Wohnungsmietvertrag kündigen – ein Leitfaden für Mieter und Vermieter

Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrages ist ein Thema, das sowohl für Mieter als auch für Vermieter von großer Bedeutung ist. In diesem Artikel erläutern wir ausführlich die rechtlichen Rahmenbedingungen, unter denen eine Kündigung stattfinden kann, und bieten praktische Tipps, um sowohl Mieter als auch Vermieter über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die darauf abzielt, das bestehende Dauerschuldverhältnis zu beenden. Für Mieter und Vermieter gelten dabei unterschiedliche Regelungen:

Während der Mieter den Grund für seinen Wunsch nach einer Beendigung des Mietverhältnisses in der Kündigung nicht darzulegen braucht, muss der Vermieter in der Regel ein berechtigte Interessen nachweisen können, um ein Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden.

Das Mietrecht in Deutschland schützt Mieter davor, aus ihrer Hauptwohnung ohne triftigen Grund vertrieben zu werden. Auf der anderen Seite dürfen die Eigentumsrechte des Vermieters nicht durch das Mietverhältnis untergraben werden, wodurch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mieter- und Vermieterschutz entsteht. Dieser Spagat fordert die Parteien des Mietverhältnisses und den Gesetzgeber immer wieder heraus, einen vernünftigen Ausgleich der sich gegenüberstehenden Interessen zu finden.

Tipp: Bei Zweifeln an der Wirksamkeit der Kündigung, sollten Sie sich rechtlichen Rat an Ihre Seite holen. Leidet die Kündigung an bestimmten Mängeln, dann entfaltet diese keine rechtliche Wirkung. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, auf die Kündigungserklärung gar nicht zu reagieren, anstatt den Vermieter auf die Fehler in der Kündigung hinzuweisen. Der Vermieter könnte nämlich reagieren, indem er einfach eine neue -fehlerfreie- Kündigung ausspricht. Umgekehrt sollten Sie als Vermieter sicher gehen, dass die Kündigungserklärung keine Mängel enthält. Müssen Sie nämlich aufgrund der mängelbedingten Unwirksamkeit eine neue Kündigung aussprechen, beginnt auch die Kündigungsfrist erst mit dem Zugang der neuen, wirksamen Kündigung.

Lassen Sie deshalb die Kündigungserklärung von Ihrem Rechtsanwalt für Mietrecht überprüfen, um die beste Strategie für eine Verteidigung gegen die Kündigung oder dessen rechtswirksam Ausspruch zu entwickeln. 

Das Mietrecht unterscheidet zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung:

• Ordentliche Kündigung: Muss fristgerecht erfolgen und es müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

• Außerordentliche Kündigung: Kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ohne Einhaltung einer Frist ausgesprochen werden und führt zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Tipp: Welche Art der Kündigung sich im konkreten Fall zur bestmöglichen Interessenwahrung eignet, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Es ist grundsätzlich auch möglich, beide Kündigungen in einer Erklärung in ein sog. Eventualverhältnis zu setzen. Es ist also zulässig, die außerordentliche Kündigung und hilfsweise gleichzeitig die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären. Dies bietet sich an, wenn Zweifel am Vorliegen der Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung bestehen, sie sich jedoch sicher sind, dass die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung vorliegen. Sie sollten schon vor dem Ausspruch einer Kündigung stehts die Voraussetzungen für eine Kündigung durch einen Anwalt für Mietrecht überprüfen lassen, um sicher zu gehen, dass sie sich für die richtige Art der Kündigung entscheiden.

Wer ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen will, muss dies mit einer schriftlichen Erklärung tun. Aus der Erklärung muss zunächst klar erkennbar hervorgehen, dass die erklärende Mietpartei das Mietverhältnis einseitig und dauerhaft beenden möchte. Es muss zwar nicht zwingend das Wort „Kündigung“ enthalten sein, jedoch ist dies aus Gründen der Klarheit anzuraten. Entscheidend ist nämlich nicht, wie der Mieter die Erklärung verstanden hat, sondern im Zweifel, wie ein objektiver, verständiger Erklärungsempfänger diese verstehen durfte.

Schriftlich bedeutet, dass die Kündigungserklärung von dem Erklärenden eigenhändig unterschrieben werden muss. Eine Kündigung per E-Mail, per Fax-Nachricht, per SMS oder gar per WhatsApp ist formunwirksam.

Zulässig ist eine Kündigung jedoch, die mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist. Eine qualifizierte elektronische Signatur ist ein setzt ein qualifiziertes elektronischen Zertifikat samt entsprechendem Signaturschlüssel voraus. Mittels dieses Zertifikats kann die Identität der Person durch einen korrespondierenden öffentlichen Signaturprüfschlüssel überprüft werden. Durch die Verwendung dieser Signatur wird die Schriftform ersetzt. 

Dies kommt in der Praxis bei Privatparteien eher selten vor. Allerdings verfügen die meisten Anwälte über elektronische qualifizierte Signaturen. Diese sind deshalb in der Lage Kündigungen mittels elektronischer Form auszusprechen. 

Tipp: Wenn Sie eine Kündigungserklärung erhalten haben, die die Schriftform nicht einhält, entfaltet diese keine rechtliche Wirkung. Sie sind also als Mieter nicht verpflichtet, der Räumungsaufforderung des Vermieters nachzukommen. Es kann deshalb sinnvoll sein, den Vermieter über diesen Umstand im ungewissen zu lassen. Solange er die Kündigung für wirksam hält, wird dieser den Mangel der Kündigung nicht durch Ausspruch einer neuen Kündigung heilen. Lassen Sie sich also am besten von Ihrem Anwalt für Mietrecht beraten, um die beste Strategie im Umgang mit dem Vermieter zu entwickeln.

Befindet sich auf der Seite des Erklärenden eine Personenmehrheit, stehen also beispielsweise auf Vermieterseite mehr als eine Person im Mietvertrag (Ehepaar, Erbengemeinschaft, Grundstücksgemeinschaft), muss die Kündigung auch von allen unterschrieben werden. Fehlt eine Unterschrift oder ist diese nicht eigenhändig, sondern lediglich „maschinenschriftlich“, ist die Kündigung unwirksam. Ebenso, wenn lediglich eine Kopie der unterschriebenen Kündigung zugestellt wird. 

Gleichzeitig muss die Kündigung auch an alle Personen der anderen Partei gerichtet werden. Stehen zum Beispiel mehr als eine Person als Mieter im Mietvertrag, muss die Kündigung sich auch an alle Mieter richten. Richtet sich diese sich nur an einen Mieter, ist die Kündigung unwirksam. Dies ist grundsätzlich auch dann einzuhalten, wenn ein Mieter bereits vorzeitig aus der Wohnung ausgezogen ist. In diesem Fall muss die Kündigung im Regelfall auch an den ausgezogenen Mieter zugestellt werden. Kommt es zu einem Mieter- oder Vermieterwechsel, zum Beispiel durch Veräußerung des Mietobjekts oder durch Erbschaft, ist dies bei Absender und Empfänger der Kündigung entsprechend zu berücksichtigen.

Tipp: Häufig entstehen Probleme die Wohnanschrift des Mieters, der vorzeitig ausgezogen ist, zu ermitteln. Vermieter stehen dann vor dem Problem, dass sie dem ausgezogenen Mieter die Kündigung nicht zustellen und das Mietverhältnis deshalb nicht kündigen können. Im Mietvertrag kann jedoch eine sog. „Vertretungsklausel“ enthalten sein. Eine solche sieht vor, dass bei einer Personenmehrheit jede Person, für die jeweils andere mit einer Empfangsvollmacht ausgestattet wird. Dies hat zur Folge, dass die Kündigung auch wirksam an den Mieter zugestellt werden kann, der noch in der Wohnung wohnt. Eine solche Empfangsvollmacht kann jedoch jederzeit widerrufen werden. Es ist daher zu empfehlen die Kündigungserklärung von Ihrer Kanzlei für Mietrecht in Essen überprüfen oder von dieser formulieren zu lassen. So können Sie die Rechtslage am besten einschätzen.

Vor allem auf Vermieterseite kommt es häufig vor, dass dieser sich für die Abgabe der Kündigungserklärung vertreten lässt. Zum Beispiel durch eine Hausverwaltung, eine Vermietervereinigung wie „Haus & Grund“ oder einen Rechtsanwalt. Dies ist grundsätzlich zulässig. Allerdings muss auch in diesem Fall die Schriftform gewahrt werden. Dann muss der Vertreter die Kündigung eigenhändig unterschreiben und kenntlich machen, dass er die Kündigung nicht „im eigenen Namen“ sondern im Namen des Vermieters abgibt.

Tipp: Wird die Kündigung durch einen Vertreter abgegeben und ist der Kündigung kein Original der Vertretungsvollmacht beigefügt, kann der Erklärungsempfänger die Kündigung mit Verweis auf die fehlende Vollmacht zurückweisen. Dies muss er allerdings „unverzüglich“ tun. Unverzüglich bedeutet, dass er dies in aller Regel binnen weniger Tage nach dem Zugang der Kündigung tun muss. Weist der Empfänger die Kündigung aus diesem Grund zurück, wird sie unwirksam. Es ist deshalb ratsam, die verschiedenen Möglichkeiten, sich gegen eine Kündigung zu wehren, von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen zu lassen.

Eine Kündigung ist in aller Regel bedingungsfeindlich. Das bedeutet, dass eine Kündigung nicht unter einem bestimmten Vorbehalt, also dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses abhängig gemacht werden kann. Beispiel: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis unter der Bedingung, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet“.

Ausnahmsweise sind aber Bedingungen zulässig, wenn der Eintritt der Bedingung ausschließlich vom Willen des Kündigungsempfängers abhängt. Beispiel: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis, wenn der Zahlungsrückstand nicht binnen einer Frist von 14 Tagen ausgeglichen wird.“

Mit Ausnahme der ordentlichen Kündigung des Mieters, ist die Kündigung zu begründen. Fehlt eine tragfähige Begründung in der Kündigungserklärung führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass die andere Vertragspartei die Erfolgsaussichten einer Verteidigung gegen die Kündigung abschätzen können soll. Auf der anderen Seite soll sich auch der Kündigende mit der Rechtslage auseinandersetzen müssen und sich mit der Zulässigkeit von Kündigungsgründen befassen.

Tipp: Sog. nachgeschobene Kündigungsgründe finden grundsätzlich keine Berücksichtigung. Dies bedeutet, dass eine begründungsschwache unwirksame Kündigung nicht im Nachhinein mit weiteren Ausführungen zum Kündigungsgrund „retten“ kann. Es ist daher dringen zu empfehlen, ihren Rechtsanwalt für Mietrecht in Essen frühzeitig zu kontaktieren und diesen mit der Formulierung der Kündigungserklärung zu beauftragen. Damit können Sie sicher gehen, dass Ihre Kündigung nicht an formellen Mängeln leidet. 

Die außerordentliche Kündigung kann ohne Einhaltung einer gesetzlichen Frist erfolgen. Damit ist das Vertragsverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet und es besteht schon bei Zugang der Kündigungserklärung eine Räumungspflicht des Mieters.

Der Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung ist wegen dieser weitreichenden Auswirkungen nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Es bedarf hierfür stets des Vorliegens eines wichtigen Grundes.

Jede Mietpartei kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn dem Kündigenden bei Einbeziehung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der wichtige Grund muss also so gravierend sein, dass es nicht einmal zumutbar ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung abzuwarten.

Wann ein wichtiger Grund vorliegt, der zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung berechtigt, ist nicht abschließend geregelt. Grundsätzlich ist dafür aber ein ganz erheblicher Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten erforderlich.

Beispiele für einen wichtigen Grund:

• Dem Mieter wird die Wohnung nicht rechtzeitig zum Gebrauch übergeben oder dem Mieter wird der Gebrauch der Mietwohnung vom Vermieter wieder entzogen.
• Der Mieter verletzt seine Pflichten zum sorgsamen Umgang mit der Mietwohnung und gefährdet den Bestand der Mietwohnung, zum Beispiel wenn der Mieter keine Vorkehrungen zur Vermeidung von Frostschäden im Winter trifft, oder bei übermäßiger Tierhaltung
• Die unbefugte Überlassung der Mietwohnung an Dritte.
• Mietrückstand
• Nichtzahlung der Mietkaution in Höhe von zwei Monatsmieten
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens
• Verstoß gegen ein zurecht abgemahntes Verhalten
• Vorsätzliche Begehung von Straftaten zum Nachteil der anderen Mietpartei (z.B. Beleidigung, Bedrohung, Körperverletzung, Sachbeschädigung)
• Erhebliche Mängel an der Mietwohnung, die die Nutzung zu Wohnzwecken dauerhaft aufheben.

Tipp: Liegt der wichtige Grund in einem Mietrückstand hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung nachträglich unwirksam werden zu lassen, wenn dieser spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung einer auf dieser Kündigung basierenden Räumungsklage des Vermieters, den Zahlungsrückstand ausgleicht. Obwohl also die Räumungsklage ursprünglich begründet war, wird diese durch vollständigen Zahlungsausgleich unbegründet. Dies ist aber nur dann möglich, wenn nicht in den letzten zwei Jahren vor dem Ausspruch der Kündigung bereits schon einmal eine Kündigung durch Zahlungsausgleich unwirksam geworden ist. Kurz gesagt: Der Trick klappt also nur alle zwei Jahre. Es ist deshalb stets sinnvoll die Möglichkeiten, sich gegen eine Kündigung zu wehren, von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen überprüfen zu lassen, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. 

Tipp: Häufig herrscht bei Mietern und Vermietern der Irrglaube, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug erst dann ausgesprochen werden kann, wenn der Zahlungsrückstand eine Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Dies trifft nicht uneingeschränkt zu. Der Vermieter ist bereits bei einem Rückstand in Höhe einer Monatsmiete zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Rückstand dadurch zustande kommt, dass der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monate nur einen Teil der Miete zahlt und die Summe eine Monatsmiete ergibt. Lassen Sie sich deshalb frühzeitig zu den Kündigungsmöglichkeiten von Ihrer Kanzlei für Mietrecht in Essen beraten.

Die ordentliche Kündigung unterscheidet sich von der außerordentlichen Kündigung im Grundsatz dadurch, dass die Beendigung des Mietverhältnisses den Ablauf einer gesetzlich geregelten oder aber einer wirksam vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist voraussetzt. Der Zugang einer wirksam erklärten ordentlichen Kündigung beendet das Mietverhältnis also nicht sofort, sondern erst zu dem Zeitpunkt, an welchem die Kündigungsfrist verstrichen ist.

Die inhaltlichen Voraussetzungen der ordentlichen Kündigungen sind davon abhängig, welche Mietvertragspartei die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung setzt die ordentliche Kündigung nicht zwingend die Verletzung von vertraglichen Pflichten einer Mietvertragspartei voraus.

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist von „drei Monaten“ ohne Angaben von Gründen kündigen. Auch wenn dies so häufig zu lesen ist, ist dies strenggenommen nicht ganz richtig. 

Präziser ausgedrückt, kann der Mieter das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Dies bedeutet, dass der bereits begonnene, laufende Monat in die Kündigungsfrist eingerechnet wird, wenn die Kündigung dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugeht. Die drei Werktage des Monats werden deshalb auch als „Karenztage“ bezeichnet. Stellt der Mieter die Kündigung also am dritten Werktag eines Monats zu, endet das also mit einer Kündigungsfrist von unter drei Monaten. 

Ist der dritte Werktag des Monats zum Zeitpunkt der Zustellung bereits verstrichen, wird der laufende Monat nicht in die Kündigungsfrist eingerechnet. Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis länger als drei Monate fortbesteht. 

Beispiele:

• Der Mieter stellt die Kündigung am Mittwoch, den 03.02. (dritter Werktag) eines Jahres zu. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des 30.04. (übernächster Monat)
• Der Mieter stellt die Kündigung am Donnerstag, den 04.02. (vierter Werktag) eines Jahres zu. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des 31.05

Tipp: Nach der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung wird bei der Berechnung der Karenztage auch der Samstag als Werktag angesehen. Dies gilt allerdings nicht, wenn der dritte Werktag auf einen Samstag fällt. Dann wiederum ist der darauffolgende Werktag der letzte Tag der Karenztage. Um sicherzugehen, dass Sie die Kündigungsfrist richtig berechnen, sollten Sie Ihren Anwalt für Mietrecht in Essen zu Rate ziehen.

Will ein Vermieter, den auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag kündigen, muss er grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen. Dieses die freie Kündbarkeit einschränkende Erfordernis ist Ausdruck des sozialen Wohnraummietrechts. Es soll den vertragstreuen Mieter, der den Wohnraum zu seinem räumlichen und sozialen Lebensmittelpunkt gemacht hat, vor willkürlichen Kündigungen des Vermieters schützen.

Tipp: Ausnahmsweise braucht der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen. Dies ist der Fall, wenn sich der Vermieter auf die sog. „erleichterte Kündigung“ berufen kann. Diese kann der Vermieter aussprechen, wenn er selbst in dem Haus wohnt, in welchem sich die Mietwohnung befindet und neben der Mietwohnung keine weitere Wohneinheit in dem Haus existiert.

Ob der Grund, welcher der Vermieter zum Gegenstand seiner Kündigung macht, von einem berechtigten Interesse getragen wird, ist letzten Endes immer eine einzelfallbezogene Entscheidung des Gerichts in einem auf der Kündigung basierenden Räumungsprozess. Aufgrund der Vielfältigkeit der möglichen Lebenssachverhalte, ist also eine allgemeine Definition des berechtigten Interesses nicht möglich. Im Ergebnis muss sich unter der Bewertung und Gewichtung aller maßgeblichen Sachverhaltsaspekte das Zurückerlangungsinteresse des Vermieters, höher zu wiegen als das Interesse des Mieters an der Fortdauer der Gebrauchsüberlassung. In keinem Fall besteht ein berechtigtes Interesse, wenn der Vermieter ausschließlich den Zweck verfolgt, einen höheren Mietzins zu erzielen. 

Das Gesetz formuliert jedoch verschiedene Fallkonstellationen, in denen von einem Überwiegen der Vermieterbelange auszugehen ist. Man spricht insoweit von sog. Regelbeispielen.

Hierunter fallen: 

• Der Eigenbedarf
• Die schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung von mietvertraglichen Pflichten
• Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks 

Auf Eigenbedarf der Vermieter sich dann berufen, wenn die Wohnräume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Schuldhafte Pflichtverletzungen liegen vor, wenn der Mieter zum Beispiel wiederholt seinen Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis nicht vollständig oder unpünktlich nachkommt, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nachkommt, wenn der Mieter die Wohnung zweckwidrig -etwa gewerblich- nutzt oder wenn er dem Vermieter unberechtigter Weise den Zutritt zu Wohnung verwehrt. 

Tipp: Sollte der Kündigungsgrund in ausbleibenden Zahlungen des Mieters bestehen, steht Ihnen als Vermieter ein sog. Vermieterpfandrecht zu. Sie können also an allen im Eigentum des Mieters stehenden Gegenständen, die dieser in die Mietwohnung verbracht hat, ein Verwertungsrecht begründen. Dem Mieter ist dann verboten die Sachen aus der Mietwohnung zu entfernen. Sie können diese dann öffentlich versteigern lassen und mit dem Erlös den Zahlungsrückstand ausgleichen. Es ist deshalb sinnvoll sich von Ihrem Anwalt für Mietrecht in Essen über die Möglichkeiten im Umgang mit säumigen Mietern beraten zu lassen.

Die Absicht einer angemessenen wirtschaftliche Verwertung kann einen Kündigungsgrunddarstellen, wenn der Vermieter ein konkretes Verwertungsinteresse hat, dessen Erfüllung am bestehenden Mietverhältnis scheitert. Der Fortbestand des Mietverhältnisses muss darüber hinaus eine Gefahr für erhebliche Vermögensnachteile des Vermieters bedeuten. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn es sich um eine erheblich sanierungsbedürftiges Gebäude handelt und die erforderlichen Umbau/Sanierungsmaßnahmen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zulassen. Wenn beispielsweise die Sanierung des Gebäudes im Vergleich zu einem Abriss und Neubau vollkommen unwirtschaftlich ist.

Tipp: Sowohl bei Verkaufs- wie auch bei Renovierungsabsichten ist den Hinderungsnachweis für die angemessene wirtschaftlichen Nutzung nur schwer zu erbringen und muss sogfältig begründet werden. Daher ist angeraten, Ihren Rechtsanwalt für Mietrecht in Essen zu konsultieren.

Für den Vermieter gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse. Innerhalb der ersten fünf Jahre gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Tipp: Um zu bestimmen, ob bereits eine verlängerte Kündigungsfrist nach fünf bzw. acht Jahren gilt, ist der Zeitpunkt der Überlassung des Wohnraums, also der Tag, an welchem dem Mieter die Wohnung übergeben worden ist, entscheidend. Auf das Datum, an welchem der Mietvertrag unterschrieben worden ist, kommt es nicht an. Um bei der Berechnung der Kündigungsfrist keinen Fehler zu machen, fragen Sie am besten Ihre Kanzlei für Mietrecht in Essen

Grundsätzlich können im Mietvertrag auch vom Gesetz abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass diese den Mieter nicht schlechter stellen, als er bei Geltung der gesetzlichen Kündigungsfristen stünde. Unzulässig sind demnach Verlängerungen der Kündigungsfristen des Mieters oder Verkürzungen der Kündigungsfristen des Vermieters. 

Ein Sonderfall stellt den Erwerb vermieteten Wohnraums in einem Zwangsversteigerungsverfahren dar. In diesem Fall steht dem Ersteher ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. 

Eine weitere Ausnahme gilt für besondere Mietverhältnisse, z. B. wenn der Wohnraum nicht zur dauerhaften Überlassung vermietet wurde. Typische Fälle einer Kurzzeitvermietung sind Ferienwohnungen, Kuraufenthalte, Messeaufenthalte oder Montagetätigkeiten. Hier gelten die vertraglich vereinbarten Fristen.

Genügt die Kündigung allen vorgenannten Anforderungen, wird diese wirksam, sobald sie dem Mieter zugestellt worden ist. Der Vermieter muss aber die Tatsache, dass der Mieter die Kündigung wirklich erhalten hat, beweisen und auch zu welchem Zeitpunkt dies geschehen ist.

Es ist für den Vermieter also ratsam, sich bereits vor dem Ausspruch der Kündigung darüber Gedanken zu machen, wie er im Ernstfall die Zustellung der Kündigung gerichtsfest beweisen kann.

Er kann zum Beispiel die Kündigung selbst übergeben und sich den Erhalt der Eigenbedarfskündigung auf einer Empfangserklärung durch den Mieter unterschreiben lassen. Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet, den Erhalt der Kündigung schriftlich zu bestätigen. Tut der Mieter das nicht und kommt es später zu einem Gerichtsverfahren, dann kann der Vermieter nicht als Zeuge für die Übergabe der Kündigung aussagen, weil er selbst Partei des Gerichtsprozesses ist.

Der Vermieter könnte stattdessen die Kündigungserklärung von einem Boten überbringen lassen oder von diesem die Kündigung in den Briefkasten des Mieters werfen lassen. Der Bote kann dann später als Zeuge den Zugang der Kündigung bestätigen. Bote kann jede beliebige Person sein, die nicht als Vermieter im Mietvertrag aufgeführt ist. Auch der Ehepartner, Verwandte oder Freunde.

Tipp: Der Bote sollte sich zudem vergewissern, welches Schreiben er genau zustellt. Der Vermieter sollte also die Kündigungserklärung vom Boten selbst in den Briefumschlag legen lassen. Der Bote sollte zudem eine Botenerklärung unterschreiben, in der Tag und Uhrzeit der Zustellung aufgeführt und der Inhalt des Briefumschlags bezeichnet werden. Das kann dem Boten ersparen, später als Zeuge vor Gericht aussagen zu müssen, da die Botenerklärung als Beweis in der Regel ausreicht. Der beste Weg ist allerdings, unsere Kanzlei für Mietrecht in Essen mit der Kündigung zu beauftragen. In diesem Fall können Sie sicher sein, dass die Kündigung rechtssicher erfolgt.

Falls kein geeigneter Bote zur Verfügung steht, ist eine andere Möglichkeit, das Kündigungsschreiben durch einen Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen. So hat der Vermieter auch einen Nachweis, dass die Kündigung dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt wurde. Der Gerichtsvollzieher fertigt nämlich vor der Zustellung eine beglaubigte Abschrift des zugestellten Dokuments, sowie eine Zustellungsurkunde an.

Die rechtlichen Fragen und Herausforderungen im Zusammenhang mit der Kündigung von Wohnraummietverträgen sind komplex und erfordern sorgfältige Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen. Unsere Kanzlei für Mietrecht in Essen steht Ihnen zur Seite, um Sie durch diesen Prozess zu führen und sicherzustellen, dass Ihre Rechte und Interessen optimal vertreten werden.

Für detaillierte Fragen oder eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Experten unserer Kanzlei für Mietrecht in Essen zur Verfügung. Wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihr spezifisches Anliegen zu entwickeln.