Bohrungen in der Terrassentür: Wann Mieter die Mietkaution verlieren

Was war passiert?

Ein Mieterpaar zog aus seiner Wohnung aus und forderte die Rückzahlung der Mietkaution in erheblicher Höhe zurück. Die Vermieterin verweigerte dies und erklärte die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen für zahlreiche Schäden in der Wohnung: Schäden an der Badewanne, Fliesen im Bad, Türen und Zargen sowie an der Klingelplatte. Im Laufe des Verfahrens erkannte das Mieterpaar diese Posten dem Grunde nach an – die Haftpflichtversicherung erklärte sich zur Übernahme bereit, ohne anschließend aber tätig zu werden.

Strittig blieb ein einzelner Schadensposten: die Terrassentür. Die Mieter hatten dort Plissees und eine Fliegenschutztür montiert und dafür Bohrlöcher in den Fensterrahmen gesetzt. Beim Auszug verkauften sie diese Elemente an die Nachmieter. Im Übergabeprotokoll war vereinbart, dass die Nachmieter die Plissees bei Beendigung ihres Mietverhältnisses auf Verlangen der Vermieterin entfernen und eventuell vorhandene Schäden beseitigen würden.

War wirklich kein Schaden entstanden?

Die Mieter argumentierten, bei der Vermieterin sei durch die Bohrungen kein Schaden entstanden. Schließlich hätten die Nachmieter die Verpflichtung übernommen, alles bei ihrem Auszug wieder in Ordnung zu bringen. Außerdem sei ein Austausch der Terrassentür nicht erforderlich – technisch sei eine günstigere Reparatur möglich.

Die Vermieterin sah das anders: Ein bloßer Kaufvertrag über die Plissees sei keine Haftungsübernahme für Beschädigungen, die Vormieter verursacht hatten. Das Gericht holte ein Sachverständigengutachten ein. Der Gutachter stellte fest: Die Tür muss zwar nicht ausgetauscht, kann aber nur durch eine Sanierung wiederhergestellt werden – zum Preis von mehreren hundert Euro netto.

Die Entscheidung: Bohrungen sind kein Bagatellschaden

Das Gericht wies die Klage auf Kautionsrückzahlung vollständig ab. Die Bohrlöcher in der Terrassentür begründeten nach seiner Überzeugung einen ersatzpflichtigen Schaden gemäß § 280 BGB: Die Bohrungen schufen eine optische Beeinträchtigung, die ein Vermieter nicht hinnehmen muss.

Die Vereinbarung im Übergabeprotokoll mit den Nachmietern half dem Mieterpaar nicht weiter. Das Gericht legte die Abrede eng aus: Die Nachmieter übernahmen lediglich die Pflicht, die Plissees und das Fliegengitter bei Bedarf zu entfernen – nicht die Haftung für Schäden der Vormieter. Der entscheidende Punkt: Die Nachmieter wussten schlicht nichts von den Bohrlöchern und den dadurch verursachten Beschädigungen. Wer einen Schaden nicht kennt, kann dafür keine Haftung übernehmen wollen.

Da die anerkannten Ersatzansprüche der Vermieterin zusammen mit den Sanierungskosten für die Terrassentür die geleistete Kaution deutlich übersteigen, erlosch der Rückzahlungsanspruch des Mieterpaares durch Aufrechnung nach § 387 BGB vollständig.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie vor dem Anbringen von Plissees, Jalousien oder Fliegengittern genau überlegen, wie die Befestigung erfolgt. Schraubverbindungen im Fensterrahmen gelten als bauliche Veränderung, die bei der Wohnungsrückgabe zu beseitigen ist. Wenn Sie solche Elemente an Nachmieter weitergeben möchten, reicht ein einfacher Kaufvertrag nicht aus, um Ihre Haftung zu übertragen. Eine wirksame Haftungsübernahme muss ausdrücklich und schriftlich vereinbart werden – am besten in Abstimmung mit dem Vermieter und mit klarem Bezug auf die vorhandenen Bohrlöcher.

Planen Sie Ihren Auszug außerdem aktiv: Wenn Ihre Haftpflichtversicherung Schäden übernehmen soll, sollten Sie die eingereichten Kostenvoranschläge des Vermieters nicht kommentarlos liegen lassen. Das Gericht wertete das Schweigen des Mieterpaares auf die vorgelegten Angebote als Anerkenntnis der Schadenshöhe.

Als Vermieter empfiehlt sich bei der Wohnungsrückgabe ein genaues Protokoll. Bohrlöcher in Terrassentüren und Fensterrahmen gehören unbedingt schriftlich dokumentiert, am besten mit Fotos. Beauftragen Sie frühzeitig einen Fachmann mit der Schadenseinschätzung – das Gutachten des Sachverständigen war hier das entscheidende Beweismittel, auf das das Gericht seinen Schadensersatzanspruch stützte.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Bohrlöcher im Türrahmen können eine nicht hinnehmbare optische Beeinträchtigung darstellen und Schadensersatzpflichten des Mieters begründen.
• Ein Kaufvertrag mit Nachmietern über eingebrachte Gegenstände ersetzt keine ausdrückliche Übernahme der Schadensersatzhaftung gegenüber dem Vermieter.
• Das Schweigen auf Kostenvoranschläge des Vermieters kann als Anerkenntnis der Schadenshöhe gewertet werden.
• Obhutspflichten des Mieters umfassen auch die schonende Behandlung von Fenstern, Türen und Fensterrahmen.
• Übersteigen die Schadensersatzansprüche des Vermieters die Kautionshöhe, erlischt der Rückzahlungsanspruch des Mieters durch Aufrechnung vollständig.

Quelle: AG Rheine, Urteil vom 04.12.2025, Az. 14 C 194/24