Treppenhaus und Gemeinschaftsflure

Warum Treppenhaus und Flure immer Gemeinschaftseigentum sind

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ordnet Treppenhäuser und Gemeinschaftsflure dem Gemeinschaftseigentum zu. Der Grund liegt in § 5 Abs. 2 WEG: Alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, gehören zwingend der gesamten Eigentümergemeinschaft. Da das Treppenhaus mehr als einer Einheit den Zugang ermöglicht, kann es nicht zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers werden. Das gilt auch in Mehrhausanlagen, also Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden auf einem Grundstück.

Wann eine Treppe doch zum Sondereigentum gehört

Eine Ausnahme gibt es: Befindet sich eine Treppe ausschließlich innerhalb einer Wohneinheit — etwa eine Innentreppe in einer Maisonettewohnung — gehört sie zum Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers. Erschließt eine Treppe nur eine einzige Sondereigentumseinheit, kann sie ebenfalls als Sondereigentum eingestuft werden. In der Praxis kommt das allerdings selten vor.

Verwaltung und Beschlussfassung: Die Eigentümerversammlung entscheidet

Über den Gebrauch und die Verwaltung von Treppenhäusern und Fluren entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinsam. Die gesetzliche Grundlage dafür bieten § 18 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 WEG. Per Mehrheitsbeschluss kann die Eigentümerversammlung beispielsweise regeln, ob und wo Gegenstände im Treppenhaus abgestellt werden dürfen. Solche Regelungen fließen häufig in die Hausordnung ein. Bestehen bereits Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, gehen diese den Beschlüssen grundsätzlich vor.

Kinderwagen, Schuhe, Pflanzen: Was darf im Treppenhaus stehen?

Die Frage nach abgestellten Gegenständen ist ein Dauerbrenner. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer ein Recht zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG. Dieses Recht steht allerdings unter den Schranken des § 14 WEG — es bedeutet maßvolle Mitbenutzung, nicht das Einrichten einer zweiten Garderobe im Flur. Mieter leiten ihre Nutzungsrechte am Treppenhaus vom vermietenden Eigentümer ab und sind an die geltende Hausordnung gebunden.

Für Kinderwagen gilt eine differenzierte Rechtsprechung: Steht keine andere zumutbare Abstellfläche zur Verfügung und bleibt der Fluchtweg frei, dürfen Kinderwagen im Eingangsbereich abgestellt werden. Können Sie Ihren Kinderwagen problemlos in die Wohnung bringen — etwa weil Sie im Erdgeschoss wohnen oder ein Aufzug vorhanden ist — sieht die Sache anders aus. Die Eigentümerversammlung kann konkrete Abstellbereiche festlegen. Eindeutig unzulässig sind dagegen Schränke, Bänke, Garderoben oder Mülltüten im Treppenhaus. Auch die Abtrennung von Teilen des Treppenhauses — etwa durch ein Gitter am obersten Treppenabsatz — ist ohne Zustimmung aller Eigentümer nicht erlaubt.

Dekoration im Treppenhaus: Sozialadäquat oder unzulässig?

Ein paar Pflanzen auf dem Treppenabsatz, ein hübscher Kranz an der Tür — das klingt harmlos. Tatsächlich hat das Landgericht Frankfurt a.M. (Az. 2-13 S 94/18) entschieden, dass moderate Dekoration wie Pflanzen und Töpfe auf dem Treppenabsatz grundsätzlich erlaubt ist. Das Gericht stufte das als sozialadäquates Verhalten ein — vorausgesetzt, die Gegenstände nehmen nur wenig Fläche ein und stehen in Wandnähe, sodass der Durchgang nicht behindert wird. Saisonaler Schmuck wie ein Weihnachtskranz an der Wohnungstür oder dezente Lichterketten bewegen sich ebenfalls im Rahmen des Üblichen.

Trotzdem darf die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss nach § 19 Abs. 1 WEG das Aufstellen von Dekorationsgegenständen untersagen. Spätestens wenn Strohkränze, leicht entzündliche Materialien oder sperrige Möbel ins Spiel kommen, wird es problematisch. Denn dann berühren Sie den Brandschutz und die Fluchtwege — und da hört der Spaß auf.

Fluchtwege freihalten: Brandschutz geht vor Gemütlichkeit

Treppenhäuser sind baurechtlich immer Flucht- und Rettungswege. Das ist kein bloßer Formalismus. Stellen Sie sich vor, bei starker Rauchentwicklung tasten sich Bewohner an den Wänden entlang zum Ausgang. Jeder Schrank, jedes Regal, jeder Schirmständer kann dann zur lebensgefährlichen Stolperfalle werden. Auch für Rettungskräfte mit Tragen müssen die Wege passierbar bleiben. Die Gemeindeverwaltung kann bei Verstößen gegen den Brandschutz sogar Zwangsgelder androhen.

Verkehrssicherungspflicht: Wer haftet bei Unfällen?

Die Verkehrssicherungspflicht für das Treppenhaus liegt bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband. In der Praxis delegiert die Gemeinschaft diese Pflicht an die Hausverwaltung. Der Verwalter muss dafür sorgen, dass Treppen und Flure in einem sicheren Zustand sind. Das umfasst die Beleuchtung, die Reinigung und die Instandhaltung von Stufen, Geländern und Bodenbelägen.

Lose Stufen, kaputte Geländer, rutschige Böden nach der Reinigung oder eine Treppenhausbeleuchtung, die nach wenigen Sekunden wieder erlischt — all das kann zu einer Haftung auf Schadensersatz und Schmerzensgeld führen. Das OLG Koblenz (Az. 5 U 324/95) hat beispielsweise entschieden, dass eine Beleuchtungsdauer von nur 20 Sekunden die Verkehrssicherungspflicht verletzt. Rechnen Sie also damit, dass bei Unfällen genau hingeschaut wird, ob die Gemeinschaft ihre Pflichten erfüllt hat.

Instandhaltung und Renovierung: Was die Gemeinschaft bezahlen muss

Weil das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum ist, trägt die gesamte Eigentümergemeinschaft die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Das gilt nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel — üblicherweise nach Miteigentumsanteilen. Auch ein Erdgeschosseigentümer, der das Treppenhaus kaum nutzt, muss sich an den Kosten beteiligen. Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass allein die fehlende persönliche Nutzung keinen Anspruch auf eine Änderung des Verteilerschlüssels begründet.

Einfache Renovierungsarbeiten wie ein neuer Anstrich oder das Ersetzen einer Wandbekleidung gelten als Instandsetzung und bedürfen nur eines Mehrheitsbeschlusses. Der Austausch von Raufasertapete gegen Glasfasertapete wurde von der Rechtsprechung ausdrücklich nicht als bauliche Veränderung eingestuft.

Bauliche Veränderungen: Wenn mehr als nur renoviert wird

Anders sieht es aus, wenn Sie strukturell in das Treppenhaus eingreifen wollen. Der Einbau neuer Fenster im Treppenhaus, das Versetzen einer Wand oder die Erweiterung einer Wohnung in den Treppenbereich hinein gelten als bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss. Allerdings zieht § 20 Abs. 4 WEG zwei klare Grenzen: Die Maßnahme darf weder zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen noch einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen. Verkleinert eine solche Veränderung das Treppenhaus entgegen dem Aufteilungsplan, kann jeder betroffene Eigentümer den Rückbau verlangen. Die Rechtsprechung hat in mehreren Fällen klargestellt, dass selbst hohe Rückbaukosten den betroffenen Eigentümer nicht von der Wiederherstellung des plangemäßen Zustands befreien.

Nutzungsänderungen brauchen die Zustimmung aller

Möchten Sie Teile des Treppenhauses dauerhaft allein nutzen — etwa durch eine Garderobe oder einen Schrank, der ausschließlich Ihnen dient — beanspruchen Sie faktisch ein Sondernutzungsrecht. Ein solches kann nur durch Vereinbarung aller Eigentümer begründet werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 WEG), typischerweise in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Ohne diese Vereinbarung können die übrigen Eigentümer die Beseitigung der Gegenstände verlangen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen.

Was die WEG-Reform 2020 für Treppenhäuser bedeutet

Die WEG-Reform 2020 hat die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums grundlegend neu geordnet. Für Treppenhäuser und Flure ergeben sich vor allem drei praktische Änderungen: Erstens liegt die Verwaltungskompetenz jetzt klar bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband nach § 18 Abs. 1 WEG. Zweitens genügt für bauliche Veränderungen am Treppenhaus nach § 20 Abs. 1 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Nach altem Recht mussten noch alle von der Maßnahme nachteilig betroffenen Eigentümer zustimmen — ein Einzelner konnte das gesamte Vorhaben blockieren.

Treppenlift und Barrierefreiheit: Der Gestattungsanspruch

Drittens hat die Reform für bestimmte Maßnahmen einen echten Durchbruch geschaffen. Für den Einbau von Treppenliften, Rampen oder anderen barrierefreien Zugängen besteht nach § 20 Abs. 2 WEG ein individueller Gestattungsanspruch. Das bedeutet: Jeder einzelne Eigentümer kann diese Maßnahme verlangen, ohne dafür eine Mehrheit organisieren zu müssen. Die Gemeinschaft darf die Gestattung nur verweigern, wenn die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder andere Eigentümer unbillig benachteiligen würde — etwa weil das Treppenhaus zu schmal ist oder der Brandschutz nicht eingehalten werden kann. Die Kosten trägt in diesem Fall der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt.

Praxistipps für Eigentümer

Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass klare Regelungen vielen Streitigkeiten vorbeugen. Sorgen Sie dafür, dass die Hausordnung konkrete Vorgaben zur Nutzung von Treppenhaus und Fluren enthält. Lassen Sie regelmäßig prüfen, ob Beleuchtung, Geländer und Bodenbeläge in Ordnung sind — die Verkehrssicherungspflicht trifft am Ende alle Eigentümer gemeinsam. Und haben Sie keine Hemmungen, bei Verstößen die Hausverwaltung einzuschalten. Denn ein zugestelltes Treppenhaus ist nicht nur ärgerlich, sondern im Ernstfall lebensgefährlich.

Wichtig zu wissen: Fasst die Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Treppenhausnutzung, den Sie für rechtswidrig halten, müssen Sie innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat (§ 45 WEG) dagegen vorgehen. Versäumen Sie diese Frist, wird der Beschluss bestandskräftig — auch wenn er inhaltlich fehlerhaft war. Rechnen Sie außerdem damit, dass die Treppenhausreinigung als regelmäßige Kostenposition im Hausgeld auftaucht. Ob die Reinigung an ein Unternehmen vergeben oder unter den Eigentümern aufgeteilt wird, regelt die Eigentümerversammlung per Beschluss.

Sehen Sie auch unter [Gemeinschaftseigentum], [Sondereigentum], [Hausordnung] und [Beschlussanfechtung].