WEG-Beschlüsse über Baumaßnahmen: Wann sind Angebote bestimmt genug?

Renovierung der Treppenhäuser sorgt für Streit

In einer größeren Wohnanlage standen umfangreiche Arbeiten an. Die Treppenhäuser brauchten neue Teppichböden, dazu kamen Maler- und Lackierarbeiten. Die Eigentümerversammlung beschloss auf ihrer Sitzung im Juni 2022 mit deutlicher Mehrheit, zwei Firmen mit den Arbeiten zu beauftragen. Die Kosten für die Teppicharbeiten beliefen sich auf eine fünfstellige Summe, ebenso die Malerarbeiten. Zusätzlich wurde ein Budget für unvorhersehbare Arbeiten bereitgestellt und der Verwalterin eine Sondervergütung von 5 % der Bruttobausumme bewilligt.

Eine Eigentümerin war damit nicht einverstanden. Sie focht sämtliche Beschlüsse an – mit einer ganzen Reihe von Argumenten.

Die Vorwürfe: Unbestimmtheit, fehlende Vergleichbarkeit und mangelhafte Aufklärung

Die Klägerin bemängelte vor allem, dass die Beschlüsse nicht hinreichend bestimmt seien. Beim Teppichboden-Angebot fehle eine zweite Seite, das Angebot sei nicht unterschrieben und Kontaktdaten der Firma fehlten. Der Umfang der Arbeiten an den Treppenstufen sei unklar.

Außerdem seien die drei eingeholten Vergleichsangebote nicht miteinander vergleichbar gewesen, weil ein Angebot eine Verlegung ohne Trittstufenkantenprofile vorsah, die anderen aber nicht. Ein einheitliches Leistungsverzeichnis habe gefehlt. Die beauftragte Firma sei als haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft mit einem Stammkapital von nur 300 Euro ein unseriöser Vertragspartner.

Bei den Malerarbeiten rügte die Klägerin, dass die Formulierung „Farbton wie Bestand" zu unbestimmt sei und die beauftragten Farben nicht konkret genug benannt würden. Auch sei die beauftragte Firma ungeeignet, weil sie zuvor mangelhafte Arbeit in der Tiefgarage geleistet habe.

Das Amtsgericht weist die Klage ab – die Berufung folgt

Das Amtsgericht München gab der Klägerin in keinem Punkt recht. Die Beschlüsse seien ordnungsgemäß gefasst, die Angebote vergleichbar und die Entscheidungsgrundlage ausreichend. Die Klägerin legte daraufhin Berufung ein und wiederholte ihre Argumente vor dem Landgericht München I nahezu wortgleich.

So entschied das LG München I

Die Berufungskammer wies die Berufung als unbegründet zurück. Ihre Entscheidung enthält mehrere praxisrelevante Aussagen, die für jede Eigentümerversammlung bei Baumaßnahmen von Bedeutung sind.

Wann ist ein Beschluss über Baumaßnahmen bestimmt genug?

Ein Beschluss muss erkennen lassen, durch wen welche konkreten Arbeiten zu welchem Preis ausgeführt werden sollen. Mehr verlangt das Gericht nicht. Das beschlossene Angebot enthielt alle erforderlichen Angaben – Firma, Leistungsumfang, Preis. Dass eine Unterschrift fehlte, spielt keine Rolle. Angebote müssen nicht schriftlich abgegeben werden. Auch fehlende Kontaktdaten oder Bankverbindungen machen ein Angebot nicht unwirksam.

Die Formulierung „Farbton wie Bestand" ist nach Ansicht des Gerichts ebenfalls bestimmt genug. Jeder könne erkennen, dass der vorhandene Farbton beibehalten werden soll. Da keine optische Veränderung beschlossen wurde, sei auch für spätere Eigentümer erkennbar, was gilt.

Angaben zum technischen Ablauf sind nicht erforderlich. Sie würden die Bestimmtheitsanforderungen überspannen und können in das Ermessen des ausführenden Fachunternehmens gestellt werden.

Müssen Vergleichsangebote identisch aufgebaut sein?

Hier setzt das Gericht einen wichtigen Akzent: Bei größeren Maßnahmen sind zwar regelmäßig mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen. Diese müssen aber nicht in jeder Hinsicht anhand eines konkreten Leistungsverzeichnisses vergleichbar sein. Auch Angebote mit Pauschalvergütung oder unterschiedlicher Preisaufschlüsselung können miteinander verglichen werden.

Im konkreten Fall hatten die Angebote die gleichen Mengen, den gleichen Bodenbelag und nannten Einheitspreise. Dass eine Firma eine technisch andere Lösung anbot – nämlich ohne Trittstufenkantenprofile –, nahm den Angeboten nicht die Vergleichbarkeit. Gerade die unterschiedlichen technischen Lösungen zeigten den Eigentümern die Stärken und Schwächen der einzelnen Angebote auf.

Darf die Abstimmung nach dem ersten Angebot abgebrochen werden?

Ja, wenn das erste Angebot bereits die absolute Mehrheit erhält. Dann kann kein weiteres Angebot mehr Stimmen auf sich vereinigen. Die Reihenfolge der Abstimmungsfragen führt grundsätzlich nicht zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses. Der Versammlungsleiter darf nach pflichtgemäßem Ermessen den Abstimmungsmodus bestimmen.

Haftet die Firma trotz fehlendem Zusatz „haftungsbeschränkt"?

Die beauftragte Firma war eine Unternehmergesellschaft, die den gesetzlich vorgeschriebenen Zusatz „haftungsbeschränkt" nicht geführt hatte. Das Gericht stellte klar: In diesem Fall haftet der im Rechtsverkehr auftretende Vertreter – also der Geschäftsführer – persönlich für den erzeugten Rechtsschein. Die Eigentümer sind dadurch sogar besser geschützt, als wenn die Haftungsbeschränkung ordnungsgemäß ausgewiesen worden wäre.

Darf eine Firma beauftragt werden, die schon mangelhaft gearbeitet hat?

Auch hier entschied das Gericht zugunsten der Eigentümermehrheit: Es gibt keinen Erfahrungssatz, dass es stets ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, eine Firma zu beauftragen, die bereits einmal mangelhafte Leistungen erbracht hat. Den Eigentümern steht ein Ermessensspielraum zu.

Ist eine Sondervergütung von 5 % für die Verwalterin angemessen?

Die Vorbereitung, Durchführung und Überwachung größerer Baumaßnahmen gehört nicht zum „Alltagsgeschäft" der Verwaltung. Deshalb darf die Verwalterin eine Sondervergütung verlangen. Das gilt selbst dann, wenn die Gemeinschaft zusätzlich einen Sonderfachmann beauftragt hat – denn auch dann hat die Verwalterin einen Zusatzaufwand durch Zuarbeit und Überwachung.

Üblich ist eine Vergütung von 3 bis 6 % der Bruttobausumme. Die hier beschlossenen 5 % bewegen sich in diesem Rahmen und sind nicht zu beanstanden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer sollten Sie wissen, dass Beschlüsse über Baumaßnahmen nicht bis ins kleinste Detail durchgeplant sein müssen, um wirksam zu sein. Entscheidend ist, dass erkennbar wird, wer was zu welchem Preis erledigt. Technische Detailfragen dürfen Sie getrost dem Fachbetrieb überlassen.

Planen Sie als Verwalterin oder Verwalter eine größere Baumaßnahme, holen Sie mindestens drei Vergleichsangebote ein. Diese müssen nicht auf einem identischen Leistungsverzeichnis basieren – auch unterschiedlich aufgebaute Angebote genügen, solange die Eigentümer Stärken und Schwächen erkennen können.

Rechnen Sie damit, dass Sie als Verwaltung für die Betreuung größerer Baumaßnahmen eine Sondervergütung verlangen dürfen. Drei bis sechs Prozent der Bruttobausumme sind marktüblich und gerichtlich anerkannt.

Möchten Sie als Eigentümer einen Beschluss anfechten, prüfen Sie genau, ob Ihre Einwände tatsächlich die Bestimmtheit oder die Vergleichbarkeit betreffen – oder ob es sich um bloße Detailkritik handelt. Die Gerichte räumen der Eigentümermehrheit einen erheblichen Ermessensspielraum ein.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Beschluss über Baumaßnahmen ist bestimmt genug, wenn er erkennen lässt, durch wen welche Arbeiten zu welchem Preis ausgeführt werden sollen.
• Vergleichsangebote müssen nicht identisch aufgebaut sein – auch Angebote mit unterschiedlicher Preisstruktur oder technischer Lösung sind vergleichbar.
• Erhält das erste Angebot bereits die absolute Mehrheit, darf die Abstimmung abgebrochen werden.
• Die Sondervergütung der Verwaltung für größere Baumaßnahmen liegt üblicherweise bei 3 bis 6 % der Bruttobausumme und gehört nicht zum Alltagsgeschäft.
• Eine Firma, die früher mangelhaft gearbeitet hat, darf erneut beauftragt werden – die Eigentümer haben einen Ermessensspielraum.

Quelle: LG München I, Urteil vom 03.07.2025, Az. 36 S 1486/24 WEG