Mehrheit der Eigentümer darf Fassadengemälde beschließen

Ein Kunstverein will die Hochhausfassade gestalten

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt eine Anlage mit mehreren Gebäuden in einer Großstadt in Nordrhein-Westfalen. Eines davon ist ein Hochhaus. In der Stadt läuft ein Kunstprojekt: Ein Verein lässt Hausfassaden von internationalen Künstlern bemalen. Die Stadtspitze unterstützt das Vorhaben. Sie erhofft sich davon Aufmerksamkeit und mehr Besucher.

Der Verein machte der Gemeinschaft ein Angebot. Eine namentlich benannte Streetart-Künstlerin sollte die gesamte Nordfassade des Hochhauses gestalten – auf Kosten des Vereins. Vor der Eigentümerversammlung erhielten alle Eigentümer den Entwurf eines Gestattungsvertrags, Informationen zum Projekt und zehn Beispielbilder der Künstlerin.

In der Versammlung erläuterte eine Vertreterin des Vereins die Einzelheiten. Das Werk werde sich in Stil und Farbgebung eng an frühere Arbeiten der Künstlerin anlehnen. Politische, rassistische, sexistische oder sonst diskriminierende Inhalte seien ausgeschlossen. Ein Architekturbüro begleite die Arbeiten und nehme sie ab. Nach fünf Jahren könne die Gemeinschaft frei entscheiden, was mit der Fassade geschieht.

Die Versammlung beschloss das Projekt. Sie ermächtigte die Verwalterin, den Vertrag zu unterschreiben, und hielt einige Bedingungen fest. Dazu gehören erstens die freie Entscheidung über die Fassade nach fünf Jahren, etwa für eine Dämmung, zweitens die Kostenfreiheit für die Gemeinschaft und drittens eine Farbe, die Algen und Schimmel vorbeugt. Außerdem sollte ein zusätzlicher QR-Code mit Hintergrundinformationen an der Zuwegung hängen. So müssen Besucher das Grundstück gar nicht erst betreten.

Ein Eigentümer war damit nicht einverstanden. Er erhob Anfechtungsklage, wollte den Beschluss also vom Gericht für ungültig erklären lassen. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof.

Zu unbestimmt, zu einschneidend, zu riskant? Die Einwände des Klägers

Der Kläger griff den Beschluss aus mehreren Richtungen an. Sein erster Einwand: Der Beschluss sei zu unbestimmt. Niemand wisse, wie das Bild am Ende aussehe. Die zehn Beispielbilder seien zudem nicht dem Versammlungsprotokoll beigefügt worden.

Zweitens gestalte das Gemälde die Wohnanlage grundlegend um. Solche Eingriffe darf die Mehrheit nicht beschließen. Aus der Wohnanlage werde ein „öffentliches Kunstwerk" und womöglich ein Besuchermagnet.

Drittens sah er sich persönlich benachteiligt. Sein Kunstgeschmack weiche von dem der Mehrheit ab. Er nehme das Werk deshalb anders wahr als die übrigen Eigentümer.

Viertens führte er eine Reihe praktischer Nachteile an. Mehr Besucher bedeuteten mehr Lärm. Fünf Jahre lang sei die Fassade blockiert, etwa für Klimaanlagen. Das Urheberrecht der Künstlerin könne die Gemeinschaft sogar dauerhaft binden. Verwittere das Bild, drohe ein vorzeitiger Neuanstrich. Und werde der Verein zahlungsunfähig, bleibe die Gemeinschaft auf einem halbfertigen Bild sitzen.

Die Gemeinschaft verteidigte ihren Beschluss. Das Landgericht gab ihr recht: Betroffen sei nur die Nordseite eines einzigen Hauses, und etwaige Nachteile träfen alle Eigentümer gleichermaßen.

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der BGH wies die Revision zurück. Der Beschluss bleibt gültig.

Ausgangspunkt ist § 20 Abs. 1 WEG. Bauliche Veränderung nennt das Gesetz jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die bloße Erhaltung hinausgeht. Über sie entscheidet die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Darunter fällt auch ein Gemälde, das das Erscheinungsbild der Anlage über Jahre hinweg erheblich verändert. Die Gemeinschaft durfte also abstimmen.

Muss das Motiv vor der Abstimmung feststehen?

Nein. Ein Kunstwerk ist keine gewöhnliche Baumaßnahme, bei der ein Handwerker feste Vorgaben umsetzt. Es entsteht in einem kreativen Prozess. Die Künstlerin reagiert auf die Wand, die Umgebung und die übrigen Werke des Projekts. Das Ergebnis lässt sich deshalb nie vollständig vorhersagen.

Der BGH verlangt daher keine Beschreibung des fertigen Bildes. Es genügt, wenn der Beschluss vier Dinge erkennen lässt: erstens, wo das Kunstwerk entsteht und welches Format es hat, zweitens, wie es ungefähr aussehen wird, drittens, wie lange es bleiben soll, und viertens, wer die Kosten trägt.

Den Rahmen für Stil und Farbgebung kann schon die Wahl der Künstlerin setzen. Voraussetzung: Ihr Stil ist so ausgeprägt, dass er das zu erwartende Werk kennzeichnet. So lag es hier. Fest stand die gesamte Nordfassade als Fläche. Fest stand auch eine Künstlerin mit eigenem, eher dunkel gehaltenem Stil, den jeder an ihren früheren Werken nachvollziehen konnte. Diskriminierende Inhalte waren ausgeschlossen. Kosten und Mindestdauer regelte der Beschluss ausdrücklich.

Die zehn Beispielbilder mussten nicht am Protokoll hängen. Sie dienten nur der Anschauung und waren kein Bestandteil des Beschlusses. Maßgeblich war der Stil der Künstlerin insgesamt – nicht der Stil gerade dieser zehn Bilder.

Wann gestaltet ein Gemälde die Wohnanlage „grundlegend" um?

Das Gesetz setzt der Mehrheit in § 20 Abs. 4 WEG zwei Grenzen. Verboten sind Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten. Verboten sind auch solche, die einen Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Zur ersten Grenze stellt der BGH klar:

„Bei der Annahme einer grundlegenden Umgestaltung ist aber ein strenger Maßstab anzulegen."

Der Grund liegt in der WEG-Reform von 2020. Der Gesetzgeber wollte bauliche Veränderungen erleichtern. Zuvor scheiterten viele Vorhaben schon daran, dass sie das Aussehen der Anlage veränderten. Die Reform wählte deshalb bewusst einen engeren Begriff als das frühere Recht.

Optische Veränderungen sind damit zwar nicht völlig aus dem Verbot herausgenommen. Sie erreichen die Schwelle aber nur in besonderen Einzelfällen. Eine andere Farbgestaltung der Fassade kann die Mehrheit regelmäßig beschließen. Maßstab ist dabei stets die Wohnanlage als Ganzes – nicht das einzelne Haus und nicht das einzelne Bauteil.

Eine griffige Formel liefert der BGH bewusst nicht. Umschreibungen wie „anderes Gesicht" oder „neues Gepräge" hält er für Floskeln, die niemandem weiterhelfen. Es entscheiden die Tatsachengerichte, also Amts- und Landgericht, nach den Umständen des Einzelfalls.

Im konkreten Fall sah das Landgericht durchaus den Kontrast: helle, unauffällige Häuser hier, ein Gemälde in dunkleren Tönen dort. Entscheidend war aber etwas anderes. Betroffen ist nur eine Fassadenseite eines einzigen Gebäudes. Und das Bild fügt sich in ein Ensemble von Kunstwerken ein, das sich durch die Stadt zieht. Betrachter nehmen es als Teil dieses Projekts wahr. Der BGH billigte diese Würdigung.

Hinzu kommt ein grundsätzlicher Gedanke. Das Projekt bot einen leichten Einstieg: volle Kostenübernahme und nur fünf Jahre Bindung. Solche Angebote müssen auch Eigentümergemeinschaften offenstehen. Wäre Einstimmigkeit nötig, blieben sie praktisch außen vor. In größeren Anlagen stimmen fast nie alle zu.

Auch wird aus der Wohnanlage kein öffentlicher Ort. Ihre Nutzung bleibt unverändert – selbst wenn das Gemälde viele Besucher anzieht.

Reicht ein anderer Kunstgeschmack für eine unbillige Benachteiligung?

Nein. Eine unbillige Benachteiligung setzt voraus, dass die Maßnahme einen Eigentümer stärker belastet als die anderen. Nachteile, die alle gleichermaßen treffen, fallen schon begrifflich nicht darunter. Kosten und Nutzungseinschränkungen trafen hier jeden Eigentümer in gleicher Weise.

Der persönliche Geschmack ändert daran nichts. Maßgeblich ist eine objektive Sicht. Dass einem Eigentümer das Gemälde weniger gefällt als anderen, benachteiligt ihn nicht unbillig. Andernfalls hätte jeder Einzelne ein Vetorecht gegen Mehrheitsentscheidungen. Wer überstimmt wird, muss diese Kröte schlucken.

Was ist mit Besuchern, Urheberrecht und Folgekosten?

Jeder Beschluss muss zusätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also vernünftig und im Interesse aller Eigentümer sein (§ 18 Abs. 2 WEG). Der BGH verknüpft diesen Maßstab mit den beiden Grenzen aus § 20 Abs. 4 WEG. Beeinträchtigungen, die darunter bleiben, muss die überstimmte Minderheit grundsätzlich hinnehmen.

Die Fassade ist den Eigentümern nicht entzogen. Sie schützt das Gebäude weiterhin vor Wetter, Wärme und Kälte. Selbst wenn dort fünf Jahre lang keine Klimageräte hängen dürfen, macht das den Beschluss nicht anfechtbar. Nutzungsausschlüsse sind bei baulichen Veränderungen nichts Ungewöhnliches. Das zeigt § 21 Abs. 3 und 4 WEG: Überstimmte Eigentümer dürfen eine Neuerung zunächst nicht nutzen, bis sie sich an den Kosten beteiligen.

Auch das Urheberrecht fesselt die Gemeinschaft nicht auf Dauer. Zwar schützt § 14 UrhG Künstler vor der Entstellung ihrer Werke. Wer ein fest mit dem Gebäude verbundenes Kunstwerk duldet, gibt aber nicht für alle Zukunft seine Eigentümerrechte auf. Das Interesse des Eigentümers an einer anderen Nutzung geht in aller Regel vor. Das gilt erst recht, wenn der Vertrag die Bindung ausdrücklich auf fünf Jahre begrenzt. Die Künstlerin hat nicht mehr Rechte an der Fassade, als die Gemeinschaft dem Verein eingeräumt hat.

Bleiben die Kostenrisiken. Die Eigentümer hätten das Gemälde auch von vornherein auf eigene Kosten beschließen dürfen. Dass Folgekosten entstehen können, etwa bei Verwitterung oder Insolvenz des Vertragspartners, ist die normale Folge einer Mehrheitsentscheidung.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Planen Sie als Gemeinschaft ein Kunstprojekt, haben Sie jetzt eine klare Richtschnur. Benennen Sie im Beschluss die Fläche und das Format. Legen Sie fest, wie lange das Werk mindestens bleibt. Regeln Sie, wer die Kosten trägt. Stecken Sie den Rahmen für Stil und Farbgebung ab – etwa, indem Sie die Künstlerin oder den Künstler namentlich nennen. Halten Sie inhaltliche Grenzen fest. Ein Entwurf des Motivs ist nicht nötig.

Als Verwalter sollten Sie die Versammlung gut vorbereiten. Schicken Sie den Vertragsentwurf und Beispielwerke mit der Einladung. Achten Sie im Vertrag auf eine begrenzte Bindungsfrist. Danach sollte die Gemeinschaft die Fassade frei überstreichen oder dämmen dürfen. Sinnvoll sind außerdem Vorgaben zur Farbqualität und eine fachliche Begleitung der Arbeiten. Mit diesen Punkten sind Sie auf der sicheren Seite.

Sind Sie als Eigentümer überstimmt worden? Dann prüfen Sie nüchtern, was Sie vorbringen können. Missfallen genügt nicht. Auch allgemeine Sorgen vor Kosten, Besuchern oder Verwitterung tragen eine Klage in der Regel nicht. Chancen haben Sie vor allem in zwei Fällen: Die Maßnahme trifft Sie deutlich stärker als die übrigen Eigentümer. Oder sie verändert das äußere Bild der gesamten Anlage grundlegend. Beachten Sie die Frist: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben sein (§ 45 WEG).

Ein Freibrief für jede Fassadenkunst ist das Urteil nicht. Der BGH betont den Einzelfall. Das Urteil lässt offen, wie zu entscheiden wäre, wenn etwa mehrere Gebäude einer Anlage rundum bemalt würden oder die Gemeinschaft sich ohne zeitliche Grenze bindet.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Fassadengemälde ist eine bauliche Veränderung. Die Gemeinschaft kann es mit Mehrheit beschließen.
• Der Beschluss ist bestimmt genug, wenn Fläche, ungefähres Aussehen, Dauer und Kostentragung feststehen. Das konkrete Motiv darf offenbleiben.
• Optische Veränderungen gestalten die Wohnanlage nur in besonderen Ausnahmefällen grundlegend um. Maßstab ist die gesamte Anlage, nicht das einzelne Haus.
• Unbillig benachteiligt ist nur, wer stärker belastet wird als die anderen Eigentümer. Der persönliche Kunstgeschmack zählt nicht.
• Nachteile unterhalb dieser beiden Grenzen muss die überstimmte Minderheit grundsätzlich hinnehmen.

Quelle: BGH, Urteil vom 25.09.2026, Az. V ZR 165/25