Verwalterloser Zustand

Was bedeutet „verwalterloser Zustand" genau?

Ein verwalterloser Zustand liegt vor, wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kein bestellter Verwalter im Amt ist. Die Gründe dafür sind vielfältig: Der bisherige Verwaltervertrag ist ausgelaufen, der Verwalter wurde abberufen, hat sein Amt niedergelegt, ist verstorben – oder die Eigentümer konnten sich schlicht nicht auf einen Nachfolger einigen.

So oder so: Die Gemeinschaft steht dann ohne diejenige Person da, die nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG normalerweise die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertritt. Das klingt formal, hat aber handfeste Konsequenzen für Ihren Alltag als Eigentümer.

Warum ist das für Sie als Eigentümer so problematisch?

Der Verwalter ist weit mehr als ein Briefkasten für Beschwerden. Er beruft die Eigentümerversammlung ein, setzt Beschlüsse um, beauftragt Handwerker, überwacht Dienstleister, erstellt den Wirtschaftsplan, zieht das Hausgeld ein und verwaltet die Instandhaltungsrücklage. Fällt er weg, bleibt das alles liegen – oder muss von den Eigentümern selbst gestemmt werden.

Besonders heikel wird es bei der Vertretung nach außen. Ohne Verwalter müssen laut § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich vertreten. Konkret heißt das: Wenn ein Vertrag unterschrieben, ein Bankkonto eröffnet oder ein Rechtsanwalt beauftragt werden soll, müssen alle Eigentümer an einem Strang ziehen. Bei einer zerstrittenen Gemeinschaft ist das oft schlicht unmöglich.

Welche Aufgaben bleiben konkret auf der Strecke?

Der verwalterlose Zustand ist kein abstraktes Rechtsproblem – er schlägt schnell auf Ihren Geldbeutel und den Zustand Ihrer Immobilie durch. Ohne Verwalter wird das Hausgeld nicht mehr eingezogen, sodass der Gemeinschaft die Liquidität ausgeht. Handwerker für dringende Reparaturen können nicht beauftragt werden, was zu einem Instandhaltungsstau führt. Fristen für Versicherungen, Wartungsverträge oder behördliche Auflagen werden versäumt – im schlimmsten Fall entstehen Versicherungslücken oder Vertragsstrafen. Auch der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr bleibt aus, sodass keine Vorschüsse beschlossen und erhoben werden können.

Das unterschätzte Risiko: Klagen gegen die wehrlose Gemeinschaft

Ein besonders gefährlicher Aspekt wird von Eigentümern oft übersehen. Wird die verwalterlose Gemeinschaft von außen verklagt – etwa von einem Handwerker, einem Dienstleister oder einem ehemaligen Verwalter –, ist eine gemeinschaftliche Verteidigung nahezu unmöglich. Ohne Verwalter kann niemand einen Anwalt beauftragen oder Fristen wahren. Die Folge: Es droht ein Versäumnisurteil, mit dem Ansprüche fast beliebigen Inhalts gegen die wehrlose Gemeinschaft durchgesetzt werden können. Dieses Risiko trifft am Ende jeden einzelnen Eigentümer über die Kostenverteilung.

Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 (auch bekannt als WEMoG) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst rechtsfähig (§ 9a WEG). Der Verwalter hat damit eine noch stärkere Rolle als zuvor: Er ist das gesetzliche Organ der Gemeinschaft mit umfassender, im Außenverhältnis nicht beschränkbarer Vertretungsmacht. Fällt dieses Organ weg, trifft es die Gemeinschaft härter als nach altem Recht, weil die früher bestehende Möglichkeit, einzelne Eigentümer per Mehrheitsbeschluss zur Vertretung zu ermächtigen, im neuen Recht nicht mehr vorgesehen ist.

Gleichzeitig hat die Reform klargestellt, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters haben (§§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG). Ausgenommen sind allerdings kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Gerade diese kleinen Gemeinschaften sind es aber, die in der Praxis besonders häufig in den verwalterlosen Zustand geraten – weil professionelle Verwalter solche Mandate oft ablehnen.

Wer darf die Eigentümerversammlung einberufen?

Ohne Verwalter stellt sich sofort die Frage: Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein, damit überhaupt ein neuer Verwalter gewählt werden kann? Das Gesetz sieht dafür eine klare Rangfolge vor.

Zunächst ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter berechtigt, die Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Gibt es keinen Beirat, können die Eigentümer per Beschluss einen aus ihrer Mitte zur Einberufung ermächtigen. Scheitert auch das, bleibt nur die gemeinschaftliche Einberufung durch alle Eigentümer – oder der Gang zum Gericht.

Wie Sie den verwalterlosen Zustand beenden können

Rechnen Sie damit, dass es in einer zerstrittenen Gemeinschaft nicht ohne Reibung geht. Trotzdem gibt es bewährte Wege aus der Sackgasse.

Der einfachste Weg ist eine Vollversammlung: Ein Eigentümer schreibt alle anderen an und organisiert einen gemeinsamen Termin. Alternativ kann per Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG) über die Verwalterbestellung abgestimmt werden – das erfordert allerdings die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, was bei Konflikten selten gelingt.

Führt kein Weg zur Einigung, können Sie als einzelner Eigentümer beim Amtsgericht eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG einreichen. Damit beantragen Sie, dass das Gericht anstelle der Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über die Verwalterbestellung fasst.

Gerichtliche Ermächtigung und einstweilige Verfügung

Bevor Sie klagen, müssen Sie das sogenannte Vorbefassungsgebot beachten: Sie müssen nachweisen, dass Sie zuvor versucht haben, eine Verwalterbestellung auf dem normalen Weg zu erreichen. Ausnahme: Ist die Gemeinschaft verwalterlos und fehlt auch ein Einberufungsvertreter nach § 24 Abs. 3 WEG, entfällt dieses Erfordernis – denn eine Vorbefassung wäre dann schlicht unmöglich.

In dringenden Fällen – etwa wenn Sanierungen anstehen, Heizölbestellungen fällig sind oder die Gebäudeversicherung ausläuft – kann das Gericht per einstweiliger Verfügung handeln. Es kann einen Eigentümer zur Einberufung einer Versammlung ermächtigen oder sogar direkt einen Verwalter bestellen. Voraussetzung ist allerdings ein konkreter Verfügungsgrund, also echte Eilbedürftigkeit. Der bloße verwalterlose Zustand allein reicht dafür nicht aus.

Wer vertritt die Gemeinschaft vor Gericht?

Verklagt ein Eigentümer die verwalterlose Gemeinschaft – etwa auf Bestellung eines Verwalters –, stellt sich die Frage: Wer sitzt auf der anderen Seite? Der BGH hat das 2022 pragmatisch gelöst (Az. V ZR 202/21): Die Gemeinschaft wird in solchen Fällen durch die übrigen, nicht klagenden Eigentümer gemeinschaftlich vertreten. Bleibt nur ein einziger Eigentümer übrig, der nicht selbst klagt, vertritt dieser die Gemeinschaft allein. Ein Prozesspfleger muss nicht bestellt werden.

Das ist besonders für Zweier-WEGs wichtig: Hier vertritt der jeweils andere Eigentümer die Gemeinschaft im Prozess. Ohne diese Klarstellung wären kleine Gemeinschaften in einer verwalterlosen Situation praktisch handlungsunfähig vor Gericht gewesen.

Sonderfall: Verwalter bestellt, aber von Vertretung ausgeschlossen

Vom echten verwalterlosen Zustand zu unterscheiden ist eine weitere Konstellation, die in der Praxis ähnliche Probleme aufwirft. Ein Verwalter ist zwar bestellt, darf die Gemeinschaft aber wegen einer Interessenkollision nicht vertreten – etwa weil er selbst Partei eines Rechtsstreits mit der WEG ist. § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG greift in diesem Fall nach seinem Wortlaut nicht, denn die Gemeinschaft „hat" ja einen Verwalter. Die Kommentarliteratur sieht hier eine Regelungslücke im Gesetz, die zu einer faktischen Handlungsunfähigkeit der Gemeinschaft führen kann. Sind Sie von einer solchen Konstellation betroffen, sollten Sie frühzeitig anwaltlichen Rat einholen.

Was Sie als Eigentümer jetzt tun sollten

Haben Sie keine Hemmungen, den verwalterlosen Zustand aktiv anzugehen. Warten Sie nicht darauf, dass jemand anderes die Initiative ergreift. Sprechen Sie Ihre Miteigentümer an und drängen Sie auf eine zügige Verwalterbestellung. Holen Sie mindestens drei Verwalterangebote ein – das fordert auch die Rechtsprechung. Und scheuen Sie den Weg zum Anwalt nicht, wenn Ihre Gemeinschaft blockiert ist.

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass ein Verwalter bestellt wird – unabhängig davon, ob die Miteigentümer zustimmen oder nicht.

Gerade bei kleineren und zerstrittenen Gemeinschaften ist die Suche nach einem übernahmebereiten Verwalter zugegebenermaßen schwierig. Professionelle Hausverwaltungen meiden solche Mandate gern. Das bedeutet aber nicht, dass es keine Angebote gibt. Bemühen Sie sich aktiv und – das ist entscheidend – dokumentieren Sie jeden einzelnen Schritt. Halten Sie schriftlich fest, welche Verwalter Sie angefragt haben, welche Angebote eingegangen sind und welche Absagen Sie erhalten haben. Bewahren Sie E-Mails, Briefe und Gesprächsnotizen auf. Die Rechtsprechung verlangt im Rahmen des Vorbefassungsgebots den Nachweis, dass Sie ernsthaft versucht haben, eine außergerichtliche Lösung zu finden. Ohne diese Dokumentation riskieren Sie, dass Ihr gerichtlicher Antrag schon an formalen Hürden scheitert.

Sehen Sie auch unter [Verwalter], [Eigentümerversammlung], [Beschlussersetzungsklage] und [Verwaltungsbeirat].