer Kaution verpflichten, denn dafür wäre eine Zustimmung des Mieters zur Vertragsänderung erforderlich.

Der Gesetzgeber hat klare Grenzen gesetzt: Die maximale Höhe der Kaution beträgt drei Monatsnettomieten, also die Kaltmiete ohne Betriebskosten. Diese Begrenzung gilt bei Wohnraummietverträgen zwingend. Maßgeblich für die Berechnung ist die Nettomiete zu Beginn des Mietverhältnisses. Wurde im Vertrag eine höhere Kaution vereinbart, bleibt die Vereinbarung nur bis zur gesetzlichen Höchstgrenze wirksam. Den überzahlten Betrag kann der Mieter zurückfordern. Bei gewerblichen Mietverhältnissen gibt es hingegen keine gesetzliche Obergrenze.

Verschiedene Formen der Kautionsstellung

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Kaution zu erbringen. Die gängigste Form ist die Barkaution, bei der der Mieter den vereinbarten Betrag direkt an den Vermieter überweist oder bar übergibt. Diese Variante bietet dem Vermieter die schnellste Verfügbarkeit, sobald berechtigte Ansprüche bestehen. Eine weitere Option ist das Mietersparbuch, bei dem der Mieter ein Sparkonto auf seinen Namen einrichtet und dieses zugunsten des Vermieters mit einem Sperr- oder Pfändungsvermerk versieht. Ohne Mitwirkung der jeweils anderen Partei kann dann niemand über das Guthaben verfügen.

Alternativ kann auch eine Bürgschaft als Sicherheit dienen. Hier übernimmt ein Dritter, etwa eine Bank, ein Verwandter oder der Arbeitgeber, die Haftung für die Verpflichtungen des Mieters. Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich erfolgen. Vermieter bevorzugen häufig eine selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der sie den Bürgen direkt in Anspruch nehmen können, ohne zunächst gegen den Mieter als Hauptschuldner vorgehen zu müssen. Eine moderne Alternative stellt die Mietkautionsversicherung dar. Dabei zahlt der Mieter einen jährlichen Beitrag an eine Versicherungsgesellschaft, die als Bürge auftritt. Der Vermieter erhält im Schadensfall die vereinbarte Kautionssumme von der Versicherung ausgezahlt, die sich das Geld anschließend vom Mieter zurückholt.

Ratenzahlung und Fälligkeit der Kaution

Ein wichtiges Recht für Mieter ist die Möglichkeit zur Ratenzahlung. Selbst wenn im Mietvertrag eine sofortige Zahlung der gesamten Kaution vereinbart wurde, kann der Mieter die Kaution in drei gleich hohen Monatsraten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren Raten jeweils zusammen mit der nächsten Mietzahlung. Eine Vertragsklausel, die dieses Ratenzahlungsrecht ausschließt, ist unwirksam. Der Mieter darf sich also auf sein gesetzliches Recht berufen, auch wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht.

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Kaution erheblich in Verzug, hat dies ernste Konsequenzen. Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Rückstand mindestens zwei Monatsnettomieten erreicht. Allerdings steht dem Mieter eine Schonfrist zu: Er kann die Kündigung noch bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage rückgängig machen, indem er die rückständige Kaution vollständig nachzahlt.

Pflichten des Vermieters bei der Kautionsverwaltung

Mit der Entgegennahme einer Barkaution übernimmt der Vermieter wichtige Pflichten. Er muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahren. Konkret bedeutet dies: Die Kaution ist auf einem separaten Kautionskonto bei einem Kreditinstitut anzulegen, und zwar zu den üblichen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Dieses sogenannte Ander- oder Sonderkonto muss insolvenzfest sein. Sollte der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten oder Insolvenz anmelden, darf das Kautionsgeld nicht in die Insolvenzmasse fallen.

Die während der Mietzeit erwirtschafteten Zinsen gehören dem Mieter. Sie werden der Kaution zugeschlagen und erhöhen damit die Sicherheit für den Vermieter. Der Mieter kann jedoch während des laufenden Mietverhältnisses weder die Auszahlung der Zinsen noch die Rückzahlung der Kaution verlangen. Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter Auskunft über die Anlage der Kaution zu fordern. Der Vermieter muss mitteilen, bei welcher Bank und unter welcher Kontonummer das Geld angelegt ist. Verweigert er diese Auskunft, darf der Mieter die Miete bis zur Höhe der gezahlten Kaution zurückbehalten.

Wofür die Kaution verwendet werden darf

Die Kaution dient der Absicherung aller Ansprüche, die dem Vermieter aus dem Mietverhältnis und seiner Beendigung zustehen. Dazu gehören in erster Linie Mietrückstände und ausstehende Betriebskostenvorauszahlungen. Auch Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Wohnung fallen darunter, ebenso wie Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen deren Unterlassung. Räumt der Mieter die Wohnung verspätet, kann der Vermieter auch eine Nutzungsentschädigung aus der Kaution begleichen.

Entscheidend ist der Zeitpunkt der Inanspruchnahme: Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter grundsätzlich nur dann auf die Kaution zugreifen, wenn im Mietvertrag keine Beschränkung vereinbart wurde und seine Forderungen rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind. Bei Mietrückständen während der Laufzeit muss der Vermieter seine Ansprüche normalerweise auf anderem Weg durchsetzen. Nutzt der Vermieter die Kaution, muss der Mieter sie auf Verlangen wieder auffüllen, einschließlich der bis dahin aufgelaufenen Zinsen. Eine wichtige Grenze gilt jedoch: Die Kaution ist keine Mietvorauszahlung. Der Mieter darf während der Mietzeit nicht einfach die Mietzahlung einstellen und den Vermieter auf die Kaution verweisen. Ein solches Vorgehen berechtigt den Vermieter zur Kündigung.

Rückzahlung der Kaution nach Vertragsende

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und vollständiger Räumung der Wohnung stellt sich die Frage nach der Rückzahlung. Der Mieter erhält die Kaution jedoch nicht automatisch zurück. Dem Vermieter steht eine angemessene Überlegungsfrist zu, um zu prüfen, ob und welche Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Die Rechtsprechung geht von einer Frist zwischen drei und sechs Monaten aus, wobei die konkreten Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind. In besonderen Fällen kann die Frist auch länger sein.

Besonders relevant ist die Betriebskostenabrechnung: Ist zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs noch keine Abrechnung möglich, weil das Abrechnungsjahr noch nicht abgelaufen ist oder die Belege fehlen, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Die Höhe dieses Einbehalts muss der Vermieter begründen, üblicherweise anhand der durchschnittlichen Nachforderungen der letzten drei Jahre. Zahlt der Vermieter die Kaution vorbehaltlos zurück, gibt er damit stillschweigend zu erkennen, dass er den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß anerkennt. Er verzichtet dadurch auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen wegen erkennbarer Mängel oder Beschädigungen.

In speziellen Situationen ergeben sich besondere Regelungen: Wurde für die Wohnung eine Zwangsverwaltung angeordnet, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution vom Zwangsverwalter zurückverlangen, unabhängig davon, ob dieser sie vom ursprünglichen Vermieter ausgehändigt bekommen hat. Auch bei der Aufrechnung gibt es Besonderheiten: Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter mit seinem Anspruch auf Kautionsrückzahlung gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen. Dies ist sogar in einem laufenden Gerichtsverfahren möglich.

Praktische Hinweise für Mieter und Vermieter

Für Mieter empfiehlt es sich, bei Vertragsabschluss auf eine klare Regelung zur Kautionsanlage zu achten. Eine Vereinbarung, die eine jährliche Bescheinigung über die ordnungsgemäße Anlage vorsieht, schafft Transparenz. Bei Auszug sollten Mieter ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen und den Zustand der Wohnung dokumentieren. Dies erleichtert die spätere Abrechnung und vermeidet Streitigkeiten über Schäden oder notwendige Renovierungen.

Vermieter sollten die Kaution tatsächlich getrennt anlegen und nicht für eigene Zwecke verwenden. Eine Vermischung mit dem eigenen Vermögen kann zu erheblichen rechtlichen Problemen führen, insbesondere bei einer Insolvenz. Vor der Rückzahlung der Kaution sollte eine sorgfältige Prüfung aller möglichen Ansprüche erfolgen. Dazu gehört die Durchsicht der Wohnung auf Schäden, die Überprüfung offener Betriebskostenabrechnungen und die Kontrolle eventueller Mietrückstände. Eine überstürzte Rückzahlung kann dazu führen, dass später entdeckte Ansprüche schwer durchzusetzen sind.

In der Praxis kommt es häufig zu Konflikten über die Höhe von Schadensersatzansprüchen oder die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen. Hier ist eine sachliche Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter wichtig. Können sich beide Parteien nicht einigen, besteht die Möglichkeit, einen Teil der Kaution zunächst einzubehalten und über den strittigen Betrag zu verhandeln oder gegebenenfalls eine gerichtliche Klärung herbeizuführen. Der unstrittige Teil sollte zeitnah zurückgezahlt werden, um den Streit zu begrenzen und Vertrauen zu schaffen.