Der Sachverhalt: Umzugskostenbeihilfe trotz Schmutz?

In dem verhandelten Fall hatten Mieter und Vermieter einen gerichtlichen Vergleich geschlossen. Darin verpflichtete sich der Mieter, die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum zu räumen und zurückzugeben. Im Gegenzug sollte der Vermieter eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 7.500 Euro zahlen. Vereinbart wurde ausdrücklich, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet, sondern die Rückgabe in "besenreinem Zustand" genügt.

Der Mieter übergab die Wohnung fristgerecht, jedoch – laut Darstellung des Vermieters – in einem stark verschmutzten Zustand:

• Spinnweben in den Zimmerecken
• Das Spülbecken mit Rost und Schmutz befüllt
• Stark verkalkte Toilette und Badewanne
• Verschmutzte Fliesen im Bad
• Stark verschmutzter Fußboden in der gesamten Wohnung

Der Vermieter forderte den Mieter mehrfach auf, die Wohnung zu reinigen, was dieser verweigerte. Daraufhin wollte der Vermieter die vereinbarte Umzugskostenbeihilfe nicht zahlen. Er argumentierte, dass die Bedingung "besenrein" nicht erfüllt sei und daher auch die Zahlungspflicht nicht entstanden sei.

Die zentrale Rechtsfrage

In diesem Fall ging es um eine grundlegende Frage im Mietrecht: Darf ein Vermieter die Rücknahme einer Wohnung verweigern, wenn diese nicht im vereinbarten (besenreinen) Zustand übergeben wird? Und kann dadurch die Zahlungspflicht für eine vereinbarte Umzugskostenbeihilfe entfallen?

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht München I hat in seinem Beschluss vom 17.07.2023 (Az. 14 S 4563/23) die Position des Mieters bestätigt. Der Vermieter muss die vereinbarte Umzugskostenbeihilfe zahlen, weil:

1. Die Wohnung fristgerecht zurückgegeben wurde.
2. Der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe für die Wirksamkeit der Rückgabe rechtlich unerheblich ist.

Der entscheidende Leitsatz des Gerichts lautet:

"Allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, kann noch keine Vorenthaltung gesehen werden."

Das Gericht stützt sich dabei auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Es unterscheidet klar zwischen zwei Rechtsbegriffen:

• Die Rückgabe/Herausgabe bedeutet lediglich die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache. Sie ist mit der Schlüsselübergabe erfüllt.
• Die vertragliche Räumungspflicht betrifft hingegen den Zustand, in dem die Wohnung zurückzugeben ist.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter:

• Sie müssen die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt zurückgeben (Schlüssel übergeben), aber der Zustand der Wohnung verhindert nicht die Wirksamkeit der Rückgabe.
• Auch wenn Sie die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand (z.B. "besenrein") übergeben, haben Sie Ihre Rückgabepflicht grundsätzlich erfüllt.
• Achtung: Dies bedeutet nicht, dass Sie für Verschmutzungen oder Beschädigungen nicht haftbar gemacht werden können! Der Vermieter kann immer noch Schadensersatzansprüche geltend machen.

Für Vermieter:

• Sie sind zur Annahme der Wohnung verpflichtet, auch wenn diese nicht im vereinbarten Zustand übergeben wird.
• Eine Verweigerung der Rücknahme kann sogar zum Annahmeverzug führen, was negative Folgen für Sie haben kann.
• Statt die Rücknahme zu verweigern, sollten Sie die Wohnung annehmen und anschließend Schadensersatzansprüche geltend machen.
• Bei Vereinbarungen über Zahlungen (wie eine Umzugskostenbeihilfe) sollten Sie präzise formulieren, welche Bedingungen erfüllt sein müssen.

Praktische Konsequenzen

Das Urteil verdeutlicht einen wichtigen Grundsatz im Mietrecht: Die Nichterfüllung einer Reinigungspflicht stellt nur eine Schlechterfüllung dar, keine Nichterfüllung der Rückgabepflicht. Ist eine Wohnung bei der Übergabe also verschmutzt oder nicht im vereinbarten Zustand, ist der korrekte Weg für den Vermieter:

1. Die Wohnung zurücknehmen
2. Den Zustand dokumentieren (z.B. durch ein Übergabeprotokoll mit Fotos)
3. Gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen

Für beide Parteien empfiehlt es sich, bei der Wohnungsübergabe ein detailliertes Protokoll zu erstellen und den Zustand durch Fotos zu dokumentieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Fazit

Das Landgericht München I hat mit seinem Beschluss die Rechtsprechung des BGH bestätigt: Der Zustand einer Mietwohnung bei der Rückgabe hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Rückgabe selbst. Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung anzunehmen – auch wenn diese nicht im vereinbarten "besenreinen" Zustand ist. Für Schäden oder übermäßige Verschmutzung können sie anschließend Schadensersatz verlangen.

Quelle: LG München I, Beschluss vom 17.07.2023 - 14 S 4563/23

Der Fall: Streit um eine Kinderwagen-Garage

Ein Eigentümerehepaar mit Zwillingen beantragte in einer Eigentümerversammlung die Erlaubnis, eine Kinderwagen-Garage für ihren Doppelkinderwagen auf dem Gemeinschaftseigentum aufzustellen. Als Begründung gaben sie an, dass es sehr schwierig bis unmöglich sei, den Doppelkinderwagen die Treppen hinauf- und hinunterzubefördern.

Die Eigentümergemeinschaft genehmigte das Aufstellen der Kinderwagen-Garage für einen Zeitraum von etwa zwei Jahren. Der ausgewählte Standort befand sich an einer Außenwand des Gebäudes in einer Nische, vor einem Fenster, das zu einer im Kellergeschoss/Souterrain gelegenen Teileigentumseinheit gehörte. Diese Einheit wurde von den Klägern an Dritte verpachtet und teilweise als Restaurant genutzt.

Die Kläger fochten diesen Beschluss an und begründeten dies damit, dass die Kinderwagen-Garage ihre Gewerbefläche erheblich beeinträchtige. Sie argumentierten, die Garage blockiere den Zugang zu ihrer Einheit, verdunkle den Innenraum und erschwere die Belüftung.

Die rechtliche Einordnung: Bauliche Veränderung oder Nutzungsregelung?

Ein zentraler Punkt in der gerichtlichen Auseinandersetzung war die Frage, ob es sich bei der Aufstellung der Kinderwagen-Garage um eine bauliche Veränderung oder lediglich um eine Regelung der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt.

Das Gericht stellte klar:

Eine bauliche Veränderung setzt eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraus. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine des Gebrauchs.

Da die Kinderwagen-Garage nur temporär für einen Zeitraum von etwa zwei Jahren aufgestellt werden sollte und aufgrund ihrer eigenen Schwere auf dem Boden ruht, ohne dass ein Eingriff in die bauliche Substanz erforderlich ist, handelte es sich nach Ansicht des Gerichts um eine Nutzungsregelung und nicht um eine bauliche Veränderung.

Die "goldene Grundregel" bei Nutzungsentscheidungen

Bei der Beurteilung von Beschlüssen über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums betonte das Gericht den Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme:

Bei der Beschlussfassung über eine "Benutzung" ist eine umfassende Einzelfallbetrachtung vorzunehmen; die Regelung muss der "goldenen Grundregel" gegenseitiger Rücksichtnahme und sonstigem Recht entsprechen und die Interessen der Betroffenen und der Eigentümer im Übrigen zum schonenden Ausgleich bringen.

Das Gericht sah den Beschluss der Eigentümergemeinschaft als Ausdruck dieser Rücksichtnahme auf die berechtigten Belange der Eltern, die für ihre Kleinkinder einen barrierefreien Abstellplatz für den Doppelkinderwagen benötigten.

Die Abwägung der Interessen

Das Gericht nahm eine umfassende Abwägung der betroffenen Interessen vor:

1. Interessen der Eltern: Sie benötigten einen barrierefreien Stellplatz für den Doppelkinderwagen ihrer zwei Kleinkinder.
2. Alternative Standorte: Im Außenbereich standen keine vergleichbaren Flächen zur Verfügung, da auf der Straßenseite und im Gartenbereich Treppen überwunden werden müssten.
3. Beeinträchtigung der Kläger: Die Auswirkungen auf die Interessen der Kläger wurden als "gerade noch hinnehmbar" bewertet. Die Garage sollte nur an der Wand zum Nachbargebäude stehen und nicht die gesamte Nische vor dem Fenster einnehmen.
4. Zeitliche Begrenzung: Die Gestattung war auf etwa zwei Jahre befristet, was für das Gericht ein wichtiger Faktor war.
5. Nutzung des betroffenen Raums: Der durch die mögliche "Verschattung" betroffene Raum war laut Aufteilungsplan als "Leergut-Raum" und nicht als Hauptverkaufs- oder Gastraum bezeichnet.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg wies die Klage ab und bestätigte den Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Es sah darin eine ausgewogene Lösung, die dem Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme entsprach.

Die temporäre Aufstellung einer Kinderwagen-Garage dient nach Ansicht des Gerichts dem geordneten Zusammenleben aller Wohnungseigentümer. Besonders die zeitliche Begrenzung und die Barrierefreiheit waren entscheidende Faktoren, die für die Zulässigkeit des Beschlusses sprachen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Die Entscheidung zeigt wichtige Grundsätze für das Zusammenleben in Wohnungseigentümergemeinschaften:

1. Unterscheidung von baulichen Veränderungen und Nutzungsregelungen: Temporäre Einrichtungen ohne Eingriff in die Bausubstanz sind in der Regel Nutzungsregelungen.
2. Gegenseitige Rücksichtnahme: Bei Nutzungskonflikten ist eine umfassende Einzelfallbetrachtung erforderlich, die alle Interessen zum Ausgleich bringt.
3. Bedeutung der zeitlichen Begrenzung: Eine zeitliche Befristung kann einen Eingriff in die Rechte anderer Eigentümer rechtfertigen, wenn dieser dadurch verhältnismäßig bleibt.
4. Barrierefreiheit als legitimes Interesse: Die Bedürfnisse von Familien mit Kleinkindern können bei der Interessenabwägung besonderes Gewicht haben.
5. Demokratische Mehrheitsentscheidungen: Gerichte respektieren den Entscheidungsspielraum der Eigentümergemeinschaft, solange die Lösung nach billigem Ermessen vertretbar ist.

Diese Grundsätze lassen sich auf viele ähnlich gelagerte Fälle übertragen, in denen es um die zeitlich begrenzte Nutzung von Gemeinschaftseigentum geht.

Quelle: AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.04.2025 - 980b C 16/24 WEG (nicht rechtskräftig)

Der Fall: Neue Heizung – höhere Miete?

In einem Mehrfamilienhaus in Bremen wurde die bestehende Heizungsanlage modernisiert. Der Vermieter ließ eine neue Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung installieren, die die alten Einzelöfen (Kombithermen) in den Wohnungen ersetzen sollte. Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte der Vermieter die monatliche Grundmiete um 59 Euro.

Die betroffenen Mieter zahlten die erhöhte Miete zunächst, forderten später jedoch die gezahlten Erhöhungsbeträge zurück. Sie waren der Meinung, dass die Mieterhöhung unberechtigt sei, da keine nachhaltige Einsparung von Endenergie nachgewiesen worden sei.

Der Streitpunkt: Wie misst man Energieeinsparung?

Der zentrale Streitpunkt in diesem Fall war die Frage, wie eine "nachhaltige Einsparung von Endenergie" – eine Voraussetzung für die Umlage von Modernisierungskosten – festgestellt werden sollte.

Das Landgericht Bremen hatte entschieden, dass eine Energieeinsparung nur dann vorliege, wenn der tatsächliche Energieverbrauch vor und nach der Modernisierung verglichen werde. Dafür hielt das Gericht einen Betrachtungszeitraum von jeweils vier bis fünf Jahren für erforderlich. Da der Vermieter keine Verbrauchswerte aus der Zeit vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage vorlegen konnte, gab das Landgericht den Mietern Recht.

Der BGH beurteilte die Sache jedoch grundlegend anders. Mit dem Urteil vom 16.03.2025 (Az. VIII ZR 283/23) stellte er klar, dass der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude nicht das entscheidende Kriterium sein kann. Denn dieser hängt von vielen Faktoren ab – wie Wetter, Leerstand einzelner Wohnungen, Anzahl der Bewohner und deren individuelles Nutzerverhalten.

Die Entscheidung des BGH: Erwartete Einsparung reicht aus

Der BGH entschied zugunsten des Vermieters und hob das Urteil des Landgerichts auf. Die zentralen Aussagen des Urteils lauten:

1. Eine Mieterhöhung ist bereits dann berechtigt, wenn nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.
2. Diese Beurteilung muss unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten erfolgen – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe.
3. Es ist ausdrücklich erlaubt, auf anerkannte Pauschalwerte zurückzugreifen, anstatt tatsächliche Verbrauchswerte zu vergleichen.

Der BGH betonte, dass der Vergleich tatsächlicher Energieverbrauchswerte über mehrere Jahre hinweg den Vermieter unangemessen belasten würde. Dieser müsste dann möglicherweise jahrelang auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung warten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter:

• Wenn Ihr Vermieter eine energetische Modernisierung durchführt, kann er die Kosten auf Sie umlegen, sobald zu erwarten ist, dass die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt.
• Sie können vom Vermieter keine mehrjährigen Verbrauchsberechnungen verlangen, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen.
• Es reicht aus, wenn der Vermieter anhand von anerkannten Pauschalwerten nachweist, dass die durchgeführte Maßnahme grundsätzlich zu einer Energieeinsparung führen kann.

Für Vermieter:

• Sie können nach einer energetischen Modernisierung eine Mieterhöhung vornehmen, wenn durch die bauliche Veränderung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.
• Sie müssen nicht den tatsächlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme vergleichen.
• Zur Begründung Ihrer Mieterhöhung können Sie auf anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen.

Das Urteil stärkt die Position von Vermietern bei energetischen Modernisierungen und schafft mehr Rechtssicherheit für die Umlage entsprechender Kosten. Gleichzeitig setzt es klare Maßstäbe dafür, wann eine Modernisierungsmaßnahme als energetisch einzustufen ist und damit eine Mieterhöhung rechtfertigt.

Die Entscheidung des BGH zeigt auch, dass der Gesetzgeber Anreize für energetische Modernisierungen schaffen will. Diese Modernisierungen kommen letztlich nicht nur der Umwelt zugute, sondern können auch zu einer Verbesserung des Wohnkomforts führen.

Quelle: BGH, Urteil vom 16.03.2025, Az. VIII ZR 283/23

Der Sachverhalt: Stromausfall ohne Zugang zum Sicherungskasten

Am Morgen des 12. März 2025 erlebte ein Mieter einer Erdgeschosswohnung einen plötzlichen Stromausfall. Ein großes Problem für ihn: Der zugehörige Sicherungskasten befand sich im Kellerraum einer Nachbarin, zu dem er keinen Schlüssel besaß.

Der Mieter schickte daraufhin um 9:48 Uhr eine SMS an die Betreuerin seiner Vermieterin und bat um Zugang zum Sicherungskasten. Nach eigenen Angaben erhielt er keine Rückmeldung, und auch die Nachbarin, in deren Kellerraum sich der Sicherungskasten befand, war nicht zu Hause.

Daraufhin entschied sich der Mieter, rechtliche Schritte einzuleiten. Er stellte einen Antrag auf einstweilige Verfügung, um Zugriff auf den Sicherungskasten zu erhalten.

Doch die Geschichte nimmt noch eine Wendung: Gegen 18:50 Uhr am selben Tag wurde die Stromversorgung wiederhergestellt. Der Mieter erklärte daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt, forderte jedoch, dass die Vermieterin die Kosten des Verfahrens tragen solle.

Die Argumentation der Vermieterin

Die Vermieterin widersprach der Erledigungserklärung und stellte den Sachverhalt anders dar:

• Sie habe gegen 10 Uhr einen Anruf (vermutlich von einer anderen Mieterin) erhalten
• Daraufhin habe ein Beauftragter umgehend den Keller aufgeschlossen und den Strom wiederhergestellt
• Zwischen dem Anruf und der Wiederherstellung der Stromversorgung seien lediglich 30 bis 45 Minuten vergangen
• Die SMS des Mieters habe sie erst später gelesen

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Bottrop wies die Klage ab und entschied, dass der Mieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Das Gericht sah keinen ausreichenden Verfügungsgrund für eine einstweilige Verfügung.

Die Begründung des Gerichts lässt sich in einem zentralen Punkt zusammenfassen:

"Der Verfügungskläger hat lediglich eine SMS um 09:48 Uhr an die Verfügungsbeklagte versendet. Es hätte nahegelegen, vor der Stellung des Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, zunächst die Betreuerin der Verfügungsbeklagten telefonisch zu kontaktieren."

Das Gericht wies zudem darauf hin, dass:

1. Nicht sichergestellt war, ob die Vermieterin die SMS überhaupt erhalten oder gelesen hatte
2. Die Wohnung der Vermieterin nur etwa 3 Autominuten bzw. 10 Gehminuten von der Wohnung des Mieters entfernt lag
3. Dem Mieter daher auch ein persönliches Aufsuchen der Vermieterin zuzumuten gewesen wäre

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat konkrete Auswirkungen für alle Mieter, die sich in einer ähnlichen Situation befinden könnten:

1. Nutzen Sie alle verfügbaren Kommunikationswege: Bei dringenden Problemen in der Mietwohnung, wie einem Stromausfall, sollten Sie nicht nur eine Nachricht schreiben, sondern auch versuchen, den Vermieter telefonisch zu erreichen.
2. Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen: Falls es später zu einem Rechtsstreit kommt, ist es wichtig nachweisen zu können, dass Sie alle zumutbaren Versuche unternommen haben, das Problem zu lösen.
3. Persönlicher Kontakt kann sinnvoll sein: Wenn Ihr Vermieter in der Nähe wohnt, kann es in Notfällen angebracht sein, ihn persönlich aufzusuchen.
4. Einstweilige Verfügungen erfordern echte Dringlichkeit: Eine solche Maßnahme ist ein letztes Mittel und wird nur gewährt, wenn Sie zuvor alle anderen zumutbaren Wege ausgeschöpft haben.

Besonders relevant ist dieses Urteil für Wohnsituationen, in denen wichtige Einrichtungen wie Sicherungskästen nicht direkt zugänglich sind. Hier empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld mit dem Vermieter abzusprechen, wie in Notfällen zu verfahren ist.

Gesetzlicher Hintergrund

Die rechtliche Grundlage für diese Entscheidung findet sich in § 940 der Zivilprozessordnung (ZPO). Demnach sind einstweilige Verfügungen zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes nur dann zulässig, wenn diese Regelung "zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint".

Das Gericht sah diese Notwendigkeit nicht als gegeben an, da der Mieter nicht alle zumutbaren Kommunikationswege ausgeschöpft hatte, bevor er rechtliche Schritte einleitete.

Quelle: AG Bottrop, Urteil vom 24.04.2025 - 8 C 88/25