Untervermietung nach Auszug eines Mitmieters

Die Ausgangssituation: Drei werden zwei – und die Vermieterin sperrt sich

Zwei Personen mieteten gemeinsam eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Noch vor dem Einzug trat ein dritter Mitmieter dem Mietvertrag bei. Die drei Mieter teilten sich die Wohnung und die anfallende Miete entsprechend auf.

Etwa zweieinhalb Jahre nach dem Einzug zog der dritte Mitmieter endgültig aus. Die beiden Verbliebenen wandten sich an die Vermieterin und baten darum, das frei gewordene Zimmer ab dem folgenden Monat an eine namentlich benannte Person untervermieten zu dürfen. Ihr Ziel war klar: Sie wollten die Mietbelastung, die nun vollständig auf ihren Schultern lag, auf diese Weise wieder auf drei Personen verteilen.

Die Vermieterin lehnte ab – und blieb dabei unnachgiebig. Sie verweigerte nicht nur die Untervermietungserlaubnis, sondern auch jeden alternativen Weg: Weder eine Fortführung des Mietvertrags nur mit den beiden verbliebenen Mietern noch eine Auswechslung des ausgezogenen Mitmieters durch die vorgeschlagene Untermieterin kam für sie in Betracht.

Die Rechtslage: Was sagt § 553 BGB?

Mieter sind nicht auf das Wohlwollen ihres Vermieters angewiesen, wenn sie ein Zimmer untervermieten möchten. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt ihnen einen Rechtsanspruch auf die Erlaubnis – vorausgesetzt, es liegt ein berechtigtes Interesse vor. Wichtig dabei: Dieses Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Im vorliegenden Fall war das eindeutig gegeben, denn der Auszug des Mitmieters erfolgte erst gut zwei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses.

Als berechtigtes Interesse zählt nach ständiger Rechtsprechung des BGH jeder Grund von nicht ganz unerheblichem Gewicht, der den Wunsch nach Aufnahme eines Dritten nachvollziehbar erscheinen lässt. Der Wunsch, die eigene Mietbelastung zu senken, ist ausdrücklich als solcher Grund anerkannt. Der Gesetzgeber hat § 553 BGB gezielt auch zu diesem Zweck geschaffen.

Verweigern darf der Vermieter die Erlaubnis nur in engen Grenzen: erstens, wenn ein wichtiger Grund in der Person des vorgesehenen Untermieters vorliegt, zweitens, wenn die Wohnung durch die Aufnahme übermäßig belegt würde, und drittens, wenn ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Liegt eine solche Unzumutbarkeit vor, kann er die Zustimmung außerdem davon abhängig machen, dass die Miete angemessen erhöht wird – der sogenannte Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB.

Muss das berechtigte Interesse bei allen Mietern vorliegen?

Hier lagen die Dinge im Streitfall komplizierter: Der Auszug des dritten Mitmieters änderte nichts an seiner formellen Stellung als Vertragspartei. Er blieb Mitmieter und damit Mitschuldner der Miete. Das bedeutet: Die verbliebenen Mieter hätten ihn im Innenverhältnis – also zwischen den Mietern untereinander – grundsätzlich auf seinen Anteil in Anspruch nehmen können. Im Rechtsjargon nennt sich das Gesamtschuldnerausgleich: Wenn mehrere Personen gemeinsam für eine Schuld haften, kann derjenige, der mehr als seinen Anteil gezahlt hat, von den anderen Ausgleich verlangen.

Die Vermieterin argumentierte sinngemäß: Nutzt doch diesen Weg! Dann braucht ihr keine Untermieterin.

Das klingt nach einer einfachen Lösung – ist es aber nicht. Denn die beiden verbliebenen Mieter hätten sich dadurch in eine gefährliche Lage gebracht. Stellen Sie sich vor: Der ausgezogene Mitmieter zahlt inzwischen Miete für seine neue Wohnung und wird nun zusätzlich von seinen früheren Mitbewohnern auf seinen alten Mietanteil verklagt. Um diese doppelte Last loszuwerden, könnte er seinerseits die Kündigung des gemeinsamen Mietverhältnisses verlangen – und er hätte damit rechtlich eine reale Handhabe. Denn einen gemeinsamen Mietvertrag kann kein einzelner Mieter alleine kündigen, alle müssen mitmachen. Verweigern die Verbliebenen die Mitwirkung, können sie ihrerseits auf Zustimmung verklagt werden.

Das bedeutet im Klartext: Hätten die verbleibenden Mieter den Ausgezogenen auf seinen Mietanteil verklagt, riskierten sie, am Ende selbst die Wohnung zu verlieren.

Genau vor dieser Situation schützt § 553 BGB, wie der BGH in seinem Beschluss unmissverständlich festhält.

Was der BGH entschied

Amtsgericht und Landgericht Berlin gaben den verbleibenden Mietern recht. Der BGH bekräftigte diese Entscheidungen mit einem Hinweisbeschluss nach § 552a ZPO vom 7. Oktober 2025. Mit diesem Verfahrensinstrument teilt das Revisionsgericht der unterlegenen Partei mit, dass ihre Revision keine Aussicht auf Erfolg hat – verbunden mit der Aufforderung, sie zurückzunehmen. Die Vermieterin hat die Revision daraufhin tatsächlich zurückgenommen, sodass das stattgebende Urteil des Landgerichts rechtskräftig wurde.

Inhaltlich stellte der BGH drei wesentliche Grundsätze klar:

Erstens: Bei einer Mietermehrheit genügt es, wenn das berechtigte Interesse an der Untervermietung nur bei den in der Wohnung tatsächlich verbleibenden Mietern vorliegt – jedenfalls dann, wenn ein Mitmieter endgültig ausgezogen ist.

Zweitens: Der Wunsch der verbliebenen Mieter, durch Aufnahme einer Untermieterin die Mietbelastung zu reduzieren und so einen Wohnungsverlust zu vermeiden, stellt ein solches berechtigtes Interesse dar. Dass der ausgezogene Mitmieter rein rechtlich noch auf seinen Anteil in Anspruch genommen werden könnte, ändert daran nichts – denn ein solches Vorgehen würde die Gefahr herbeiführen, dass er seinerseits die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses betreibt.

Drittens: Die Erlaubnis zur Untervermietung kann nicht allein wegen eines möglichen erhöhten Räumungs- und Prozessaufwands für die Vermieterin abgelehnt werden. Dieser Mehraufwand ist eine zwangsläufige Folge jeder Untervermietung und reicht nicht aus, um einen Anspruch nach § 553 BGB zu versagen.

Kein Untermietzuschlag – weil die Belegung gleich blieb

Die Vermieterin beanspruchte überdies, die Erlaubniserteilung von einer Mieterhöhung abhängig zu machen. Auch damit scheiterte sie.

§ 553 Abs. 2 BGB erlaubt diesen Untermietzuschlag nur, wenn dem Vermieter die Überlassung ohne eine solche Erhöhung unzumutbar ist. Hier war die Wohnung vorher wie nachher mit drei Personen belegt: Zuerst die drei Mieter, dann zwei Mieter und eine Untermieterin. Die Belegungszahl blieb unverändert. Damit fehlte es an dem Umstand, der eine Unzumutbarkeit hätte begründen können.

Dass die beiden verbliebenen Mieter durch die Untermieterin eine finanzielle Entlastung erfuhren, genügte für sich genommen nicht. Ein „Gewinn" auf ihrer Seite war nach den tatsächlichen Zahlen ohnehin nicht festzustellen.

Wichtige Grenze: Gewinnorientierte Untervermietung ist unzulässig

Der Anspruch auf Untervermietung gilt nicht schrankenlos. Das hat der BGH in einem weiteren Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) klargestellt: Wer mit der Untervermietung einen Gewinn erzielen will – also mehr verlangt, als die eigenen wohnungsbezogenen Kosten ausmachen –, hat kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB. Der Vermieter kann die Erlaubnis in diesem Fall verweigern, und eine ohne Genehmigung durchgeführte Gewinn-Untervermietung kann sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Der Unterschied zum hier besprochenen Fall ist deutlich: Die verbliebenen Mieter wollten lediglich ihre Mietbelastung auf das Niveau zurückführen, das sie vor dem Auszug des Mitmieters getragen hatten. Von Gewinnerzielung war keine Rede.

Beachten Sie außerdem: In Gebieten mit Mietpreisbremse – also in vielen angespannten Wohnungsmärkten – darf auch die vereinbarte Untermiete die dort geltenden Höchstgrenzen nicht überschreiten. Ein Verstoß dagegen gibt dem Vermieter ebenfalls das Recht, die Erlaubnis zu verweigern.

Was bedeutet das für Sie?

Als Mieter in einer Wohngemeinschaft oder einem gemeinsamen Mietverhältnis können Sie aufatmen. Zieht ein Mitmieter aus und blockiert der Vermieter sowohl eine Vertragsanpassung als auch die Untervermietung, sitzen Sie nicht hilflos fest. Entscheidend ist: Der Mitmieter muss endgültig ausgezogen sein, und Sie müssen die Untervermietung konkret benennen – also eine bestimmte Person vorschlagen.

Beantragen Sie die Erlaubnis schriftlich, nennen Sie den vorgesehenen Untermieter namentlich und erläutern Sie knapp Ihr berechtigtes Interesse – etwa die drohende finanzielle Überlastung. Achten Sie darauf, dass die geplante Untermiete Ihre eigenen Kosten nicht übersteigt, und prüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde eine Mietpreisbremse gilt. Ziehen Sie den Untermieter erst ein, wenn die Erlaubnis vorliegt oder ein Gericht Ihnen Recht gegeben hat. Wer ohne Genehmigung handelt, riskiert trotz bestehenden Anspruchs eine Abmahnung.

Aus Vermietersicht gilt: Der bloße Hinweis, der ausgezogene Mitmieter sei noch Vertragspartei, rechtfertigt keine Ablehnung. Auch der mögliche Mehraufwand im Falle eines späteren Räumungsverfahrens ist kein tragfähiges Argument. Wollen Sie die Erlaubnis verweigern, brauchen Sie konkrete Gründe – etwa einen wichtigen Grund in der Person des vorgesehenen Untermieters, eine tatsächlich erhöhte Wohnungsbelegung oder den belegbaren Nachweis, dass der Mieter mit der Untervermietung Gewinn erzielen will.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Bei mehreren Mietern reicht es für den Untervermietungsanspruch aus, wenn das berechtigte Interesse allein bei den verbleibenden Mietern vorliegt – sofern ein Mitmieter endgültig ausgezogen ist.
• Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein; der spätere Auszug eines Mitmieters erfüllt diese Voraussetzung.
• Der Wunsch, die Mietbelastung nach dem Auszug eines Mitmieters durch Untervermietung zu reduzieren und dadurch die Wohnung zu erhalten, stellt ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.
• Die Möglichkeit, den ausgezogenen Mitmieter intern auf seinen Mietanteil in Anspruch zu nehmen, beseitigt dieses Interesse nicht – wenn damit das Risiko eines Wohnungsverlusts verbunden ist.
• Erhöhter Räumungs- und Prozessaufwand für den Vermieter ist keine ausreichende Grundlage, um die Untervermietungserlaubnis zu verweigern.
• Ein Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB kann nicht verlangt werden, wenn sich die tatsächliche Belegungszahl der Wohnung durch die Untervermietung nicht erhöht.
• Gewinnorientierte Untervermietung – also eine Untermiete, die die eigenen wohnungsbezogenen Kosten übersteigt – begründet kein berechtigtes Interesse und kann eine Kündigung rechtfertigen (BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23).

Quelle: BGH, Beschluss vom 07.10.2025, Az. VIII ZR 11/24