Kautionsverzug führt trotz Lastschriftmandat zur Räumung

Wenn die Kaution zum Stolperstein wird

Ein scheinbar harmloses Missverständnis über die Zahlung der Mietkaution kann schwerwiegende Folgen haben. Das zeigt ein aktueller Fall aus Frankfurt, bei dem eine Mieterin ihre Wohnung räumen musste, obwohl sie dem Vermieter ein Lastschriftmandat erteilt hatte. Der Streitfall verdeutlicht, wie wichtig es ist, Zahlungsvereinbarungen genau zu beachten und nicht blind auf automatische Abläufe zu vertrauen.

Der Ausgangssachverhalt: Kaution in Raten zahlen

Eine Vermieterin schloss mit ihrer Mieterin einen Mietvertrag für eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Frankfurt ab. Die monatliche Miete betrug knapp 600 Euro. Wie üblich vereinbarten beide Parteien eine Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten, die jedoch in drei gleichen Teilzahlungen zu je knapp 500 Euro geleistet werden sollte. Die Gesamtkautionssumme belief sich damit auf etwa 1.480 Euro.

Die erste Teilzahlung war bereits zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Zusätzlich erteilte die Mieterin ihrer Vermieterin ein SEPA-Lastschriftmandat für die laufenden Mietzahlungen. Hier begann bereits das Missverständnis, das später zu erheblichen Problemen führen sollte.

Das fatale Missverständnis: Lastschrift nur für laufende Miete

Die Mieterin ging davon aus, dass das erteilte Lastschriftmandat nicht nur für die laufenden Mietzahlungen, sondern auch für die Kautionsraten gelte. Sie wartete deshalb darauf, dass die Vermieterin die fälligen Kautionsbeträge von ihrem Konto abbucht. Dies geschah jedoch nicht, da im Mietvertrag klar geregelt war, dass die Kaution direkt auf ein separates Kautionskonto zu überweisen ist.

Die Kautionsvereinbarung sah vor, dass die Zahlung "direkt" von der Mieterin auf das Kautionskonto zu leisten war. Im Mietvertrag selbst war das SEPA-Lastschriftmandat explizit nur für die Zahlung des laufenden Mietzinses vorgesehen. Diese unterschiedlichen Zahlungswege hätten für die Mieterin erkennbar sein müssen.

Erste Kündigung wegen Kautionsverzug

Als die ersten beiden Kautionsraten nicht eingingen, reagierte die Vermieterin zunächst mit einer Mahnung. Wenig später erklärte sie die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Zu diesem Zeitpunkt stand die Mieterin mit zwei Kautionsraten in Höhe von insgesamt knapp 990 Euro im Rückstand.

Die Mieterin reagierte prompt und glich den gesamten Kautionsrückstand aus. Nach den gesetzlichen Regelungen zur sogenannten Schonfrist wurde die Kündigung dadurch rückwirkend unwirksam. Das Mietverhältnis konnte zunächst fortgesetzt werden.

Erneuter Zahlungsverzug mit schwerwiegenden Folgen

Etwa eineinhalb Jahre später geriet die Mieterin erneut in Zahlungsschwierigkeiten. Sie kam mit den laufenden Mietzahlungen für Oktober und November 2023 sowie einer Mieterhöhung in Verzug. Die Vermieterin kündigte daraufhin erneut fristlos.

Auch diesmal glich die Mieterin den Rückstand vollständig aus, allerdings erst im Februar 2024. Sie berief sich darauf, dass die Kündigung durch die nachträgliche Zahlung unwirksam geworden sei. Hier irrte sie jedoch fundamental.

Die entscheidende Rechtsfrage: Zweite Schonfrist ausgeschlossen

Das Gericht stellte klar, dass die Mieterin kein Recht auf eine zweite Schonfrist hatte. Wer bereits einmal innerhalb von zwei Jahren eine Kündigung durch nachträgliche Zahlung unwirksam gemacht hat, kann dieses Recht nicht erneut in Anspruch nehmen. Diese Regelung soll verhindern, dass Mieter systematisch ihre Zahlungspflichten vernachlässigen und sich immer wieder durch nachträgliche Zahlungen retten.

Da die erste Kündigung vom Juli 2022 weniger als zwei Jahre zurücklag, konnte die Mieterin die zweite Kündigung vom November 2023 nicht mehr durch nachträgliche Zahlung unwirksam machen. Das Mietverhältnis war damit endgültig beendet.

Keine Verpflichtung zum Lastschrifteinzug der Kaution

Die Mieterin argumentierte, die Vermieterin hätte die Kaution per Lastschrift einziehen müssen, da ein entsprechendes Mandat vorlag. Das Gericht widersprach dieser Auffassung deutlich. Die Vermieterin war nicht verpflichtet, die Kaution im Lastschriftverfahren einzuziehen.

Entscheidend waren die vertraglichen Vereinbarungen. Das SEPA-Lastschriftmandat bezog sich ausdrücklich nur auf die laufenden Mietzahlungen. Die separate Kautionsvereinbarung regelte hingegen, dass diese Beträge direkt auf das Kautionskonto zu überweisen waren. Diese unterschiedlichen Zahlungswege waren für die Mieterin erkennbar und verbindlich.

Mahnung bei Kautionsverzug nicht zwingend erforderlich

Ein weiterer Streitpunkt betraf die Frage, ob die Vermieterin die Mieterin hätte mahnen müssen, bevor sie wegen Kautionsverzugs kündigte. Das Gericht verneinte dies. Wenn vertraglich geregelt ist, dass eine Zahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig wird, ist keine zusätzliche Mahnung erforderlich, um Verzug herbeizuführen.

Da die Kautionsvereinbarung klar festlegte, dass die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig war, trat der Verzug automatisch mit Ablauf des Fälligkeitszeitpunkts ein. Die Vermieterin mahnte dennoch vorsorglich, was ihre Rechtsposition zusätzlich stärkte.

Räumungsfrist als letzter Ausweg

Obwohl die Kündigung wirksam war, gewährte das Gericht der Mieterin eine Räumungsfrist bis Ende Juli 2024. Dies sollte ihr ermöglichen, eine Ersatzwohnung zu finden und den Umzug vorzubereiten. Diese Frist ist jedoch keine Gnade, sondern berücksichtigt die Verhältnismäßigkeit der Vollstreckung.

Das Gericht berücksichtigte dabei sowohl die wiederholten Zahlungsverzüge als auch den Umstand, dass die Mieterin ihre Rückstände letztendlich immer ausgeglichen hatte. Die dreimonatige Frist wurde als angemessen erachtet.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil enthält wichtige Lektionen sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Mieter sollten niemals davon ausgehen, dass ein Lastschriftmandat automatisch für alle Zahlungen gilt. Entscheidend sind die konkreten vertraglichen Vereinbarungen. Wer unsicher ist, sollte beim Vermieter nachfragen, anstatt auf automatische Abläufe zu vertrauen.

Besonders kritisch wird es, wenn bereits einmal eine Kündigung durch nachträgliche Zahlung abgewendet wurde. Das Recht auf Schonfrist gibt es nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Mieter, die bereits einmal von dieser Regelung profitiert haben, sollten ihre Zahlungen besonders gewissenhaft überwachen.

Für Vermieter zeigt der Fall, wie wichtig klare und eindeutige Zahlungsvereinbarungen sind. Unterschiedliche Zahlungswege für Miete und Kaution sollten deutlich kommuniziert werden. Eine saubere Dokumentation aller Vereinbarungen erleichtert die Durchsetzung berechtigter Ansprüche erheblich.

Das Urteil verdeutlicht auch, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, Zahlungen aktiv einzuziehen, wenn andere Zahlungswege vereinbart wurden. Die Verantwortung für ordnungsgemäße Zahlungen liegt grundsätzlich beim Mieter. Wer sich auf Missverständnisse beruft, trägt das Risiko der daraus entstehenden Konsequenzen.

Tipp für die Praxis: Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten bei Vertragsabschluss alle Zahlungsmodalitäten schriftlich festhalten und sicherstellen, dass beide Seiten diese verstanden haben. Im Zweifel ist Nachfragen besser als jahrelanger Rechtsstreit.

Quelle: AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.04.2024, Az.: 33067 C 42/23