Aufteilungsplan

Was genau ist ein Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan — häufig auch Teilungsplan genannt — ist eine maßstabsgetreue Bauzeichnung eines Gebäudes, das in mehrere Eigentumseinheiten aufgeteilt ist. Das Gesetz schreibt keinen bestimmten Maßstab vor, verlangt aber eine maßstabsgetreue Darstellung. In der Praxis hat sich der Maßstab 1:100 als Standard durchgesetzt. Der Aufteilungsplan zeigt für jedes Geschoss Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes. Das klingt zunächst trocken, hat aber enorme praktische Bedeutung: Aus dem Aufteilungsplan geht eindeutig hervor, welche Räume und Flächen zu Ihrem Sondereigentum gehören und welche Bereiche Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG sind.

Gesetzliche Grundlage: § 7 Abs. 4 WEG

Die rechtliche Verankerung findet der Aufteilungsplan in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dort ist geregelt, dass der Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung beizufügen ist. Ohne diesen Plan lässt sich Wohnungseigentum schlicht nicht ins Grundbuch eintragen. Der Aufteilungsplan ist damit eine zwingende Voraussetzung, um Eigentumswohnungen überhaupt rechtlich zu begründen.

Wie der Aufteilungsplan aufgebaut ist

Für jedes Geschoss des Gebäudes muss eine eigene Zeichnung vorhanden sein. Alle Räume, die zu einer Sondereigentumseinheit gehören, werden mit derselben Nummer gekennzeichnet. Haben Sie also die Wohneinheit Nr. 3, tragen sämtliche Räume Ihrer Wohnung — Küche, Bad, Wohn- und Schlafzimmer — die Nummer „3". Auch der zugehörige Kellerraum und ein etwaiger Stellplatz bekommen dieselbe Nummer. Das sorgt dafür, dass die Zuordnung auf den ersten Blick eindeutig ist. Zusätzlich werden die Bereiche des Sondereigentums in der Praxis oft farblich hervorgehoben, um die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum noch deutlicher zu machen.

Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Aufteilungsplan steht nicht allein, sondern ist Bestandteil der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument einer WEG — sie regelt, wie das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit Sondereigentum an bestimmten Wohnungen oder Räumen verknüpft wird. Die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil der Teilungserklärung legt dann die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander fest.

Zum Aufteilungsplan gehört außerdem die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese wird von der Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich ausreichend von den übrigen Einheiten getrennt ist — also durch Wände, Decken und eine eigene Eingangstür abgeschlossen und unabhängig nutzbar ist.

Warum der Aufteilungsplan für Sie als Eigentümer so wichtig ist

In der Praxis erfüllt der Aufteilungsplan gleich mehrere Funktionen. Er schafft Transparenz darüber, welche Bereiche des Gebäudes wem gehören. Er dient als Grundlage für die Kostenverteilung, denn die im Plan festgehaltenen Miteigentumsanteile — meist in Tausendstel angegeben — bestimmen, welchen Anteil Sie an gemeinschaftlichen Ausgaben wie Instandhaltungskosten tragen müssen. Und er ist eine verbindliche Referenz bei Streitigkeiten: Wenn es zwischen Eigentümern zum Streit darüber kommt, ob ein bestimmter Raum zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört, gibt der Aufteilungsplan die Antwort.

Typische Stolperfallen beim Aufteilungsplan

Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung lohnt sich ein genauer Blick in den Aufteilungsplan. Ein klassischer Fehler ist eine falsche Zuordnung von Kellerräumen — in der Praxis kommt es erstaunlich oft vor, dass Keller vertauscht sind oder die Nummerierung nicht mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmt. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag, ob die Angaben im Aufteilungsplan mit der Realität übereinstimmen. Auch die Frage, ob ein bestimmter Balkon, eine Terrasse oder ein Stellplatz tatsächlich Ihrem Sondereigentum zugeordnet ist, lässt sich nur anhand des Aufteilungsplans zweifelsfrei klären.

Wenn der Bau vom Aufteilungsplan abweicht

Ein heikles Thema: Was passiert, wenn das Gebäude nicht so errichtet wurde, wie es der Aufteilungsplan vorsieht? Solche Abweichungen zwischen Plan und tatsächlicher Bauausführung sind keine Seltenheit. Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine klare Linie: Für die Abgrenzung des Sondereigentums ist allein der Aufteilungsplan maßgeblich — nicht die tatsächliche Bauausführung. Das hat weitreichende Konsequenzen. Weicht die Bauausführung vom Plan ab, haben die betroffenen Eigentümer unter Umständen einen Anspruch auf Herstellung des plangerechten Zustands. Ist das baulich unzumutbar oder unverhältnismäßig teuer, kann die Gemeinschaft allerdings auch dazu verpflichtet sein, den Aufteilungsplan an die tatsächliche Bauausführung anzupassen. Rechnen Sie damit, dass solche Fälle in der Praxis häufig zu langwierigen Auseinandersetzungen führen — frühzeitige rechtliche Beratung lohnt sich hier besonders.

Kann der Aufteilungsplan nachträglich geändert werden?

Eine nachträgliche Änderung des Aufteilungsplans ist möglich, aber an hohe Hürden geknüpft. Da der Plan Bestandteil der Teilungserklärung ist, erfordert jede Änderung, die das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer betrifft, grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer. Typische Anlässe dafür sind die Zusammenlegung zweier Wohnungen, der Umbau einer Terrasse zum Wintergarten oder die Umwidmung von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum.

Ausnahme: Änderungen innerhalb des eigenen Sondereigentums

Anders sieht es aus, wenn Sie nur Ihr eigenes Sondereigentum umgestalten möchten — etwa durch eine innere Unterteilung Ihrer Wohnung. Nach der Rechtsprechung können solche Änderungen unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vorgenommen werden, sofern dadurch weder das Gemeinschaftseigentum berührt noch die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigt werden.

Welche Kosten bei einer Änderung auf Sie zukommen

Die Änderung des Aufteilungsplans muss notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingetragen werden. Rechnen Sie dabei mit mehreren Kostenpositionen: Die Architektenkosten für die Erstellung eines neuen Plans liegen je nach Umfang bei etwa 1.000 bis 3.000 Euro. Hinzu kommen Notarkosten in Höhe von rund 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts der betroffenen Einheiten sowie Grundbuchkosten von etwa 0,2 Prozent des Verkehrswerts. Verweigert ein Miteigentümer die Zustimmung, können zusätzlich Gerichtskosten für eine Zustimmungsklage anfallen.

Wer erstellt den Aufteilungsplan — und wo erhalten Sie ihn?

Den Aufteilungsplan erstellt in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur, der am Bauprojekt beteiligt war. Die fertige Zeichnung wird von der zuständigen Baubehörde geprüft und mit Siegel und Unterschrift versehen. Wenn Sie als Eigentümer eine Kopie benötigen, haben Sie mehrere Anlaufstellen: das Grundbuchamt, die Hausverwaltung, den beurkundenden Notar oder in manchen Fällen auch das örtliche Bauamt. Als Eigentümer haben Sie das Recht, den Aufteilungsplan einzusehen — gegen eine kleine Gebühr erhalten Sie beim Grundbuchamt eine Kopie.

Maßangaben im Aufteilungsplan: Ein aktuelles Streitthema

Die Frage, ob Aufteilungspläne konkrete Maßangaben enthalten müssen, ist juristisch umstritten. Das Oberlandesgericht Nürnberg (ZWE 2025, 30) hat in einer viel beachteten Entscheidung die Auffassung vertreten, dass die bloße Einzeichnung von Räumen ohne Maßangaben den Anforderungen des Grundbuchamts nicht genügt. Die Kommentarliteratur kritisiert diese Entscheidung allerdings überwiegend. Nach herrschender Meinung handelt es sich bei der Pflicht zur Angabe von Maßen um eine Sollvorschrift, deren Verletzung die Wirksamkeit der Sondereigentumsbegründung nicht berührt — solange der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt bleibt, die Eigentumseinheiten also aus dem Plan heraus zweifelsfrei identifizierbar sind.

Neue Anforderungen durch die WEG-Reform 2020

Eine praxisrelevante Neuerung hat die WEG-Reform 2020 (WEMoG) gebracht: § 3 Abs. 3 WEG regelt seitdem ausdrücklich, dass Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein sollen. Für Sie als Eigentümer eines Stellplatzes oder einer Freifläche bedeutet das: Prüfen Sie, ob Ihr Aufteilungsplan diese Flächen mit konkreten Maßangaben ausweist. Fehlen die Maße, kann das bei einer späteren Grundbucheintragung oder Veräußerung Schwierigkeiten bereiten.

Nutzungseintragungen im Aufteilungsplan — was sie bedeuten und was nicht

Eine Besonderheit, die immer wieder zu Missverständnissen führt: Wenn der Architekt im Aufteilungsplan Räume mit Bezeichnungen wie „Café", „Büro" oder „Lager" versehen hat, legt das nach Auffassung des Bundesgerichtshofs keine verbindliche Zweckbestimmung fest. Der Aufteilungsplan dient der räumlichen Zuordnung, nicht der Nutzungsregelung. Ob ein Raum tatsächlich nur als Café oder Büro genutzt werden darf, ergibt sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung — nicht aus der Planzeichnung. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich auf die Nutzungsbezeichnungen im Aufteilungsplan Bezug nimmt und ihnen damit verbindliche Wirkung verleiht. Prüfen Sie deshalb beide Dokumente zusammen, um sicher zu wissen, welche Nutzung in Ihren Räumen tatsächlich zulässig ist.

Sehen Sie auch unter [Teilungserklärung], [Sondereigentum], [Gemeinschaftseigentum] und [Abgeschlossenheitsbescheinigung].