Wann rechtfertigt eine Straftat die Kündigung eines Mietverhältnisses?

Ein Streit um Brennholz und verspätete Mietzahlungen

Im vorliegenden Fall vermietete der Kläger (Vermieter) seit 2021 eine Wohnung an den Beklagten (Mieter). Während des Mietverhältnisses kam es zu mehreren Konflikten. Der Vermieter warf dem Mieter vor, Brennholz aus einem nicht mitvermieteten Schuppen gestohlen zu haben. Außerdem zahlte der Mieter die Miete regelmäßig zur Monatsmitte statt – wie vom Vermieter erwartet – zu Beginn des Monats.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mehrfach und forderte den Mieter zur Räumung der Wohnung auf. Als der Mieter sich weigerte auszuziehen, zog der Vermieter vor Gericht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Paderborn (Urteil vom 03.07.2024, Az. 1 S 77/23) gaben dem Mieter Recht.

Straftaten als Kündigungsgrund – was gilt?

Das Gericht stellte wichtige Grundsätze zur Kündigung wegen Straftaten auf:

"Begeht der Mieter eine Straftat, kann dies grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen."

Allerdings ist nicht jede Straftat automatisch ein Kündigungsgrund. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Die Straftat muss einen Bezug zum Mietverhältnis haben
2. Sie muss so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist
3. Die Straftat muss tatsächlich bewiesen sein

Der letzte Punkt ist besonders wichtig: Der Vermieter trägt die Beweislast für die Straftat. Er muss nachweisen, dass der Mieter tatsächlich eine Straftat begangen hat.

Der angebliche Holzdiebstahl

Im konkreten Fall konnte der Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter einen Diebstahl begangen hatte. Im Gegenteil: Die Beweisaufnahme ergab, dass dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrags durch einen Übersetzer mitgeteilt worden war, dass er das Brennholz benutzen dürfe.

Das Gericht stellte fest:

"Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme sieht die Kammer es als erwiesen an, dass dem Beklagten gegenüber zumindest ein Einverständnis zur Nutzung des im Schuppen gelagerten Holzes bei Abschluss des Mietvertrages [...] erklärt worden ist, was einen Vorsatz des Beklagten in Bezug auf eine etwaige Wegnahme ausschließt."

Ohne Vorsatz liegt kein Diebstahl vor. Die Kündigung wegen des angeblichen Holzdiebstahls war daher unwirksam.

Unpünktliche Mietzahlungen als Kündigungsgrund

Der Vermieter stützte seine Kündigung auch auf die Tatsache, dass der Mieter die Miete regelmäßig zur Monatsmitte zahlte, statt zu Monatsbeginn. Zu diesem Punkt stellte das Gericht fest:

"Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen."

Allerdings muss zwischen der Abmahnung und der Kündigung ein ausreichender Zeitraum liegen, damit der Mieter sein Zahlungsverhalten umstellen kann. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Abmahnung am 24.12. erhalten, und der Vermieter erwartete bereits für Januar eine Änderung des Zahlungsverhaltens. Das Gericht hielt dies für zu kurzfristig:

"Ein Zeitraum von wenigen Tagen zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten Fälligkeitstermin ist zu knapp."

Zudem hatte der Mieter über ein Jahr lang die Miete zur Monatsmitte gezahlt, ohne dass der Vermieter dies beanstandet hatte. Auch daher lag keine erhebliche Pflichtverletzung vor, die eine Kündigung rechtfertigen würde.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil enthält wichtige Hinweise für Vermieter und Mieter:

Für Vermieter:

• Wenn Sie eine Kündigung auf eine Straftat stützen wollen, müssen Sie die Straftat beweisen können
• Bei unpünktlichen Mietzahlungen müssen Sie zunächst abmahnen und dem Mieter eine angemessene Frist zur Umstellung seines Zahlungsverhaltens einräumen
• Haben Sie ein bestimmtes Zahlungsverhalten längere Zeit akzeptiert, können Sie nicht ohne weiteres eine sofortige Änderung verlangen

Für Mieter:

• Auch wenn Ihnen eine Straftat vorgeworfen wird, ist das nicht automatisch ein wirksamer Kündigungsgrund
• Der Vermieter muss die Vorwürfe beweisen können
• Bei Unklarheiten über die Nutzung von Räumen oder Gegenständen sollten Sie schriftliche Vereinbarungen treffen
• Nach einer Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen sollten Sie Ihr Zahlungsverhalten anpassen

Das Urteil verdeutlicht einmal mehr, dass Kündigungen im Mietrecht strengen Voraussetzungen unterliegen. Vermieter können nicht ohne weiteres kündigen, auch wenn sie subjektiv der Meinung sind, der Mieter habe sich falsch verhalten.

Fazit

Eine Straftat kann grundsätzlich einen Kündigungsgrund darstellen, allerdings nur, wenn sie bewiesen ist und einen Bezug zum Mietverhältnis hat. Unpünktliche Mietzahlungen können ebenfalls zur Kündigung berechtigen, jedoch muss dem Mieter nach einer Abmahnung ausreichend Zeit zur Verhaltensänderung gegeben werden.

Quelle: LG Paderborn, Urteil vom 03.07.2024, Az. 1 S 77/23