Abgeschlossenheitsbescheinigung

Was genau bescheinigt dieses Dokument?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung — oft auch als Abgeschlossenheitserklärung bezeichnet — ist eine amtliche Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde. Sie dokumentiert, dass eine Wohnung oder eine gewerbliche Einheit innerhalb eines Gebäudes baulich klar von anderen Einheiten getrennt ist. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG in Verbindung mit der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift (AVA) für die Ausstellung solcher Bescheinigungen.

Rein rechtlich handelt es sich dabei nicht um einen Verwaltungsakt, sondern um eine sogenannte behördliche Wissenserklärung. Das klingt nach einem feinen Unterschied, hat aber praktische Folgen: Sie können gegen eine verweigerte Bescheinigung nicht den üblichen Widerspruch einlegen, sondern müssen den Verwaltungsrechtsweg per allgemeine Leistungsklage beschreiten. Die maßgebliche AVA wurde zuletzt am 19. Dezember 2022 aktualisiert — ein Zeichen dafür, dass der Gesetzgeber die Materie weiterhin aktiv fortentwickelt.

Wann brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Bescheinigung wird immer dann gebraucht, wenn aus einem einheitlichen Gebäude rechtlich selbstständige Einheiten entstehen sollen. Die häufigsten Szenarien sind die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und die Begründung von Teileigentum an gewerblich genutzten Räumen.

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann das Grundbuchamt kein Sondereigentum eintragen — und ohne Grundbucheintrag gibt es kein Wohnungseigentum.

Rechtlich bindet die Bescheinigung das Grundbuchamt allerdings nicht. Sie dient ihm als Arbeitserleichterung, weil es die bauliche Abgeschlossenheit nicht selbst prüfen muss. Bei erkennbarer Unrichtigkeit — etwa wenn die Pläne offensichtlich nicht zum tatsächlichen Gebäude passen — darf das Grundbuchamt die Eintragung dennoch verweigern.

Auch als Käufer einer Eigentumswohnung spielt die Bescheinigung eine Rolle. Viele Banken verlangen sie bei der Immobilienfinanzierung, weil sie prüfen wollen, ob die Wohnung tatsächlich eine eigenständige Einheit darstellt. Im Ernstfall einer Zwangsverwertung muss die Wohnung schließlich separat veräußerbar sein.

Welche baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Damit eine Wohnung als „abgeschlossen" gilt, muss sie drei Bedingungen erfüllen. Erstens muss sie baulich vollständig von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sein — durch Wände und Decken, die auch den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Zweitens braucht sie einen eigenen, abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Vorraum. Dieser Zugang darf nicht durch eine andere Wohnung führen. Drittens muss die Wohnung die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglichen — mit Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung und WC.

Was gilt für Keller, Balkone, Stellplätze und Freiflächen?

Nicht alles, was „zur Wohnung gehört", war schon immer sondereigentumsfähig. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat hier seit dem 1. Dezember 2020 einiges verändert.

Kellerräume und Dachböden lassen sich nach wie vor dem Sondereigentum zuordnen, sofern sie eindeutig einer bestimmten Einheit zugewiesen und im Aufteilungsplan gekennzeichnet sind. Das war auch vor der Reform schon so, denn als abgeschlossene Räume waren sie stets sondereigentumsfähig.

Balkone und Loggien gehören grundsätzlich zum Sondereigentum der angrenzenden Wohnung. Beachten Sie aber: Tragende Teile wie die Balkonplatte, die Brüstung und die Außenverkleidung zählen zum Gemeinschaftseigentum. Nur der Innenraum des Balkons ist Sondereigentum.

Die WEMoG-Reform: Neue Möglichkeiten für Stellplätze und Freiflächen

Vor der Reform konnten nur geschlossene Räume — also etwa Stellplätze in Tiefgaragen oder Sammelgaragen — als Sondereigentum eingetragen werden. Außenstellplätze unter freiem Himmel ließen sich lediglich über ein Sondernutzungsrecht einem Eigentümer zuordnen.

Seit dem 1. Dezember 2020 ist das anders. Nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gelten jetzt alle Stellplätze als Räume — unabhängig davon, ob sie sich innerhalb oder außerhalb eines Gebäudes befinden. Auch ein Außenstellplatz kann damit echtes Sondereigentum sein. Das erleichtert die Zuordnung an einzelne Käufer erheblich, weil Sondereigentum besser verkehrsfähig ist als ein bloßes Sondernutzungsrecht.

Darüber hinaus hat § 3 Abs. 2 WEG eine weitere Neuerung gebracht: Sondereigentum kann sich jetzt auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstrecken — also etwa auf ebenerdige Terrassen oder Gartenflächen. Dieses sogenannte Annexeigentum muss allerdings mit einer bestehenden Sondereigentumseinheit verbunden bleiben und kann nur an einen anderen Eigentümer innerhalb derselben Gemeinschaft übertragen werden.

Was bedeutet das für die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die erweiterte Sondereigentumsfähigkeit hat direkte Auswirkungen auf den Aufteilungsplan. Nach § 3 Abs. 3 WEG verlangt das Gesetz für Stellplätze und Freiflächen zwingend Maßangaben im Aufteilungsplan. Länge, Breite und Abstand zur Grundstücksgrenze müssen exakt angegeben sein. Die früher üblichen Pläne ohne Maßangaben genügen den neuen Anforderungen nicht mehr.

Die Möglichkeit, Sondernutzungsrechte einzuräumen, bleibt daneben weiterhin bestehen. Eigentümer haben jetzt also die Wahl — und sollten im Einzelfall prüfen, welche Variante besser zu ihrer Situation passt.

Wie beantragen Sie die Bescheinigung?

Den Antrag stellen Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde am Standort der Immobilie — also bei der Stadt-, Gemeinde- oder Kreisverwaltung. Viele Behörden stellen ein Antragsformular auf ihrer Website bereit, ein formloses Anschreiben reicht aber in der Regel ebenfalls aus. Antragsberechtigt sind Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte oder Bevollmächtigte mit entsprechender Vollmacht.

Folgende Unterlagen werden typischerweise verlangt: ein aktueller Lageplan, Bauzeichnungen aller Geschosse mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten, ein aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis und der Aufteilungsplan, in dem jede Einheit mit einer eigenen Ziffer gekennzeichnet ist.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Gebühren sind nicht bundeseinheitlich geregelt und variieren von Kommune zu Kommune. Als grobe Orientierung können Sie mit 30 bis 150 Euro pro Sondereigentumseinheit rechnen — die tatsächlichen Beträge hängen von der jeweiligen Baugebührenordnung ab und können im Einzelfall auch deutlich höher ausfallen, etwa bei komplexen Aufteilungen. Fragen Sie vorab bei Ihrer zuständigen Behörde nach den aktuellen Sätzen. Hinzu kommen unter Umständen die Honorare für einen Architekten, der die erforderlichen Pläne erstellt. Insgesamt sollten Sie für das gesamte Verfahren zwischen 500 und 2.000 Euro einkalkulieren.

Die Bearbeitungsdauer schwankt je nach Behörde erheblich: zwischen zwei Wochen und drei Monaten ist alles möglich. Planen Sie diesen Zeitraum bei einem geplanten Verkauf unbedingt mit ein.

Der Unterschied zur Teilungserklärung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung werden häufig verwechselt, erfüllen aber unterschiedliche Funktionen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt lediglich die bauliche Abgeschlossenheit. Die Teilungserklärung hingegen ist ein notarielles Dokument, das die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum rechtlich begründet. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dabei eine Voraussetzung für die Teilungserklärung — nicht umgekehrt.

Was die Bescheinigung nicht leistet

Haben Sie keine falschen Erwartungen an dieses Dokument. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit. Sie trifft keine Aussage über den bauplanungsrechtlichen Status, bestehende Nutzungsgenehmigungen oder die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Anforderungen. Bestandsgebäude ohne greifbare Baugenehmigung erhalten durchaus eine Abgeschlossenheitsbescheinigung — das bedeutet aber keinesfalls eine nachträgliche Legalisierung von Baurechtsverstößen.

Nachträgliche Änderungen: Wann Sie eine neue Bescheinigung brauchen

Werden Grundrisse verändert, Einheiten geteilt oder zusammengelegt, verliert die ursprüngliche Abgeschlossenheitsbescheinigung ihre Grundlage. In solchen Fällen müssen Sie eine neue Bescheinigung beantragen und aktualisierte Aufteilungspläne bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen.

Vorsicht: Kraftloserklärung der Bescheinigung

Was viele Eigentümer nicht wissen: Eine bereits erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung kann von der Behörde für kraftlos erklärt werden. Das passiert, wenn bauliche Veränderungen den Aufteilungsplan nachträglich unrichtig gemacht haben — etwa durch das Herausnehmen einer Trennwand zwischen zwei Einheiten oder den Einbau eines Durchbruchs. In einem solchen Fall stimmt die Bescheinigung nicht mehr mit der Realität überein, und die Behörde kann sie widerrufen. Für Sie als Eigentümer bedeutet das im schlimmsten Fall, dass das Grundbuch nicht mehr zur tatsächlichen Bausubstanz passt. Achten Sie deshalb schon bei der Bauplanung darauf, dass alle Wohneinheiten die Kriterien für die Abgeschlossenheit erfüllen — nachträgliche bauliche Anpassungen können teuer werden.

Praxistipp: Schon bei der Planung an die Abgeschlossenheit denken

Wenn Sie den Neubau eines Mehrfamilienhauses planen, sollten Sie die Abgeschlossenheitskriterien von Anfang an in die Architektenplanung einbeziehen. Jede Wohneinheit braucht einen eigenen abschließbaren Zugang, ausreichende Schall- und Wärmedämmung zwischen den Einheiten und die erforderliche Ausstattung. Wer das erst nachträglich herstellen muss — etwa durch den Einbau zusätzlicher Trennwände oder Zugänge — zahlt doppelt: einmal für den Umbau und einmal für die neue Abgeschlossenheitsbescheinigung mit aktualisierten Plänen.

Bescheinigung auf Vorrat beantragen

Sie vermieten Ihr Mehrfamilienhaus aktuell, denken aber über einen späteren Verkauf einzelner Wohnungen nach? Dann können Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits jetzt beantragen. Das spart Ihnen später wertvolle Zeit und Sie sind vorbereitet, wenn sich eine günstige Marktlage ergibt. Allerdings führt eine solche Bescheinigung „auf Vorrat" noch nicht zur Umwandlung — erst die Eintragung ins Grundbuch begründet tatsächlich Wohnungseigentum.

Sehen Sie auch unter [Teilungserklärung], [Sondereigentum], [Aufteilungsplan] und [Gemeinschaftseigentum].