Ihre neue Indexmiete.
Einfach berechnet.

Bei einer Indexmiete wird die Nettokaltmiete vertraglich an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt. Der VPI wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und bildet die durchschnittliche Preisentwicklung der Waren und Dienstleistungen ab, die private Haushalte in Deutschland kaufen.

Steigt der Index, kann die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht werden. Sinkt er, kann entsprechend auch eine Senkung der Miete verlangt werden. Die Miete ändert sich jedoch nicht allein durch die Veröffentlichung eines neuen Indexwertes: Die Anpassung muss in Textform geltend gemacht werden. Rechtsgrundlage ist § 557b BGB.

Verglichen werden der VPI des vereinbarten Ausgangsmonats – meist der Monat des Mietbeginns oder der letzten Anpassung – und der aktuelle VPI. Die Rechnung lautet: alte Nettokaltmiete × neuer Index ÷ alter Index = neue Nettokaltmiete.

Beispiel: Steigt der Index von 110,0 auf 115,5, entspricht das einer Veränderung von 5 %. Aus 800 € Nettokaltmiete werden rechnerisch 840 €. Dabei werden nicht die Indexpunkte als Prozentwert übernommen.

• Die Miete muss zwischen zwei Indexanpassungen grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Die Anpassung muss in Textform erklärt und nachvollziehbar berechnet werden.
• Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
• Eine Zustimmung des Mieters ist bei einem wirksamen und korrekt berechneten Verlangen nicht erforderlich.

Die offiziellen Monats- und Jahreswerte veröffentlicht das Statistische Bundesamt (Destatis). Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland, nicht der harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI), ein Landesindex oder ein Index für eine einzelne Gütergruppe.

Destatis stellt außerdem Tabellen in GENESIS-Online und eine Rechenhilfe für Wertsicherungsklauseln bereit. Wichtig ist, für Ausgangs- und Vergleichsmonat Werte derselben Indexreihe und desselben Basisjahres zu verwenden. Bei einer Umbasierung sollten keine Werte verschiedener Basisjahre miteinander vermischt werden.

Bei einer Staffelmiete stehen die künftigen Mietbeträge oder Erhöhungsbeträge und ihre Zeitpunkte bereits bei Vertragsabschluss in Euro fest. Bei einer Indexmiete ist die spätere Miethöhe dagegen offen und hängt von der Entwicklung des VPI ab.

• Staffelmiete: planbare, vertraglich festgelegte Erhöhung; jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten.
• Indexmiete: Anpassung nach der tatsächlichen Indexentwicklung; ebenfalls grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert.
• Bei der Staffelmiete ist die Mietpreisbremse auf jede Staffel anzuwenden. Bei der Indexmiete betrifft sie grundsätzlich nur die Ausgangsmiete.

Beide Modelle müssen schriftlich vereinbart werden. Während ihrer Laufzeit sind zusätzliche Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Eine Indexanpassung muss in Textform erklärt werden. Das Schreiben sollte mindestens enthalten:

• Absender, Empfänger, Mietobjekt und Datum,
• den Hinweis auf die Indexklausel im Mietvertrag,
• Ausgangs- und Vergleichsmonat mit den jeweiligen VPI-Werten,
• die prozentuale Indexänderung und den nachvollziehbaren Rechenweg,
• die bisherige und die neue Nettokaltmiete oder den Erhöhungsbetrag in Euro,
• den Zeitpunkt, ab dem die neue Miete zu zahlen ist.

Textform bedeutet, dass die Erklärung lesbar ist, die erklärende Person nennt und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird; eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht zwingend. Aus Beweisgründen sollte der Zugang dennoch verlässlich dokumentiert werden.

Während eine Indexmietvereinbarung gilt, ist eine zusätzliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Auch Modernisierungserhöhungen sind nur in den engen gesetzlichen Ausnahmefällen möglich, insbesondere wenn die Maßnahme durch Umstände veranlasst wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; für bestimmte Heizungsmaßnahmen gelten Sonderregeln.

Nicht ausgeschlossen sind gesetzlich zulässige Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen nach § 560 BGB. Ebenso bleiben allgemeine Mieterrechte – etwa eine Mietminderung bei erheblichen Mängeln – bestehen. Eine Indexmiete bedeutet also nicht, dass sämtliche anderen mietrechtlichen Regeln entfallen.

Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die Ausgangsmiete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gesetzliche Ausnahmen können unter anderem bei einer zulässigen höheren Vormiete, bestimmten Modernisierungen, Neubauten oder der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung gelten.

Spätere, wirksame Indexanpassungen werden nicht erneut an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemessen. Ein Verstoß bei Vertragsbeginn wird durch spätere Indexsteigerungen aber nicht automatisch geheilt. Ob die Mietpreisbremse vor Ort gilt und welche Ausnahme greift, sollte anhand der jeweiligen Landesverordnung und des konkreten Vertrags geprüft werden.

Unwirksam oder rechtlich angreifbar können insbesondere Klauseln sein, die vom zwingenden Schutz des § 557b BGB zum Nachteil des Mieters abweichen. Warnzeichen sind zum Beispiel:

• Die Indexmiete wurde nicht schriftlich vereinbart.
• Die Klausel nimmt nicht nachvollziehbar auf den VPI für Deutschland des Statistischen Bundesamtes Bezug.
• Sie erlaubt nur Erhöhungen, schließt eine Mietsenkung bei fallendem Index aber aus.
• Sie erlaubt Anpassungen in Abständen von weniger als einem Jahr oder zusätzliche Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Die Berechnung bleibt unklar oder vermischt Indexpunkte und Prozentwerte.

Davon zu unterscheiden ist eine wirksame Vertragsklausel mit einem lediglich fehlerhaften Erhöhungsschreiben. Fehlen dort Pflichtangaben, stimmt die Berechnung nicht oder wurde die Jahresfrist missachtet, kann die konkrete Erhöhung unwirksam sein, ohne dass automatisch die gesamte Indexvereinbarung entfällt. Im Streitfall kommt es auf den genauen Wortlaut an.

Nein, eine reine Indexmieterhöhung nach § 557b BGB löst grundsätzlich kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht aus. Das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB gilt seinem Wortlaut nach für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558) und für Modernisierungserhöhungen (§ 559), nicht für die Anpassung an den VPI.

Mieter können das Mietverhältnis aber unter Einhaltung der normalen Kündigungsfrist kündigen. Wird neben der Indexanpassung ausnahmsweise eine gesonderte Modernisierungserhöhung verlangt, kann dafür ein Sonderkündigungsrecht bestehen. Vertragliche Kündigungsausschlüsse und ein wirksamer Zeitmietvertrag sind gesondert zu prüfen.

Vor der Unterschrift sollte die Indexklausel verständlich, vollständig und rechnerisch nachvollziehbar sein. Besonders wichtig sind:

• eindeutiger Bezug auf den VPI für Deutschland des Statistischen Bundesamtes,
• klarer Ausgangsmonat, Ausgangsindex und genaue Nettokaltmiete,
• Anpassung in beide Richtungen – bei steigendem und fallendem Index,
• keine automatische Anpassung ohne Erklärung in Textform und keine Verkürzung der Jahresfrist,
• Prüfung, ob die Ausgangsmiete die örtliche Mietpreisbremse einhält,
• realistischer finanzieller Puffer, da Indexsteigerungen gesetzlich nicht durch die Kappungsgrenze für Vergleichsmieten begrenzt sind.

Außerdem sollte geprüft werden, ob Mindestmietdauer, Kündigungsausschluss oder weitere Vertragsklauseln die Flexibilität einschränken. Bei unklaren Formulierungen oder einer hohen wirtschaftlichen Belastung ist eine Beratung vor der Unterschrift sinnvoll.