Am 29. Oktober 2024 wurde das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) verkündet und trat zum 1. Januar 2025 in Kraft. Dieses Gesetz bringt wesentliche Erleichterungen bei Formvorschriften mit sich, die sowohl Vermieter als auch Mieter betreffen. Besonders die Umstellung von Schriftform auf Textform bei gewerblichen Mietverträgen und die digitale Bereitstellung von Belegen bei Betriebskostenabrechnungen stellen bedeutende Neuerungen dar.

Die wohl wichtigste Änderung im Mietrecht betrifft das Formerfordernis bei gewerblichen Mietverträgen. Bisher galt: Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr mussten zwingend die Schriftform gemäß §§ 578, 550 BGB wahren. Dies bedeutete, dass der Vertrag von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben werden musste.

Mit Inkrafttreten des BEG IV wurde § 550 BGB angepasst. In § 578 Abs. 1 BGB heißt es nun:

"§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt."

Die Schriftform wird also durch die Textform ersetzt. Dies stellt eine erhebliche Erleichterung dar.

Die Schriftform (§ 126 BGB) verlangt:

• Eine eigenhändige Unterschrift auf einem körperlichen Dokument
• Die handschriftliche Namenszeichnung am Ende des Textes
• Alternativ ist nur eine notariell beglaubigte Unterschrift oder eine qualifizierte elektronische Signatur zulässig

Die Textform (§ 126b BGB) ist deutlich weniger streng und erfordert lediglich:

• Eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist
• Die Speicherung auf einem dauerhaften Datenträger
• Die Möglichkeit für den Empfänger, die Erklärung aufzubewahren oder zu speichern
• Die unveränderte Wiedergabe der Erklärung

"Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden."

Diese Erleichterung hat weitreichende praktische Konsequenzen: Bei der Textform ist keine eigenhändige Unterschrift mehr erforderlich. Ein Mietvertrag kann somit beispielsweise per E-Mail, als PDF-Dokument, per Fax, als Scan eines unterschriebenen Dokuments oder sogar über Messaging-Dienste rechtsgültig geschlossen werden. Es reicht aus, wenn der Absender erkennbar ist und das Ende der Erklärung deutlich wird, etwa durch eine Grußformel oder den Hinweis "Diese Erklärung ist nicht unterschrieben".

Für bereits bestehende Gewerbemietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr. Das bedeutet:

1. Diese Verträge sind noch bis zum 31. Dezember 2025 nach den alten Vorschriften zu beurteilen; das Schriftformerfordernis bleibt bis dahin verbindlich.
2. Wird ein bestehender Mietvertrag nach dem 1. Januar 2025 geändert, gelten für ihn bereits ab diesem Zeitpunkt die neuen Vorschriften - Änderungen können dann in Textform erfolgen.
3. Nach Ablauf der Übergangsfrist, also ab dem 1. Januar 2026, gilt die neue Regelung auch für alle Altverträge.

Eine weitere Erleichterung betrifft den Härtefallwiderspruch gegen Kündigungen. Mieter können künftig einer Kündigung unter Berufung auf einen Härtefall gemäß § 574b Abs. 1 BGB in Textform widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Bisher war hier eine handschriftliche Unterschrift erforderlich. Nun kann der Widerspruch auch per E-Mail oder Telefax erklärt werden.

Die Reform verfolgt zwei Hauptziele:

1. Erleichterung digitaler Vertragsabschlüsse: Durch die Absenkung von Formerfordernissen sollen digitale Prozesse vereinfacht werden.
2. Reduzierung von Kündigungen wegen Formverstößen: Bisher konnten Gewerbemietverträge aufgrund von Schriftformmängeln vorzeitig gekündigt werden, auch wenn eigentlich eine längere Festlaufzeit vereinbart war. Die neue Regelung soll solche Fälle verringern.

Ursprünglich sollte das Schriftformerfordernis dem Schutz von Immobilienkäufern dienen, die als neue Vermieter in bestehende Mietverträge eintreten. Der Erwerber sollte die Möglichkeit haben, sich von einem Mietvertrag zu lösen, über dessen vollständigen Inhalt er keine Kenntnis hatte. In der Praxis nutzten jedoch sowohl Vermieter als auch Mieter Schriftformmängel, um sich von unliebsam gewordenen Verträgen zu trennen.

In der Immobilienbranche sprach man oft von der "Schriftformfalle": War beispielsweise eine wichtige Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert oder fehlte nur eine Unterschrift, konnte der gesamte Vertrag von jeder Partei vorzeitig gekündigt werden - selbst wenn eine Festlaufzeit von 10 Jahren vereinbart war. Diese strenge Formvorschrift führte häufig zu überraschenden Kündigungen aus formalen Gründen und schuf damit erhebliche Rechtsunsicherheit.

Die Textform bietet zwar Erleichterungen, aber es bleiben Herausforderungen bestehen:

Vorteile:

• Schnellere und flexiblere Vertragsabschlüsse
• Elektronische Abschlüsse werden rechtssicher möglich
• Weniger formale Hürden bei Vertragsanpassungen

Herausforderungen:

• Für Immobilienkäufer wird es möglicherweise schwieriger, den vollständigen Vertragsinhalt zu erfassen
• Die Dokumentationspflichten bleiben bestehen, werden jedoch komplexer
• Die Gefahr von "Textformverstößen" ersetzt nun die bisherigen "Schriftformverstöße"

Für Vermieter:

• Gewerbemietverträge können ab sofort in Textform abgeschlossen und geändert werden, was den Verwaltungsaufwand reduziert.
• Die Dokumentation aller Vereinbarungen bleibt jedoch weiterhin wichtig - achten Sie besonders auf eine systematische Archivierung elektronischer Kommunikation.
• Bei Immobilienverkäufen müssen Sie sorgfältig darauf achten, dass alle textformkonform getroffenen Vereinbarungen mit Mietern vollständig offengelegt werden.
• Empfehlenswert ist es, bei wichtigen Mietvertragsänderungen weiterhin ein einheitliches Dokument zu erstellen, auch wenn keine handschriftliche Unterschrift mehr nötig ist.
• Überlegen Sie, ob Sie für besonders wichtige Änderungen die Schriftform vertraglich vereinbaren wollen, um die Dokumentation zu vereinfachen.

Für Mieter:

• Vereinbarungen mit dem Vermieter können nun einfacher und schneller in Textform getroffen werden.
• Ein Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Härtefall kann in Textform eingelegt werden.
• Beachten Sie, dass auch informelle Kommunikation (wie E-Mails oder sogar Nachrichten über Messenger-Dienste) vertragsrelevant sein kann, wenn die Textform gewahrt ist.
• Dokumentieren Sie wichtige Absprachen mit dem Vermieter sorgfältig und bewahren Sie elektronische Kommunikation systematisch auf.
• Fordern Sie bei wichtigen Vereinbarungen eine Bestätigung des Empfangs vom Vermieter an, um später Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.

Falls kein geeigneter Bote zur Verfügung steht, ist eine andere Möglichkeit, das Kündigungsschreiben durch einen Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen. So hat der Vermieter auch einen Nachweis, dass die Kündigung dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt wurde. Der Gerichtsvollzieher fertigt nämlich vor der Zustellung eine beglaubigte Abschrift des zugestellten Dokuments, sowie eine Zustellungsurkunde an.

1. Klare Kennzeichnung: Machen Sie bei elektronischer Kommunikation deutlich, ob es sich um einen Vertragsabschluss oder eine verbindliche Vertragsänderung handelt (z.B. durch entsprechende Betreffzeilen in E-Mails).
2. Einheitliche Dokumente: Erstellen Sie weiterhin einheitliche Dokumente, die klar auf bestehende Verträge Bezug nehmen und angeben, welche Teile geändert werden.
3. Empfangsbestätigung: Lassen Sie sich den Erhalt wichtiger elektronischer Dokumente bestätigen.
4. Systematische Archivierung: Entwickeln Sie ein System zur Archivierung elektronischer Vertragsunterlagen, damit nichts verloren geht.
5. Prüfung von Altverträgen: Nutzen Sie die Übergangszeit bis Ende 2025, um bestehende Verträge auf Schriftformmängel zu prüfen und diese gegebenenfalls zu beheben.

Die Umstellung von Schrift- auf Textform stellt einen wichtigen Schritt zur Digitalisierung des Mietrechts dar. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob sich in der Praxis tatsächlich eine durchgängige Nutzung der Textform durchsetzen wird oder ob Vertragsparteien aus Gründen der Rechtssicherheit weiterhin auf die bewährte Schriftform zurückgreifen werden.

Ob Sie verpflichtet sind, die Wohnung vor Ihrem Auszug zu streichen, hängt vornehmlich davon ab, ob Sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Dies ist nur dann der Fall, wenn dies in Ihrem Mietvertrag eine sog. „Schönheitsreparaturklausel“ oder „Endrenovierungsklausel“ zu finden ist. Ist dies der Fall, ist weiter zu prüfen, ob diese Klausel auch so formuliert ist, dass sie den gesetzlichen Anforderungen genügt. Dies ist von einem Rechtsanwalt für Mietrecht zu überprüfen. Zusätzlich gilt aber: Selbst wenn eine Schönheitsreparaturklausel in ihrem Mietvertrag enthalten ist, greift diese nur, wenn Sie die Wohnung auch in einem renovierten Zustand erhalten haben. Sie sind nicht verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als Sie sie erhalten haben.

Wenn Sie zur Vornahme von Schönheitsreparatur verpflichtet sind, müssen Sie aber nur dann einen Neuanstrich vornehmen, wenn der Abnutzungsgrad auch einen Neuanstrich erforderlich macht. Sind die Wände noch in einem Zustand, die einem Neuanstrich entsprechen, muss nicht nochmals gestrichen werden. Es besteht auch keine Pflicht, die Wände zwingend in der Farbe Weiß zu streichen oder zurückzugeben. Entscheidend ist, dass es sich um „neutrale“ Farben handelt, die die Weitervermietung nicht erschweren. Also blasse und gängige Farbtöne sind erlaubt. Nicht erlaubt wären Mustertapeten oder ungewöhnliche Farben wie Schwarz oder Knallrot. 

Das ist so nicht richtig. Es stimmt zwar, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit der Rückgabe der Wohnung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Allerdings gewährt die Rechtsprechung dem Vermieter eine angemessene Frist (in der Regel sechs Monate), um zu überprüfen, on ihm noch Ansprüche zustehen, die er mit der Kaution verrechnen kann (Mietrückstände, Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache, offene Betriebskosten). Mit der Geltendmachung des Kautionsrückzahlungsanspruchs, sollte man also zunächst die Prüfungsfrist des Vermieters abwarten und anschließend unter Fristsetzung eine Abrechnung über die Kaution anfordern. Läuft die Frist ohne eine Reaktion des Vermieters ab, empfiehlt es sich einen Rechtsanwalt für Mietrecht einzuschalten.

Das ist unzutreffend und ein Irrtum. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt grundsätzlich drei Monate. Für diese Zeit besteht auch weiterhin die Pflicht die Miete zu zahlen. Auch wenn Sie dem Vermieter eine oder mehrere Personen vorschlagen, die das Mietobjekt schon vor Ablauf der Kündigungsfrist zu übernehmen, ist der Vermieter hierzu nicht verpflichtet. Der Vermieter ist grundsätzlich frei in seiner Entscheidung ob und an wen er die Wohnung im Anschluss vermietet. Die Pflicht einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptzieren, gibt es nicht. Trotzdem kann die Suche nach einem Nachmieter sinnvoll sein. Wenn der Vermieter den Nachmieter akzeptiert, besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis im Wege eines Mietaufhebungsvertrag auch schon vor dem Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden. Bei Verhandlungen mit dem Vermieter kann Sie ein Anwalt für Mietrecht unterstützen.  

Das ist ein Irrtum. Wird die Wohnung oder das Grundstück verkauft, dann tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis in dem Moment in welchem er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird, in das bestehende Mietverhältnis in alle Rechten und Pflichten ein. Als Mieter ändert sich also nichts.

Das kann tatsächlich der Fall sein. Wenn der Vermieter nach Ihrem Einzug ein Wohnhaus mit mehreren Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandelt und diese anschließend einzeln verkauft, haben Sie als Mieter ein Vorkaufsrecht. Dasselbe gilt, wenn nach Ihrem Einzug ein Grundstück mit mehreren Wohneinheiten (Reihenhaus, Doppelhaushälfte) in einzelne Grundstücke aufgeteilt wird. Wird die Wohnung/das Grundstück verkauft, ohne dass Ihnen der Vorkauf angeboten wurde, macht sich der Verkäufer schadenersatzpflichtig. Über Ihre Ansprüche sollten Sie sich in diesem Fall durch einen Anwalt für Mietrecht beraten lassen.

Das stimmt nur teilweise. Wenn die Wohnung einen Mangel aufweist (Feuchtigkeit, Rohrbruch, Schimmelbefall, Wasser- oder Heizungsausfall) besteht die Möglichkeit die Miete zu mindern. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn Sie dem Vermieter den Mangel vorher angezeigt haben. Wie hoch die Minderungsquote ist, hängt immer vom jeweiligen Einzelfall und davon ab, inwieweit der Mangel die Nutzbarkeit der Wohnung zu Wohnwegen negativ beeinflusst. Mindern Sie mehr als Sie es berechtigterweise dürfen, geraten Sie in Zahlungsrücktand. Dies kann zu einem Kündigungsgrund des Vermieters führen. Sie sollten sich also vor einer Mietminderung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht beraten lassen.

Das kann sich als Irrtum herausstellen. Zunächst setzt das Recht zur Minderung der Miete eine Mangelanzeige durch den Mieter voraus. Sie sollten also umgehend einen Mangel an den Vermieter melden, sobald sie ihn bemerken. Tun Sie das nicht, können sie sich unter Umständen schadenersatzpflichtig machen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter um den Mangel bereits aus anderen Gründen weiß. Zahlen Sie die Mieter aber in voller Höhe weiter, obwohl Sie den Mangel angezeigt haben, können Sie nur dann rückwirkend eine Minderung vornehmen, wenn Sie deutlich gemacht haben, dass Sie die Miete nur unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen. Sie sollten also bei der Überweisung der Miete in den Verwendungszweck „unter Vorbehalt“ hinzufügen, oder in der Mängelanzeige deutlich machen, dass Sie bis zu Behebung des Mangels unter Vorbehalt weiterzahlen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Sie keine Kenntnis von Ihrem Recht zur Minderung der Miete hatten. Dies hat sich also mit der Lektüre dieses Artikels soeben erledigt.

Natürlich nicht! Ziehen Sie aus der Wohnung auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, dann darf der Vermieter Sie weder rauswerfen noch die Schlösser austauschen. Der Vermieter muss in diesem Fall einen Räumungstitel erwirken. Dies erreicht er durch Erhebung einer Räumungsklage. Erst wenn er die Räumungsklage gewinnt, also gegenüber dem Gericht nachweißt, dass seine Kündigung den gesetzlichen Anforderungen genügt (Einhaltung der Schriftform, Nachweis der Zustellung der Kündigung, Beweis eines gesetzlichen Kündigungsgrundes) erhält dieser ein Räumungsurteil. Auch dann darf der Vermieter die Räumung aber nicht selbst vornehmen, sondern muss den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Von diesem Erhalten Sie dann einen angekündigten Räumungstermin. Erst wenn Sie zu diesem Termin nicht ausgezogen sind, darf der Gerichtsvollzieher die Räumung notfalls gegen Ihren Willen durchsetzen. Es ist daher anzuraten rechtzeitig einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten, um Ihre Rechte als Mieter zu verteidigen.

Das ist falsch. Der Eigenbedarf stellt ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses und damit einen Kündigungsgrund dar. Der Vermieter muss den Eigenbedarf aber tatsächlich nachweisen können. Ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben, ist die Kündigung unwirksam und der Vermieter macht sich sogar schadenersatzpflichtig.  Auch wenn der Eigenbedarf tatsächlich bestehen sollte, können Sie unter Umständen eine Verlängerung der Räumungsfrist verlangen, wenn die Räumung für Sie eine besondere Härte bedeuten würde, zum Beispiel, wenn Sie innerhalb der Kündigungsfrist keinen vergleichbaren Ersatzwohnraum gefunden haben. Es ist zudem zu beachten, dass die Eigenbedarfskündigung durch eine Regelung im Mietvertrag für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wurde. Darüber hinaus besteht eine Kündigungssperre für Eigenbedarfskündigungen für mindestens drei Jahre, wenn die Wohnung nach Ihrem Einzug zu einer Einraumwohnung umgewandelt wurde oder wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder mehrere Käufer veräußert wurde, die nicht derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Darüber hinaus muss die Kündigung auch der gesetzlichen Form genügen, um wirksam zu sein. Lassen Sie sich am besten rechtzeitig von einem Anwalt für Mietrecht beraten.

Das ist falsch. Der Vermieter hat nur dann ein Betretungsrecht, wenn er einen berechtigten Grund für die Betretung der Wohnung vorzuweisen hat (Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen, Beseitigung von Mängeln, Besichtigungen von potenziellen Käufern oder Nachmietern etc). Will der Vermieter von seinem Betretungsrecht Gebrauch machen, muss er dies mit angemessener Vorlaufzeit ankündigen. Erscheint der Vermieter unangekündigt vor Ihrer Tür oder hat teilt keinen berechtigten Grund dargelegt, dürfen Sie den Zutritt zur Wohnung verweigern.

Für detaillierte Fragen oder eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Experten unserer Kanzlei für Mietrecht in Essen zur Verfügung. Wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihr spezifisches Anliegen zu entwickeln.

Wuchernde Hecken, Rauchen auf dem Balkon oder tobende Kinder, es gibt viele Gründe für Zoff unter Nachbarn. Und hin und wieder landen solche Nachbarschaftsstreitigkeiten sogar vor Gericht, auch wenn sie ziemlich klein, kurios oder absurd erscheinen. Oft geht es um Geräuschbelästigungen. Nicht immer laute Musik, auch Tiergeräusche können stören. In diesem Fall geht es um einen zu lauten Hahn, allerdings um einen toten. Rechtsanwalt Alexander Liese vertritt die Beklagtenseite, die sich dem Vorwurf ausgesetzt sieht, Ihr verstorbener Hahn hätte durch zu lautes Krähen, den Wert des Klägergrundstückes erheblich gemindert.

Vermieter stehen manchmal vor der Herausforderung, dass sie berechtigte Gründe haben, ein Mietverhältnis zu beenden, und dennoch auf Hindernisse stoßen. Während die meisten Kündigungen klare gesetzliche Voraussetzungen erfordern, wie zum Beispiel Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverstöße, gibt es auch die weniger bekannte Option der erleichterten Kündigung.

Diese spezielle Form der Kündigung, geregelt durch § 573a BGB, bietet Vermietern die Möglichkeit, unter bestimmten Umständen auch ohne einen klassischen Kündigungsgrund das Mietverhältnis zu beenden. In diesem Beitrag geben wir einen Überblick darüber, was die erleichterte Kündigung genau ist, in welchen Situationen sie Anwendung findet und welche rechtlichen Besonderheiten dabei zu beachten sind. Der folgende Artikel dient als Leitfaden sowohl für Vermieter, die ihre Rechte verstehen wollen, als auch für Mieter, die über ihre Möglichkeiten informiert sein möchten, sich gegen eine solche Kündigung zur Wehr zu setzen.

In bestimmten Fällen ermöglicht das deutsche Mietrecht eine sogenannte "erleichterte Kündigung", die es dem Vermieter gestattet, ein Mietverhältnis zu beenden, ohne dass die üblichen schwerwiegenden Kündigungsgründe vorliegen müssen. Diese spezielle Regelung ist in § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten und bietet eine wichtige Ausnahme von den allgemeinen Kündigungsvorschriften.

Die erleichterte Kündigung dient primär dazu, die Interessen der Vermieter zu schützen, die in derselben Immobilie wie ihre Mieter wohnen. Dies betrifft vor allem kleine Wohnanlagen, wie beispielsweise ein Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. Die Nähe und das direkte Zusammenleben können zu Konflikten führen, die das Gesetz durch diese Sonderregelung zu entschärfen sucht.

Die Anwendung der erleichterten Kündigung ist an spezifische Voraussetzungen gebunden:

Gebäude mit maximal zwei Wohnungen: Das Gebäude darf aus nicht mehr als zwei Wohneinheiten bestehen. Dies umfasst typischerweise ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus. Unschädlich ist, wenn sich in dem Haus zusätzlich zu den zwei Wohneinheiten noch weitere gewerblich genutzte Einheiten befinden.

Wohnsitz des Vermieters: Der Vermieter muss selbst in einer der Wohnungen des Gebäudes wohnhaft sein. Die Regelung gilt unabhängig davon, ob der Vermieter Eigentümer der Immobilie ist oder nicht. Diese Voraussetzungen sollen sicherstellen, dass die erleichterte Kündigung nur in Fällen angewandt wird, in denen die räumliche Nähe zwischen Vermieter und Mieter tatsächlich besteht und potenziell zu Spannungen führen könnte.

Ein entscheidender Unterschied zur „normalen“ Kündigung ist, dass der Vermieter bei einer erleichterten Kündigung nicht nachweisen muss, dass tatsächlich ein schwerwiegender Grund, wie z.B. eine Störung des Hausfriedens, vorliegt. Es reicht die bloße Tatsache, dass die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Allerdings ist zu beachten, dass die gesetzliche Kündigungsfrist sich um drei Monate verlängert, um dem Mieter eine angemessene Übergangszeit zu gewähren.

Eine der grundlegenden Voraussetzungen für die Anwendung der erleichterten Kündigung ist, dass der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt, in dem sich auch die Mietwohnung befindet. Diese Regelung zielt darauf ab, die persönliche Nähe zwischen Vermieter und Mieter zu berücksichtigen, die besondere Konfliktpotenziale birgt. Die Besonderheit besteht darin, dass die Kündigung keinen tatsächlichen Konflikt mit dem Mieter voraussetzt. Die Gefahr eines Konflikts reicht aus. Eines Nachweises bedarf es nicht.

Eigene Nutzung: Der Vermieter muss eine der Wohnungen im Gebäude selbst bewohnen. Diese Regel gilt auch dann, wenn der Vermieter erst nach Mietbeginn einzieht oder durch Erwerb der Immobilie in einen bestehenden Mietvertrag eintritt.

Zweitwohnsitz: Auch wenn der Vermieter die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzt, sondern beispielsweise als Zweitwohnsitz, kann die Regelung greifen.

Wohneinheiten im Gebäude: Im Gebäude dürfen maximal zwei Wohneinheiten vorhanden sein. Die Regelung gilt nicht, wenn der Vermieter in einer separaten Einheit auf demselben Grundstück, aber in einem anderen Gebäude wohnt.

Zusätzlich zu den Wohnsituationen gibt es weitere Details, die die Anwendung der erleichterten Kündigung beeinflussen:

Nicht-Eigentümer: Selbst wenn der Vermieter nicht der Eigentümer der Immobilie ist, kann er die erleichterte Kündigung aussprechen, solange er die Wohnung im selben Gebäude bewohnt.

Teilbesitz: Wenn von mehreren Vermietern nur einer in dem Gebäude wohnt, bleibt die Möglichkeit der erleichterten Kündigung bestehen.

• Wenn der Vermieter erst nach der Begründung des Mietverhältnisses mit dem Mieter in eine Wohnung des Gebäudes zieht;
• Wenn der Vermieter durch Erwerb der Immobilie in den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter eintritt;
• Wenn die vom Vermieter bewohnte Wohnung nicht der Hauptwohnsitz des Vermieters ist und diese nicht dauerhaft nutzt (z.B. als Zweitwohnsitz);
• Wenn der Vermieter nicht der Eigentümer der Wohnimmobilie ist;
• Wenn von mehreren Vermietern nur einer selbst in dem Gebäude wohnt;
• Wenn sich in dem Gebäude neben den Wohneinheiten noch weitere Gewerbeeinheiten befinden.

Eine erleichterte Kündigung, obwohl sie unter bestimmten Bedingungen weniger strenge Anforderungen an den Kündigungsgrund stellt, muss dennoch formellen und rechtlichen Anforderungen entsprechen, um gültig zu sein. Dieses Kapitel bietet eine Übersicht über den Prozess und die formalen Kriterien, die dabei zu beachten sind.

Wie bei jeder Kündigung im Mietrecht muss auch die erleichterte Kündigung schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Die Kündigung muss vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein.

Explizite Berufung auf § 573a BGB: In der Kündigungserklärung muss der Vermieter bei ausdrücklicher Angabe des jeweils einschlägigen Absatzes des § 573a BGB (Abs. 1 oder Abs. 2) angeben, dass er sich auf die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB beruft.

Darlegung der Voraussetzungen: Es muss in der Kündigung klar dargestellt werden, dass die spezifischen Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung erfüllt sind, zum Beispiel dass der Vermieter eine der Wohnungen im selben Gebäude bewohnt.

Die erleichterte Kündigung verlängert die regulären gesetzlichen Kündigungsfristen um drei Monate. Dies gibt dem Mieter mehr Zeit, um eine neue Wohnmöglichkeit zu finden. Die Kündigungsfristen gestalten sich wie folgt:

Mietdauer unter 5 Jahre: 3 Monate plus 3 Monate Verlängerung = 6 Monate Gesamtfrist,

Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate plus 3 Monate Verlängerung = 9 Monate Gesamtfrist,

Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate plus 3 Monate Verlängerung = 12 Monate Gesamtfrist,

Mietdauer über 10 Jahre: 12 Monate plus 3 Monate Verlängerung = 15 Monate Gesamtfrist (gilt nur für Mietverträge, die vor Herbst 2001 geschlossen wurden).

Dauerhaftigkeit der Wohnsituation: Der Vermieter muss zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist immer noch in der Wohnung im selben Gebäude wohnen. Zieht der Vermieter vorher aus, veräußert er die Immobilie oder ändert er den Nutzungszweck, verliert er das Recht auf erleichterte Kündigung.

Obwohl die erleichterte Kündigung den Vermietern eine vereinfachte Möglichkeit bietet, ein Mietverhältnis zu beenden, haben Mieter weiterhin das Recht, sich gegen eine solche Kündigung zur Wehr zu setzen. Dieses Kapitel behandelt die rechtlichen Mittel und Strategien, die Mieter nutzen können, um ihre Rechte zu schützen.

Mieter haben das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist nach Erhalt der Kündigung Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und begründet werden.

Besondere Härte: Ein häufiger Grund für einen Widerspruch ist die Geltendmachung einer besonderen Härte. Dies bedeutet, dass die Kündigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Beispiele hierfür könnten sein:

• Schwerwiegende Gesundheitsprobleme oder körperliche Gebrechen oder Krankheiten, die die Nähe der Wohnung zu notwendigen Pflegeeinrichtungen erfordern,
• Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum (Damit sich der Mieter aber auf diesen Härtegrund berufen kann, muss er darlegen können, dass er sich rechtzeitig und nachhaltig erfolglos um Ersatzwohnraum bemüht hat.),
• Soziale Einbettung in das Wohnumfeld, insbesondere bei Familien mit schulpflichtigen Kindern
• aber auch nur vorrübergehende Gründe, wie Schwangerschaften,
• umzugsbedingte Suizidgefahr.

Mieter sollten die Kündigungserklärung sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass alle formellen Anforderungen erfüllt wurden. Dazu gehört, dass die Kündigung:

• schriftlich erfolgt ist,
• eine klare und verständliche Begründung enthält,
• die spezifischen Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung darlegt.

Fehler in der Kündigungserklärung können zu ihrer Unwirksamkeit führen.

Tipp: Lassen Sie deshalb die Kündigungserklärung von Ihrem Rechtsanwalt für Mietrecht überprüfen, um die beste Strategie für eine Verteidigung gegen die Kündigung oder dessen rechtswirksam Ausspruch zu entwickeln. 

In manchen Fällen kann es im Interesse beider Parteien sein, eine Einigung zu erzielen, die eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeidet. Mieter können möglicherweise Verhandlungen anstreben,

• um eine Verlängerung der Kündigungsfrist zu erreichen
• Unterstützung bei der Suche nach einem neuen Wohnraum zu erhalten
• eine finanzielle Entschädigung für den Umzug auszuhandeln

Wenn keine Einigung erzielt wird und der Mieter den Widerspruch eingelegt hat, kann die Angelegenheit vor Gericht gehen. In diesem Fall wird das Gericht prüfen, ob die Kündigung rechtmäßig ist und ob die geltend gemachten Härtefälle eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Um die erleichterte Kündigung reibungslos und rechtssicher durchzuführen, sollten Vermieter folgende Tipps beachten:

Dokumentation: Halten Sie alle relevanten Unterlagen bereit, die beweisen, dass die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung erfüllt sind. Dazu gehören Eigentumsnachweise, Mietverträge und ggf. Beweise für das Bewohnen der Immobilie.

Klare Kommunikation: Informieren Sie den Mieter frühzeitig über Ihre Absicht, eine erleichterte Kündigung auszusprechen, und erläutern Sie die Gründe und gesetzlichen Bestimmungen klar und verständlich.

Rechtsberatung: Ziehen Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt hinzu, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt gehandhabt werden.

Mieter, die mit einer erleichterten Kündigung konfrontiert sind, können folgende Schritte unternehmen, um ihre Situation zu verbessern:

Informieren und verstehen: Machen Sie sich mit den gesetzlichen Bestimmungen vertraut, die die erleichterte Kündigung regeln, und verstehen Sie Ihre Rechte und Pflichten.

Dokumentation und Nachweise: Sammeln Sie Nachweise, die belegen könnten, dass die Kündigung ungültig ist oder dass eine besondere Härte vorliegt, die gegen die Kündigung spricht.

Suche nach Unterstützung: Suchen Sie Unterstützung bei einem Anwalt für Mietrecht.

Es ist oft im besten Interesse beider Parteien, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Offene Gespräche und der Versuch, ein gegenseitiges Verständnis zu entwickeln, können helfen, langwierige und kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Alternative Lösungen: Erwägen Sie alternative Lösungen wie z.B. eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages, möglicherweise mit einer Abfindung oder Hilfe bei der Wohnungssuche, um den Übergang für den Mieter zu erleichtern. Unsere Kanzlei für Mietrecht in Essen steht Ihnen zur Seite, um Sie durch diesen Prozess zu führen und sicherzustellen, dass Ihre Rechte und Interessen optimal vertreten werden.

Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB stellt eine besondere Regelung im deutschen Mietrecht dar, die es Vermietern unter spezifischen Voraussetzungen erlaubt, ein Mietverhältnis ohne die Notwendigkeit eines herkömmlichen Kündigungsgrundes zu beenden. Diese Regelung dient dazu, die besonderen Herausforderungen zu adressieren, die entstehen können, wenn Vermieter und Mieter im selben Gebäude wohnen.

Für Vermieter und Mieter ist es gleichermaßen wichtig, die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen und sich bei Bedarf fachkundig beraten zu lassen. Ein offener Dialog und der Versuch, eine einvernehmliche Lösung zu finden, können oft helfen, langfristige Konflikte und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Für detaillierte Fragen oder eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Anwälte unserer Kanzlei für Mietrecht in Essen zur Verfügung. Wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihr spezifisches Anliegen zu entwickeln.