Wohnungsgrundbuch

Was genau ist ein Wohnungsgrundbuch?

Das Wohnungsgrundbuch ist eine besondere Form des Grundbuchs. Während ein normales Grundbuch ein ganzes Grundstück erfasst, dokumentiert das Wohnungsgrundbuch die Rechte an einer einzelnen Eigentumswohnung. Rechtliche Grundlagen sind die Grundbuchordnung (GBO) und die §§ 7 ff. WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Jede Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhält dabei ihr eigenes Grundbuchblatt — ein vollständig eigenständiges Grundbuch, kein bloßer Anhang des ursprünglichen Grundstücksgrundbuchs.

Das ist ein entscheidender Unterschied: Ihr Wohnungsgrundbuch steht für sich allein. Erst durch die Eintragung darin wird Ihr Wohnungseigentum rechtlich wirksam. Ohne diese Eintragung sind Sie schlicht nicht Eigentümer — egal, was im Kaufvertrag steht.

Wie entsteht ein Wohnungsgrundbuch?

Für die Entstehung von Wohnungseigentum gibt es zwei Wege. Der häufigste in der Praxis: Ein Alleineigentümer teilt sein Grundstück per Teilungserklärung nach § 8 WEG in einzelne Einheiten auf. Das ist der typische Fall beim Bauträger, der ein Mehrfamilienhaus errichtet und die Wohnungen einzeln verkauft. Der zweite Weg führt über den Teilungsvertrag nach § 3 WEG — hier einigen sich mehrere Miteigentümer eines Grundstücks darauf, das Eigentum untereinander aufzuteilen und sich gegenseitig Sondereigentum einzuräumen.

In beiden Fällen müssen dem Grundbuchamt drei Dokumente vorliegen: die Teilungserklärung bzw. der Teilungsvertrag, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Auf Antrag des Eigentümers schließt das Grundbuchamt dann das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks und legt von Amts wegen für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Die Teilung wird nach § 8 Abs. 2 WEG erst mit der Anlegung dieser Wohnungsgrundbücher wirksam — vorher existiert das Wohnungseigentum rechtlich noch nicht.

Was dokumentiert der Abschreibungsvermerk?

Im geschlossenen Grundbuchblatt des ursprünglichen Grundstücks hält das Grundbuchamt einen Abschreibungsvermerk fest. Dieser nennt die Blattnummern aller neu angelegten Wohnungsgrundbücher. Für Sie als Käufer hat das praktische Bedeutung: Über den Abschreibungsvermerk lässt sich die gesamte Kette der Rechtsverhältnisse vom Stammgrundstück bis zu Ihrer heutigen Einheit lückenlos nachvollziehen. Im Streitfall — etwa über die Wirksamkeit der ursprünglichen Teilung — kann dieser Nachweis entscheidend sein.

Der Aufbau: Was steht im Wohnungsgrundbuch?

Das Wohnungsgrundbuch ist genauso aufgebaut wie jedes andere Grundbuch auch. Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Die Aufschrift ist so etwas wie das Deckblatt. Hier finden Sie die Blattnummer, das zuständige Amtsgericht und — wichtig — den Klammerzusatz „Wohnungsgrundbuch". Bei gewerblich genutzten Einheiten steht dort stattdessen „Teileigentumsgrundbuch".

Bestandsverzeichnis und Miteigentumsanteil

Das Bestandsverzeichnis beschreibt Ihr Eigentum im Detail. Neben den Angaben zum Grundstück (Gemarkung, Flur, Flurstück) ist hier Ihr Miteigentumsanteil als Bruchteil angegeben — zum Beispiel 85/1000. Dieser Anteil hat weitreichende praktische Folgen: Er bestimmt Ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, Ihren Anteil an den laufenden Kosten, Ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und Ihren Anteil bei Sonderumlagen. Auch Sondernutzungsrechte, etwa an einem Gartenanteil oder Stellplatz, können hier vermerkt sein.

Die drei Abteilungen im Überblick

Abteilung I nennt den aktuellen Eigentümer der Wohnung. Bei einem Verkauf wird hier der neue Eigentümer eingetragen — und erst mit dieser Eintragung geht das Eigentum tatsächlich über. Bis dahin kann eine Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers schützen.

Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen, die auf dem Wohnungseigentum liegen. Dazu gehören etwa Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Gerade diese Abteilung verdient beim Kauf besondere Aufmerksamkeit: Ein eingetragenes Wohnrecht kann Sie als neuen Eigentümer empfindlich einschränken.

Abteilung III verzeichnet die Grundpfandrechte — also Grundschulden, Hypotheken oder Sicherungsgrundschulden. Wenn Sie eine Eigentumswohnung finanzieren, wird die Bank ihre Grundschuld hier eintragen lassen. Das gibt ihr das Recht, bei Zahlungsausfall die Zwangsversteigerung zu betreiben.

Die Auflassungsvormerkung: Mehr als nur Schutz vor Doppelverkauf

Die Auflassungsvormerkung verdient einen genaueren Blick, denn sie leistet mehr als die meisten Käufer ahnen. Sie schützt Sie nicht nur davor, dass der Verkäufer die Wohnung zwischenzeitlich an jemand anderen überträgt. Sie ist nach § 106 InsO auch insolvenzfest — selbst wenn der Verkäufer nach Vertragsschluss zahlungsunfähig wird, können Sie Ihren Eigentumsanspruch durchsetzen.

Kaufen Sie vom Bauträger, kommt der Vormerkung noch eine weitere Rolle zu: Nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) darf der Bauträger den Kaufpreis erst dann fällig stellen, wenn Ihre Auflassungsvormerkung im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Haben Sie keine Hemmungen, auf diesem Schutz zu bestehen — er ist gesetzlich vorgeschrieben.

Wer darf das Wohnungsgrundbuch einsehen?

Hier gibt es eine klare Regel: Nicht jeder darf einfach hineinschauen. Nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) ist ein berechtigtes Interesse erforderlich. Bloße Neugier reicht nicht aus.

Als Eigentümer der Wohnung haben Sie selbstverständlich jederzeit Einsichtsrecht. Ebenso Notare, Gerichte und Behörden im Rahmen ihrer Tätigkeit. Als Kaufinteressent müssen Sie dem Grundbuchamt glaubhaft machen, dass Sie ernsthaft an der Wohnung interessiert sind — in der Praxis genügt oft eine Bestätigung des Maklers oder Notars.

Ein häufiges Missverständnis unter Eigentümern

Viele Wohnungseigentümer gehen davon aus, dass sie als Miteigentümer das Wohnungsgrundbuch anderer Eigentümer in ihrer Gemeinschaft einsehen dürfen. Das ist ein Irrtum. Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts begründet die Miteigentümerstellung allein kein umfassendes Einsichtsrecht. Sie können allenfalls das Bestandsverzeichnis und Abteilung I einsehen — die Abteilungen II und III mit den finanziellen Belastungen des Nachbarn bleiben Ihnen in der Regel verschlossen. In der juristischen Literatur ist diese Abgrenzung allerdings umstritten, und einzelne Stimmen plädieren für ein weitergehendes Einsichtsrecht der Miteigentümer.

Hat ein Eigentümer Hausgeld-Rückstände, kann der Verwalter Einsicht nehmen, um die Ansprüche der Gemeinschaft durchzusetzen. Der einzelne Eigentümer ist darauf angewiesen, die relevanten Informationen über den Verwalter zu erhalten.

Wohnungsgrundbuch und Wohnungskauf: Darauf sollten Sie achten

Lassen Sie sich vor jedem Kaufvertrag unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug aushändigen. Prüfen Sie, ob in Abteilung II belastende Eintragungen wie Wohnrechte oder Grunddienstbarkeiten bestehen. Schauen Sie in Abteilung III, ob noch alte Grundschulden eingetragen sind, die der Verkäufer vor dem Verkauf löschen muss.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Aufteilungsplan nicht mit der tatsächlichen Bauausführung übereinstimmt. Weicht die gebaute Realität vom Plan ab oder bestehen Widersprüche zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, kann das im schlimmsten Fall die Wirksamkeit der gesamten Teilung in Frage stellen. Prüfen Sie deshalb nicht nur das Grundbuch, sondern gleichen Sie auch den Aufteilungsplan mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort ab.

Was hat die WEG-Reform 2020 verändert?

Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ein voll rechtsfähiger Verband (§ 9a WEG). Das beeinflusst auch die Bedeutung des Wohnungsgrundbuchs: Die Gemeinschaft kann nun selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, was sich in den Grundbucheinträgen widerspiegeln kann. Außerdem wurde die Kostenverteilung in § 16 WEG neu geregelt — Änderungsbeschlüsse der Eigentümer sind jetzt leichter möglich. Der im Wohnungsgrundbuch eingetragene Miteigentumsanteil bleibt zwar der gesetzliche Verteilungsmaßstab, doch die Eigentümer haben seit der Reform mehr Spielraum, davon abzuweichen.

Was kostet die Anlegung eines Wohnungsgrundbuchs?

Die Kosten für die Anlegung richten sich nach dem Geschäftswert, der in der Regel dem Verkehrswert der einzelnen Wohnungseinheit entspricht — nicht nach dem Wert des gesamten bebauten Grundstücks. Das Grundbuchamt erhebt eine volle Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Hinzu kommen die Notarkosten, die ebenfalls vom Geschäftswert abhängen. Bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus kommen so für die gesamte Aufteilung durchaus mehrere Tausend Euro zusammen — ein Posten, den der teilende Eigentümer oder Bauträger einkalkulieren muss.

Teileigentumsgrundbuch und Wohnungserbbaugrundbuch

Bezieht sich das Sondereigentum nicht auf eine Wohnung, sondern auf gewerblich genutzte Räume — etwa ein Ladenlokal oder eine Praxis —, wird kein Wohnungsgrundbuch, sondern ein Teileigentumsgrundbuch angelegt. Rechtlich werden beide Formen identisch behandelt: Aufbau, Abteilungen und Einsichtsrechte sind gleich. Lediglich die Bezeichnung in der Aufschrift unterscheidet sich.

Daneben kennt das WEG noch eine weitere Sonderform: das Wohnungserbbaurecht nach § 30 WEG. Hier wird Wohnungseigentum nicht am Grundstück selbst begründet, sondern an einem Erbbaurecht. Für solche Einheiten wird ein Wohnungserbbaugrundbuch angelegt. Das Prinzip bleibt dasselbe — nur die Rechtsgrundlage ist eine andere.

Sehen Sie auch unter [Teilungserklärung], [Miteigentumsanteil], [Gemeinschaftseigentum] und [Sondereigentum].