WEG: Wann sind Beschlüsse über Baumaßnahmen bestimmt genug?

Teppichböden, Malerarbeiten, Sondervergütung: Worum ging es?

In einer größeren Wohnanlage stand die Renovierung der Treppenhäuser an. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mit deutlicher Mehrheit gleich mehrere Maßnahmen: die Erneuerung der Teppichböden durch eine bestimmte Firma, Maler- und Lackierarbeiten durch ein weiteres Unternehmen, ein Zusatzbudget für unvorhergesehene Arbeiten sowie eine Sondervergütung für die Hausverwaltung. Außerdem genehmigte die Gemeinschaft das Anbringen von Firmenschildern an der Fassade.

Eine Eigentümerin war mit keinem dieser Beschlüsse einverstanden. Sie focht sämtliche Beschlüsse an – zunächst vor dem Amtsgericht München, dann in der Berufung vor dem Landgericht München I.

Was kritisierte die Klägerin konkret?

Die Eigentümerin rügte vor allem fehlende Bestimmtheit der Beschlüsse. Sie argumentierte, das Angebot für die Teppichbodenarbeiten sei unvollständig – es fehle eine zweite Seite mit Zahlungsmodalitäten und Unterschrift. Außerdem seien die eingeholten Vergleichsangebote nicht miteinander vergleichbar gewesen, da die beauftrage Firma als einzige eine Verlegung ohne Trittstufenkantenprofile mit „Brechen" der Betonstufen anbot.

Auch bei den Malerarbeiten sah die Klägerin Probleme: Die Formulierung „Farbton wie Bestand" sei zu unbestimmt. Welche konkrete Wandfarbe verwendet werden solle, sei dem Angebot nicht zu entnehmen. Zudem habe die beauftragte Firma bereits mangelhafte Arbeiten in der Tiefgarage ausgeführt.

Weitere Kritikpunkte betrafen die Rechtsform der beauftragten Teppichfirma – eine Unternehmergesellschaft (UG) mit lediglich 300 Euro Stammkapital, die den Zusatz „haftungsbeschränkt" unterschlagen habe – sowie die pauschale Sondervergütung von fünf Prozent für die Hausverwaltung.

Wie entschied das Gericht über die Bestimmtheit?

Das Landgericht München I wies die Berufung vollständig zurück. Der Beschluss über die Teppichbodenarbeiten sei hinreichend bestimmt, weil er klar erkennen lasse, durch wen welche konkreten Arbeiten zu welchem Preis ausgeführt werden sollen.

Dass dem Angebot angeblich eine zweite Seite fehle, ließ das Gericht nicht gelten. Das vorgelegte Angebot enthalte alle erforderlichen Angaben. Angebote müssten weder schriftlich – also mit Unterschrift – abgegeben werden, noch seien Angaben wie Telefonnummer oder Bankverbindung Voraussetzung für ein wirksames Angebot.

Auch die Formulierung „Farbton wie Bestand" genügte nach Auffassung der Kammer den Bestimmtheitsanforderungen. Jeder könne erkennen, was damit gemeint sei: Der vorhandene Farbton soll beibehalten werden. Für Sondernachfolger – also spätere Käufer einer Wohnung – sei der beschlossene Farbton ebenfalls erkennbar, da keine optische Veränderung beabsichtigt war.

Angaben zum technischen Ablauf sind nicht erforderlich. Sie würden die Bestimmtheitsanforderungen überspannen.

Dass im Angebot die tatsächlich verwendete Wandfarbe nicht namentlich benannt war, störte das Gericht ebenfalls nicht. Die Auswahl der konkreten Farbe könne dem ausführenden Fachbetrieb überlassen werden.

Müssen Vergleichsangebote immer identisch aufgebaut sein?

Hier schaffte das Gericht wichtige Klarheit: Drei Vergleichsangebote sind bei größeren Maßnahmen zwar regelmäßig einzuholen. Diese müssen aber nicht in jeder Hinsicht anhand eines konkreten Leistungsverzeichnisses vergleichbar sein.

Auch Angebote mit unterschiedlicher Preisstruktur – etwa Pauschalvergütungen oder aufgeteilte Teilentgelte – können miteinander verglichen werden. Entscheidend ist der Zweck: Den Eigentümern sollen Stärken und Schwächen der einzelnen Angebote deutlich werden. Dass die Angebote technisch unterschiedliche Lösungen enthielten (mit und ohne Treppenkantenprofile), nahm ihnen nach Auffassung des Gerichts nicht die Vergleichbarkeit.

Darf die Abstimmung nach dem ersten Angebot abgebrochen werden?

Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Die Klägerin hatte gerügt, es sei nur ein Angebot zur Abstimmung gestellt worden. Das Gericht stellte klar: Die Reihenfolge der Abstimmungsfragen führe grundsätzlich nicht zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses.

Erhält bereits das erste zur Abstimmung gestellte Angebot die absolute Mehrheit, darf die Abstimmung abgebrochen werden. Denn keines der weiteren Angebote hätte dann mehr Stimmen auf sich vereinigen können. Vorliegend stimmten 28 Eigentümer bei sieben Gegenstimmen und fünf Enthaltungen für das erste Angebot – ein klares Ergebnis.

Was gilt bei einer UG ohne den Zusatz „haftungsbeschränkt"?

Die beauftragte Firma war eine Unternehmergesellschaft und hätte nach dem Gesetz zwingend den Zusatz „haftungsbeschränkt" im Firmennamen tragen müssen. Das Gericht erkannte diesen Mangel an, zog daraus aber eine für die Gemeinschaft beruhigende Konsequenz: Fehlt der vorgeschriebene Hinweis, haftet der Geschäftsführer persönlich für den dadurch erzeugten Rechtsschein.

Das Insolvenzrisiko sei im Geschäftsverkehr ohnehin stets gegeben – selbst bei einer GmbH mit hohem Stammkapital, wenn dieses bereits aufgebraucht ist.

Darf eine Firma beauftragt werden, die schon einmal schlecht gearbeitet hat?

Auch hier überraschte das Gericht mit einer pragmatischen Einschätzung: Es bestehe kein Erfahrungssatz, wonach es stets ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, eine Firma zu beauftragen, die bereits einmal mangelhafte Leistungen erbracht hat. Den Eigentümern stehe bei der Auswahl des Unternehmens ein Ermessensspielraum zu. Die Mehrheit hatte sich bewusst für dieses Unternehmen entschieden.

Ist eine Sondervergütung von fünf Prozent für die Verwaltung angemessen?

Die Eigentümer beschlossen eine pauschale Zusatzvergütung von fünf Prozent der Bruttobausumme für die Hausverwaltung. Das Gericht hielt dies für rechtlich nicht zu beanstanden. Die Vorbereitung, Durchführung und Überwachung größerer Baumaßnahmen gehöre nicht zum „Alltagsgeschäft" der Verwaltung. Deshalb dürfe die Verwaltung hierfür eine Sondervergütung verlangen.

Üblich sei eine Vergütung von drei bis sechs Prozent der Baukosten. Mit fünf Prozent bewege sich die beschlossene Vergütung im Rahmen dessen, was auch vertraglich vereinbart werden könne. Das gelte selbst dann, wenn die Gemeinschaft einen externen Sonderfachmann beauftragt habe – denn auch dann entstehe dem Verwalter Zusatzaufwand durch Zuarbeit und Überwachung.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer können Sie aus dieser Entscheidung viel mitnehmen. Beschlüsse über Baumaßnahmen müssen zwar bestimmt formuliert sein – aber sie müssen nicht jeden technischen Aspekt bis ins letzte Detail regeln. Vertrauen Sie darauf, dass die ausführende Fachfirma ihr Handwerk versteht.

Stehen in Ihrer Eigentümergemeinschaft größere Renovierungsarbeiten an, achten Sie darauf, dass mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen. Diese müssen nicht identisch aufgebaut sein – entscheidend ist, dass Sie als Eigentümer die Vor- und Nachteile der einzelnen Angebote erkennen können.

Als Mitglied des Verwaltungsbeirats sollten Sie wissen: Eine Sondervergütung für die Hausverwaltung bei größeren Baumaßnahmen ist üblich und rechtlich zulässig. Drei bis sechs Prozent der Bausumme sind der gängige Rahmen. Lassen Sie sich die Vergütung im Beschluss transparent festhalten.

Möchten Sie einen Beschluss anfechten, überlegen Sie genau, ob Ihre Argumente tragen. Bedenken Sie: Wer eine Anfechtungsklage verliert, trägt die Kosten des Verfahrens – und die können bei mehreren angegriffenen Beschlüssen erheblich sein.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Beschluss über Baumaßnahmen ist hinreichend bestimmt, wenn er erkennen lässt, durch wen welche Arbeiten zu welchem Preis ausgeführt werden sollen – technische Details dürfen dem Fachunternehmen überlassen werden.
• Vergleichsangebote müssen nicht auf einem einheitlichen Leistungsverzeichnis basieren, solange die Eigentümer Stärken und Schwächen der Angebote erkennen können.
• Erhält ein Angebot bereits die absolute Mehrheit, darf die Abstimmung über weitere Angebote entfallen.
• Die Sondervergütung der Hausverwaltung für die Betreuung größerer Baumaßnahmen ist mit drei bis sechs Prozent der Bausumme üblich und angemessen.
• Frühere mangelhafte Leistungen einer Firma schließen deren erneute Beauftragung nicht automatisch aus – die Eigentümer haben einen Ermessensspielraum.

Quelle: LG München I, Urteil vom 03.07.2025, Az. 36 S 1486/24 WEG