Wann darf der Vermieter nach Modernisierung die Miete erhöhen?

Der Fall: Neue Heizung – höhere Miete?

In einem Mehrfamilienhaus in Bremen wurde die bestehende Heizungsanlage modernisiert. Der Vermieter ließ eine neue Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung installieren, die die alten Einzelöfen (Kombithermen) in den Wohnungen ersetzen sollte. Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte der Vermieter die monatliche Grundmiete um 59 Euro.

Die betroffenen Mieter zahlten die erhöhte Miete zunächst, forderten später jedoch die gezahlten Erhöhungsbeträge zurück. Sie waren der Meinung, dass die Mieterhöhung unberechtigt sei, da keine nachhaltige Einsparung von Endenergie nachgewiesen worden sei.

Der Streitpunkt: Wie misst man Energieeinsparung?

Der zentrale Streitpunkt in diesem Fall war die Frage, wie eine "nachhaltige Einsparung von Endenergie" – eine Voraussetzung für die Umlage von Modernisierungskosten – festgestellt werden sollte.

Das Landgericht Bremen hatte entschieden, dass eine Energieeinsparung nur dann vorliege, wenn der tatsächliche Energieverbrauch vor und nach der Modernisierung verglichen werde. Dafür hielt das Gericht einen Betrachtungszeitraum von jeweils vier bis fünf Jahren für erforderlich. Da der Vermieter keine Verbrauchswerte aus der Zeit vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage vorlegen konnte, gab das Landgericht den Mietern Recht.

Der BGH beurteilte die Sache jedoch grundlegend anders. Mit dem Urteil vom 16.03.2025 (Az. VIII ZR 283/23) stellte er klar, dass der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude nicht das entscheidende Kriterium sein kann. Denn dieser hängt von vielen Faktoren ab – wie Wetter, Leerstand einzelner Wohnungen, Anzahl der Bewohner und deren individuelles Nutzerverhalten.

Die Entscheidung des BGH: Erwartete Einsparung reicht aus

Der BGH entschied zugunsten des Vermieters und hob das Urteil des Landgerichts auf. Die zentralen Aussagen des Urteils lauten:

1. Eine Mieterhöhung ist bereits dann berechtigt, wenn nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.
2. Diese Beurteilung muss unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten erfolgen – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe.
3. Es ist ausdrücklich erlaubt, auf anerkannte Pauschalwerte zurückzugreifen, anstatt tatsächliche Verbrauchswerte zu vergleichen.

Der BGH betonte, dass der Vergleich tatsächlicher Energieverbrauchswerte über mehrere Jahre hinweg den Vermieter unangemessen belasten würde. Dieser müsste dann möglicherweise jahrelang auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung warten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter:

• Wenn Ihr Vermieter eine energetische Modernisierung durchführt, kann er die Kosten auf Sie umlegen, sobald zu erwarten ist, dass die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt.
• Sie können vom Vermieter keine mehrjährigen Verbrauchsberechnungen verlangen, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen.
• Es reicht aus, wenn der Vermieter anhand von anerkannten Pauschalwerten nachweist, dass die durchgeführte Maßnahme grundsätzlich zu einer Energieeinsparung führen kann.

Für Vermieter:

• Sie können nach einer energetischen Modernisierung eine Mieterhöhung vornehmen, wenn durch die bauliche Veränderung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.
• Sie müssen nicht den tatsächlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme vergleichen.
• Zur Begründung Ihrer Mieterhöhung können Sie auf anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen.

Das Urteil stärkt die Position von Vermietern bei energetischen Modernisierungen und schafft mehr Rechtssicherheit für die Umlage entsprechender Kosten. Gleichzeitig setzt es klare Maßstäbe dafür, wann eine Modernisierungsmaßnahme als energetisch einzustufen ist und damit eine Mieterhöhung rechtfertigt.

Die Entscheidung des BGH zeigt auch, dass der Gesetzgeber Anreize für energetische Modernisierungen schaffen will. Diese Modernisierungen kommen letztlich nicht nur der Umwelt zugute, sondern können auch zu einer Verbesserung des Wohnkomforts führen.

Quelle: BGH, Urteil vom 16.03.2025, Az. VIII ZR 283/23