Stimmrecht

Was genau bedeutet Stimmrecht im WEG?

Sie haben das Recht, in der Eigentümerversammlung über Beschlüsse abzustimmen — das ist Ihr Stimmrecht. Es zählt zum Kernbereich Ihrer Mitgliedschaftsrechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Gesetzlich verankert ist es in § 25 WEG. Ohne dieses Recht hätten Sie als Eigentümer keinerlei Mitsprache bei Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum — von der Fassadensanierung bis zur Änderung der Hausordnung.

Stimmberechtigt ist in erster Linie die Person, die zum Zeitpunkt der Versammlung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Ausnahmen gelten für Erben, die kraft Erbfolge (§ 1922 BGB) Eigentümer werden, sowie für Zuschlagsempfänger in der Zwangsversteigerung (§ 90 Abs. 1 ZVG) — beide sind auch ohne Grundbucheintragung stimmberechtigt. Haben Sie dagegen eine Wohnung regulär gekauft, aber die Grundbuchumschreibung steht noch aus? Dann sind Sie leider noch nicht stimmberechtigt — auch wenn bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und Sie die Wohnung schon nutzen.

Drei Stimmprinzipien: Kopf, Objekt oder Wert

Nicht jede WEG stimmt auf die gleiche Weise ab. Das Gesetz kennt drei verschiedene Stimmprinzipien, und welches in Ihrer Gemeinschaft gilt, entscheidet oft über das Ergebnis einer Abstimmung. Der entscheidende Unterschied liegt in der sogenannten Stimmkraft — also der Frage, wie viel Gewicht Ihre einzelne Stimme bei der Abstimmung hat.

Das gesetzliche Standardmodell ist das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. Danach hat jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer genau eine Stimme — unabhängig davon, wie groß die Wohnung ist oder wie viele Einheiten ihm gehören. Ob Sie eine 30-Quadratmeter-Einzimmerwohnung oder eine 150-Quadratmeter-Penthousewohnung besitzen: Ihre Stimme wiegt gleich viel. Das klingt demokratisch, kann aber dazu führen, dass ein Eigentümer mit mehreren kleinen Einheiten weniger Einfluss hat als erwartet.

Daneben gibt es das Objektprinzip. Hier entfällt auf jede Sondereigentumseinheit eine Stimme. Besitzen Sie drei Wohnungen, haben Sie drei Stimmen. Das macht die Stimmverteilung oft transparenter, kann aber dazu führen, dass Eigentümer mit vielen Einheiten die Versammlung dominieren.

Das dritte Modell ist das Wertprinzip. Dabei richtet sich die Stimmkraft nach der Höhe der Miteigentumsanteile (MEA). Wer einen größeren Anteil am Gemeinschaftseigentum hält, hat mehr Gewicht bei Abstimmungen. Die Berechnung der Anteile berücksichtigt nicht nur die Fläche, sondern auch den Wert der jeweiligen Einheit.

Welches Prinzip gilt in Ihrer WEG?

Werfen Sie einen Blick in Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Steht dort nichts zum Stimmrecht, gilt automatisch das Kopfprinzip. Ist ein abweichendes Prinzip vereinbart, finden Sie dort die entsprechende Regelung. Dieser Blick lohnt sich, denn eine falsche Stimmauszählung kann zur Anfechtung und Unwirksamkeit von Beschlüssen führen.

Keine zusätzlichen Stimmen durch Wohnungsteilung

Wer plant, seine Wohnung aufzuteilen und einen Teil zu veräußern, sollte nicht davon ausgehen, dadurch zusätzliche Stimmen in der Versammlung zu gewinnen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine nachträgliche Teilung eines Miteigentumsanteils beim Kopfprinzip nicht automatisch zu einer Vermehrung der Stimmrechte führt (BGH, Urteil vom 27.04.2012, Az. V ZR 211/11). Der Grund: Die übrigen Eigentümer würden sonst ohne ihr Zutun an Stimmgewicht verlieren. Eine solche Verschiebung der Machtverhältnisse erfordert die ausdrückliche Zustimmung aller betroffenen Eigentümer.

Blockstimmrecht in Mehrhausanlagen

Leben Sie in einer größeren Mehrhausanlage, kann ein sogenanntes Blockstimmrecht gelten. Dabei stimmen bei hausbezogenen Angelegenheiten — etwa der Sanierung eines bestimmten Gebäudes — nur die Eigentümer des betroffenen Hauses ab, nicht die gesamte Gemeinschaft. Diese Regelung muss in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein und dient dazu, dass Eigentümer in anderen Häusern nicht über Maßnahmen mitentscheiden, die sie weder betreffen noch mitfinanzieren. Prüfen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung, ob ein solches Blockstimmrecht für Ihre Anlage vorgesehen ist.

Gemeinsames Eigentum — gemeinsame Stimme

Gehört eine Wohnung mehreren Personen — etwa einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft —, gibt es nicht etwa mehrere Stimmen. Nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Miteigentümer ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Sie müssen sich also vor der Abstimmung einigen, wie die Stimme abgegeben wird. Äußern beide einen unterschiedlichen Willen, ist die Stimmabgabe unwirksam und die Stimme entfällt ersatzlos. Rechnen Sie also bei einer gemeinsam gehaltenen Wohnung damit, dass Sie sich vorab abstimmen müssen — im wahrsten Sinne des Wortes.

Hält einer der Miteigentümer allerdings noch eine weitere Wohnung allein, steht ihm für diese Einheit ein eigenes, zusätzliches Stimmrecht zu.

Wann Sie Ihr Stimmrecht nicht ausüben dürfen

Das Stimmrecht gehört zum Wesenskern Ihrer Eigentümerstellung. Ein dauerhafter Ausschluss oder gar ein Verzicht darauf ist rechtlich nicht möglich. Allerdings gibt es eng begrenzte Situationen, in denen das Gesetz Sie von der Abstimmung ausschließt. § 25 Abs. 4 WEG nennt drei Fälle: Erstens, wenn ein Rechtsgeschäft zwischen Ihnen und der WEG zur Abstimmung steht. Zweitens, wenn es um die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der übrigen Eigentümer gegen Sie geht. Drittens, wenn Sie rechtskräftig zur Veräußerung Ihres Wohnungseigentums verurteilt wurden.

Der Gedanke dahinter leuchtet ein: In diesen Konstellationen besteht ein erheblicher Interessenkonflikt, der eine neutrale Stimmabgabe kaum erwarten lässt. In der Praxis wird davon ausgegangen, dass auch bei Abstimmungen über die Entlastung von Organen, denen Sie angehören, ein Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkonflikt besteht — etwa wenn Sie als Mitglied des Verwaltungsbeirats über dessen Entlastung mitentscheiden wollen.

Grenzen der Stimmrechtsausübung: Missbrauch und Majorisierung

Auch jenseits der gesetzlichen Ausschlussgründe dürfen Sie Ihr Stimmrecht nicht schrankenlos einsetzen. Wer sein Stimmrecht rechtsmissbräuchlich ausübt, riskiert, dass die Stimmabgabe unwirksam ist. Ein typisches Beispiel ist die sogenannte Majorisierung: Ein Mehrheitseigentümer nutzt seine Stimmenmehrheit systematisch dazu, Beschlüsse durchzusetzen, die ausschließlich seinen Interessen dienen und die Minderheit unangemessen benachteiligen. Die Hürden für einen solchen Vorwurf sind hoch — aber die Rechtsprechung erkennt diese Grenze an. Verstoßen gefasste Beschlüsse gegen die Stimmrechtsregeln, sind sie nach § 44 Abs. 1 WEG anfechtbar und können auf Klage hin vom Gericht für ungültig erklärt werden. In besonders schwerwiegenden Fällen kommt sogar die Nichtigkeit des Beschlusses in Betracht.

Hausgeldschulden führen nicht zum Stimmrechtsverlust

Eine weitverbreitete Befürchtung unter Eigentümern: Wer mit dem Hausgeld im Rückstand ist, verliert sein Stimmrecht. Das ist falsch. Der Bundesgerichtshof hat unmissverständlich klargestellt, dass einem Eigentümer wegen Beitragsverzugs weder das Stimmrecht entzogen noch der Zutritt zur Eigentümerversammlung verwehrt werden darf. Selbst eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung wäre unwirksam, weil sie die mitgliedschaftliche Stellung des Eigentümers unzulässig aushöhlen würde. Sie können also beruhigt zur Versammlung gehen, auch wenn noch eine Nachzahlung offen ist.

So lassen Sie sich vertreten: Die Vollmacht

Können Sie an der Eigentümerversammlung nicht persönlich teilnehmen, müssen Sie auf Ihr Stimmrecht nicht verzichten. Sie können eine andere Person bevollmächtigen, die für Sie abstimmt. Grundsätzlich kommt jede beliebige Person als Vertreter in Frage — ein anderer Eigentümer, ein Familienmitglied, ein Freund oder auch ein Rechtsanwalt.

Seit der WEG-Reform 2020 verlangt § 25 Abs. 3 WEG für die Vollmacht mindestens die Textform. Eine E-Mail genügt also, eine nur mündlich erteilte Vollmacht dagegen nicht mehr. Schauen Sie trotzdem in Ihre Gemeinschaftsordnung: Dort können Einschränkungen stehen, etwa dass nur andere Eigentümer oder Familienangehörige als Vertreter zugelassen sind oder dass eine Person nur eine bestimmte Anzahl von Eigentümern vertreten darf.

Sinnvoll ist es, dem Bevollmächtigten konkrete Weisungen für die einzelnen Tagesordnungspunkte mitzugeben. Bedenken Sie aber: Gegenüber der Versammlung zählt am Ende das tatsächliche Abstimmungsverhalten des Vertreters. Stimmt er anders ab, als Sie es sich gewünscht haben, bleibt die Stimmabgabe grundsätzlich wirksam. Sie können sich dann nur im Innenverhältnis an Ihren Vertreter wenden.

Was die WEG-Reform 2020 beim Stimmrecht geändert hat

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) änderte am Stimmrecht selbst nichts Grundlegendes — das Kopfprinzip bleibt der gesetzliche Standard. Allerdings veränderte die Reform die Rahmenbedingungen für die Stimmrechtsausübung spürbar.

Die wichtigste Neuerung: Eine Eigentümerversammlung ist jetzt immer beschlussfähig, selbst wenn nur ein einziger Eigentümer erscheint. Vor der Reform mussten mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten sein — fehlte dieses Quorum, war eine kosten- und zeitaufwendige Zweitversammlung nötig. Dieses Erfordernis ist ersatzlos weggefallen. Das bedeutet für Sie: Ihre Stimme wiegt schwerer denn je. Wer nicht erscheint und keine Vollmacht erteilt, überlässt die Entscheidungen den Anwesenden — auch wenn das nur eine Handvoll Eigentümer sind.

Außerdem können Eigentümergemeinschaften seit der Reform durch Beschluss festlegen, dass eine Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen möglich ist (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese hybride Teilnahme gibt es also nicht automatisch — die Gemeinschaft muss sie erst aktiv ermöglichen. Liegt ein solcher Beschluss vor, erleichtert das Ihnen die Stimmrechtsausübung erheblich, auch wenn Sie nicht vor Ort sein können.

Abstimmen ohne Versammlung: Der Umlaufbeschluss

Nicht jede Entscheidung erfordert eine physische Zusammenkunft. Das Gesetz sieht in § 23 Abs. 3 WEG die Möglichkeit vor, Beschlüsse auch im schriftlichen Umlaufverfahren zu fassen. Dabei stimmen die Eigentümer außerhalb einer Versammlung ab — etwa per Brief oder in Textform. Seit der WEG-Reform 2020 genügt für einen Umlaufbeschluss die einfache Mehrheit, sofern die Eigentümergemeinschaft dies zuvor durch Beschluss ermöglicht hat. Ohne einen solchen vorherigen Beschluss ist weiterhin die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich (Allstimmigkeit). Gerade für kleinere Gemeinschaften oder bei weniger kontroversen Themen ist der Umlaufbeschluss ein praktisches Instrument, das Ihnen den Weg zur Versammlung erspart.

Einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit, Allstimmigkeit

Je nach Tragweite der Entscheidung verlangt das Gesetz unterschiedliche Mehrheiten. Die meisten Beschlüsse — etwa zur laufenden Verwaltung, zum Wirtschaftsplan oder zur Jahresabrechnung — werden mit einfacher Mehrheit gefasst. Dabei zählt das Verhältnis der Ja- zu den Nein-Stimmen unter den Anwesenden. Enthaltungen bleiben außen vor. Ein Beispiel: In einer Anlage mit 10 Eigentümern erscheinen 8 zur Versammlung. Stimmen 5 mit Ja und 3 mit Nein, ist der Beschluss gefasst. Erscheinen hingegen nur 3 Eigentümer und stimmen 2 mit Ja, reicht auch das — denn seit der WEG-Reform kommt es allein auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen an.

Für bestimmte bauliche Veränderungen sieht § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG einen sogenannten privilegierten Beschluss vor: Wird eine bauliche Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen beschlossen, die zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren, tragen alle Eigentümer die Kosten — vorausgesetzt, diese sind nicht unverhältnismäßig. Für grundlegende Änderungen an der Gemeinschaftsordnung oder die Entziehung von Wohnungseigentum gelten noch strengere Anforderungen, bis hin zur Allstimmigkeit aller Eigentümer.

Praxistipps für den Umgang mit Ihrem Stimmrecht

Nehmen Sie Ihr Stimmrecht ernst. Bereiten Sie sich vor jeder Versammlung gründlich auf die Tagesordnung vor und prüfen Sie die Beschlussanträge auf ihre Auswirkungen. Können Sie nicht teilnehmen, erteilen Sie rechtzeitig eine Vollmacht mit klaren Weisungen an eine Person Ihres Vertrauens. Und vor allem: Schauen Sie in Ihre Teilungserklärung, welches Stimmprinzip in Ihrer WEG gilt. Dieses Wissen schützt Sie vor Überraschungen — und im Zweifel vor unwirksamen Beschlüssen.

Weiterführende Begriffe in unserem Lexikon: Sehen Sie auch unter [Eigentümerversammlung], [Beschlussfähigkeit], [Teilungserklärung] und [Miteigentumsanteil].