Leerstandskosten: Vermieter darf Risiko nicht auf Mieter abwälzen

Worum ging es in dem Fall?

In einem Berliner Gewerbeobjekt mietete ein Unternehmen mehrere Büroflächen. Der Mietvertrag enthielt eine vorformulierte Klausel zur Nebenkostenverteilung. Diese sah vor, dass die Betriebskosten im Verhältnis der Mietfläche des einzelnen Mieters zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt" umgelegt werden sollten.

Die Vermieterin rechnete die Nebenkosten für zwei Jahre ab und forderte erhebliche Nachzahlungen. Dabei legte sie die Kosten ausschließlich auf die vermieteten Flächen um. Da in dem Gebäude mehrere Einheiten leer standen, mussten die vorhandenen Mieter einen entsprechend höheren Anteil zahlen. Die Mieterin weigerte sich, die Nachforderungen zu begleichen, und der Streit landete vor Gericht.

Der zentrale Streitpunkt

Die entscheidende Frage lautete: Darf ein Vermieter die Nebenkosten so verteilen, dass leerstehende Flächen außen vor bleiben? Bei dieser Berechnungsweise tragen allein die vorhandenen Mieter die gesamten Kosten des Gebäudes. Je mehr Einheiten leer stehen, desto höher fällt der Anteil für jeden einzelnen Mieter aus.

Die Vermieterin argumentierte, beide Parteien seien erfahrene Geschäftsleute gewesen. Die Mieterin hätte sich vor Vertragsschluss über den Leerstand im Objekt informieren können. Außerdem sei die Klausel im Vertrag deutlich hervorgehoben worden. Ein Gewerbemieter sei zudem weniger schutzbedürftig als ein privater Wohnungsmieter.

Die Mieterin hielt dagegen: Die Klausel sei unwirksam, weil sie das wirtschaftliche Risiko des Leerstands einseitig auf die Mieter verlagere. Dieses Risiko gehöre jedoch zum unternehmerischen Bereich des Vermieters.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Kammergericht Berlin gab der Mieterin im Wesentlichen recht. Die Formularklausel zur Nebenkostenverteilung nach „tatsächlich vermieteten Flächen" ist unwirksam. Sie verstößt gegen das Gesetz, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Das Gericht stellte klar: Diese Wertung gilt nicht nur für Wohnraum, sondern auch für Gewerberäume. Gewerbliche Mieter verdienen denselben Schutz vor Kosten, die nicht durch ihren eigenen Mietgebrauch verursacht werden. Ein Mieter soll nicht für Flächen zahlen müssen, die er weder nutzt noch nutzen kann.

Besonders kritisch bewertete das Gericht folgenden Aspekt: Der Leerstand beruht typischerweise auf einer Entscheidung des Vermieters. Dieser könnte etwa bewusst auf eine Vollvermietung verzichten, weil er andere Ziele verfolgt. Es wäre besonders unbillig, wenn eine Partei der anderen nach Belieben Kosten aufbürden könnte.

Wie werden die Nebenkosten dann berechnet?

Ist die Vertragsklausel unwirksam, entsteht eine Lücke im Mietvertrag. Das Gericht schloss diese Lücke durch eine sogenannte ergänzende Vertragsauslegung. Das bedeutet: Es wird ermittelt, was vernünftige Vertragsparteien vereinbart hätten, wenn ihnen das Problem bewusst gewesen wäre.

Nach Ansicht des Gerichts hätten redliche Parteien eine Umlage nach der gesamten Nutzfläche des Objekts vereinbart. Dieser Verteilungsschlüssel ist üblich und sachgerecht. Er entspricht auch der gesetzlichen Regelung für Wohnraum und ist für Gewerberäume gleichermaßen angemessen.

Bei dieser Berechnungsweise entfällt auf jeden Mieter nur der Anteil, der seiner Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche entspricht. Die auf leerstehende Flächen entfallenden Kosten verbleiben beim Vermieter.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Gewerbemieter sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung genau prüfen. Achten Sie darauf, welcher Umlageschlüssel verwendet wird. Steht dort „vermietete Fläche" oder eine ähnliche Formulierung, könnte dies auf eine unzulässige Abwälzung des Leerstandsrisikos hindeuten. In diesem Fall zahlen Sie möglicherweise zu viel.

Als Vermieter müssen Sie das Leerstandsrisiko selbst tragen. Eine Formularklausel, die dieses Risiko auf die Mieter überträgt, hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Verwenden Sie stattdessen die Gesamtfläche des Objekts als Verteilungsmaßstab. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie an Privatpersonen oder Unternehmen vermieten.

Sollten Sie bereits Abrechnungen erhalten haben, die auf den „vermieteten Flächen" basieren, lohnt sich eine Überprüfung. Bei erheblichem Leerstand im Gebäude kann die Differenz beträchtlich sein. Betroffene Mieter können unter Umständen zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 06.06.2016, Az. 8 U 40/15