Mehrheitsbeschluss

Was genau ist ein Mehrheitsbeschluss?

Ein Mehrheitsbeschluss kommt zustande, wenn in der Eigentümerversammlung mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Enthaltungen zählen dabei nicht mit — sie gelten weder als Zustimmung noch als Ablehnung. Stellen Sie sich vor, zehn Eigentümer stimmen ab: Sechs sagen Ja, zwei sagen Nein, zwei enthalten sich. Der Beschluss ist gefasst, denn sechs Ja-Stimmen überwiegen zwei Nein-Stimmen.

Die gesetzliche Grundlage finden Sie in § 25 Abs. 1 WEG. Dort heißt es sinngemäß, dass bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet. Das klingt einfach — und ist es im Grundsatz auch. Doch der Teufel steckt im Detail.

Warum das Mehrheitsprinzip so wichtig geworden ist

Früher brauchte eine WEG für viele Entscheidungen Einstimmigkeit. Das hatte fatale Folgen: Ein einziger Querulant konnte dringend nötige Sanierungen jahrelang blockieren. Zerstrittene Gemeinschaften landeten vor Gericht, Häuser verfielen — und am Ende war niemandem geholfen.

Der Gesetzgeber hat daraus gelernt. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 gilt das Mehrheitsprinzip als Regelfall für nahezu alle Beschlüsse. Notwendige Maßnahmen können jetzt durchgesetzt werden, auch wenn nicht alle einverstanden sind. Das macht Ihre WEG handlungsfähig und verhindert Blockaden.

Was sich seit der WEG-Reform 2020 geändert hat

Die Reform hat die Beschlussfassung in zwei wesentlichen Punkten erleichtert. Erstens wurde die alte Vorschrift zur Beschlussfähigkeit ersatzlos gestrichen. Vor der Reform war die Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten war. Wurde dieses Quorum verfehlt, musste eine teure und zeitraubende Wiederholungsversammlung einberufen werden.

Heute ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig — selbst dann, wenn nur ein einziger Eigentümer erscheint. Das bedeutet auch: Durch Fernbleiben lassen sich unliebsame Beschlüsse nicht mehr boykottieren. Rechnen Sie also damit, dass Entscheidungen auch ohne Ihre Anwesenheit fallen können. Im eigenen Interesse sollten Sie deshalb an jeder Versammlung teilnehmen oder sich vertreten lassen.

Welche Arten von Mehrheiten es gibt

Nicht jeder Beschluss braucht die gleiche Mehrheit. Das WEG kennt verschiedene Abstufungen, die Sie als Eigentümer auseinanderhalten sollten.

Die einfache Mehrheit ist der Normalfall. Mehr Ja- als Nein-Stimmen genügen. Damit beschließt Ihre Gemeinschaft die meisten Alltagsangelegenheiten: den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Höhe der Erhaltungsrücklage, die Bestellung oder Abberufung des Verwalters und laufende Verwaltungsentscheidungen.

Für bestimmte bauliche Veränderungen mit Kostentragung durch alle Eigentümer verlangt § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG eine erhöhte Schwelle: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Wird diese doppelte Hürde erreicht, müssen sämtliche Eigentümer die Kosten mittragen — auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben.

Wer die Kosten baulicher Veränderungen trägt

Die Kostentragung bei baulichen Veränderungen ist ein häufiger Stolperstein. Das WEG regelt in § 21 drei verschiedene Szenarien, die Sie kennen sollten. Verlangt ein einzelner Eigentümer eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG — etwa den Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge, Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz oder zum Anschluss an ein Telekommunikationsnetz — trägt er die Kosten grundsätzlich allein nach § 21 Abs. 1 WEG. Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass Sie solche Maßnahmen auf eigene Kosten verlangen können, ohne auf eine Mehrheit angewiesen zu sein.

Wird die erhöhte Schwelle des § 21 Abs. 2 WEG erreicht (Zweidrittelmehrheit plus halbe Miteigentumsanteile), tragen alle Eigentümer die Kosten gemeinsam — vorausgesetzt, die Kosten sind nicht unverhältnismäßig. Kommt dagegen nur eine einfache Mehrheit zustande, greift § 21 Abs. 3 WEG: Dann müssen ausschließlich die Eigentümer zahlen, die mit Ja gestimmt haben. Im Gegenzug dürfen auch nur diese Eigentümer die Maßnahme nutzen. Rechnen Sie also genau nach, ob sich eine bauliche Veränderung für Sie lohnt, bevor Sie die Hand heben.

Daneben kann die Gemeinschaftsordnung strengere Anforderungen vorsehen, etwa eine Dreiviertelmehrheit oder sogar Allstimmigkeit für bestimmte Beschlussgegenstände. Prüfen Sie daher unbedingt Ihre Teilungserklärung, bevor Sie von einfachen Mehrheiten ausgehen.

So werden Stimmen gezählt

Die Frage, wie Stimmen gezählt werden, ist entscheidend für das Ergebnis. Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 WEG das sogenannte Kopfprinzip vor: Jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer hat genau eine Stimme — unabhängig davon, ob er eine kleine Einzimmerwohnung oder drei große Wohnungen besitzt. Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam, etwa einem Ehepaar, dürfen sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

Ihre Gemeinschaftsordnung kann allerdings ein anderes Prinzip festlegen. Beim Objektprinzip zählt jede Wohnung als eine Stimme, beim Wertprinzip richtet sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen. Welches Prinzip in Ihrer WEG gilt, erfahren Sie aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.

Ein Beispiel zeigt den Unterschied

Stellen Sie sich eine WEG mit zehn Wohnungen und fünf Eigentümern vor. Eigentümer A besitzt vier Wohnungen mit insgesamt 400/1000 Miteigentumsanteilen, die übrigen vier Eigentümer besitzen je eine Wohnung mit je 150/1000 Anteilen. Nach dem Kopfprinzip hat Eigentümer A genau eine von fünf Stimmen — trotz seiner vier Wohnungen. Nach dem Objektprinzip hätte er vier von zehn Stimmen und damit deutlich mehr Gewicht. Nach dem Wertprinzip käme er auf 400 von 1000 Anteilen und könnte fast im Alleingang Entscheidungen durchsetzen. Schauen Sie in Ihrer Teilungserklärung nach — es kann den Unterschied zwischen Sieg und Niederlage bei einer Abstimmung ausmachen.

Wann ein Beschluss auch im Umlaufverfahren möglich ist

Nicht jede Entscheidung muss in der Präsenzversammlung fallen. Das Umlaufverfahren erlaubt eine schriftliche Abstimmung außerhalb der Versammlung. Allerdings gilt hier ein wichtiger Unterschied: Grundsätzlich erfordert ein Umlaufbeschluss die Zustimmung aller Eigentümer, also Allstimmigkeit.

Seit der Reform können die Eigentümer jedoch in der Versammlung beschließen, dass über einen bestimmten Gegenstand anschließend im Umlaufverfahren mit einfacher Stimmenmehrheit entschieden wird. Das ist praktisch, wenn in der Versammlung noch nicht genug Informationen vorliegen — etwa weil Handwerkerangebote erst eingeholt werden müssen. Allerdings hat dieser sogenannte Absenkungsbeschluss Grenzen: Er bezieht sich immer nur auf einen konkreten, genau bestimmten Beschlussgegenstand. Für Beschlüsse, die eine qualifizierte Mehrheit erfordern — etwa die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG — ist eine Absenkung auf einfache Mehrheit im Umlaufverfahren problematisch, weil damit die vom Gesetzgeber gewollte erhöhte Legitimationsschwelle umgangen würde. Auch die Form hat sich gelockert: Textform genügt jetzt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig. Eine E-Mail reicht also aus.

Was passiert, wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind

Ein gefasster Mehrheitsbeschluss ist für alle Eigentümer bindend — auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder gar nicht anwesend waren. Das ist die Kehrseite des Mehrheitsprinzips: Die Minderheit muss sich fügen.

Doch kampflos hinnehmen müssen Sie einen fehlerhaften Beschluss nicht. Das WEG gibt Ihnen das Recht zur Beschlussanfechtung nach § 44 WEG. Haben Sie keine Hemmungen, dieses Recht auch zu nutzen — allerdings müssen Sie schnell handeln. Die Anfechtungsfrist beträgt nur einen Monat ab dem Tag der Beschlussfassung. Innerhalb von zwei Monaten muss die Klage zudem begründet werden. Beide Fristen sind Ausschlussfristen: Wer sie versäumt, verliert sein Anfechtungsrecht endgültig, selbst wenn der Beschluss objektiv rechtswidrig ist.

Typische Anfechtungsgründe im Überblick

Anfechtbar ist ein Beschluss bei formellen Mängeln, etwa wenn die Einladungsfrist von drei Wochen nicht eingehalten wurde, die Tagesordnung unvollständig war oder die Stimmen falsch ausgezählt wurden. Ebenso kommen materielle Mängel in Betracht: Der Beschluss verstößt gegen die Gemeinschaftsordnung, gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG oder benachteiligt einzelne Eigentümer unbillig.

Wichtig: Ein angefochtener Beschluss bleibt wirksam, bis ein Gericht ihn aufhebt. Die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung.

Die Klage richtet sich seit der Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigen Verband — nicht mehr gegen die einzelnen Miteigentümer. Vertreten wird die Gemeinschaft dabei durch den Verwalter. Und bedenken Sie: Auch Negativbeschlüsse — also die Ablehnung eines Antrags — können angefochten werden, wenn die Gemeinschaft eine notwendige Maßnahme zu Unrecht ablehnt.

Praxistipps für Eigentümer

Als Eigentümer sitzen Sie am längeren Hebel, wenn Sie ein paar Grundregeln beachten. Nehmen Sie an jeder Eigentümerversammlung teil oder lassen Sie sich durch eine Vollmacht vertreten. Seit der Reform fällt Ihre Stimme umso stärker ins Gewicht, je weniger Eigentümer erscheinen.

Lesen Sie die Tagesordnung gründlich, bevor Sie in die Versammlung gehen. Nur so können Sie fundiert abstimmen und rechtzeitig Einwände vorbringen. Wenn Ihnen ein Beschluss fehlerhaft erscheint, notieren Sie sich noch in der Versammlung die Gründe — und warten Sie nicht zu lange mit dem Gang zum Anwalt. Die Monatsfrist beginnt am Tag der Versammlung, nicht erst mit Zugang des Protokolls.

Sehen Sie auch unter [Eigentümerversammlung], [Beschlussanfechtung], [Stimmrecht] und [Gemeinschaftsordnung].