Bei Gefahr in Verzug kann die Verwaltung einer WEG auch ohne Ermächtigung handeln

Der Fall: Brennbares Polystyrol in 55 Meter hohen Hochhäusern

Die Wohnungseigentümergemeinschaft umfasste 686 Wohnungen, 11 Gewerbeeinheiten und 196 Garagen. Das Besondere: Fünf Hochhäuser mit 15 bis 20 Geschossen und Höhen von 41 bis 55 Metern. Die Gebäude wurden 1965 und 1966 mit einer Wärmedämmung aus sogenannten Dreischichtplatten errichtet. Diese bestanden aus zwei Holzwolle-Leichtbauplatten mit einem dazwischen liegenden Polystyrolkern von 20 bis 25 Millimeter Stärke.

In den Jahren 1996 bis 1998 erfolgte eine Fassadensanierung. Dabei wurden die äußeren Faserzementplatten entfernt, die alten Dreischichtplatten blieben jedoch an Ort und Stelle. Darauf kam eine zusätzliche Mineralfaser-Dämmung aus Glaswolle und schließlich neue Alucobond-Platten als Außenverkleidung.

2018 stellte sich bei einer Überprüfung heraus: Das Polystyrol in den ursprünglichen Dreischichtplatten war brennbar. Die Stadt Nürnberg forderte umgehend Maßnahmen. Die Verwalterin veranlasste daraufhin den kompletten Abriss der Fassadendämmung an allen fünf Hochhäusern – Kosten: über 15 Millionen Euro. Die Eigentümergemeinschaft verlangte diese Summe als Schadensersatz zurück und berief sich auf Bestandsschutz.

Warum war die Fassade so gefährlich?

Das Problem lag in der Kombination mehrerer Faktoren. Die Hochhäuser waren 41 und 55 Meter hoch. Die Feuerwehr kann Hochhäuser von außen nur bis etwa 22 Meter anleitern und mit Wasserstrahlen nur bis circa 30 bis 32 Meter erreichen. Ab dem 10. bis 11. Geschoss ist eine Brandbekämpfung nur noch vom Gebäudeinneren möglich.

Das Polystyrol in den Dreischichtplatten beginnt bereits bei 140 Grad Celsius zu schmelzen. Bei einem Wohnungsbrand können im Bereich der Fensterstürze Temperaturen von über 900 Grad auftreten. Ein Wohnungsbrand entwickelt sich typischerweise innerhalb von 10 bis 12 Minuten zum Vollbrand. Die Flammen schlagen dann aus den Fenstern und beaufschlagen die darüberliegenden Geschosse.

Durch den Hinterlüftungsspalt hinter der Alucobond-Verkleidung entsteht ein Kamineffekt. Die heißen Rauchgase steigen nach oben und können das brennbare Dämmmaterial weiter entzünden. Das Feuer würde sich so über mehrere Geschosse ausbreiten – ohne dass die Feuerwehr von außen eingreifen könnte.

Die rechtliche Ausgangslage: Keine Ausnahme für Hochhäuser

Nach der Bayerischen Bauordnung von 1962, die zum Zeitpunkt der Errichtung galt, mussten Außenwände und ihre Verkleidungen an Hochhäusern aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen. Die damalige Hochhausrichtlinie von 1954 regelte dies explizit: Alle tragenden Bauteile und Außenwände aus nicht brennbaren Baustoffen.

Das Gericht stellte fest: Die verwendeten Dreischichtplatten mit ihrem Polystyrolkern waren brennbar. Selbst wenn das Polystyrol mit Flammschutzmitteln behandelt gewesen wäre, hätte es allenfalls als schwerentflammbar gegolten – aber nicht als nicht brennbar. Die Holzwolle-Deckschichten allein reichten nicht aus, um die Gesamtkonstruktion als nicht brennbar einzustufen.

Damit verstieß die Fassadendämmung bereits bei der Errichtung gegen geltendes Recht. Die Baugenehmigung änderte daran nichts, denn es wurde keine Ausnahmegenehmigung für brennbare Baustoffe erteilt.

Was bedeutet eigentlich Bestandsschutz?

Bestandsschutz bedeutet vereinfacht: Eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage muss nicht nachträglich an neue Vorschriften angepasst werden. Es gibt zwei Arten:

Erstens den formellen Bestandsschutz: Das Gebäude wurde mit gültiger Baugenehmigung errichtet. Zweitens den materiellen Bestandsschutz: Das Gebäude entspricht zwar nicht der Genehmigung, aber es entsprach bei der Errichtung oder später längere Zeit den materiellen Bauvorschriften.

Im vorliegenden Fall half beides nicht. Die tatsächlich verwendete Wärmedämmung wich von der genehmigten ab. Und sie entsprach nie den materiellen Bauvorschriften, weil brennbare Baustoffe an Hochhaus-Außenwänden verboten waren.

Keine Kröte zu schlucken: Bestandsschutz endet bei Lebensgefahr

Das Gericht betonte: Selbst wenn Bestandsschutz bestünde, würde er hier nicht greifen. Nach Artikel 54 Absatz 4 der Bayerischen Bauordnung können auch bei bestandsgeschützten Gebäuden nachträglich Anforderungen gestellt werden, wenn das zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist.

Eine solche Gefahr lag vor. Die brennbare Dämmung konnte bei einem Brand zum raschen Flammenüberschlag über mehrere Geschosse führen. Die Feuerwehr hätte ab einer bestimmten Höhe nicht mehr von außen löschen können. Die Bewohner wären in akuter Lebensgefahr gewesen.

Das Gericht verwies auf vergleichbare Fälle wie den Brand im Londoner Grenfell Tower 2017, bei dem 72 Menschen starben, weil die brennbare Fassadenverkleidung das Feuer beschleunigte.

So entschied das Amtsgericht Nürnberg

Die Klage der Eigentümergemeinschaft wurde vollständig abgewiesen. Das Gericht stellte fest: Der Verwalterin ist kein Schaden entstanden, weil die Fassade ohnehin hätte abgerissen werden müssen. Die Stadt Nürnberg hätte andernfalls eine Räumung der Hochhäuser angeordnet.

Die Bauaufsichtsbehörde war nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, gegen die brennbare Dämmung vorzugehen. Der Umstand, dass jahrzehntelang nichts passierte, bedeutet nicht, dass keine Gefahr besteht. Mit einem Brandereignis kann jederzeit gerechnet werden.

Der Einwand der Eigentümergemeinschaft, die Verwalterin hätte weniger einschneidende Maßnahmen prüfen müssen, verfing nicht. Ein Sachverständiger hatte zwar theoretisch Alternativmaßnahmen wie das Einbringen von Brandriegeln vorgeschlagen. Diese hätten aber erheblichen Aufwand bedeutet und ihre Wirksamkeit war nicht durch Realbrandversuche belegt.

Außerdem stand Ende 2018 Weihnachten und Silvester bevor. Die Gefahr, dass Feuerwerkskörper die Fassade entzünden könnten, war real. Für zeitaufwendige Untersuchungen und Alternativlösungen fehlte schlicht die Zeit.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Haben Sie als Eigentümer eine ältere Immobilie, insbesondere ein Hochhaus aus den 1960er oder 1970er Jahren? Dann sollten Sie die Fassadendämmung überprüfen lassen. Viele Gebäude wurden damals mit brennbaren Materialien wie Polystyrol gedämmt, weil die Vorschriften anders ausgelegt wurden oder die Gefahr noch nicht bekannt war.

Eine spätere Fassadensanierung, wie hier 1996 bis 1998, ändert nichts daran, wenn die ursprüngliche brennbare Dämmung nicht entfernt wurde. Das bloße Überdecken mit nicht brennbaren Materialien reicht nicht aus.

Rechnen Sie damit, dass die Bauaufsicht Sie zum Handeln auffordert, sobald das Problem bekannt wird. Die Behörden sind seit dem Grenfell-Feuer sensibilisiert und prüfen verstärkt. Sie können sich nicht darauf berufen, dass Ihr Gebäude bestandsgeschützt sei. Bei erheblicher Brandgefahr greift dieser Schutz nicht.

Als Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie wissen: Eine nicht wirksam bestellte Verwalterin kann keine verbindlichen Beschlüsse herbeiführen. Im vorliegenden Fall war die Bestellung der Verwalterin unwirksam, weil sie nicht in einer Gesamtversammlung, sondern nur in Teilversammlungen erfolgte. Trotzdem wurde die Verwalterin von ihrer Haftung freigestellt, weil sie im Interesse der Eigentümer gehandelt hatte.

Die Kosten für den Fassadenabriss und die Neuerrichtung trägt die Eigentümergemeinschaft. Hier waren das über 15 Millionen Euro. Eine Versicherung deckt solche Kosten in der Regel nicht, da es sich nicht um einen Versicherungsfall, sondern um die Beseitigung eines baurechtlichen Mangels handelt.

Haben Sie Zweifel, ob Ihre Fassadendämmung den Anforderungen entspricht? Beauftragen Sie einen Sachverständigen mit einer Überprüfung. Das kostet zwar Geld, ist aber deutlich günstiger als ein erzwungener Komplettabriss unter Zeitdruck.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Bestandsgeschützte Gebäude sind nicht vor nachträglichen Brandschutzanforderungen gefeit, wenn erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit bestehen
• Brennbare Baustoffe waren bereits 1965 an Hochhaus-Außenwänden verboten – eine spätere Berufung auf Bestandsschutz ist ausgeschlossen
• Die Bauaufsichtsbehörde kann auch ohne förmlichen Bescheid den Abriss brennbarer Fassadendämmung verlangen, wenn Gefahr im Verzug ist
• Eine nicht wirksam bestellte Verwalterin haftet nicht für Maßnahmen, die sie im Interesse der Eigentümergemeinschaft zur Abwehr akuter Gefahren ergreift
• Die Kosten für die Beseitigung baurechtlicher Mängel trägt die Eigentümergemeinschaft, nicht die Verwalterin oder Versicherung

Quelle: Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 23.01.2025, Az. 244 C 7118/20 WEG