Mietpreisbremse gilt auch nach Mietsenkung

Der Fall: Von der Untermieterin zur direkten Mieterin

Eine Mieterin hatte seit Juni 2020 eine Wohnung in Berlin von einem Zwischenvermieter angemietet. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zunächst 670 Euro. Im April 2021 reduzierte der Zwischenvermieter die Miete um 15 Prozent auf 579,50 Euro. Kurz darauf schied der Zwischenvermieter aus dem Mietverhältnis aus, und der Eigentümer der Wohnung trat in das Mietverhältnis ein. Die Mieterin stellte fest, dass die ursprünglich vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatte, und verlangte Auskunft sowie teilweise Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Der Vermieter wehrte sich mit dem Argument, durch die Mietsenkung sei die Mietpreisbremse nicht mehr anwendbar, und forderte seinerseits die Räumung der Wohnung.

Gewerbliche Zwischenvermietung trotz Eigennutzungsmöglichkeit

Das Gericht musste zunächst klären, ob überhaupt eine gewerbliche Zwischenvermietung vorlag. Diese Frage ist entscheidend, denn nur bei gewerblicher Zwischenvermietung tritt der Eigentümer automatisch in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Der Vermieter argumentierte, er habe dem Zwischenvermieter auch die Eigennutzung der Wohnung gestattet und ihm lediglich wenige Wohnungen überlassen. Eine gewerbliche Zwischenvermietung liege daher nicht vor.

Das Gericht widersprach dieser Auffassung deutlich. Entscheidend sei, dass der Zweck des Vertrags zwischen Vermieter und Zwischenvermieter offensichtlich auf Weitervermietung gerichtet gewesen sei. Der Zwischenvermieter hatte selbst zwei Mietverträge über Wohnungen mit dem Vermieter geschlossen. Hinzu kamen weitere Verträge mit einer von ihm geführten GmbH sowie mit seiner Lebensgefährtin. Die Anzahl der Verträge und der Umstand, dass eine GmbH die Räume nicht selbst als Wohnung nutzen konnte, zeigten eindeutig, dass der Zweck aller Verträge nur in der Weitervermietung bestehen konnte.

Das Gericht betonte, dass für eine gewerbliche Tätigkeit keine Gewinnerzielung erforderlich sei. Ausreichend ist bereits, dass die Tätigkeit auf Dauer angelegt ist und ein wirtschaftliches Interesse zugrunde liegt. Der Zweck der gesetzlichen Regelung zur gewerblichen Zwischenvermietung liegt darin, Mieter zu schützen. Wenn ein Eigentümer bewusst einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt, soll der Endmieter nicht schlechter gestellt werden, als wenn er direkt vom Eigentümer gemietet hätte.

Mietpreisbremse gilt trotz späterer Mietsenkung

Die zentrale Frage des Verfahrens war, ob die Mietpreisbremse noch anwendbar ist, wenn die Miete nach Vertragsschluss gesenkt wurde. Der Vermieter berief sich auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Mieterhöhungen und argumentierte, die Mietsenkung stelle eine neue Vereinbarung dar, die nicht mehr unter die Mietpreisbremse falle.

Das Landgericht Berlin folgte dieser Argumentation nicht. Die Richter unterschieden klar zwischen Mieterhöhungen und Mietsenkungen. Bei einer Mieterhöhung wird tatsächlich eine neue Miethöhe für die Zukunft vereinbart. Anders bei einer Mietsenkung: Hier bleibt die ursprüngliche Vereinbarung der Rechtsgrund für die Mietzinsforderung. Die Absenkung führt lediglich zu einem Verzicht des Vermieters auf einen Teil seiner Forderung. Sie ersetzt aber nicht die ursprüngliche Vereinbarung und kann daher auch nicht dazu führen, dass die zu hoch vereinbarte Miete nun plötzlich wirksam wird.

Das Gericht hob hervor, dass diese Auslegung der objektiven Interessenlage der Parteien entspricht. Ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis würde eine Mietsenkung nicht sorgfältig prüfen müssen, da ein juristischer Laie nicht auf den Gedanken kommen kann, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten oder gar einer finanziellen Einbuße führen. Anders als bei einer Mieterhöhung, die ein Mieter ablehnen kann, liegt bei einer Mietsenkung kein Anlass für besondere Vorsicht vor.

Verspätete Rüge verhindert Rückzahlung

Obwohl das Gericht die grundsätzliche Anwendbarkeit der Mietpreisbremse bejahte, scheiterte der Rückzahlungsanspruch der Mieterin an einer Fristversäumnis. Die Mieterin hatte die zu hohe Miete erst im März 2023 gerügt, also mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses im Juni 2020. Nach den gesetzlichen Regelungen kann ein Mieter, der einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse mehr als 30 Monate nach Mietbeginn rügt, nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Zahlungen vor der Rüge können nicht mehr zurückgefordert werden.

Das Gericht stellte klar, dass bei der Fristberechnung auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses mit dem Zwischenvermieter abzustellen ist. Der Eigentümer, der in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags eintritt, soll nicht schlechter stehen als zuvor der Zwischenvermieter. Da die Mieterin für den Mai 2021 Rückzahlung verlangte, dieser Monat aber vor dem Zeitpunkt der Rüge lag, war der Anspruch ausgeschlossen.

Auskunftsanspruch bejaht, Räumungsklage abgewiesen

Erfolgreich war die Mieterin hingegen mit ihrem Auskunftsanspruch. Sie hat nach der gesetzlichen Regelung ein Recht darauf zu erfahren, wie hoch die Miete in den Vormietverhältnissen war, ob es Mieterhöhungen gab und welche baulichen Maßnahmen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn durchgeführt wurden. Diese Informationen sind wichtig, um die Vereinbarkeit der vereinbarten Miete mit der Mietpreisbremse überprüfen zu können. Der Vermieter muss die geforderten Auskünfte erteilen.

Die vom Vermieter erhobene Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wies das Gericht vollständig ab. Zwischen den Parteien besteht ein wirksamer Mietvertrag, der der Mieterin ein Recht zum Besitz der Wohnung gibt. Der Vermieter kann die Wohnung daher nicht herausverlangen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat weitreichende Bedeutung für Mieter und Vermieter in Zwischenmietverhältnissen. Es macht deutlich, dass Vermieter die Mietpreisbremse nicht durch das Einschalten von Zwischenvermietern und anschließende Mietsenkungen umgehen können. Die Regelungen zum Schutz von Mietern vor überhöhten Mieten greifen auch dann, wenn die Miete nach Vertragsschluss reduziert wird.

Für Mieter bedeutet das Urteil Rechtssicherheit. Wer eine Wohnung über einen gewerblichen Zwischenvermieter angemietet hat und feststellt, dass die ursprünglich vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, kann sich auch dann noch auf diese Regelungen berufen, wenn die Miete später gesenkt wurde. Allerdings sollten Mieter die 30-Monats-Frist für die Rüge unbedingt beachten. Nur wenn sie innerhalb dieser Frist eine überhöhte Miete rügen, können sie auch bereits gezahlte Beträge zurückverlangen. Nach Ablauf der Frist ist nur noch eine Absenkung der künftigen Miete möglich.

Vermieter sollten beachten, dass eine gewerbliche Zwischenvermietung bereits dann vorliegen kann, wenn nur wenige Wohnungen an einen Zwischenvermieter überlassen werden und dieser sie mit wirtschaftlichem Interesse weitervermietet. Die bloße Möglichkeit der Eigennutzung durch den Zwischenvermieter schließt die Anwendung der gesetzlichen Regelungen nicht aus. Entscheidend ist der erkennbare Zweck des Vertrags. Wer als Vermieter gewerbliche Zwischenvermieter einschaltet, muss damit rechnen, dass automatisch ein Mietverhältnis mit dem Untermieter entsteht, wenn der Zwischenvermieter ausscheidet, und dass dabei alle Schutzvorschriften für Mieter gelten, einschließlich der Mietpreisbremse.

Das Urteil zeigt auch, dass Gerichte Gestaltungen kritisch prüfen, die darauf abzielen, mietrechtliche Schutzvorschriften zu umgehen. Eine nachträgliche Mietsenkung, für die kein nachvollziehbarer Grund vorgetragen wird, führt nicht dazu, dass die ursprünglich zu hoch vereinbarte Miete nachträglich wirksam wird. Die Mietpreisbremse bleibt in vollem Umfang anwendbar.

Grundsätze des Urteils

• Gewerbliche Zwischenvermietung liegt vor, wenn der Vertragszweck erkennbar auf Weitervermietung gerichtet ist, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen oder einer theoretischen Eigennutzungsmöglichkeit
• Eine nachträgliche Mietsenkung ersetzt nicht die ursprüngliche Mietvereinbarung und führt nicht zur Wirksamkeit einer zunächst gegen die Mietpreisbremse verstoßenden Miete
• Die Mietpreisbremse bleibt trotz späterer Mietsenkung vollumfänglich anwendbar
• Die 30-Monats-Rügefrist für Rückzahlungsansprüche beginnt mit dem ursprünglichen Mietbeginn beim Zwischenvermieter
• Der Eigentümer tritt bei gewerblicher Zwischenvermietung automatisch in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein

Quelle: Landgericht Berlin II, Urteil vom 11.02.2025, Az. 63 S 141/24