Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 25. April 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

Mietminderung ohne Berechtigung: Wann Sie ein Risiko eingehen

Teaser: Wenn Sie als Mieter die Miete mindern, sollten Sie sich der möglichen Konsequenzen bewusst sein. Ein aktuelles Urteil zeigt, dass unbegründete Mietminderungen zum Verlust der Wohnung führen können.
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Beitragstext: Worum ging es in dem Fall? Ein Mieter in Wiesbaden hatte über einen längeren Zeitraum seine Miete gemindert. Als Begründung führte er verschiedene Mängel an: Uringeruch im Treppenhaus und angeblich auch in seiner Wohnung Eine defekte Haustür, die nicht verschließbar war Regelmäßig überfüllte Mülltonnen mit Geruchsbelästigung Der Vermieter akzeptierte diese Mietminderung nicht, mahnte den Mieter wiederholt und kündigte schließlich das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Daraufhin kam es zum Rechtsstreit, der zunächst vor dem Amtsgericht Wiesbaden und nach Berufung des Mieters vor dem Landgericht Wiesbaden verhandelt wurde. Die strittigen Punkte Der zentrale Streitpunkt war, ob die vom Mieter angeführten Mängel tatsächlich vorlagen und ob sie eine Mietminderung in der vorgenommenen Höhe rechtfertigten. Der Mieter behauptete: Im Treppenhaus und in seiner Wohnung sei ein Uringeruch wahrnehmbar gewesen, der von den Toiletten eines Restaurants im Erdgeschoss ausgehe. Die Haustür sei nicht verschließbar gewesen, wodurch Dritte Zugang zum Gebäude erhielten und im Innenhof urinierten oder nächtigten. Die Mülltonnen seien regelmäßig überfüllt gewesen, was zu Würmerbefall und starkem Gestank geführt habe, der bis in seine Wohnung vorgedrungen sei. Die Vermieterin bestritt diese Darstellung: Sie habe nach Kenntnis der Probleme Abhilfe geschaffen. Die vom Mieter vorgelegten Fotos würden keinen dauerhaften Mangel beweisen. Andere Mieter hätten sich nie über die genannten Probleme beschwert. Die Entscheidung des Gerichts Das Landgericht Wiesbaden bestätigte das Urteil des Amtsgerichts und wies die Berufung des Mieters zurück. Dabei kam es zu folgenden Feststellungen: Zur Beweislast: Der Mieter trägt grundsätzlich die Beweislast für die von ihm behaupteten Mängel. Bestehen Zweifel – insbesondere bei widersprüchlichen Zeugenaussagen – gehen diese zu seinen Lasten. Zu den einzelnen Mängeln: Uringeruch: Das Gericht konnte keinen dauerhaften Uringeruch im Treppenhaus oder in der Wohnung feststellen. Die Zeugenaussagen waren widersprüchlich. Defekte Haustür: Hier erkannte das Gericht einen Mangel an, jedoch nur für einen begrenzten Zeitraum (19.10.2022 bis 30.10.2022). Nach einer Reparatur hätte der Mieter erneut auftretende Probleme melden müssen. Überfüllte Mülltonnen: Das Gericht bestätigte Probleme mit überfüllten Mülltonnen und damit verbundene Geruchsbelästigungen im Außenbereich, konnte aber keine dauerhafte Beeinträchtigung im Treppenhaus oder in der Wohnung feststellen. Zur Höhe der Mietminderung: Das Gericht setzte folgende Minderungsquoten fest: 5% für die defekte Haustür (nur für den begrenzten Zeitraum) 5-7% für die überfüllten Mülltonnen Zur Verwirkung: Der Mieter argumentierte vergeblich, dass die Vermieterin ihre Ansprüche auf die rückständigen Mieten verwirkt habe. Das Gericht stellte fest, dass es am sogenannten "Umstandsmoment" fehle – der Mieter konnte nicht darauf vertrauen, dass die Vermieterin die Mieten nicht mehr einfordern würde, da sie seinen Mietminderungen stets widersprochen hatte. Was bedeutet das Urteil für Sie? Dieses Urteil enthält wichtige Lehren für Mieter, die eine Mietminderung in Erwägung ziehen: Dokumentation ist entscheidend: Mängel sollten detailliert und nachweisbar dokumentiert werden (z.B. durch datierte Fotos, Zeugenaussagen, Protokolle). Mängel unverzüglich melden: Treten Mängel auf oder kehren sie nach einer Reparatur zurück, müssen sie dem Vermieter umgehend gemeldet werden, damit dieser die Möglichkeit hat, Abhilfe zu schaffen. Angemessene Minderungshöhe wählen: Die Gerichte legen bei der Bewertung von Mängeln oft strengere Maßstäbe an, als Mieter vermuten. Im vorliegenden Fall hielt das Gericht maximal 7% für angemessen, während der Mieter von mindestens 28% ausging. Vorsicht bei dauerhafter Mietminderung: Wenn der Vermieter der Mietminderung widerspricht, riskieren Mieter bei einer unberechtigt hohen Minderung einen Zahlungsrückstand, der zur Kündigung führen kann. Der Zeitfaktor: Beachten Sie, dass das Gericht bei der defekten Haustür nur einen kurzen Minderungszeitraum akzeptierte. Nach einer Reparatur darf nicht ohne erneute Mängelanzeige weiter gemindert werden. Besonders wichtig: Das Gericht betonte den Grundsatz, dass an einem Vertrauenstatbestand für die Verwirkung stets dann fehlt, wenn ein Mieter die Miete mindert und der Vermieter dieser Minderung widerspricht. Mit anderen Worten: Wenn Ihr Vermieter Ihre Mietminderung nicht akzeptiert und dies deutlich kommuniziert, können Sie sich später nicht darauf berufen, er habe auf die Mietzahlung verzichtet. Für Mieter bedeutet dies: Eine Mietminderung sollte wohlüberlegt sein und auf einer soliden Dokumentation der Mängel beruhen. Im Zweifel ist es ratsam, juristischen Rat einzuholen, bevor man sich für eine dauerhafte Mietminderung entscheidet. Quelle Landgericht Wiesbaden, Urteil vom 04.09.2024, Az. 3 S 13/24

Rechtsanwalt Alexander Liese

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter in Wiesbaden hatte über einen längeren Zeitraum seine Miete gemindert. Als Begründung führte er verschiedene Mängel an:

Uringeruch im Treppenhaus und angeblich auch in seiner Wohnung
Eine defekte Haustür, die nicht verschließbar war
Regelmäßig überfüllte Mülltonnen mit Geruchsbelästigung

Der Vermieter akzeptierte diese Mietminderung nicht, mahnte den Mieter wiederholt und kündigte schließlich das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Daraufhin kam es zum Rechtsstreit, der zunächst vor dem Amtsgericht Wiesbaden und nach Berufung des Mieters vor dem Landgericht Wiesbaden verhandelt wurde.

Die strittigen Punkte

Der zentrale Streitpunkt war, ob die vom Mieter angeführten Mängel tatsächlich vorlagen und ob sie eine Mietminderung in der vorgenommenen Höhe rechtfertigten.

Der Mieter behauptete:

Im Treppenhaus und in seiner Wohnung sei ein Uringeruch wahrnehmbar gewesen, der von den Toiletten eines Restaurants im Erdgeschoss ausgehe.
Die Haustür sei nicht verschließbar gewesen, wodurch Dritte Zugang zum Gebäude erhielten und im Innenhof urinierten oder nächtigten.
Die Mülltonnen seien regelmäßig überfüllt gewesen, was zu Würmerbefall und starkem Gestank geführt habe, der bis in seine Wohnung vorgedrungen sei.

Die Vermieterin bestritt diese Darstellung:

Sie habe nach Kenntnis der Probleme Abhilfe geschaffen.
Die vom Mieter vorgelegten Fotos würden keinen dauerhaften Mangel beweisen.
Andere Mieter hätten sich nie über die genannten Probleme beschwert.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Wiesbaden bestätigte das Urteil des Amtsgerichts und wies die Berufung des Mieters zurück. Dabei kam es zu folgenden Feststellungen:

Zur Beweislast: Der Mieter trägt grundsätzlich die Beweislast für die von ihm behaupteten Mängel. Bestehen Zweifel – insbesondere bei widersprüchlichen Zeugenaussagen – gehen diese zu seinen Lasten.
Zu den einzelnen Mängeln:
- Uringeruch: Das Gericht konnte keinen dauerhaften Uringeruch im Treppenhaus oder in der Wohnung feststellen. Die Zeugenaussagen waren widersprüchlich.
- Defekte Haustür: Hier erkannte das Gericht einen Mangel an, jedoch nur für einen begrenzten Zeitraum (19.10.2022 bis 30.10.2022). Nach einer Reparatur hätte der Mieter erneut auftretende Probleme melden müssen.
- Überfüllte Mülltonnen: Das Gericht bestätigte Probleme mit überfüllten Mülltonnen und damit verbundene Geruchsbelästigungen im Außenbereich, konnte aber keine dauerhafte Beeinträchtigung im Treppenhaus oder in der Wohnung feststellen.
Zur Höhe der Mietminderung: Das Gericht setzte folgende Minderungsquoten fest:
- 5% für die defekte Haustür (nur für den begrenzten Zeitraum)
- 5-7% für die überfüllten Mülltonnen
Zur Verwirkung: Der Mieter argumentierte vergeblich, dass die Vermieterin ihre Ansprüche auf die rückständigen Mieten verwirkt habe. Das Gericht stellte fest, dass es am sogenannten "Umstandsmoment" fehle – der Mieter konnte nicht darauf vertrauen, dass die Vermieterin die Mieten nicht mehr einfordern würde, da sie seinen Mietminderungen stets widersprochen hatte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil enthält wichtige Lehren für Mieter, die eine Mietminderung in Erwägung ziehen:

Dokumentation ist entscheidend: Mängel sollten detailliert und nachweisbar dokumentiert werden (z.B. durch datierte Fotos, Zeugenaussagen, Protokolle).
Mängel unverzüglich melden: Treten Mängel auf oder kehren sie nach einer Reparatur zurück, müssen sie dem Vermieter umgehend gemeldet werden, damit dieser die Möglichkeit hat, Abhilfe zu schaffen.
Angemessene Minderungshöhe wählen: Die Gerichte legen bei der Bewertung von Mängeln oft strengere Maßstäbe an, als Mieter vermuten. Im vorliegenden Fall hielt das Gericht maximal 7% für angemessen, während der Mieter von mindestens 28% ausging.
Vorsicht bei dauerhafter Mietminderung: Wenn der Vermieter der Mietminderung widerspricht, riskieren Mieter bei einer unberechtigt hohen Minderung einen Zahlungsrückstand, der zur Kündigung führen kann.
Der Zeitfaktor: Beachten Sie, dass das Gericht bei der defekten Haustür nur einen kurzen Minderungszeitraum akzeptierte. Nach einer Reparatur darf nicht ohne erneute Mängelanzeige weiter gemindert werden.

Besonders wichtig: Das Gericht betonte den Grundsatz, dass an einem Vertrauenstatbestand für die Verwirkung stets dann fehlt, wenn ein Mieter die Miete mindert und der Vermieter dieser Minderung widerspricht. Mit anderen Worten: Wenn Ihr Vermieter Ihre Mietminderung nicht akzeptiert und dies deutlich kommuniziert, können Sie sich später nicht darauf berufen, er habe auf die Mietzahlung verzichtet.

Für Mieter bedeutet dies: Eine Mietminderung sollte wohlüberlegt sein und auf einer soliden Dokumentation der Mängel beruhen. Im Zweifel ist es ratsam, juristischen Rat einzuholen, bevor man sich für eine dauerhafte Mietminderung entscheidet.

Quelle

Landgericht Wiesbaden, Urteil vom 04.09.2024, Az. 3 S 13/24

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WEG-Recht: Grenzen der Beschlussrechte der Eigentümermehrheit

Teaser: Die Frage, ob Blumenkästen an der Außen- oder Innenseite eines Balkons angebracht werden dürfen, sorgt in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) immer wieder für Diskussionen. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts München bringt nun Klarheit und zeigt, welche Rechte und Pflichten Eigentümer haben.
Bildquelle: Bild von <a href="https://pixabay.com/de/users/fill-8988/?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=704255">Florian Pircher</a> auf <a href="https://pixabay.com/de//?utm_source=link-attribution&utm_medium=referral&utm_campaign=image&utm_content=704255">Pixabay</a>
Beitragstext: Der Sachverhalt: Streit um Blumenkästen an der Balkonfassade In einem Wohngebäude aus den 1970er Jahren hatten die Eigentümer seit Jahrzehnten ihre Blumenkästen an der Außenseite der Balkone angebracht. Das Gebäude verfügte von Anfang an über entsprechende Halterungen für diese Zwecke. Die Situation änderte sich, als eine Eigentümerin im Erdgeschoss ohne Genehmigung bauliche Veränderungen an ihrem Balkon vornahm. Sie ließ den Balkon verglasen und die Außenfassade mit einer etwa 30 cm dicken Wärmedämmung verstärken. Diese Maßnahmen führten dazu, dass bei Regenfällen Wasser von den Blumenkästen der darüberliegenden Wohnung auf den neu geschaffenen Sims tropfte und nicht mehr wie zuvor ins Erdreich abfließen konnte. In einer Eigentümerversammlung wurde daraufhin mehrheitlich beschlossen, dass sämtliche Blumenkästen künftig nur noch an der Innenseite der Balkone angebracht werden dürfen. Außerdem wurde festgelegt, dass Eigentümer, die gegen diese Regelung verstoßen, für etwaige Schäden oder Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum aufkommen müssen. Eine Eigentümerin klagte gegen diesen Beschluss. Sie argumentierte, dass die jahrzehntelange Praxis der außen angebrachten Blumenkästen einer Vereinbarung gleichkomme, die nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden könne. Zudem würde eine Anbringung auf der Innenseite die nutzbare Balkonfläche erheblich einschränken. Die Entscheidung des Gerichts Das Amtsgericht München (Urteil vom 12.11.2024, Az: 1293 C 12154/24 WEG) entschied in seinem Urteil differenziert: Teilweise Nichtigkeit des Beschlusses: Der Teil des Beschlusses, der eine verschuldensunabhängige Haftung für den "verursachenden Eigentümer" vorsah, wurde für nichtig erklärt. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung kann keine Haftung ohne Verschulden vorsehen. Gültigkeit der Anbringungsregelung: Der Teil des Beschlusses, der die Anbringung von Blumenkästen nur noch an der Innenseite erlaubt, wurde hingegen als rechtmäßig angesehen. Das Gericht stellte klar, dass die bloße Tatsache, dass das Haus ursprünglich mit Halterungen für außen hängende Blumenkästen ausgestattet war und diese Praxis 40 Jahre lang bestand, keinen dauerhaften Anspruch begründet. Es ist keine Vereinbarung zwischen den Eigentümern zustande gekommen, die nur mit Zustimmung aller geändert werden könnte. Rechtliche Grundlagen der Entscheidung Das Gericht stützte seine Entscheidung auf mehrere wichtige rechtliche Grundsätze: Gemeinschaftliches Eigentum: Balkonaußenwände und -brüstungen sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG). Mehrheitsentscheidungen bei Hausordnungen: Die Bestimmungen einer Hausordnung können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Ordnungsmäßige Verwaltung: Ein Beschluss, der dazu dient, Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern, hält sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das Gericht betonte, dass die Eigentümergemeinschaft bei der Regelung des gemeinschaftlichen Eigentums weitergehende Befugnisse hat als bei der Nutzung des Sondereigentums. Wichtig: Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher ohne Verschulden vorsieht. Was bedeutet das Urteil für Sie? Wenn Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft leben, sollten Sie folgende Punkte beachten: Keine automatischen Rechte durch langjährige Praxis: Auch wenn eine bestimmte Nutzung (wie das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite) seit Jahren praktiziert wird, begründet dies allein noch kein dauerhaftes Recht. Mehrheitsbeschlüsse zu Hausordnungen sind bindend: Die Gemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss Regelungen zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums festlegen oder ändern. Grenzen der Haftungsregelungen: Eine verschuldensunabhängige Haftung kann nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss eingeführt werden. Schutz des Gemeinschaftseigentums: Beschlüsse, die dem Schutz des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, werden von Gerichten in der Regel als ordnungsmäßige Verwaltung angesehen. Die Entscheidung zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft einen erheblichen Gestaltungsspielraum bei der Regelung des gemeinschaftlichen Eigentums hat. Gleichzeitig stellt das Gericht klar, dass es Grenzen gibt, insbesondere wenn es um die Haftung für Schäden geht. Für Wohnungseigentümer ist es daher ratsam, Beschlüsse der Eigentümerversammlung genau zu prüfen und gegebenenfalls rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen, wenn sie mit bestimmten Regelungen nicht einverstanden sind. Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 12.11.2024, Az. 1293 C 12154/24 WEG (ZMR 2025, 173)

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Sachverhalt: Streit um Blumenkästen an der Balkonfassade

In einem Wohngebäude aus den 1970er Jahren hatten die Eigentümer seit Jahrzehnten ihre Blumenkästen an der Außenseite der Balkone angebracht. Das Gebäude verfügte von Anfang an über entsprechende Halterungen für diese Zwecke.

Die Situation änderte sich, als eine Eigentümerin im Erdgeschoss ohne Genehmigung bauliche Veränderungen an ihrem Balkon vornahm. Sie ließ den Balkon verglasen und die Außenfassade mit einer etwa 30 cm dicken Wärmedämmung verstärken. Diese Maßnahmen führten dazu, dass bei Regenfällen Wasser von den Blumenkästen der darüberliegenden Wohnung auf den neu geschaffenen Sims tropfte und nicht mehr wie zuvor ins Erdreich abfließen konnte.

In einer Eigentümerversammlung wurde daraufhin mehrheitlich beschlossen, dass sämtliche Blumenkästen künftig nur noch an der Innenseite der Balkone angebracht werden dürfen. Außerdem wurde festgelegt, dass Eigentümer, die gegen diese Regelung verstoßen, für etwaige Schäden oder Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum aufkommen müssen.

Eine Eigentümerin klagte gegen diesen Beschluss. Sie argumentierte, dass die jahrzehntelange Praxis der außen angebrachten Blumenkästen einer Vereinbarung gleichkomme, die nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden könne. Zudem würde eine Anbringung auf der Innenseite die nutzbare Balkonfläche erheblich einschränken.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht München (Urteil vom 12.11.2024, Az: 1293 C 12154/24 WEG) entschied in seinem Urteil differenziert:

Teilweise Nichtigkeit des Beschlusses: Der Teil des Beschlusses, der eine verschuldensunabhängige Haftung für den "verursachenden Eigentümer" vorsah, wurde für nichtig erklärt. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung kann keine Haftung ohne Verschulden vorsehen.
Gültigkeit der Anbringungsregelung: Der Teil des Beschlusses, der die Anbringung von Blumenkästen nur noch an der Innenseite erlaubt, wurde hingegen als rechtmäßig angesehen.

Das Gericht stellte klar, dass die bloße Tatsache, dass das Haus ursprünglich mit Halterungen für außen hängende Blumenkästen ausgestattet war und diese Praxis 40 Jahre lang bestand, keinen dauerhaften Anspruch begründet. Es ist keine Vereinbarung zwischen den Eigentümern zustande gekommen, die nur mit Zustimmung aller geändert werden könnte.

Rechtliche Grundlagen der Entscheidung

Das Gericht stützte seine Entscheidung auf mehrere wichtige rechtliche Grundsätze:

Gemeinschaftliches Eigentum: Balkonaußenwände und -brüstungen sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG).
Mehrheitsentscheidungen bei Hausordnungen: Die Bestimmungen einer Hausordnung können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
Ordnungsmäßige Verwaltung: Ein Beschluss, der dazu dient, Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern, hält sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Das Gericht betonte, dass die Eigentümergemeinschaft bei der Regelung des gemeinschaftlichen Eigentums weitergehende Befugnisse hat als bei der Nutzung des Sondereigentums.

Wichtig: Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher ohne Verschulden vorsieht.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft leben, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Keine automatischen Rechte durch langjährige Praxis: Auch wenn eine bestimmte Nutzung (wie das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite) seit Jahren praktiziert wird, begründet dies allein noch kein dauerhaftes Recht.
Mehrheitsbeschlüsse zu Hausordnungen sind bindend: Die Gemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss Regelungen zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums festlegen oder ändern.
Grenzen der Haftungsregelungen: Eine verschuldensunabhängige Haftung kann nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss eingeführt werden.
Schutz des Gemeinschaftseigentums: Beschlüsse, die dem Schutz des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, werden von Gerichten in der Regel als ordnungsmäßige Verwaltung angesehen.

Die Entscheidung zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft einen erheblichen Gestaltungsspielraum bei der Regelung des gemeinschaftlichen Eigentums hat. Gleichzeitig stellt das Gericht klar, dass es Grenzen gibt, insbesondere wenn es um die Haftung für Schäden geht.

Für Wohnungseigentümer ist es daher ratsam, Beschlüsse der Eigentümerversammlung genau zu prüfen und gegebenenfalls rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen, wenn sie mit bestimmten Regelungen nicht einverstanden sind.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 12.11.2024, Az. 1293 C 12154/24 WEG (ZMR 2025, 173)