Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 30. April 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

Rauchen auf dem Balkon: Wann berechtigt Zigarettenrauch zur Mietminderung?

Teaser: Eine Wohnung sollte ein Ort der Erholung sein – doch was, wenn Zigarettenrauch vom Nachbarbalkon den Wohnkomfort beeinträchtigt? Mit dieser Frage musste sich kürzlich das Amtsgericht Remscheid beschäftigen. Die Entscheidung gibt wichtige Hinweise für alle Mieter und Vermieter, die mit ähnlichen Konflikten konfrontiert sind.
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Beitragstext: Der Sachverhalt: Streit um Rauchbelästigung In einem Wohnhaus in Remscheid kam es zum Streit zwischen Mietparteien. Die Mieter einer 127 m² großen Wohnung im zweiten Obergeschoss fühlten sich durch Zigarettenrauch gestört, der vom Balkon ihrer Nachbarn eine Etage tiefer aufstieg. Die Besonderheit: Das Gebäude hatte eine L-Form, wobei die Wohnungen in einem 90-Grad-Winkel zueinander lagen. Die betroffenen Mieter dokumentierten in einem "Rauchtagebuch" penibel, wann die Nachbarn auf ihrem Balkon rauchten. Sie argumentierten, dass der aufsteigende Rauch in ihre Wohnung ziehe und es ihnen nicht möglich sei, ihre Räume wie gewünscht zu lüften. Als Konsequenz minderten sie die Kaltmiete um etwa 10% – rückwirkend für einen Zeitraum von 19 Monaten. Die Vermieter akzeptierten diese Mietminderung nicht und forderten die einbehaltenen Beträge zurück – insgesamt etwa 1.380 Euro. Als die Mieter nicht zahlten, reichten die Vermieter Klage ein. Die rechtlichen Streitpunkte Der zentrale Streitpunkt war die Frage, ob die Rauchbelästigung vom Nachbarbalkon einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB darstellt, der zur Mietminderung berechtigt. Dafür müsste die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch "mehr als nur unerheblich" gemindert sein. Die Mieter argumentierten, dass der Zigarettenrauch über ein Badfenster und zwei bodentiefe Fenster im Esszimmer in ihre Wohnung eindringe und sie dadurch in der Nutzung ihrer Räume erheblich eingeschränkt seien. Ihrer Ansicht nach rechtfertige dies die vorgenommene Mietminderung. Die Vermieter entgegneten, dass Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehöre – auch auf dem Balkon. Die Entscheidung des Gerichts Das Amtsgericht Remscheid gab den Vermietern Recht und verurteilte die Mieter zur Zahlung der einbehaltenen Mietbeträge zuzüglich Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. In seiner Begründung stellte das Gericht klar: "Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das gilt auch, wenn der Mitmieter (Wohnungsnachbar) auf seinem Balkon raucht." Der Mieter könne grundsätzlich nicht vom Vermieter verlangen, den rauchenden Nachbarn in seinem Verhalten einzuschränken. Eine Ausnahme bestehe nur in zwei Fällen: Wenn der gestörte Mieter gar nicht verhindern kann, dass Rauch in seine Wohnung dringt (etwa durch Zwangsöffnungen) Wenn es nahezu unmöglich ist, eingedrungenen Rauch durch Lüften wieder aus der Wohnung zu bekommen Beide Ausnahmen lagen nach Ansicht des Gerichts hier nicht vor. Die Wohnung der Mieter verfügte neben den drei betroffenen Fenstern noch über zehn weitere Fenster in anderen Räumen. Daher könnten die Mieter: das Eindringen des Rauchs durch Schließen der betroffenen Fenster verhindern bei Bedarf durch "Querlüften" mit den übrigen Fenstern für frische Luft sorgen Zudem bewertete das Gericht das dokumentierte Rauchverhalten als nicht exzessiv. Es verglich die Situation mit einem "Rauchpavillon einer Gaststätte", wo "besonders viele Menschen zu praktisch jeder Tages- und Nachtzeit rauchen würden" – ein solches Ausmaß lag hier nicht vor. Was bedeutet das Urteil für Sie? Diese Entscheidung hat praktische Bedeutung für viele Mieter und Vermieter: Für Mieter, die sich durch Rauch gestört fühlen: Eine Mietminderung ist nur in extremen Ausnahmefällen gerechtfertigt Entscheidend ist, ob Sie die Möglichkeit haben, das Eindringen des Rauchs zu verhindern und Ihre Wohnung ausreichend zu lüften Führen Sie dennoch ein Rauchtagebuch, falls die Belästigung ein unzumutbares Ausmaß erreicht Für rauchende Mieter: Grundsätzlich dürfen Sie auf Ihrem Balkon rauchen Aus nachbarschaftlicher Rücksicht sollten Sie aber übermäßiges Rauchen vermeiden Für Vermieter: Sie müssen normalerweise nicht gegen rauchende Mieter vorgehen Eine Vermittlung zwischen den Parteien kann jedoch sinnvoll sein, um den Hausfrieden zu wahren Das Urteil macht deutlich: Nicht jede Beeinträchtigung des Wohnkomforts rechtfertigt eine Mietminderung. Bei normalen Immissionen, die durch alltägliches Verhalten von Nachbarn entstehen, müssen Mieter ein gewisses Maß an Toleranz zeigen – besonders dann, wenn Ausweichmöglichkeiten bestehen. Wichtig ist auch die Erkenntnis, dass die bauliche Situation eine entscheidende Rolle spielt. In Mehrfamilienhäusern mit eng beieinanderliegenden Balkonen und Fenstern ist ein gewisser "Nachbarschaftseffekt" kaum zu vermeiden. Quelle: AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 - 7 C 5/24, openJur 2024, 9755

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Sachverhalt: Streit um Rauchbelästigung

In einem Wohnhaus in Remscheid kam es zum Streit zwischen Mietparteien. Die Mieter einer 127 m² großen Wohnung im zweiten Obergeschoss fühlten sich durch Zigarettenrauch gestört, der vom Balkon ihrer Nachbarn eine Etage tiefer aufstieg. Die Besonderheit: Das Gebäude hatte eine L-Form, wobei die Wohnungen in einem 90-Grad-Winkel zueinander lagen.

Die betroffenen Mieter dokumentierten in einem "Rauchtagebuch" penibel, wann die Nachbarn auf ihrem Balkon rauchten. Sie argumentierten, dass der aufsteigende Rauch in ihre Wohnung ziehe und es ihnen nicht möglich sei, ihre Räume wie gewünscht zu lüften. Als Konsequenz minderten sie die Kaltmiete um etwa 10% – rückwirkend für einen Zeitraum von 19 Monaten.

Die Vermieter akzeptierten diese Mietminderung nicht und forderten die einbehaltenen Beträge zurück – insgesamt etwa 1.380 Euro. Als die Mieter nicht zahlten, reichten die Vermieter Klage ein.

Die rechtlichen Streitpunkte

Der zentrale Streitpunkt war die Frage, ob die Rauchbelästigung vom Nachbarbalkon einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB darstellt, der zur Mietminderung berechtigt. Dafür müsste die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch "mehr als nur unerheblich" gemindert sein.

Die Mieter argumentierten, dass der Zigarettenrauch über ein Badfenster und zwei bodentiefe Fenster im Esszimmer in ihre Wohnung eindringe und sie dadurch in der Nutzung ihrer Räume erheblich eingeschränkt seien. Ihrer Ansicht nach rechtfertige dies die vorgenommene Mietminderung.

Die Vermieter entgegneten, dass Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehöre – auch auf dem Balkon.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Remscheid gab den Vermietern Recht und verurteilte die Mieter zur Zahlung der einbehaltenen Mietbeträge zuzüglich Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

In seiner Begründung stellte das Gericht klar:

"Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das gilt auch, wenn der Mitmieter (Wohnungsnachbar) auf seinem Balkon raucht."

Der Mieter könne grundsätzlich nicht vom Vermieter verlangen, den rauchenden Nachbarn in seinem Verhalten einzuschränken. Eine Ausnahme bestehe nur in zwei Fällen:

Wenn der gestörte Mieter gar nicht verhindern kann, dass Rauch in seine Wohnung dringt (etwa durch Zwangsöffnungen)
Wenn es nahezu unmöglich ist, eingedrungenen Rauch durch Lüften wieder aus der Wohnung zu bekommen

Beide Ausnahmen lagen nach Ansicht des Gerichts hier nicht vor. Die Wohnung der Mieter verfügte neben den drei betroffenen Fenstern noch über zehn weitere Fenster in anderen Räumen. Daher könnten die Mieter:

das Eindringen des Rauchs durch Schließen der betroffenen Fenster verhindern
bei Bedarf durch "Querlüften" mit den übrigen Fenstern für frische Luft sorgen

Zudem bewertete das Gericht das dokumentierte Rauchverhalten als nicht exzessiv. Es verglich die Situation mit einem "Rauchpavillon einer Gaststätte", wo "besonders viele Menschen zu praktisch jeder Tages- und Nachtzeit rauchen würden" – ein solches Ausmaß lag hier nicht vor.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung hat praktische Bedeutung für viele Mieter und Vermieter:

Für Mieter, die sich durch Rauch gestört fühlen:
- Eine Mietminderung ist nur in extremen Ausnahmefällen gerechtfertigt
- Entscheidend ist, ob Sie die Möglichkeit haben, das Eindringen des Rauchs zu verhindern und Ihre Wohnung ausreichend zu lüften
- Führen Sie dennoch ein Rauchtagebuch, falls die Belästigung ein unzumutbares Ausmaß erreicht
Für rauchende Mieter:
- Grundsätzlich dürfen Sie auf Ihrem Balkon rauchen
- Aus nachbarschaftlicher Rücksicht sollten Sie aber übermäßiges Rauchen vermeiden
Für Vermieter:
- Sie müssen normalerweise nicht gegen rauchende Mieter vorgehen
- Eine Vermittlung zwischen den Parteien kann jedoch sinnvoll sein, um den Hausfrieden zu wahren

Das Urteil macht deutlich: Nicht jede Beeinträchtigung des Wohnkomforts rechtfertigt eine Mietminderung. Bei normalen Immissionen, die durch alltägliches Verhalten von Nachbarn entstehen, müssen Mieter ein gewisses Maß an Toleranz zeigen – besonders dann, wenn Ausweichmöglichkeiten bestehen.

Wichtig ist auch die Erkenntnis, dass die bauliche Situation eine entscheidende Rolle spielt. In Mehrfamilienhäusern mit eng beieinanderliegenden Balkonen und Fenstern ist ein gewisser "Nachbarschaftseffekt" kaum zu vermeiden.

Quelle: AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 - 7 C 5/24, openJur 2024, 9755

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Wann dürfen Vermieter nach Auszug noch Forderungen verrechnen?

Teaser: Bei der Rückgabe der Mietwohnung kommt es häufig zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Besonders die Frage, wann und wie die Kaution zurückgezahlt werden muss und ob der Vermieter noch Schadensersatzansprüche geltend machen kann, führt oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Das Landgericht Lübeck hat in einem aktuellen Urteil wichtige Grundsätze zur Aufrechnung gegenseitiger Ansprüche bei Mietverhältnissen geklärt.
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Beitragstext: Der Fall: Streit um Mietkaution und Schadensersatz Nach dem Ende eines Mietverhältnisses forderten die Mieter ihre Kaution in Höhe von 3.975 Euro zurück. Zudem verlangten sie die Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen und Ersatz für eine zerstörte Zaunanlage. Der Vermieter verweigerte die vollständige Rückzahlung der Kaution und rechnete mit eigenen Schadensersatzansprüchen auf. Diese betrafen unter anderem: Kosten für die Reparatur einer Küchenwange Austausch von Brandschutzdämmplatten Reparatur einer Küchenrückwand Austausch eines beschädigten Bodenbelags Zudem machte der Vermieter Mietausfallschäden geltend, weil die Wohnung angeblich nicht rechtzeitig weitervermietet werden konnte. Die zentralen Streitpunkte Die rechtliche Auseinandersetzung drehte sich um mehrere Kernfragen: Verjährung von Ansprüchen: Können nach Ablauf der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist noch Ansprüche geltend gemacht werden? Aufrechnung mit Kautionsrückzahlungsanspruch: Darf der Vermieter mit verjährten Ansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen? Fälligkeit der Ansprüche: Muss für eine wirksame Aufrechnung der Anspruch des Aufrechnenden bereits fällig sein? Wann entsteht ein Schadensersatzanspruch in Geld? Muss der Vermieter vor Ablauf der Verjährungsfrist ausdrücklich Zahlung verlangen oder genügt das bloße Bestehen des Anspruchs? Die Entscheidung des Landgerichts Lübeck Das Landgericht Lübeck stellte klar, dass für die Aufrechenbarkeit gegenseitiger Ansprüche zwischen Mieter und Vermieter nicht entscheidend ist, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst nach einer angemessenen Prüffrist fällig wird. Das Gericht führte aus: Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche eines Mieters und eines Vermieters steht nicht entgegen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters fällig wird. § 387 BGB verlangt für das Vorliegen einer Aufrechnungslage nur, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung also erfüllbar ist. Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden ist keine Voraussetzung für eine Aufrechnungslage. Diese Rechtsauffassung weicht von der Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin ab, das höhere Anforderungen an eine wirksame Aufrechnung gestellt hatte. Verjährung und ihre Bedeutung Für Mieter besonders wichtig: Bei Auszug haben Mieter nur sechs Monate Zeit, um Aufwendungsersatzansprüche oder Wegnahmerechte geltend zu machen. Nach § 548 Abs. 2 BGB verjähren diese Ansprüche schnell. In diesem Fall konnte ein Mieter seinen Anspruch auf Ersatz für eine zerstörte Zaunanlage nicht mehr durchsetzen, weil die sechsmonatige Verjährungsfrist bereits abgelaufen war. Andererseits konnte der Vermieter trotz Verjährung seiner Ansprüche noch wirksam aufrechnen. Denn entscheidend ist nach § 215 BGB, dass sich die Ansprüche zu irgendeinem Zeitpunkt unverjährt gegenüberstanden. Da die Ansprüche des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sind, konnte er diese gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Konkrete Auswirkung der Entscheidung Im konkreten Fall führte dies dazu, dass die Mieter nicht den vollen Kautionsbetrag zurückerhielten. Das Gericht erkannte von den ursprünglich geforderten 3.975 Euro nur einen Anspruch in Höhe von 2.232,07 Euro zu, weil der Vermieter erfolgreich mit Gegenforderungen aufrechnen konnte. Folgende Schadensersatzansprüche des Vermieters wurden anerkannt: 1.249,50 Euro für die Reparatur der Küchenwange und Austausch von Brandschutzdämmplatten 559,00 Euro für die Reparatur der Küchenrückwand 909,43 Euro für den Austausch des Bodenbelags Nicht anerkannt wurden hingegen: Kosten für Farbanpassungsarbeiten Schimmelbeseitigungskosten (mangels Nachweis, dass der Schaden von den Mietern verursacht wurde) Mietausfallschäden (mangels Nachweis, dass eine frühere Weitervermietung möglich gewesen wäre) Was bedeutet das Urteil für Sie? Für Mieter: Handeln Sie schnell bei eigenen Ansprüchen: Wenn Sie eigene Ansprüche gegen den Vermieter haben (z.B. für selbst vorgenommene Renovierungen oder für zurückzulassende Einrichtungen), müssen Sie diese innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses geltend machen. Sonst verjähren sie! Dokumentieren Sie den Zustand bei Auszug: Fertigen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll an und machen Sie Fotos. Achten Sie darauf, dass das Protokoll von beiden Seiten unterschrieben wird. Seien Sie vorsichtig mit Aussagen bei der Wohnungsübergabe: Die Äußerung "Wir machen in der Wohnung nichts mehr" könnte als Leistungsverweigerung ausgelegt werden, die dem Vermieter direkte Schadensersatzansprüche ohne Fristsetzung ermöglicht. Für Vermieter: Dokumentieren Sie Schäden genau: Bei Ansprüchen wegen Schäden müssen Sie konkret darlegen, inwiefern diese durch pflichtwidriges Verhalten des Mieters verursacht wurden. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Setzen Sie grundsätzlich Fristen zur Mängelbeseitigung: Wenn Sie Schadensersatz statt der Leistung verlangen wollen, müssen Sie dem Mieter in der Regel eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Prüfen Sie auch verjährte Ansprüche: Selbst wenn Ihre Ansprüche bereits verjährt sind, können Sie unter Umständen noch mit ihnen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Diese Entscheidung stärkt die Position von Vermietern, die auch nach Ablauf der Verjährungsfrist noch Schadensersatzansprüche im Wege der Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch geltend machen können. Die Kammer hat die Revision zugelassen, sodass möglicherweise der Bundesgerichtshof über diese Rechtsfrage endgültig entscheiden wird. Quelle: Landgericht Lübeck, Urteil vom 28.03.2024, 14 S 117/22

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Fall: Streit um Mietkaution und Schadensersatz

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses forderten die Mieter ihre Kaution in Höhe von 3.975 Euro zurück. Zudem verlangten sie die Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen und Ersatz für eine zerstörte Zaunanlage. Der Vermieter verweigerte die vollständige Rückzahlung der Kaution und rechnete mit eigenen Schadensersatzansprüchen auf. Diese betrafen unter anderem:

Kosten für die Reparatur einer Küchenwange
Austausch von Brandschutzdämmplatten
Reparatur einer Küchenrückwand
Austausch eines beschädigten Bodenbelags

Zudem machte der Vermieter Mietausfallschäden geltend, weil die Wohnung angeblich nicht rechtzeitig weitervermietet werden konnte.

Die zentralen Streitpunkte

Die rechtliche Auseinandersetzung drehte sich um mehrere Kernfragen:

Verjährung von Ansprüchen: Können nach Ablauf der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist noch Ansprüche geltend gemacht werden?
Aufrechnung mit Kautionsrückzahlungsanspruch: Darf der Vermieter mit verjährten Ansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen?
Fälligkeit der Ansprüche: Muss für eine wirksame Aufrechnung der Anspruch des Aufrechnenden bereits fällig sein?
Wann entsteht ein Schadensersatzanspruch in Geld? Muss der Vermieter vor Ablauf der Verjährungsfrist ausdrücklich Zahlung verlangen oder genügt das bloße Bestehen des Anspruchs?

Die Entscheidung des Landgerichts Lübeck

Das Landgericht Lübeck stellte klar, dass für die Aufrechenbarkeit gegenseitiger Ansprüche zwischen Mieter und Vermieter nicht entscheidend ist, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst nach einer angemessenen Prüffrist fällig wird.

Das Gericht führte aus:

Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche eines Mieters und eines Vermieters steht nicht entgegen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters fällig wird. § 387 BGB verlangt für das Vorliegen einer Aufrechnungslage nur, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung also erfüllbar ist. Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden ist keine Voraussetzung für eine Aufrechnungslage.

Diese Rechtsauffassung weicht von der Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin ab, das höhere Anforderungen an eine wirksame Aufrechnung gestellt hatte.

Verjährung und ihre Bedeutung

Für Mieter besonders wichtig: Bei Auszug haben Mieter nur sechs Monate Zeit, um Aufwendungsersatzansprüche oder Wegnahmerechte geltend zu machen. Nach § 548 Abs. 2 BGB verjähren diese Ansprüche schnell. In diesem Fall konnte ein Mieter seinen Anspruch auf Ersatz für eine zerstörte Zaunanlage nicht mehr durchsetzen, weil die sechsmonatige Verjährungsfrist bereits abgelaufen war.

Andererseits konnte der Vermieter trotz Verjährung seiner Ansprüche noch wirksam aufrechnen. Denn entscheidend ist nach § 215 BGB, dass sich die Ansprüche zu irgendeinem Zeitpunkt unverjährt gegenüberstanden. Da die Ansprüche des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sind, konnte er diese gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

Konkrete Auswirkung der Entscheidung

Im konkreten Fall führte dies dazu, dass die Mieter nicht den vollen Kautionsbetrag zurückerhielten. Das Gericht erkannte von den ursprünglich geforderten 3.975 Euro nur einen Anspruch in Höhe von 2.232,07 Euro zu, weil der Vermieter erfolgreich mit Gegenforderungen aufrechnen konnte.

Folgende Schadensersatzansprüche des Vermieters wurden anerkannt:

1.249,50 Euro für die Reparatur der Küchenwange und Austausch von Brandschutzdämmplatten
559,00 Euro für die Reparatur der Küchenrückwand
909,43 Euro für den Austausch des Bodenbelags

Nicht anerkannt wurden hingegen:

Kosten für Farbanpassungsarbeiten
Schimmelbeseitigungskosten (mangels Nachweis, dass der Schaden von den Mietern verursacht wurde)
Mietausfallschäden (mangels Nachweis, dass eine frühere Weitervermietung möglich gewesen wäre)

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter:

Handeln Sie schnell bei eigenen Ansprüchen: Wenn Sie eigene Ansprüche gegen den Vermieter haben (z.B. für selbst vorgenommene Renovierungen oder für zurückzulassende Einrichtungen), müssen Sie diese innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses geltend machen. Sonst verjähren sie!
Dokumentieren Sie den Zustand bei Auszug: Fertigen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll an und machen Sie Fotos. Achten Sie darauf, dass das Protokoll von beiden Seiten unterschrieben wird.
Seien Sie vorsichtig mit Aussagen bei der Wohnungsübergabe: Die Äußerung "Wir machen in der Wohnung nichts mehr" könnte als Leistungsverweigerung ausgelegt werden, die dem Vermieter direkte Schadensersatzansprüche ohne Fristsetzung ermöglicht.

Für Vermieter:

Dokumentieren Sie Schäden genau: Bei Ansprüchen wegen Schäden müssen Sie konkret darlegen, inwiefern diese durch pflichtwidriges Verhalten des Mieters verursacht wurden. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus.
Setzen Sie grundsätzlich Fristen zur Mängelbeseitigung: Wenn Sie Schadensersatz statt der Leistung verlangen wollen, müssen Sie dem Mieter in der Regel eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen.
Prüfen Sie auch verjährte Ansprüche: Selbst wenn Ihre Ansprüche bereits verjährt sind, können Sie unter Umständen noch mit ihnen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

Diese Entscheidung stärkt die Position von Vermietern, die auch nach Ablauf der Verjährungsfrist noch Schadensersatzansprüche im Wege der Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch geltend machen können. Die Kammer hat die Revision zugelassen, sodass möglicherweise der Bundesgerichtshof über diese Rechtsfrage endgültig entscheiden wird.

Quelle: Landgericht Lübeck, Urteil vom 28.03.2024, 14 S 117/22