Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 21. Mai 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

Katzenlärm in der Wohnung: Wann ist ein Mieter zur Minderung berechtigt?

Teaser: Das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus bringt naturgemäß gewisse Geräuschkulissen mit sich. Doch wo verläuft die Grenze zwischen normalen Alltagsgeräuschen und unzumutbaren Störungen? Mit dieser Frage musste sich das Amtsgericht Spandau in einem aktuellen Fall befassen, bei dem eine Mieterin gegen Lärmbelästigungen durch die Katzen ihres Obermieters klagte. Das Urteil bietet wichtige Hinweise für Mieter, die mit Geräuschbelästigungen konfrontiert sind und überlegen, ob eine Mietminderung in Betracht kommt.
Bildquelle: Symbolbild: KI-generiertes Bild
Beitragstext: Der Sachverhalt In einem Berliner Mehrfamilienhaus bewohnte die Klägerin eine knapp 50 Quadratmeter große Wohnung. Direkt über ihr wohnte ein Single-Mieter mit zwei Katzen in einer baugleichen Wohnung. Die Klägerin fühlte sich durch Geräusche aus der Wohnung des Obermieters erheblich gestört. Sie führte über mehrere Monate Lärmprotokolle und dokumentierte darin zahlreiche Vorfälle von "Katzenjagd", Poltern und anderen Geräuschen, die angeblich Tag und Nacht zu hören waren. Nach ihrer Darstellung jagten die Katzen zu jeder Tages- und Nachtzeit durch die Wohnung, sprangen über Gegenstände, die dann zu Boden fielen, und verursachten ein Geräusch, das sie als "Galoppieren" beschrieb. Außerdem behauptete sie, dass Besucher in der Oberwohnung zusätzlich für unerträglich laute Geräusche sorgten. Im Laufe des Verfahrens erklärte die Klägerin allerdings, dass sich die Situation verbessert habe. Sie führe kein Lärmprotokoll mehr und höre tagsüber "so gut wie nichts mehr". Geräusche gebe es hauptsächlich nach 22 Uhr, aber auch nicht täglich. Die zentralen Streitpunkte Die Klägerin verfolgte mit ihrer Klage zwei Hauptziele: Sie wollte die Vermieterin dazu verpflichten, durch "geeignete sach- und fachgerechte Maßnahmen" den Lärm aus der Oberwohnung abzustellen, soweit dieser über die normale Zimmerlautstärke hinausgeht. Als Grenzwerte nannte sie 30 dB(A) nachts (22-6 Uhr) und 40 dB(A) tagsüber. Sie wollte gerichtlich feststellen lassen, dass sie berechtigt sei, die Miete um 10% zu mindern, und zwar für jeden Tag, an dem die genannten Lärmwerte überschritten werden. Die zentrale rechtliche Frage war, ob die beschriebenen Geräusche einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB darstellen, der zu einem Mängelbeseitigungsanspruch und zu einer Mietminderung berechtigt. Die Entscheidung des Gerichts Das Amtsgericht Spandau wies die Klage ab. Die Richter sahen weder einen Anspruch auf Mängelbeseitigung noch eine Berechtigung zur Mietminderung als gegeben an. Zur Begründung führte das Gericht aus: Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache. Um zu beurteilen, ob ein solcher Mangel vorliegt, prüfte das Gericht zwei wesentliche Aspekte: Den vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache: Hier stellte das Gericht auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens fest, dass die vorgesehenen Grenzwerte bezüglich des Tritt- und Luftschallschutzes grundsätzlich gewahrt waren. Ein festgestellter Mangel im Bad des Obermieters war bereits beseitigt worden und hatte nach Aussage der Klägerin ohnehin keine Störungen verursacht. Die Sozialverträglichkeit der Geräusche: Das Gericht betonte, dass in einem Mehrfamilienhaus gewisse Lärmbelästigungen als sozial adäquat hinzunehmen sind. Dazu gehören auch Geräusche in Form von Schreien, Poltern oder Trampeln, die sich beim üblichen Gebrauch einer Wohnung ergeben. Das Gericht stellte während eines Ortstermins fest, dass bereits normale Wohnnutzung wie das Herunterfallen von Gegenständen oder das Herabspringen der Katzen vom Kratzbaum in der Wohnung der Klägerin deutlich wahrnehmbar waren. Dies erklärte sich auch daraus, dass es sich um ein hellhöriges Haus handelte, dessen Trittschallschutz nicht mehr den aktuellen Normen entsprach. Besonders bedeutsam für die Entscheidung waren folgende Punkte: Das Halten von zwei Katzen in einem Single-Haushalt in einer knapp 50 qm großen Wohnung in einer Großstadt ist sozialadäquat. Dass Katzen einen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist unvermeidbar und von der Klägerin hinzunehmen. Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass von den Katzen ein über das Übliche hinausgehender Lärm verursacht wurde. Die Klägerin konnte nicht nachweisen, dass die Geräuschbelästigungen die Zimmerlautstärke überschritten. Aus Kostengründen hatte sie auf ein entsprechendes Sachverständigengutachten verzichtet. Bezüglich der geforderten Mietminderung betonte das Gericht, dass nicht jedes aus der Oberwohnung wahrnehmbare Geräusch ohne weiteres eine Herabsetzung des Mietzinses rechtfertigt. Es komme auch auf die Umstände der Lärmstörung, etwa deren Dauer und Qualität, an. Was bedeutet das Urteil für Sie? Das Urteil des Amtsgerichts Spandau enthält wichtige Hinweise für Mieter, die unter Lärmbelästigungen leiden: Nicht jede Lärmbelästigung ist ein Mietmangel. In einem Mehrfamilienhaus müssen Mieter ein gewisses Maß an Geräuschen hinnehmen, die durch normale Wohnnutzung entstehen – auch wenn diese subjektiv als störend empfunden werden. Die Tierhaltung in angemessenem Umfang ist grundsätzlich zulässig. Das damit verbundene Maß an unvermeidbaren Geräuschen müssen Nachbarn tolerieren, solange es sich im Rahmen des Üblichen hält. Bei Lärmbelästigungen ist die Beweisführung entscheidend. Wer eine Mietminderung durchsetzen will, muss konkret darlegen, welche Beeinträchtigungen wann, wie lange und in welcher Intensität aufgetreten sind. Subjektive Beschreibungen wie "unerträglich" reichen nicht aus. Die baulichen Gegebenheiten spielen eine Rolle. In älteren Gebäuden mit geringerem Schallschutz müssen Mieter mit einer höheren Geräuschkulisse rechnen als in modernen Bauten. Eine pauschale tägliche Mietminderung ist nicht möglich. Vielmehr muss für jeden einzelnen Tag konkret dargelegt werden, welche über das normale, vertraglich vorausgesetzte Maß hinausgehenden Beeinträchtigungen aufgetreten sind. Für Mieter, die unter Lärmbelästigungen leiden, empfiehlt es sich daher, ein detailliertes Lärmprotokoll zu führen, das nicht nur subjektive Empfindungen, sondern möglichst objektive Angaben zu Art, Dauer und Intensität der Störungen enthält. In schwerwiegenden Fällen kann es sinnvoll sein, Lärmmessungen durchführen zu lassen, um die Überschreitung der Zimmerlautstärke nachzuweisen. Quelle: Amtsgericht Spandau, Urteil vom 18.10.2023, Az.: 4 C 1/22

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Sachverhalt

In einem Berliner Mehrfamilienhaus bewohnte die Klägerin eine knapp 50 Quadratmeter große Wohnung. Direkt über ihr wohnte ein Single-Mieter mit zwei Katzen in einer baugleichen Wohnung. Die Klägerin fühlte sich durch Geräusche aus der Wohnung des Obermieters erheblich gestört. Sie führte über mehrere Monate Lärmprotokolle und dokumentierte darin zahlreiche Vorfälle von "Katzenjagd", Poltern und anderen Geräuschen, die angeblich Tag und Nacht zu hören waren.

Nach ihrer Darstellung jagten die Katzen zu jeder Tages- und Nachtzeit durch die Wohnung, sprangen über Gegenstände, die dann zu Boden fielen, und verursachten ein Geräusch, das sie als "Galoppieren" beschrieb. Außerdem behauptete sie, dass Besucher in der Oberwohnung zusätzlich für unerträglich laute Geräusche sorgten.

Im Laufe des Verfahrens erklärte die Klägerin allerdings, dass sich die Situation verbessert habe. Sie führe kein Lärmprotokoll mehr und höre tagsüber "so gut wie nichts mehr". Geräusche gebe es hauptsächlich nach 22 Uhr, aber auch nicht täglich.

Die zentralen Streitpunkte

Die Klägerin verfolgte mit ihrer Klage zwei Hauptziele:

Sie wollte die Vermieterin dazu verpflichten, durch "geeignete sach- und fachgerechte Maßnahmen" den Lärm aus der Oberwohnung abzustellen, soweit dieser über die normale Zimmerlautstärke hinausgeht. Als Grenzwerte nannte sie 30 dB(A) nachts (22-6 Uhr) und 40 dB(A) tagsüber.
Sie wollte gerichtlich feststellen lassen, dass sie berechtigt sei, die Miete um 10% zu mindern, und zwar für jeden Tag, an dem die genannten Lärmwerte überschritten werden.

Die zentrale rechtliche Frage war, ob die beschriebenen Geräusche einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB darstellen, der zu einem Mängelbeseitigungsanspruch und zu einer Mietminderung berechtigt.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Spandau wies die Klage ab. Die Richter sahen weder einen Anspruch auf Mängelbeseitigung noch eine Berechtigung zur Mietminderung als gegeben an.

Zur Begründung führte das Gericht aus:

Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache.

Um zu beurteilen, ob ein solcher Mangel vorliegt, prüfte das Gericht zwei wesentliche Aspekte:

Den vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache: Hier stellte das Gericht auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens fest, dass die vorgesehenen Grenzwerte bezüglich des Tritt- und Luftschallschutzes grundsätzlich gewahrt waren. Ein festgestellter Mangel im Bad des Obermieters war bereits beseitigt worden und hatte nach Aussage der Klägerin ohnehin keine Störungen verursacht.
Die Sozialverträglichkeit der Geräusche: Das Gericht betonte, dass in einem Mehrfamilienhaus gewisse Lärmbelästigungen als sozial adäquat hinzunehmen sind. Dazu gehören auch Geräusche in Form von Schreien, Poltern oder Trampeln, die sich beim üblichen Gebrauch einer Wohnung ergeben.

Das Gericht stellte während eines Ortstermins fest, dass bereits normale Wohnnutzung wie das Herunterfallen von Gegenständen oder das Herabspringen der Katzen vom Kratzbaum in der Wohnung der Klägerin deutlich wahrnehmbar waren. Dies erklärte sich auch daraus, dass es sich um ein hellhöriges Haus handelte, dessen Trittschallschutz nicht mehr den aktuellen Normen entsprach.

Besonders bedeutsam für die Entscheidung waren folgende Punkte:

Das Halten von zwei Katzen in einem Single-Haushalt in einer knapp 50 qm großen Wohnung in einer Großstadt ist sozialadäquat.
Dass Katzen einen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist unvermeidbar und von der Klägerin hinzunehmen.
Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass von den Katzen ein über das Übliche hinausgehender Lärm verursacht wurde.
Die Klägerin konnte nicht nachweisen, dass die Geräuschbelästigungen die Zimmerlautstärke überschritten. Aus Kostengründen hatte sie auf ein entsprechendes Sachverständigengutachten verzichtet.

Bezüglich der geforderten Mietminderung betonte das Gericht, dass nicht jedes aus der Oberwohnung wahrnehmbare Geräusch ohne weiteres eine Herabsetzung des Mietzinses rechtfertigt. Es komme auch auf die Umstände der Lärmstörung, etwa deren Dauer und Qualität, an.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Das Urteil des Amtsgerichts Spandau enthält wichtige Hinweise für Mieter, die unter Lärmbelästigungen leiden:

Nicht jede Lärmbelästigung ist ein Mietmangel. In einem Mehrfamilienhaus müssen Mieter ein gewisses Maß an Geräuschen hinnehmen, die durch normale Wohnnutzung entstehen – auch wenn diese subjektiv als störend empfunden werden.
Die Tierhaltung in angemessenem Umfang ist grundsätzlich zulässig. Das damit verbundene Maß an unvermeidbaren Geräuschen müssen Nachbarn tolerieren, solange es sich im Rahmen des Üblichen hält.
Bei Lärmbelästigungen ist die Beweisführung entscheidend. Wer eine Mietminderung durchsetzen will, muss konkret darlegen, welche Beeinträchtigungen wann, wie lange und in welcher Intensität aufgetreten sind. Subjektive Beschreibungen wie "unerträglich" reichen nicht aus.
Die baulichen Gegebenheiten spielen eine Rolle. In älteren Gebäuden mit geringerem Schallschutz müssen Mieter mit einer höheren Geräuschkulisse rechnen als in modernen Bauten.
Eine pauschale tägliche Mietminderung ist nicht möglich. Vielmehr muss für jeden einzelnen Tag konkret dargelegt werden, welche über das normale, vertraglich vorausgesetzte Maß hinausgehenden Beeinträchtigungen aufgetreten sind.

Für Mieter, die unter Lärmbelästigungen leiden, empfiehlt es sich daher, ein detailliertes Lärmprotokoll zu führen, das nicht nur subjektive Empfindungen, sondern möglichst objektive Angaben zu Art, Dauer und Intensität der Störungen enthält. In schwerwiegenden Fällen kann es sinnvoll sein, Lärmmessungen durchführen zu lassen, um die Überschreitung der Zimmerlautstärke nachzuweisen.

Quelle: Amtsgericht Spandau, Urteil vom 18.10.2023, Az.: 4 C 1/22

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Toilette defekt - Selbst reparieren ohne Information des Vermieters?

Teaser: Wenn die Toilettenspülung nicht funktioniert, stellt dies einen erheblichen Mangel in der Wohnung dar. Doch wie sollen Mieter vorgehen, wenn sie den Vermieter nicht erreichen können? Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Bernau klärt diese Frage und stärkt die Rechte von Mietern in Notsituationen.
Bildquelle: Symbolbild: KI-generiertes Bild
Beitragstext: Der Fall: Defekte Toilette und nicht erreichbarer Vermieter In dem vom Amtsgericht Bernau entschiedenen Fall hatte die Mieterin ein Problem mit ihrer Toilettenspülung. Da eine nicht funktionierende Toilette den Alltag erheblich beeinträchtigt, ließ sie die Reparatur in Eigenregie durchführen. Der Haken an der Sache: Sie hatte den Vermieter vorab nicht ordnungsgemäß über den Mangel informiert. Die Mieterin hatte zwar versucht, den Vermieter zu kontaktieren, jedoch eine veraltete Anschrift verwendet. Die Mängelrüge vom 14. März 2024 erreichte die Vermieterin daher nicht. Obwohl der Mieterin die Telefonnummer der Vermieterin bzw. eines Zeugen bekannt war, und sie auch über WhatsApp hätte Kontakt aufnehmen können, unterblieb eine erfolgreiche Kontaktaufnahme. Nach der Reparatur verlangte die Mieterin die entstandenen Kosten in Höhe von 394,19 Euro von der Vermieterin zurück. Diese weigerte sich zu zahlen und verwies unter anderem auf die fehlende Information über den Mangel sowie auf die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel. Die rechtliche Beurteilung: Notfall rechtfertigt eigenständiges Handeln Das Gericht gab der Mieterin Recht und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung der Reparaturkosten nebst Zinsen. Obwohl die Mieterin ihre Informationspflicht nach § 536c BGB nicht erfüllt hatte, war sie laut Gericht dennoch berechtigt, die Reparatur eigenständig durchführen zu lassen. Die Richter stützen ihre Entscheidung auf § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann, wenn dies erforderlich ist. Das Gericht betonte dabei besonders: "Es ist der Klägerin nicht zumutbar auf einen Verzugseintritt des Vermieters zu warten, wenn die Toilette nicht funktioniert. Es liegt auf der Hand, dass eine funktionierende Toilette in Mitteleuropa conditio sine qua non für ein angemessenes Leben eines Menschen ist." Mit dieser deutlichen Formulierung macht das Gericht klar, dass eine funktionierende Toilette unabdingbare Voraussetzung (condicio sine qua non) für ein angemessenes Leben ist. Die Kleinreparaturklausel greift nicht Die Vermieterin versuchte sich auf eine im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel (§ 10 des Mietvertrages) zu berufen. Diese hätte die Mieterin verpflichtet, Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst zu tragen. Das Gericht wies diesen Einwand jedoch zurück, da die Reparaturkosten mit 394,19 Euro deutlich über dem in der Klausel festgelegten Höchstbetrag von 80 Euro lagen. Was bedeutet das Urteil für Sie? Dieses Urteil stärkt die Rechte von Mietern in dringenden Fällen. Folgende praktische Auswirkungen ergeben sich daraus: Notfallreparaturen sind möglich: Bei ernsthaften Beeinträchtigungen der Wohnnutzung – wie einer defekten Toilette – dürfen Mieter auch ohne vorherige Genehmigung des Vermieters eine Reparatur veranlassen. Grundversorgung hat Priorität: Das Gericht stellt klar, dass eine funktionierende Toilette zur Grundversorgung gehört und nicht verhandelbar ist. Kostenerstattung trotz Formfehler: Selbst wenn der Mieter den Vermieter nicht ordnungsgemäß informiert hat, kann er unter Umständen die Reparaturkosten erstattet bekommen, wenn die Reparatur dringend notwendig war. Grenzen der Kleinreparaturklausel: Überschreiten die Reparaturkosten den in der Kleinreparaturklausel festgelegten Höchstbetrag, muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen – nicht nur den übersteigenden Teil. Trotz des positiven Urteils für Mieter empfiehlt es sich dennoch, im Schadensfall alle verfügbaren Kontaktwege zum Vermieter zu nutzen und diese Kontaktversuche zu dokumentieren. Idealerweise sollten Mieter: Aktuelle Kontaktdaten des Vermieters (Anschrift, Telefonnummer, E-Mail) bereithalten Mängel schriftlich (per E-Mail oder Brief) und zusätzlich telefonisch melden Bei dringenden Fällen alle vernünftigen Kommunikationswege ausschöpfen Kontaktversuche dokumentieren (z.B. durch Screenshots von Nachrichten, Anrufprotokolle) Ist der Vermieter trotz ausreichender Bemühungen nicht erreichbar und liegt ein dringender Mangel vor, der die Lebensqualität erheblich beeinträchtigt, kann eine Selbstvornahme der Reparatur gerechtfertigt sein. Fazit: Pragmatische Lösung für Notfälle Das Urteil des Amtsgerichts Bernau zeigt, dass das Mietrecht auch pragmatische Lösungen für Notfälle bereithält. In Fällen, in denen grundlegende Funktionen der Wohnung beeinträchtigt sind und der Vermieter nicht erreichbar ist, steht den Mietern das Recht zu, selbst zu handeln. Dennoch sollten Mieter versuchen, den Vermieter zu informieren und diese Versuche nachweisen können. Das Gericht betont zwar die Unzumutbarkeit des Wartens auf den Vermieter bei einer defekten Toilette, zeigt aber auch Verständnis für den Ärger des Vermieters über die mangelnde Information. Quelle: AG Bernau, Urteil vom 04.04.2025 - 10 C 513/24

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Fall: Defekte Toilette und nicht erreichbarer Vermieter

In dem vom Amtsgericht Bernau entschiedenen Fall hatte die Mieterin ein Problem mit ihrer Toilettenspülung. Da eine nicht funktionierende Toilette den Alltag erheblich beeinträchtigt, ließ sie die Reparatur in Eigenregie durchführen. Der Haken an der Sache: Sie hatte den Vermieter vorab nicht ordnungsgemäß über den Mangel informiert.

Die Mieterin hatte zwar versucht, den Vermieter zu kontaktieren, jedoch eine veraltete Anschrift verwendet. Die Mängelrüge vom 14. März 2024 erreichte die Vermieterin daher nicht. Obwohl der Mieterin die Telefonnummer der Vermieterin bzw. eines Zeugen bekannt war, und sie auch über WhatsApp hätte Kontakt aufnehmen können, unterblieb eine erfolgreiche Kontaktaufnahme.

Nach der Reparatur verlangte die Mieterin die entstandenen Kosten in Höhe von 394,19 Euro von der Vermieterin zurück. Diese weigerte sich zu zahlen und verwies unter anderem auf die fehlende Information über den Mangel sowie auf die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel.

Die rechtliche Beurteilung: Notfall rechtfertigt eigenständiges Handeln

Das Gericht gab der Mieterin Recht und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung der Reparaturkosten nebst Zinsen. Obwohl die Mieterin ihre Informationspflicht nach § 536c BGB nicht erfüllt hatte, war sie laut Gericht dennoch berechtigt, die Reparatur eigenständig durchführen zu lassen.

Die Richter stützen ihre Entscheidung auf § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann, wenn dies erforderlich ist. Das Gericht betonte dabei besonders:

"Es ist der Klägerin nicht zumutbar auf einen Verzugseintritt des Vermieters zu warten, wenn die Toilette nicht funktioniert. Es liegt auf der Hand, dass eine funktionierende Toilette in Mitteleuropa conditio sine qua non für ein angemessenes Leben eines Menschen ist."

Mit dieser deutlichen Formulierung macht das Gericht klar, dass eine funktionierende Toilette unabdingbare Voraussetzung (condicio sine qua non) für ein angemessenes Leben ist.

Die Kleinreparaturklausel greift nicht

Die Vermieterin versuchte sich auf eine im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel (§ 10 des Mietvertrages) zu berufen. Diese hätte die Mieterin verpflichtet, Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst zu tragen. Das Gericht wies diesen Einwand jedoch zurück, da die Reparaturkosten mit 394,19 Euro deutlich über dem in der Klausel festgelegten Höchstbetrag von 80 Euro lagen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil stärkt die Rechte von Mietern in dringenden Fällen. Folgende praktische Auswirkungen ergeben sich daraus:

Notfallreparaturen sind möglich: Bei ernsthaften Beeinträchtigungen der Wohnnutzung – wie einer defekten Toilette – dürfen Mieter auch ohne vorherige Genehmigung des Vermieters eine Reparatur veranlassen.
Grundversorgung hat Priorität: Das Gericht stellt klar, dass eine funktionierende Toilette zur Grundversorgung gehört und nicht verhandelbar ist.
Kostenerstattung trotz Formfehler: Selbst wenn der Mieter den Vermieter nicht ordnungsgemäß informiert hat, kann er unter Umständen die Reparaturkosten erstattet bekommen, wenn die Reparatur dringend notwendig war.
Grenzen der Kleinreparaturklausel: Überschreiten die Reparaturkosten den in der Kleinreparaturklausel festgelegten Höchstbetrag, muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen – nicht nur den übersteigenden Teil.

Trotz des positiven Urteils für Mieter empfiehlt es sich dennoch, im Schadensfall alle verfügbaren Kontaktwege zum Vermieter zu nutzen und diese Kontaktversuche zu dokumentieren. Idealerweise sollten Mieter:

Aktuelle Kontaktdaten des Vermieters (Anschrift, Telefonnummer, E-Mail) bereithalten
Mängel schriftlich (per E-Mail oder Brief) und zusätzlich telefonisch melden
Bei dringenden Fällen alle vernünftigen Kommunikationswege ausschöpfen
Kontaktversuche dokumentieren (z.B. durch Screenshots von Nachrichten, Anrufprotokolle)

Ist der Vermieter trotz ausreichender Bemühungen nicht erreichbar und liegt ein dringender Mangel vor, der die Lebensqualität erheblich beeinträchtigt, kann eine Selbstvornahme der Reparatur gerechtfertigt sein.

Fazit: Pragmatische Lösung für Notfälle

Das Urteil des Amtsgerichts Bernau zeigt, dass das Mietrecht auch pragmatische Lösungen für Notfälle bereithält. In Fällen, in denen grundlegende Funktionen der Wohnung beeinträchtigt sind und der Vermieter nicht erreichbar ist, steht den Mietern das Recht zu, selbst zu handeln.

Dennoch sollten Mieter versuchen, den Vermieter zu informieren und diese Versuche nachweisen können. Das Gericht betont zwar die Unzumutbarkeit des Wartens auf den Vermieter bei einer defekten Toilette, zeigt aber auch Verständnis für den Ärger des Vermieters über die mangelnde Information.

Quelle: AG Bernau, Urteil vom 04.04.2025 - 10 C 513/24