Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 05. Mai 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

Mietvertrag nach Trennung - Wann eine Kündigung trotz fehlender Zustimmung wirksam sein kann

Teaser: Nach einer Trennung stellt sich für viele Paare die Frage, wie mit dem gemeinsamen Mietvertrag umzugehen ist. Besonders kompliziert wird es, wenn ein Partner ausziehen möchte, der andere jedoch in der Wohnung verbleiben will. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Bad Segeberg zeigt, dass unter bestimmten Umständen auch eine einseitige Kündigung wirksam sein kann - selbst wenn die grundsätzlichen Voraussetzungen dafür nicht erfüllt sind.
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Beitragstext: Der Fall: Auszug nach Trennung und verweigerte Zustimmung Ein Paar hatte gemeinsam eine Dreizimmerwohnung angemietet. Nach der Trennung zog die Frau im September 2020 aus der Wohnung aus und nahm mehrfach Kontakt mit der Vermieterin auf, um die vertragliche Situation zu klären. Im November 2020 teilte sie der Vermieterin schriftlich mit, dass sie nicht mehr in der Wohnung wohne, keinen Schlüssel mehr habe und kündigte das Mietverhältnis zum 28. Februar 2021. Die Vermieterin antwortete prompt und wies darauf hin, dass die Kündigung nicht rechtswirksam sei, da die Zustimmung des Ex-Partners fehle. Dieser stimmte der Kündigung tatsächlich nicht zu und tauschte sogar die Türschlösser aus, sodass die Frau keinen Zugang mehr zur Wohnung hatte. Zwei Jahre später forderte die Vermieterin von der ausgezogenen Mieterin rückständige Mietzahlungen für die Jahre 2022 und 2023 - mit der Begründung, dass das Mietverhältnis nie wirksam beendet worden sei. Die rechtliche Grundregel: Gemeinsame Kündigung erforderlich Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur von allen Mietparteien gemeinsam gekündigt werden. Dies bekräftigte das Gericht auch in seinem Urteil: "Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden. Demnach kann eine Kündigung des Mietverhältnisses nur durch sämtliche Partner, die Mietvertragspartei sind, gemeinschaftlich erfolgen." Die von der Frau ausgesprochene Kündigung war deshalb zunächst formal unwirksam, da ihr Ex-Partner nicht zugestimmt hatte. Die Ausnahme: Grundsatz von Treu und Glauben Trotz der formal unwirksamen Kündigung entschied das Gericht überraschend zugunsten der ausgezogenen Mieterin. Es berief sich dabei auf den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Das Gericht stellte fest, dass sich der in der Wohnung verbliebene Ex-Partner treuwidrig verhalten hatte: Er verweigerte die Zustimmung zur Kündigung Gleichzeitig verblieb er allein in der Wohnung Er tauschte die Schlösser aus und verwehrte seiner Ex-Partnerin jeglichen Zugang Unter diesen Umständen muss sich der Ex-Partner nach Ansicht des Gerichts so behandeln lassen, "als habe er seine Zustimmung erklärt". Das Gericht bezog sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.03.2005. Die Begründung des Gerichts Das Amtsgericht Bad Segeberg stellte fest, dass die ausgezogene Mieterin "keinerlei Möglichkeiten" hatte, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen. Ihr Ex-Partner hatte ihr durch sein Verhalten jede Chance genommen, ihre mietvertraglichen Pflichten zu erfüllen oder das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu beenden. In einer solchen Situation wäre es unbillig, wenn die ausgezogene Mieterin weiterhin an den Mietvertrag gebunden bliebe und für Mietzahlungen haften müsste - obwohl sie weder in der Wohnung leben noch auf diese zugreifen konnte. Was bedeutet das Urteil für Sie? Dieses Urteil ist für alle getrennte Paare mit gemeinsamem Mietvertrag von großer Bedeutung: Grundsätzlich gilt: Ein gemeinsamer Mietvertrag kann nur von allen Mietparteien gemeinsam gekündigt werden. Die Ausnahme: Wenn ein Partner nach dem Auszug keine Möglichkeit hat, das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu beenden, weil der andere Partner die Zustimmung verweigert und gleichzeitig den Zugang zur Wohnung verhindert, kann die Kündigung dennoch wirksam sein. Wichtig für Vermieter: Besteht ein ernsthafter Konflikt zwischen getrennten Paaren, sollten Vermieter nicht automatisch davon ausgehen, dass beide Mieter weiterhin für Mietzahlungen haften. Eine genaue Prüfung der Umstände ist erforderlich. Dokumentation ist entscheidend: Wer nach einer Trennung aus der gemeinsam angemieteten Wohnung auszieht, sollte alle Kommunikationsversuche mit dem Vermieter und dem Ex-Partner gut dokumentieren. Im vorgestellten Fall hatte die Mieterin mehrfach telefonisch und schriftlich versucht, die Situation zu klären. Rechtlicher Rat empfehlenswert: In solchen komplexen Situationen ist es ratsam, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um die eigenen Rechte zu wahren. Dieses Urteil zeigt, dass das Mietrecht nicht nur nach starren Regeln funktioniert, sondern auch Raum für Einzelfallbetrachtungen und Billigkeitserwägungen lässt. Ein Grundsatz lässt sich aber aus diesem Urteil nicht herleiten. Quelle: AG Bad Segeberg, Schlussurteil vom 23.05.2024 - 17b 66/23, openJur 2024, 7297

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Fall: Auszug nach Trennung und verweigerte Zustimmung

Ein Paar hatte gemeinsam eine Dreizimmerwohnung angemietet. Nach der Trennung zog die Frau im September 2020 aus der Wohnung aus und nahm mehrfach Kontakt mit der Vermieterin auf, um die vertragliche Situation zu klären. Im November 2020 teilte sie der Vermieterin schriftlich mit, dass sie nicht mehr in der Wohnung wohne, keinen Schlüssel mehr habe und kündigte das Mietverhältnis zum 28. Februar 2021.

Die Vermieterin antwortete prompt und wies darauf hin, dass die Kündigung nicht rechtswirksam sei, da die Zustimmung des Ex-Partners fehle. Dieser stimmte der Kündigung tatsächlich nicht zu und tauschte sogar die Türschlösser aus, sodass die Frau keinen Zugang mehr zur Wohnung hatte.

Zwei Jahre später forderte die Vermieterin von der ausgezogenen Mieterin rückständige Mietzahlungen für die Jahre 2022 und 2023 - mit der Begründung, dass das Mietverhältnis nie wirksam beendet worden sei.

Die rechtliche Grundregel: Gemeinsame Kündigung erforderlich

Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur von allen Mietparteien gemeinsam gekündigt werden. Dies bekräftigte das Gericht auch in seinem Urteil:

"Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden. Demnach kann eine Kündigung des Mietverhältnisses nur durch sämtliche Partner, die Mietvertragspartei sind, gemeinschaftlich erfolgen."

Die von der Frau ausgesprochene Kündigung war deshalb zunächst formal unwirksam, da ihr Ex-Partner nicht zugestimmt hatte.

Die Ausnahme: Grundsatz von Treu und Glauben

Trotz der formal unwirksamen Kündigung entschied das Gericht überraschend zugunsten der ausgezogenen Mieterin. Es berief sich dabei auf den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.

Das Gericht stellte fest, dass sich der in der Wohnung verbliebene Ex-Partner treuwidrig verhalten hatte:

Er verweigerte die Zustimmung zur Kündigung
Gleichzeitig verblieb er allein in der Wohnung
Er tauschte die Schlösser aus und verwehrte seiner Ex-Partnerin jeglichen Zugang

Unter diesen Umständen muss sich der Ex-Partner nach Ansicht des Gerichts so behandeln lassen, "als habe er seine Zustimmung erklärt". Das Gericht bezog sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.03.2005.

Die Begründung des Gerichts

Das Amtsgericht Bad Segeberg stellte fest, dass die ausgezogene Mieterin "keinerlei Möglichkeiten" hatte, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen. Ihr Ex-Partner hatte ihr durch sein Verhalten jede Chance genommen, ihre mietvertraglichen Pflichten zu erfüllen oder das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu beenden.

In einer solchen Situation wäre es unbillig, wenn die ausgezogene Mieterin weiterhin an den Mietvertrag gebunden bliebe und für Mietzahlungen haften müsste - obwohl sie weder in der Wohnung leben noch auf diese zugreifen konnte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil ist für alle getrennte Paare mit gemeinsamem Mietvertrag von großer Bedeutung:

Grundsätzlich gilt: Ein gemeinsamer Mietvertrag kann nur von allen Mietparteien gemeinsam gekündigt werden.
Die Ausnahme: Wenn ein Partner nach dem Auszug keine Möglichkeit hat, das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu beenden, weil der andere Partner die Zustimmung verweigert und gleichzeitig den Zugang zur Wohnung verhindert, kann die Kündigung dennoch wirksam sein.
Wichtig für Vermieter: Besteht ein ernsthafter Konflikt zwischen getrennten Paaren, sollten Vermieter nicht automatisch davon ausgehen, dass beide Mieter weiterhin für Mietzahlungen haften. Eine genaue Prüfung der Umstände ist erforderlich.
Dokumentation ist entscheidend: Wer nach einer Trennung aus der gemeinsam angemieteten Wohnung auszieht, sollte alle Kommunikationsversuche mit dem Vermieter und dem Ex-Partner gut dokumentieren. Im vorgestellten Fall hatte die Mieterin mehrfach telefonisch und schriftlich versucht, die Situation zu klären.
Rechtlicher Rat empfehlenswert: In solchen komplexen Situationen ist es ratsam, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um die eigenen Rechte zu wahren.

Dieses Urteil zeigt, dass das Mietrecht nicht nur nach starren Regeln funktioniert, sondern auch Raum für Einzelfallbetrachtungen und Billigkeitserwägungen lässt. Ein Grundsatz lässt sich aber aus diesem Urteil nicht herleiten.

Quelle: AG Bad Segeberg, Schlussurteil vom 23.05.2024 - 17b 66/23, openJur 2024, 7297

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Darf ein Vermieter wegen Beleidigungen kündigen?

Teaser: Beleidigungen im Mietverhältnis können schwerwiegende Folgen haben - doch nicht jede unfreundliche Äußerung rechtfertigt direkt eine Kündigung. Wann Mieter tatsächlich um ihre Wohnung fürchten müssen und welche Rolle die Schwere der Beleidigung sowie eine vorherige Abmahnung spielen, zeigt ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg.
Bildquelle: Symbolbild: KI-generiertes Bild
Beitragstext: Der Sachverhalt: Zwei unschöne Äußerungen nach Lärmbelästigung Ein Berliner Vermieter kündigte seinen Mietern, nachdem diese zwei Mitarbeiter des Vermieters in unschöner Weise bezeichnet hatten. Konkret ging es um folgende Vorfälle: Die Mieter bezeichneten in einem Faxschreiben an die Vermieterin den zuständigen Objektbetreuer als "faul". Nach einem als emotional erlebten Telefonat bezeichneten die Mieter eine Mitarbeiterin der Vermieterin auf deren Facebook-Seite als "talentfreie Abrissbirne". Hintergrund der Auseinandersetzung waren anhaltende Beschwerden der Mieter über Lärmbelästigungen, die von einer Gartenanlage ausgingen. Die Mieter fühlten sich mit ihren Beschwerden nicht ernst genommen und konnten keine Aktivitäten des Objektbetreuers vor Ort feststellen. Die Vermieterin kündigte daraufhin das seit 1998 bestehende Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Als die Mieter nicht auszogen, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Die rechtliche Auseinandersetzung: Wann ist eine Beleidigung kündigungsrelevant? Vor Gericht ging es um zwei zentrale Fragen: Rechtfertigen die Äußerungen eine fristlose Kündigung? Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Ist zumindest eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt? Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ordentlich gekündigt werden, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Vermieterin argumentierte, dass die Beleidigungen ihrer Mitarbeiter einen ausreichenden Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses darstellten. Die Mieter hingegen führten an, dass ihre Äußerungen im Kontext anhaltender Probleme und mangelnder Reaktion auf ihre Beschwerden zu sehen seien. Die Entscheidung: Nicht jede Beleidigung rechtfertigt eine Kündigung Das Amtsgericht Charlottenburg (Az.: 216 C 461/14) wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. In seiner Begründung stellte das Gericht wichtige Grundsätze auf, die für alle Mietverhältnisse relevant sind: Zur fristlosen Kündigung: Eine Beleidigung kann grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Bei weniger schwerwiegenden Beleidigungen ist jedoch eine vorherige Abmahnung erforderlich. Die beiden Bezeichnungen "faul" und "talentfreie Abrissbirne" wurden als "eher weniger schwerwiegend" im Spektrum möglicher Beleidigungen eingestuft. Beide Äußerungen enthielten einen - aus Sicht der Mieter - wahren Tatsachenkern und zielten nicht hauptsächlich auf eine Herabwürdigung ab. Zur ordentlichen Kündigung: Für eine ordentliche Kündigung muss eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung vorliegen. Die Äußerungen der Mieter erreichten diesen Schweregrad nicht. Zu berücksichtigen war auch, dass auf der Facebook-Seite der Vermieterin bereits zahlreiche, zum Teil heftige Beschwerden anderer Mieter standen, was den Eindruck erwecken konnte, dass die Vermieterin solche Äußerungen nicht als kündigungsrelevant betrachten würde. Was bedeutet das Urteil für Sie? Dieses Urteil enthält wichtige Hinweise für Mieter und Vermieter: Für Mieter: Vorsicht bei emotionalen Äußerungen: Auch wenn Sie sich über Ihren Vermieter oder dessen Mitarbeiter ärgern, sollten Sie auf beleidigende Äußerungen verzichten. In schwereren Fällen als dem vorliegenden könnten solche Äußerungen durchaus eine Kündigung rechtfertigen. Sachlichkeit wahren: Formulieren Sie Ihre Beschwerden stets sachlich und dokumentieren Sie den Anlass Ihrer Beschwerde. Im vorliegenden Fall half den Mietern, dass ihre Äußerungen einen - aus ihrer Sicht - wahren Tatsachenkern hatten. Kommunikationskanäle bedenken: Bedenken Sie, dass Äußerungen in sozialen Medien oder schriftlichen Mitteilungen dokumentiert sind und gegen Sie verwendet werden können. Für Vermieter: Abmahnpflicht beachten: Bei weniger schwerwiegenden Beleidigungen ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden kann. Gesamtkontext berücksichtigen: Gerichte prüfen auch, ob den Äußerungen ein berechtigtes Anliegen des Mieters zugrunde liegt, das möglicherweise nicht angemessen bearbeitet wurde. Auf eigene Außendarstellung achten: Wenn Sie als Vermieter in sozialen Medien kritische Kommentare stehen lassen, kann dies den Eindruck erwecken, dass Sie bestimmte Äußerungen tolerieren. Dieses Urteil zeigt: Im Spannungsfeld zwischen Meinungsfreiheit und dem Schutz der persönlichen Ehre kommt es stets auf den Einzelfall und eine sorgfältige Abwägung aller Umstände an. Nicht jede unschöne Äußerung rechtfertigt den Verlust der Wohnung - besonders dann nicht, wenn ihr ein konkreter Missstand zugrunde liegt. Quelle: Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2015, Az.: 216 C 461/14

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Sachverhalt: Zwei unschöne Äußerungen nach Lärmbelästigung

Ein Berliner Vermieter kündigte seinen Mietern, nachdem diese zwei Mitarbeiter des Vermieters in unschöner Weise bezeichnet hatten. Konkret ging es um folgende Vorfälle:

Die Mieter bezeichneten in einem Faxschreiben an die Vermieterin den zuständigen Objektbetreuer als "faul".
Nach einem als emotional erlebten Telefonat bezeichneten die Mieter eine Mitarbeiterin der Vermieterin auf deren Facebook-Seite als "talentfreie Abrissbirne".

Hintergrund der Auseinandersetzung waren anhaltende Beschwerden der Mieter über Lärmbelästigungen, die von einer Gartenanlage ausgingen. Die Mieter fühlten sich mit ihren Beschwerden nicht ernst genommen und konnten keine Aktivitäten des Objektbetreuers vor Ort feststellen.

Die Vermieterin kündigte daraufhin das seit 1998 bestehende Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Als die Mieter nicht auszogen, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Die rechtliche Auseinandersetzung: Wann ist eine Beleidigung kündigungsrelevant?

Vor Gericht ging es um zwei zentrale Fragen:

Rechtfertigen die Äußerungen eine fristlose Kündigung? Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.
Ist zumindest eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt? Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ordentlich gekündigt werden, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Die Vermieterin argumentierte, dass die Beleidigungen ihrer Mitarbeiter einen ausreichenden Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses darstellten. Die Mieter hingegen führten an, dass ihre Äußerungen im Kontext anhaltender Probleme und mangelnder Reaktion auf ihre Beschwerden zu sehen seien.

Die Entscheidung: Nicht jede Beleidigung rechtfertigt eine Kündigung

Das Amtsgericht Charlottenburg (Az.: 216 C 461/14) wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. In seiner Begründung stellte das Gericht wichtige Grundsätze auf, die für alle Mietverhältnisse relevant sind:

Zur fristlosen Kündigung:

Eine Beleidigung kann grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen.
Bei weniger schwerwiegenden Beleidigungen ist jedoch eine vorherige Abmahnung erforderlich.
Die beiden Bezeichnungen "faul" und "talentfreie Abrissbirne" wurden als "eher weniger schwerwiegend" im Spektrum möglicher Beleidigungen eingestuft.
Beide Äußerungen enthielten einen - aus Sicht der Mieter - wahren Tatsachenkern und zielten nicht hauptsächlich auf eine Herabwürdigung ab.

Zur ordentlichen Kündigung:

Für eine ordentliche Kündigung muss eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung vorliegen.
Die Äußerungen der Mieter erreichten diesen Schweregrad nicht.
Zu berücksichtigen war auch, dass auf der Facebook-Seite der Vermieterin bereits zahlreiche, zum Teil heftige Beschwerden anderer Mieter standen, was den Eindruck erwecken konnte, dass die Vermieterin solche Äußerungen nicht als kündigungsrelevant betrachten würde.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil enthält wichtige Hinweise für Mieter und Vermieter:

Für Mieter:

Vorsicht bei emotionalen Äußerungen: Auch wenn Sie sich über Ihren Vermieter oder dessen Mitarbeiter ärgern, sollten Sie auf beleidigende Äußerungen verzichten. In schwereren Fällen als dem vorliegenden könnten solche Äußerungen durchaus eine Kündigung rechtfertigen.
Sachlichkeit wahren: Formulieren Sie Ihre Beschwerden stets sachlich und dokumentieren Sie den Anlass Ihrer Beschwerde. Im vorliegenden Fall half den Mietern, dass ihre Äußerungen einen - aus ihrer Sicht - wahren Tatsachenkern hatten.
Kommunikationskanäle bedenken: Bedenken Sie, dass Äußerungen in sozialen Medien oder schriftlichen Mitteilungen dokumentiert sind und gegen Sie verwendet werden können.

Für Vermieter:

Abmahnpflicht beachten: Bei weniger schwerwiegenden Beleidigungen ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden kann.
Gesamtkontext berücksichtigen: Gerichte prüfen auch, ob den Äußerungen ein berechtigtes Anliegen des Mieters zugrunde liegt, das möglicherweise nicht angemessen bearbeitet wurde.
Auf eigene Außendarstellung achten: Wenn Sie als Vermieter in sozialen Medien kritische Kommentare stehen lassen, kann dies den Eindruck erwecken, dass Sie bestimmte Äußerungen tolerieren.

Dieses Urteil zeigt: Im Spannungsfeld zwischen Meinungsfreiheit und dem Schutz der persönlichen Ehre kommt es stets auf den Einzelfall und eine sorgfältige Abwägung aller Umstände an. Nicht jede unschöne Äußerung rechtfertigt den Verlust der Wohnung - besonders dann nicht, wenn ihr ein konkreter Missstand zugrunde liegt.

Quelle: Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2015, Az.: 216 C 461/14