Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 13. Juni 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

Absenkungsbeschlüsse richtig fassen – Was Eigentümer wissen müssen

Teaser: Das Landgericht München I hat in einem wegweisenden Urteil vom 21. März 2024 wichtige Grundsätze für Wohnungseigentümergemeinschaften aufgestellt. Im Mittelpunkt stehen dabei die oft unterschätzten "Absenkungsbeschlüsse" und ihre rechtlichen Anforderungen.
Bildquelle: Symbolbild: KI-generiertes Bild
Beitragstext: Der Fall: Umfangreiche Sanierungsplanung führt zum Streit Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Gebäuden und Wohnungen beschloss in ihrer Versammlung vom Juli 2022 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen. Dabei ging es um die Erneuerung von Fassaden, Balkonen, Fenstern und Dächern – ein Millionenprojekt mit geschätzten Kosten von über 14 Millionen Euro. Besonders umstritten war ein sogenannter Absenkungsbeschluss: Die Eigentümer wollten sich die Möglichkeit schaffen, künftige Entscheidungen rund um die Sanierung per Umlaufverfahren – also ohne neue Versammlung – mit einfacher Mehrheit zu treffen. Zentrale Streitpunkte vor Gericht Mehrere Wohnungseigentümer klagten gegen die gefassten Beschlüsse. Ihre Hauptkritikpunkte: Unzureichende Beschlussgrundlagen: Es fehlte eine ordnungsgemäße Bestandsaufnahme der tatsächlich erforderlichen Sanierungsmaßnahmen Fehlende Vergleichsangebote: Für die Beauftragung des Planungsbüros wurden keine Konkurrenzangebote eingeholt Rechtlich problematischer Absenkungsbeschluss: Der Beschluss ermöglichte zu viele künftige Entscheidungen ohne Versammlung Das Urteil: Klare Grenzen für Wohnungseigentümer Das Landgericht München I gab den klagenden Eigentümern weitgehend recht und stellte wichtige Grundsätze auf: Absenkungsbeschlüsse sind echte Sachbeschlüsse "Absenkungsbeschlüsse sind anzukündigen und in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen" Das Gericht entschied eindeutig: Absenkungsbeschlüsse nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG sind keine bloßen Verfahrensbeschlüsse, sondern vollwertige Sachbeschlüsse. Das bedeutet: Sie müssen bei der Einladung zur Versammlung angekündigt werden Sie gehören in die Beschlusssammlung der Gemeinschaft Sie können eigenständig angefochten werden Nur "einzelne Gegenstände" zulässig Der im Streitfall gefasste Absenkungsbeschluss war nichtig, weil er zu weit gefasst war. Das Gericht stellte klar: "Der Beschluss erlaubt eine Vielzahl von Mehrheitsbeschlüssen im schriftlichen Umlaufverfahren zu einem bestimmten Thema, bezieht sich aber nicht mehr auf einen 'einzelnen Gegenstand'." Abstrakte Regelungen, die eine Vielzahl künftiger Entscheidungen ermöglichen, sind unzulässig. Der Gegenstand muss konkret bestimmbar sein. Vergleichsangebote sind Pflicht Bei größeren Aufträgen – hier Planungsleistungen im Wert von über 500.000 Euro – widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn keine Vergleichsangebote eingeholt werden. "Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten und Sanierungsmaßnahmen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat." Delegationsversuche sind unzulässig Formulierungen wie "in Abstimmung mit" oder "nach Rücksprache" bei Entscheidungen verstoßen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümer müssen selbst entscheiden und dürfen ihre Entscheidungsbefugnis nicht auf Dritte übertragen. Was bedeutet das Urteil für Sie? Für Wohnungseigentümergemeinschaften ergeben sich klare Handlungsempfehlungen: Bei Absenkungsbeschlüssen: Nur für konkrete, klar abgrenzbare Einzelfälle verwenden Vorab in der Tagesordnung ankündigen In die Beschlusssammlung aufnehmen Nicht für abstrakte oder viele künftige Entscheidungen nutzen Bei größeren Aufträgen: Grundsätzlich mehrere Vergleichsangebote einholen Ausnahmen nur bei besonderen Umständen (z.B. bereits bewährte Zusammenarbeit) Entscheidung der Eigentümerversammlung dokumentieren Bei Sanierungsbeschlüssen: Ordnungsgemäße Bestandsaufnahme vor Beschlussfassung Umfang und Notwendigkeit der Maßnahmen prüfen lassen Gestuftes Vorgehen bei komplexen Projekten erwägen Praktischer Tipp: Lassen Sie sich bei komplexen Sanierungsprojekten von einem erfahrenen Verwalter oder Rechtsanwalt beraten. Die rechtlichen Fallstricke sind vielfältig und können teure Folgen haben. Das Urteil zeigt: Auch im Wohnungseigentum gilt der Grundsatz "Eile mit Weile". Sorgfältige Vorbereitung und rechtskonforme Beschlussfassung sind der Schlüssel zum Erfolg. Quelle: LG München I, Urteil vom 21.03.2024, Az. 36 S 3331/23 WEG

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Fall: Umfangreiche Sanierungsplanung führt zum Streit

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Gebäuden und Wohnungen beschloss in ihrer Versammlung vom Juli 2022 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen. Dabei ging es um die Erneuerung von Fassaden, Balkonen, Fenstern und Dächern – ein Millionenprojekt mit geschätzten Kosten von über 14 Millionen Euro.

Besonders umstritten war ein sogenannter Absenkungsbeschluss: Die Eigentümer wollten sich die Möglichkeit schaffen, künftige Entscheidungen rund um die Sanierung per Umlaufverfahren – also ohne neue Versammlung – mit einfacher Mehrheit zu treffen.

Was ist ein Absenkungsbeschluss?

Ein Absenkungsbeschluss ist ein spezielles Instrument im Wohnungseigentumsrecht, das es Eigentümergemeinschaften ermöglicht, die normalerweise erforderliche Einstimmigkeit für bestimmte Entscheidungen auf eine einfache Mehrheit "abzusenken".

Die rechtliche Grundlage

§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG regelt dies folgendermaßen:

"Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt."

Wie funktioniert das normalerweise?

Grundregel: Beschlüsse im Umlaufverfahren (also ohne Versammlung, nur schriftlich) erfordern nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer.

Problem in der Praxis: Bei größeren Gemeinschaften ist Einstimmigkeit oft schwer zu erreichen - ein einziger Eigentümer kann jede Entscheidung blockieren.

Der Absenkungsbeschluss als Lösung

Mit einem Absenkungsbeschluss können die Eigentümer vorab in der Versammlung festlegen:

"Für die Entscheidung X können wir später per Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit beschließen - Einstimmigkeit ist nicht nötig."

Praktisches Beispiel

Ohne Absenkungsbeschluss:

Eigentümerversammlung beschließt: "Wir sanieren das Dach"
Später werden 3 Angebote eingeholt
Für die Auftragsvergabe muss eine neue Versammlung einberufen werden
ODER: Umlaufverfahren, aber alle müssen zustimmen

Mit Absenkungsbeschluss:

Eigentümerversammlung beschließt: "Wir sanieren das Dach" + "Die spätere Auftragsvergabe kann per Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit erfolgen"
Später werden 3 Angebote eingeholt
Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit reicht aus
Keine neue Versammlung nötig

Die strengen Voraussetzungen

Das Münchener Urteil macht deutlich: Absenkungsbeschlüsse haben enge Grenzen:

1. Nur für "einzelne Gegenstände"

❌ Falsch: "Alle künftigen Entscheidungen zur Sanierung" ✅ Richtig: "Die Vergabe des Dachdecker-Auftrags nach Vorlage der Angebote"

2. Konkret und bestimmbar

❌ Falsch: "Weitere erforderliche Maßnahmen"
✅ Richtig: "Auswahl zwischen den drei eingeholten Heizungsangeboten"

3. Formale Anforderungen

Muss in der Tagesordnung angekündigt werden
Gehört in die Beschlusssammlung
Kann separat angefochten werden

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte umfangreiche Sanierungsarbeiten durchführen lassen. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die Erneuerung aller Fassadenflächen, Balkone, Fenster und Dächer – ein Millionenprojekt. Doch die Beschlussfassung war mangelhaft vorbereitet und verstieß gegen wichtige Verfahrensregeln.

Die Eigentümer beauftragten ein Planungsbüro mit Leistungen im Wert von über 500.000 Euro, ohne Vergleichsangebote einzuholen. Zudem delegierten sie wichtige Entscheidungen an die Verwaltung und fassten einen sogenannten Absenkungsbeschluss, der künftige Entscheidungen im schriftlichen Umlaufverfahren ermöglichen sollte.

Zentrale Streitpunkte vor Gericht

Fehlende Vergleichsangebote bei Großaufträgen

Das Gericht stellte einen wichtigen Grundsatz auf:

"Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten und Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat."

Bei einem Planungsauftrag von über 500.000 Euro hätten mindestens drei Konkurrenzangebote vorliegen müssen. Weder die Bekanntheit des Planungsbüros noch angebliche Spezialkenntnisse rechtfertigten den Verzicht auf Vergleichsangebote.

Problematische Delegation an die Verwaltung

Die Eigentümer wollten die Auswahl eines Sicherheitskoordinators "in Abstimmung mit dem Planungsbüro" der Verwaltung überlassen. Solche unbestimmten Delegationsversuche widersprechen nach Ansicht des Gerichts den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Absenkungsbeschlüsse richtig handhaben

Ein besonders wichtiger Punkt betraf den sogenannten Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Damit können Eigentümer beschließen, dass künftige Entscheidungen zu einem bestimmten Thema im schriftlichen Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit getroffen werden.

Das Gericht entschied:

"Aus der Einordnung als Sachbeschluss folgt, dass der Absenkungsbeschluss bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen ist, dass er in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen ist und dass er isoliert angefochten werden kann."

Gerichtsentscheidung: Klarer Sieg für die Kläger

Das Landgericht München I erklärte mehrere Beschlüsse für ungültig:

Planungsauftrag ohne Vergleichsangebote

Der Beschluss zur Beauftragung des Planungsbüros wurde für ungültig erklärt, weil keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Das Gericht betonte, dass auch die Berufung auf angebliche Spezialkenntnisse des Büros nicht ausreiche, um auf Konkurrenzangebote zu verzichten.

Unzulässiger Absenkungsbeschluss

Der Absenkungsbeschluss war zu weit gefasst und bezog sich auf "abstrakt unbekannte Gegenstände". Er erlaubte eine Vielzahl künftiger Mehrheitsbeschlüsse, ohne dass diese konkret benannt waren. Dies überschritt die Grenzen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, der nur Beschlüsse für einen "einzelnen Gegenstand" zulässt.

Mangelnde Bestandsaufnahme

Auch die Sanierungsbeschlüsse selbst widersprachen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil keine ausreichende Bestandsaufnahme der tatsächlichen Schäden vorgenommen wurde. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen müssen Eigentümer zunächst den konkreten Sanierungsbedarf ermitteln.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Wohnungseigentümergemeinschaften:

Vergleichsangebote einholen: Bei größeren Aufträgen sind mindestens drei Konkurrenzangebote Pflicht
Bestandsaufnahme durchführen: Vor Sanierungsbeschlüssen muss der tatsächliche Bedarf ermittelt werden
Absenkungsbeschlüsse konkret fassen: Diese dürfen sich nur auf einen "einzelnen Gegenstand" beziehen und müssen ordnungsgemäß angekündigt werden
Keine unscharfen Delegationen: Entscheidungen können nicht einfach "in Abstimmung mit" anderen getroffen werden

Für Verwalter:

Sorgfältige Vorbereitung: Beschlussvorlagen müssen alle notwendigen Informationen und Vergleichsangebote enthalten
Korrekte Ankündigung: Absenkungsbeschlüsse müssen in der Tagesordnung angekündigt und in die Beschlusssammlung aufgenommen werden
Nebenintervention möglich: Verwalter können als Nebenintervenienten an Rechtsstreitigkeiten teilnehmen

Praktische Tipps:

Lassen Sie bei größeren Vorhaben immer mehrere Angebote erstellen
Dokumentieren Sie bei Sanierungen den konkreten Bedarf durch Sachverständige
Formulieren Sie Absenkungsbeschlüsse präzise und nur für konkrete Einzelfälle
Delegieren Sie Entscheidungen nicht unbestimmt an Dritte

Fazit: Das Urteil stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer und zeigt: Auch bei dringend erscheinenden Sanierungsmaßnahmen müssen die Verfahrensregeln eingehalten werden. Sorgfältige Vorbereitung und ordnungsgemäße Beschlussfassung sind unerlässlich – auch wenn sie Zeit kosten.

Quelle: Landgericht München I, Urteil vom 21.03.2024, Az. 36 S 3331/23 WEG

Kontaktieren Sie uns!

Für detaillierte Fragen oder eine individuelle Beratung stehen Ihnen die Experten unserer Kanzlei für Mietrecht in Essen zur Verfügung. Wir helfen Ihnen, die beste Strategie für Ihr spezifisches Anliegen zu entwickeln.

Zurück zum Magazin

Ihr Recht ist unsere Leidenschaft!

Sie sind ratlos im Streit mit Ihrem Mieter oder Vermieter? Sie stehen vor komplexen Vertragsverhandlungen oder es geht um den Erwerb, Veräußerung oder Vererbung von Immobilieneigentum. Wir haben uns auf das private und gewerbliche Mietrecht, Immobilienrecht und Maklerrecht spezialisiert. Vertrauen Sie uns. Zögern Sie also nicht länger und holen Sie sich die Unterstützung, die ein professionelles Vorgehen ermöglicht. Lassen Sie uns gemeinsam eine Strategie für die Umsetzung Ihres Vorhabens besprechen.

Jetzt Termin sichern

Unsere digitale Kanzlei

Kind sitzt im Chefsessel und bedient ein Mobiltelefon

Bei uns geht Recht vollkommen digital. Für Sie entscheidend: Sie können alles bequem von überall aus organisieren. Besuchen Sie unsere Webseite und buchen Sie ein Video-Meeting mit einem Anwalt. Ihre Unterlagen können Sie einfach uploaden. Selbst erforderliche Unterschriften können Sie bei uns digital leisten.

Erfahrungen & Bewertungen zu JURiAL® Rechtsanwaltskanzlei

kostenlose Ersteinschätzung

Wartebereich der JURiAL® Rechtsanwaltskanzlei

Lassen Sie uns bei einem unverbindlichen Kennenlerngespräch über Ihre spezifischen rechtlichen Anliegen sprechen.

Jetzt Termin sichern

Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnung: Vor Ort oder per Post?

Teaser: Die Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung ist ein wichtiges Mieterrecht. Doch viele Mieter stellen sich die Frage: Muss ich zur Einsichtnahme zum Vermieter fahren oder kann ich die Zusendung von Kopien verlangen? Das Landgericht Hanau hat hierzu am 24. März 2025 eine klare Entscheidung getroffen.
Bildquelle: Symbolbild: KI-generiertes Bild
Beitragstext: Der Fall: Ist 46 Kilometer Fahrtweg zumutbar? In dem verhandelten Fall forderte ein Mieter aus Hanau seinen Vermieter auf, ihm Kopien der Belege zur Betriebskostenabrechnung zu übersenden. Die Hausverwaltung des Vermieters befand sich in Frankfurt, etwa 46 Kilometer vom Wohnort des Mieters entfernt. Für das Abrechnungsjahr 2020 hatte die Hausverwaltung dem Mieter tatsächlich Belegkopien per E-Mail zugeschickt. Für das Folgejahr 2021 verlangte der Mieter erneut die Übersendung von Kopien, ohne jedoch eine persönliche Einsichtnahme in Frankfurt zu vereinbaren. Nachdem der Mieter später aus seiner Wohnung in Hanau ausgezogen war, befand sich sein neuer Wohnort sogar 124 Kilometer von der Hausverwaltung entfernt. Der Streitpunkt: Übersendungspflicht oder Einsicht vor Ort? Die zentrale Rechtsfrage lautete: Reicht die bloße Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien als wirksames Einsichtnahmeersuchen aus? Und: Spielt es eine Rolle, dass der Vermieter früher einmal freiwillig Kopien übersandt hatte? Der Kläger (Mieter) argumentierte, dass: eine Aufforderung zur Übersendung der Belege immer als Einsichtnahmeverlangen umzudeuten sei die frühere freiwillige Übersendung der Belege für das Jahr 2020 ein Recht auf Übersendung auch für das Jahr 2021 begründe die Entfernung von 46 km zur Hausverwaltung in Frankfurt bereits unzumutbar sei die Entfernung von 124 km nach seinem Umzug erst recht unzumutbar sei Der Vermieter hingegen sah keine Verpflichtung zur Übersendung von Kopien und bestand auf dem Recht, die Belege zur Einsichtnahme in seinen Geschäftsräumen bereitzuhalten. Die Entscheidung des Gerichts Das Landgericht Hanau wies die Berufung des Mieters zurück und stellte zwei wichtige Grundsätze klar: 1. Ist dem Mieter die Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung bei dem Vermieter zumutbar, stellt die alleinige Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien kein wirksames Einsichtnahmeersuchen dar. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter freiwillig Belege übersendet. 2. Für die Frage, ob die Einsichtnahme bei dem Vermieter zumutbar ist, kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende verzogen ist. Das Gericht betonte, dass die einmalige freiwillige Übersendung der Belege durch den Vermieter kein dauerhaftes Recht auf Kopien begründe. Der Vermieter sei auch nicht verpflichtet gewesen, den Mieter auf die Unzulässigkeit seines Übersendungsverlangens hinzuweisen. Was bedeutet das Urteil für Sie? Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht, die Belege der Betriebskostenabrechnung einzusehen. Die wichtigsten Konsequenzen aus diesem Urteil sind: Persönliche Einsichtnahme hat Vorrang: Sie müssen in der Regel zur Hausverwaltung oder zum Vermieter fahren, um Einsicht in die Belege zu nehmen - sofern die Entfernung zumutbar ist. Zumutbare Entfernung: Eine Fahrtstrecke von 46 km, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln in unter einer Stunde zurückgelegt werden kann, gilt nach Ansicht des LG Hanau als zumutbar. Explizites Einsichtnahmeersuchen: Die bloße Bitte um Übersendung von Kopien genügt nicht. Sie sollten ausdrücklich um einen Termin zur Einsichtnahme bitten. Kein Gewohnheitsrecht: Selbst wenn Ihr Vermieter Ihnen früher einmal freiwillig Kopien zugesandt hat, begründet dies keinen Anspruch für die Zukunft. Umzug ändert nichts: Nach Ende des Mietverhältnisses bleibt die ursprüngliche Entfernung zwischen Mietwohnung und Vermieter maßgeblich - ein Umzug in eine weiter entfernte Gegend schafft keinen Anspruch auf Zusendung von Belegen. Sonderfall Unzumutbarkeit: Nur wenn die Einsichtnahme beim Vermieter objektiv unzumutbar ist (z.B. bei sehr großer Entfernung oder gesundheitlichen Einschränkungen), kann ein Anspruch auf Übersendung von Kopien bestehen. Dies müssen Sie allerdings gegenüber dem Vermieter konkret begründen. Praktische Tipps Bitten Sie stets um einen konkreten Termin zur Einsichtnahme in die Belege. Dokumentieren Sie Ihre Anfrage schriftlich (per E-Mail oder Brief). Falls Sie die Reise zum Vermieter wirklich nicht antreten können, erläutern Sie die Gründe für die Unzumutbarkeit detailliert und bitten Sie höflich um Übersendung von Kopien. Verweisen Sie nicht allein auf frühere Übersendungen als Begründung für einen Anspruch. Berücksichtigen Sie, dass der Vermieter für die Übersendung von Kopien eventuell eine angemessene Kostenpauschale verlangen kann. Das Urteil verdeutlicht, dass Mieter nicht ohne Weiteres die Zusendung von Belegen verlangen können, sondern in der Regel die persönliche Einsichtnahme beim Vermieter wahrnehmen müssen, sofern dies zumutbar ist. Quelle: LG Hanau, Beschluss vom 24.03.2025 - 2 S 43/24

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Fall: Ist 46 Kilometer Fahrtweg zumutbar?

In dem verhandelten Fall forderte ein Mieter aus Hanau seinen Vermieter auf, ihm Kopien der Belege zur Betriebskostenabrechnung zu übersenden. Die Hausverwaltung des Vermieters befand sich in Frankfurt, etwa 46 Kilometer vom Wohnort des Mieters entfernt. Für das Abrechnungsjahr 2020 hatte die Hausverwaltung dem Mieter tatsächlich Belegkopien per E-Mail zugeschickt. Für das Folgejahr 2021 verlangte der Mieter erneut die Übersendung von Kopien, ohne jedoch eine persönliche Einsichtnahme in Frankfurt zu vereinbaren.

Nachdem der Mieter später aus seiner Wohnung in Hanau ausgezogen war, befand sich sein neuer Wohnort sogar 124 Kilometer von der Hausverwaltung entfernt.

Der Streitpunkt: Übersendungspflicht oder Einsicht vor Ort?

Die zentrale Rechtsfrage lautete: Reicht die bloße Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien als wirksames Einsichtnahmeersuchen aus? Und: Spielt es eine Rolle, dass der Vermieter früher einmal freiwillig Kopien übersandt hatte?

Der Kläger (Mieter) argumentierte, dass:

eine Aufforderung zur Übersendung der Belege immer als Einsichtnahmeverlangen umzudeuten sei
die frühere freiwillige Übersendung der Belege für das Jahr 2020 ein Recht auf Übersendung auch für das Jahr 2021 begründe
die Entfernung von 46 km zur Hausverwaltung in Frankfurt bereits unzumutbar sei
die Entfernung von 124 km nach seinem Umzug erst recht unzumutbar sei

Der Vermieter hingegen sah keine Verpflichtung zur Übersendung von Kopien und bestand auf dem Recht, die Belege zur Einsichtnahme in seinen Geschäftsräumen bereitzuhalten.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Hanau wies die Berufung des Mieters zurück und stellte zwei wichtige Grundsätze klar:

1. Ist dem Mieter die Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung bei dem Vermieter zumutbar, stellt die alleinige Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien kein wirksames Einsichtnahmeersuchen dar. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter freiwillig Belege übersendet.

2. Für die Frage, ob die Einsichtnahme bei dem Vermieter zumutbar ist, kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende verzogen ist.

Das Gericht betonte, dass die einmalige freiwillige Übersendung der Belege durch den Vermieter kein dauerhaftes Recht auf Kopien begründe. Der Vermieter sei auch nicht verpflichtet gewesen, den Mieter auf die Unzulässigkeit seines Übersendungsverlangens hinzuweisen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht, die Belege der Betriebskostenabrechnung einzusehen. Die wichtigsten Konsequenzen aus diesem Urteil sind:

Persönliche Einsichtnahme hat Vorrang: Sie müssen in der Regel zur Hausverwaltung oder zum Vermieter fahren, um Einsicht in die Belege zu nehmen - sofern die Entfernung zumutbar ist.
Zumutbare Entfernung: Eine Fahrtstrecke von 46 km, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln in unter einer Stunde zurückgelegt werden kann, gilt nach Ansicht des LG Hanau als zumutbar.
Explizites Einsichtnahmeersuchen: Die bloße Bitte um Übersendung von Kopien genügt nicht. Sie sollten ausdrücklich um einen Termin zur Einsichtnahme bitten.
Kein Gewohnheitsrecht: Selbst wenn Ihr Vermieter Ihnen früher einmal freiwillig Kopien zugesandt hat, begründet dies keinen Anspruch für die Zukunft.
Umzug ändert nichts: Nach Ende des Mietverhältnisses bleibt die ursprüngliche Entfernung zwischen Mietwohnung und Vermieter maßgeblich - ein Umzug in eine weiter entfernte Gegend schafft keinen Anspruch auf Zusendung von Belegen.
Sonderfall Unzumutbarkeit: Nur wenn die Einsichtnahme beim Vermieter objektiv unzumutbar ist (z.B. bei sehr großer Entfernung oder gesundheitlichen Einschränkungen), kann ein Anspruch auf Übersendung von Kopien bestehen. Dies müssen Sie allerdings gegenüber dem Vermieter konkret begründen.

Praktische Tipps

Bitten Sie stets um einen konkreten Termin zur Einsichtnahme in die Belege.
Dokumentieren Sie Ihre Anfrage schriftlich (per E-Mail oder Brief).
Falls Sie die Reise zum Vermieter wirklich nicht antreten können, erläutern Sie die Gründe für die Unzumutbarkeit detailliert und bitten Sie höflich um Übersendung von Kopien.
Verweisen Sie nicht allein auf frühere Übersendungen als Begründung für einen Anspruch.
Berücksichtigen Sie, dass der Vermieter für die Übersendung von Kopien eventuell eine angemessene Kostenpauschale verlangen kann.

Das Urteil verdeutlicht, dass Mieter nicht ohne Weiteres die Zusendung von Belegen verlangen können, sondern in der Regel die persönliche Einsichtnahme beim Vermieter wahrnehmen müssen, sofern dies zumutbar ist.

Quelle: LG Hanau, Beschluss vom 24.03.2025 - 2 S 43/24