Kostenverteilung im Wohnungseigentum: Wer zahlt die Balkonsanierung?

Wasserschäden durch undichten Balkon

In einer Münchner Eigentümergemeinschaft mit drei Wohnungen kam es zu erheblichen Problemen. Der Balkon der Wohnung im ersten Obergeschoss – teilweise unterbaut und damit zugleich Decke des Wohnzimmers darunter – war mangelhaft abgedichtet. Über 23 Jahre lang hielt die fehlerhafte Konstruktion durch, bis im Frühsommer 2023 erstmals Wasser in die klägerische Wohnung eindrang.

Ein beauftragter Spenglereibetrieb stellte gravierende Mängel fest: Die Abdichtungsebene war bereits bei der Errichtung im Jahr 2001 unzureichend ausgeführt worden. Die Bitumenbahn war lose, das Wärmedämmsystem zu einem Drittel durchnässt, Türanschlüsse fehlten komplett. Der Gutachter fasste zusammen: „Es grenzt an ein Wunder, dass diese Terrasse so lange gehalten hat."

Im November 2023 verschärfte sich die Situation. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnung meldeten Wasserschäden an ihrer Innenwand – direkt unterhalb des klägerischen Balkons. Die Ursache war eindeutig: Die mangelhafte Abdichtung des Balkons im ersten Stock.

Die strittige Entscheidung der Eigentümerversammlung

In der Eigentümerversammlung vom 29. Februar 2024 fiel ein Beschluss, der für Unmut sorgte. Die Gemeinschaft beschloss, dass künftig die Erhaltungskosten für Dachterrassen allein von demjenigen Sondereigentümer zu tragen seien, in dessen Bereich sich diese Bauteile befinden. Konkret bedeutete das: Die Kläger als Eigentümer der Wohnung mit dem Balkon sollten die komplette Sanierung zahlen – rund 33.000 Euro.

Die betroffenen Eigentümer wehrten sich. Ihre Argumentation: Bei den notwendigen Arbeiten handle es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen, sondern um die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Solche Kosten müssten zwingend nach Miteigentumsanteilen verteilt werden und seien einer abweichenden Beschlussfassung nicht zugänglich. Zudem sei der Beschluss unbestimmt formuliert und verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Was entschied das Gericht?

Das Amtsgericht München wies die Klage ab. Die Richter stellten klar: Die Wohnungseigentümer haben nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine umfassende Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels – und zwar auch für die erstmalige Herstellung von Gemeinschaftseigentum.

Weiter Gestaltungsspielraum bei der Kostenverteilung

Der Bundesgerichtshof hat in seiner jüngeren Rechtsprechung wiederholt betont: Die Wohnungseigentümer dürfen im Rahmen ihres weiten Ermessensspielraums jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist. Ein sachlicher Grund ist nicht erforderlich – es erfolgt lediglich eine Willkürkontrolle.

Das Gericht räumte ein: Grundsätzlich widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, einzelnen Eigentümern die Kosten der erstmaligen plangerechten Herstellung aufzuerlegen. Denn hier würde ein gemeinschaftliches Kostenrisiko ohne tragfähigen Grund auf Einzelne verlagert.

Die entscheidende Ausnahme: Nutzungsvorteil zählt

Anders liegt es jedoch, wenn es um Anlagen geht, deren Fertigstellung nicht allen Eigentümern zugutekommt. Hier kann es im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, nur die begünstigten Eigentümer mit den Kosten zu belasten.

Genau so verhielt es sich im Münchner Fall: Die Dachterrasse kann nur von denjenigen Eigentümern genutzt werden, an deren Wohnung sie angrenzt. Die Kostenverteilung berücksichtigte die Möglichkeit des Gebrauchs und trug damit dem tatsächlichen Nutzungsvorteil Rechnung. Eine Fassadensanierung, die alle Eigentümer betreffen würde, war dagegen nicht Gegenstand des Beschlusses.

Das Gericht betonte zusätzlich: Selbst wenn die Schäden auf einen anfänglichen Baumangel zurückzuführen sein sollten – und nicht auf Verschleiß nach über 20 Jahren Nutzung – hätte sich dieser Mangel erst zu einem Zeitpunkt manifestiert, zu dem auch bei ordnungsgemäßer Ersterrichtung mit Sanierungsmaßnahmen zu rechnen ist. Der gewählte Kostenverteilungsschlüssel war daher jedenfalls nicht willkürlich.

Ist der Beschluss zu ungenau formuliert?

Die Kläger rügten auch die Formulierung des Beschlusses als unbestimmt. Was bedeutet „gesamtes Gemeinschaftseigentum der Dachterrassen"? Welche Bauteile sind gemeint? Und wie verhält es sich mit den eingeplanten 3.000 Euro für „unvorhergesehene Maßnahmen"?

Das Gericht wischte diese Bedenken beiseite. Bei objektiv-normativer Auslegung sei der Beschluss klar verständlich: Gemeint ist jegliches Gemeinschaftseigentum, das sich im räumlichen Bereich einer Dachterrasse oder eines Balkons befindet. Eine namentliche Aufzählung aller Gebäudeteile sei nicht erforderlich.

Auch die Einpreisung unvorhergesehener Maßnahmen stelle keine Unbestimmtheit dar. Es liege geradezu in der Natur solcher Maßnahmen, dass sie nicht im Voraus konkret bezeichnet werden können.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer mit Balkon oder Terrasse

Rechnen Sie damit, dass Ihre Eigentümergemeinschaft künftig verstärkt nutzungsorientierte Kostenverteilungen beschließt. Haben Sie als einziger in Ihrer Wohnanlage einen Balkon oder eine Dachterrasse, können Sie für dessen Sanierung allein zur Kasse gebeten werden – auch wenn die betroffenen Bauteile zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass Sie sich im Vorfeld über den Zustand Ihres Balkons informieren können. Lassen Sie regelmäßig prüfen, ob Abdichtungen noch intakt sind. Je früher Sie Mängel erkennen, desto günstiger wird die Sanierung. Warten Sie nicht, bis Wasserschäden in darunterliegenden Wohnungen entstehen – dann wird es richtig teuer.

Als Eigentümer ohne Balkon oder Terrasse

Aus Ihrer Sicht bringt das Urteil Entlastung. Sie müssen sich nicht mehr an Kosten beteiligen, die ausschließlich Bauteile betreffen, die Sie niemals nutzen können. Das ist nur fair: Warum sollten Sie für eine Balkonsanierung zahlen, wenn Sie selbst keinen Balkon haben?

Beachten Sie aber: Die Kostenverteilung muss in jedem Einzelfall geprüft werden. Wenn der Balkon gleichzeitig wichtige Funktionen für das Gesamtgebäude erfüllt – etwa als Dachkonstruktion – kann die Rechtslage anders aussehen.

Aus Sicht der Eigentümergemeinschaft

Das Urteil gibt Ihnen mehr Flexibilität bei der Kostenverteilung. Sie können maßgeschneiderte Lösungen beschließen, die der tatsächlichen Nutzung Rechnung tragen. Haben Sie keine Hemmungen, hier differenziert vorzugehen. Achten Sie aber darauf, dass Ihre Beschlüsse klar formuliert sind und nachvollziehbar begründet werden können.

Wichtig: Die Kostenverteilung muss immer den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Eine willkürliche Benachteiligung einzelner Eigentümer ist unzulässig. Im Zweifel sollten Sie rechtlichen Rat einholen, bevor Sie einen entsprechenden Beschluss fassen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Wohnungseigentümer haben eine umfassende Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
• Diese Kompetenz gilt auch für Kosten der erstmaligen Herstellung von Gemeinschaftseigentum
• Kosten können einzelnen Eigentümern auferlegt werden, wenn nur diese einen Nutzungsvorteil haben
• Beschlüsse müssen nicht alle Einzelheiten auflisten, sondern bei objektiver Auslegung klar verständlich sein
• Puffer für unvorhergesehene Maßnahmen machen einen Beschluss nicht unbestimmt

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 31.07.2025, Az. 1293 C 14710/24 WEG